Токсичный кеш: чем чревата покупка квартиры за наличные

Покупка жилья полностью за наличный расчет может вызвать подозрения у риелторов и нотариусов, которые по закону обязаны передавать сведения о сомнительных сделках в госорганы. И хотя это далеко не массовое явление, сайт "РИА Недвижимость" решил разобраться, в каком случае участникам сделки стоит приготовиться к проверкам и почему все же лучше выбрать оплату безналом.

Подозрительный "нал"

Расчеты наличными деньгами сегодня по-прежнему популярны, правда используются они только на вторичном рынке.

«

"В сегменте новостроек их сейчас практически нет, так как закон запрещает наличный расчет по ДДУ. При этом застройщики редко готовы принимать наличные и при продаже квартир в готовых домах", – рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Надежда Коркка

Управляющий партнер компании "Метриум"

На "вторичке" же риелторы оценивают долю таких сделок в 15-20%. И большинство из них проводятся вовсе не с целью скрыть деньги, полученные преступным путем.

В основном таким образом покупают квартиры люди старшего поколения, рассказывает управляющий директор сети "Миэль" Ирина Пешич. Часть из них просто накопили деньги, а кто-то продал свою недвижимость за наличные и с этими же деньгами, разорвав цепочку, приобретает новую.

«

"Среди молодого поколения тоже встречаются покупатели с наличными, хотя их доля очень мала. Они уже забывают, что такое держать бумажные банкноты в руках. Если они и приходят с наличкой, то, скорее всего, это деньги, которые им подарили родственники на улучшение жилищных условий", – отмечает она.

Ирина Пешич

Управляющий директор сети "Миэль"

Иногда инициатива по проведению сделки с "живыми" деньгами исходит от продавца. Это связано с тем, что ему срочно требуются именно крупная сумма наличных, например, для переезда за рубеж, добавляет Коркка.

Ненужное внимание

Тем не менее, отношение к наличным расчетам в сделках по недвижимости становится все более настороженным. Некоторые риелторы уверяют, что это привлекает к себе повышенное внимание госорганов и чревато различными проверками.

Эти опасения обоснованы лишь отчасти.

Закон действительно требует, чтобы риелторы сообщали в Росфинмониторинг обо всех сделках, если их сумма равна или превышает 5 миллионов рублей, причем неважно, проводилась ли она за наличный или безналичный расчет, рассказывают в пресс-службе Росфинмониторинга (пп. 11.1 п. 4 ст. 6 Федерального закона № 115-ФЗ от 07.08.2001 "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма").

Но если у риелтора возникает подозрение, что его клиенты пытаются провести сомнительную сделку, то он сообщает о ней в Росфинмониторинг вне зависимости от суммы (п. 3 ст. 7 этого же закона). Сделать это он обязан в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за днем выявления таких операций.

И вот в этом аспекте сделки с использованием наличных денег рассматриваются как более подозрительные. Так что риелторы с большей вероятностью сообщат о них, чем о тех, которые прошли по безналу, подчеркивают в Росфинмониторинге.

Аналогичным образом ситуация обстоит и с нотариусами. Они активно участвуют в противодействии легализации преступных доходов и, если сделка вызывает у них подозрение, информируют о ней Росфинмониторинг.

Наличные расчеты могут быть одним из "звоночков" для нотариуса, но должны быть и другие признаки, рассказывают в Федеральной нотариальной палате. Например, очень большие суммы или странное поведение покупателя. Если речь о рядовой сделке между физлицами, то, как правило, расчет "живыми" деньгами не является поводом для признания ее подозрительной.

Если после получения сигнала от риелтора или нотариуса в Росфинмониторинге начнут проверку, покупателю придется предоставить ведомству документы, подтверждающие источник получения средств, предупреждает Коркка.

Правда в большинстве случаев будет достаточно пояснений в свободной форме с приложением документов – справкой 2-НДФЛ за прошлые годы или, к примеру, договором займа.

Налоговый интерес

Что же касается налоговых органов, то их мало интересует, как прошла оплата сделки: в наличной или безналичной форме. Повышенную бдительность могут вызвать разве что персоналии, которые и так уже попали в зону их внимания – к примеру, те, кто имеет большую задолженность по налогам, говорит Пешич.

А вот если в договоре существенно занижена цена покупки квартиры по сравнению с кадастровой, то это наверняка заинтересует налоговую. Такая практика для ухода от оплаты НДФЛ на рынке существует до сих пор, хотя сейчас встречается уже гораздо реже, говорят риелторы.

Эксперты призывают не рисковать и не заниматься подобными махинациями, так как налоговые органы в любом случае получают всю информацию о сделках и их цене от Росреестра и впоследствии проводят проверку.

«

"Тщательно проверяются "пороговые сделки", когда квартиры реализуются примерно за 70% от кадастровой стоимости", – обращает внимание Коркка.

Надежда Коркка

Управляющий партнер компании "Метриум"

При расхождениях в этих цифрах продавцу придется обосновать заявленную в договоре стоимость квартиры. Если он не сможет этого сделать, то рискует получить штраф в размере 20% или даже 40% от неуплаченной суммы налога – в зависимости от того, будет ли установлено наличие злого умысла.

При крупных суммах уклонения – для физических лиц в размере более 2,7 миллиона рублей –такое нарушение попадает даже под уголовную ответственность. В этом случае можно получить арест до полугода или лишение свободы до года.

Если же крайне низкая цена в договоре была реальной – к примеру, человеку нужны деньги, чтобы быстро оплатить дорогостоящую операцию, – то продавец должен быть готов к тому, что в дальнейшем ему придется доказывать налоговым органам, что он действительно продал квартиру за эту сумму.

А вдруг фальшивка?

Помимо риска привлечь к себе внимание Росфинмониторинга наличный расчет таит в себе и другие опасности, предостерегает руководитель офиса "Митино" компании "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова.

«

"Деньги могут оказаться фальшивыми, соответственно, возникает вопрос их проверки. Не очень понятно, кто должен ее оплачивать. Покупатель в своих банкнотах уверен, значит это уже проблема продавца, который будет вынимать деньги из банковской ячейки. Стоимость банковской проверки может доходить до 3%, а это становится накладно", – рассказывает она.

Наталия Борзенкова

Руководитель офиса "Митино" компании "Инком-Недвижимость"

Кроме того, нужно продумать, как эту большую сумму денег потом перевозить, если нет желания класть ее на счет в этом банке. Плюс бывали случаи, когда часть денежных средств исчезала из банковского сейфа, предупреждает Борзенкова.

Обоюдная ответственность

Занижение стоимости недвижимости в договоре тоже несет в себе риски вне зависимости от внимания ФНС к подобной сделке, предостерегает партнер "Прецедент консалтинг" Евгения Завацкая.

«

"В случае признания сделки недействительной впоследствии продавец будет обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре. Или если спустя непродолжительное время покупатель примет решение о продаже квартиры за большую цену, то он дополнительно заплатит налог с разницы в стоимости, поскольку будет считаться, что он получил прибыль", – поясняет собеседница агентства.

Евгения Завацкая

Партнер "Прецедент консалтинг"

Также стоит помнить, что сокрытие настоящей цены договора является обоюдной ответственностью и покупателя, и продавца. Получается, что покупатель знает о налоговом преступлении и помогает скрыть его, обращает внимание Пешич.

Риелторы рекомендуют не идти на ухищрения. Ведь далеко не всем и не всегда придется платить налог на доход от продажи квартиры.

«

"Налог возникает, если недвижимость находится в собственности менее 3-5 лет, в зависимости от формы владения. Сейчас доля сделок с объектами, находящимися в собственности менее этих 3-5 лет составляет всего лишь порядка 30%", – приводит данные Пешич.

Ирина Пешич

Управляющий директор сети "Миэль"

Кроме того, налог платится с дохода, напоминает риелтор. Например, квартира была приобретена на ценовом пике за 15 миллионов рублей, через некоторое время объект был выставлен на продажу, но рыночные цены за это время упали, и продать получилось за те же 15 миллионов или ниже. В этом случае нет дохода и нет налога, отмечает она.

Особое внимание Пешич обращает на то, что если сделка проходит через агентство недвижимости, и покупатель или продавец по договору и на расчетный счет оплачивают услуги риелтора, то для продавца эти расходы уменьшают налогооблагаемую базу, а для покупателя – это возможность увеличить сумму налогового вычета на 13% от размера комиссии.

Лучше безналом

Эксперты советуют при сделках с недвижимостью все же выбирать безналичные расчеты. Они удобны и гораздо более безопасны, особенно если вы покупатель.

«

"В случае форс-мажора безналичные платежи – большой плюс в суде, а также возможность для покупателя быть признанным добросовестным и получить компенсацию от государства (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), чего точно не будет при оплате наличными", – объясняет Борзенкова.

Наталия Борзенкова

Руководитель офиса "Митино" компании "Инком-Недвижимость"

В случае, если одной из сторон договора купли-продажи является иностранец или гражданин России, который не считается резидентом, расчет по сделке осуществляется исключительно безналичным путем, подчеркивает Завадская.

Если все-таки необходимо провести сделку "в кеше", то нужно обязательно прописать в договоре, что расчеты произведены в полном объеме, продавец и покупатель претензий друг к другу не имеют, объект проверен на наличие ограничений, а собственник – на дееспособность, советует юрист Ольга Шумская.