Плати и спи спокойно: полный путеводитель по налогам на недвижимость
За неуплату/несвоевременную уплату имущественных налогов (налог на имущество физических лиц, земельный налог), НДФЛ с доходов, полученных от операций с недвижимостью (продажа, дарение, сдача в аренду) налоговым законодательством предусмотрена следующая ответственность:
- пеня, которая исчисляется путем умножения суммы долга на количество дней просрочки и на 1/300 ставки рефинансирования (ст. 75 НК РФ);
- штраф за нарушение срока оплаты налога - 20% от неуплаченной суммы налога. В случае умышленной неуплаты - 40% от суммы налога, подлежащего к уплате (ст.122 НК РФ).
При этом имущественные налоги уплачиваются физическими лицами на основании уведомления об уплате налога, которое должно быть направлено налоговым органом не позднее 30 дней до наступления срока платежа (срок платежа - 1 декабря). Если в срок до 1 ноября налоговое уведомление не получено, физическому лицу необходимо в срок до 31 декабря представить в налоговый орган уведомление о наличии налогооблагаемых объектов.
За несообщение налоговому органу таких сведений с физического лица может быть взыскан штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога.
Что касается НДФЛ с доходов, полученных от операций с недвижимостью (продажа, дарение, сдача в аренду), то физическое лицо по окончании налогового периода не позднее 30 апреля обязано подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и не позднее 15 июля уплатить причитающуюся сумму.
Непредставление/несвоевременное предоставление налоговой декларации влечет взыскание штрафа в размере 5% от не уплаченной в установленный срок суммы налога на основании этой декларации за каждый полный и неполный месяц со дня, установленного для ее предоставления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей.
За уклонение от уплаты налогов в крупном/особо крупном размере путем непредоставления налоговой декларации или включения в нее заведомо ложных сведений, может наступить уголовная ответственность. При этом крупным размером признается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 900 тысяч рублей, особо крупным размером - более 4,5 миллиона рублей (при выполнении определенных условий).
Отметим, что взыскать с физического лица задолженность по налогам, пени, штрафы налоговые органы могут только в судебном порядке. Так, в случае неуплаты задолженности (размер которой превышает 3000 рублей) налоговые органы в течение 6 месяцев со дня истечения срока исполнения требования об уплате, обращаются в суд общей юрисдикции с исковым заявлением о взыскании долга в судебном порядке.
Если решение суда о взыскании задолженности по налогам вступило в силу, и оно не исполняется, то судебные приставы в целях обеспечения исполнения решения суда могут принять следующие меры:
- обратить взыскание по налогам на заработную плату должника (на основании исполнительного документа, направленного работодателю должника);
- обратить взыскание по налогам на имущество должника;
- запретить ему выезд за границу.
Если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, продает недвижимость, которая ранее использовалась в предпринимательской деятельности (например, сдавалась в аренду), то доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ.
Дело в том, что по российским законам сдача жилья в аренду квалифицируется как предпринимательская деятельность, поэтому при продаже такой недвижимости не применяется освобождение от налогообложения по сроку владения, а также не применяется имущественный налоговый вычет (который предоставляется при сроке владения имуществом менее минимального предельного срока).
Таким образом, физическому лицу необходимо будет уплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи недвижимости.
Все эти нормы будут задействованы только в том случае, если квартира сдавалась официально. Если недвижимость сдавалась в аренду без оформления договора аренды, и о данном факте не было известно налоговым органам, то при ее продаже можно попробовать применить освобождение или имущественный налоговый вычет по сроку владения (три года или пять лет и более), так как доказать факт сдачи ее в аренду в недавнем прошлом будет затруднительно. Однако нужно понимать, что за незаконную сдачу квартиры в аренду предусмотрено наказание.
Доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, облагаются стандартным налогом на доходы по ставке 13%.
При определении суммы налога к уплате арендодатель может применить стандартные вычеты (например, на детей) и имущественные вычеты (например, на расходы по приобретению квартиры или расходы на уплату процентов по ипотеке), социальные вычеты, предусмотренные налоговым законодательством. Специальных вычетов при сдаче квартиры в аренду (например, коммунальные расходы или налог на недвижимость физических лиц) Налоговым кодексом не предусмотрено.
Кроме того, физическое лицо также может сдавать квартиру в аренду, встав на учет в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). В этом случае будет выбор системы налогообложения по деятельности по сдачи в аренду и можно снизить налог.
Также существует патентная система налогообложения (ПСН) - сумма патента фиксирована. НДФЛ от деятельности по сдаче в аренду квартиры и налоги на имущество физических лиц в этом случае не платятся - система имеет простую отчетность и ставка налога по ней составляет 6% от "потенциально возможного дохода". Например, в Москве при площади сдаваемого помещения от 50 до 100 "квадратов" в районах, входящих в Центральный административный округ, потенциально возможный годовой доход оценивается в 1,5 миллиона рублей, и сумма налога составит 90 тысяч рублей в год.
Имущественный налоговый вычет с расходов на уплату процентов по ипотеке можно получить, предъявив документы, подтверждающие имущественный вычет по расходам на покупку жилья, для которой брался ипотечный кредит, а также прямое указание в кредитном договоре на объект недвижимости, на приобретение которого он выдавался, а также справку банка, подтверждающую сумму уплаченных процентов по кредиту.
Размер вычета по расходам на уплату процентов не может превысить трех миллионов рублей. Таким образом, физлицо может вернуть налог с расходов не более чем 390 тысяч рублей (3 миллиона х 13%). Право на вычет физическое лицо имеет только по одному объекту недвижимости. При этом заявить имущественный вычет по процентам вы сможете, даже если ранее вы использовали право на имущественный вычет по расходам на приобретение другой квартиры. Важно понимать, что заявить к вычету вы можете только уже фактически уплаченные проценты по кредиту, а не общую сумму, которую вам предстоит выплатить.
Например, первая квартира куплена в 2007 году, и по ней получен имущественный вычет по расходам на приобретение, а вот имущественный вычет по процентам на кредит не заявлялся. При получении ипотечного кредита на приобретение другой квартиры в 2018 году вы можете заявить имущественный вычет по расходам на погашение процентов по ипотечному кредиту, несмотря на то, что права на получение вычета по расходам на покупку квартиры у вас уже нет.
Заявить имущественный вычет по уплаченным процентам можно, начиная с того периода, когда у вас появились фактические расходы по уплате процентов, при условии наличия всех документов, подтверждающих имущественный вычет по расходам на покупку квартиры.
Получить вычет можно двумя способами (также как и при получении вычета по расходам на приобретение квартиры).
Приобретение квартиры в ипотеку не влияет на порядок получения вычета, он заявляется в обычном порядке, начиная с того налогового периода, когда физическое лицо рассчиталось с продавцом (понесло расходы на приобретение) и получило право собственности на квартиру.
Нормы Налогового кодекса не содержат каких-либо ограничений по источнику получения денежных средств, таким образом, приобретение квартиры по ипотечному кредиту не влияет на порядок заявления имущественного вычета, для этого не нужно ждать погашения ипотеки.
При наследовании недвижимости налог платить не нужно, однако со дня открытия наследства, недвижимость считается принадлежащей наследнику, с этого же дня у него возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц или земельного налога. Сведения об открытии наследства передаются в налоговые органы для исчисления налогов нотариусами.
При дарении недвижимости получатель недвижимости (одаряемый) должен заплатить налог в том, случае, если недвижимость подарена ему не близким родственником и не членом семьи (подпункт 18.1 статьи 217 НК РФ).
Если получатель недвижимости является резидентом, то он платит НДФЛ по ставке 13% от рыночной стоимости недвижимости, если нерезидентом, то по ставке 30%.
Как ни странно, однозначного ответа на этот вопрос нет.
Законами России не закреплено четкое определение терминов движимое и недвижимое имущество. Так, согласно статье 130 Гражданского кодекса, движимое имущество - всё то, что не является недвижимостью. А к недвижимому имуществу согласно этой же статье относятся:
- земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
- жилые и нежилые помещения, машино-места.
Помимо вышеперечисленного, к недвижимому имуществу относится предприятие в целом как имущественный комплекс.
Таким образом, недвижимое имущество - это не всегда капитальные строения (например, морские суда относятся к недвижимости). И построенные объекты тоже не обязательно являются недвижимостью (например, скамейки и заборы, которые прочно связаны с землей и перемещение которых может быть невозможно без несоразмерного ущерба, не относятся к недвижимости). Кроме того, "мобильная недвижимость" (например, дома на колесах, быстровозводимые сборно-разборные дома) может иметь статус движимого имущества, а если она будет установлена на фундамент, то может попасть в категорию недвижимого имущества.
Что касается налогов, то надо отметить, что в настоящее время любое имущество (как движимое, так и недвижимое) облагается тем или иным налогом (земельным налогом, транспортным налогом, налогом на имущество организаций или налогом на имущество физических лиц). Исключение могут составлять лишь некоторые объекты, не признаваемые объектами налогообложения.
Начать следует с того, что налога на недвижимость в принципе не существует - есть земельный налог и налог на имущество физических лиц. Разница между ними состоит прежде всего в объекте налогообложения.
Земельным налогом облагаются, соответственно, земельные участки. Его величина зависит от кадастровой стоимости участка и величины налоговой ставки, установленной органами местного самоуправления.
На федеральном уровне максимальный размер налоговой ставки для земельных участков, занятых жильем или предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и дачного строительства не могут превышать 0,3%. Прочие земельные участки могут облагаться по ставке 1,5%.
Например, в Москве для земельных участков под подсобное хозяйство и дачное строительство предусмотрена ставка 0,25%, для участков с жилищным фондом - 0,1%.
Что касается налога на имущество (он же "налог на недвижимость"), то им облагаются следующие объекты: жилые дома и помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства и нежилые строения.
Размер налога также зависит от кадастровой стоимости и налоговой ставки, установленной для данного вида имущества местными властями, на территории которых находится недвижимость. Так для жилой недвижимости, гаражей и машино-мест максимальный размер налоговой ставки не может превышать 0,3%, а может быть равен нулю. Например, в Новосибирске применяется ставка 0,1%, в некоторых городах Самарской области и Ставропольского края ставка в отношении квартир и жилых домов установлена в размере 0,3%.
Кроме того, муниципальные власти могут установить изменение налоговой ставки на жилье в зависимости от его кадастровой стоимости. Например, в Москве ставка на жилье по кадастровой стоимости до 10 миллионов рублей составляет 0,1%, от 10 до 20 миллионов - 0,15%, от 20 до 50 миллионов - 0,2%, от 50 до 300 миллионов - 0,3%.
