Счастье и проклятье: семь самых сложных ситуаций с долей в квартире

Ситуация, когда разные люди владеют долями в одной квартире или частном доме, – очень распространенное явление. И именно в отношении такой общей недвижимости возникает больше всего вопросов. Сайт "РИА Недвижимость" решил разобраться, насколько вообще выгодно быть собственником доли, а также рассмотреть самые частые проблемы, с которыми сталкиваются "дольщики".

Так чем вы владеете?

Для начала стоит разобраться в юридических тонкостях владения. Стать обладателем доли можно разными способами, например, получив ее в дар или купив.

«

"Но вообще чаще всего долевая собственность на недвижимое имущество образуется в результате получения наследства: жилье делится между несколькими наследниками и получается, что у каждого по 1/4, по 1/6 доли и так далее", – отмечает адвокат Юлия Кремер, добавляя, что минимально возможного размера доли в законодательстве не прописано.

Юлия Кремер

Адвокат

Бывает, что квартира или дом находятся в общей собственности, но точные доли не определены. По общему правилу, при такой сособственности доли участников считаются равными, но можно определить их размер по взаимному соглашению или через суд. Однако определение конкретных долей еще не означает закрепление за собственниками конкретных комнат или помещений.

Впрочем, по словам адвоката, суд может выделить долю и посредством распределения комнат. Но речь идет только об изолированных помещениях, а места общего пользования – санузел, коридоры, кухня – остаются в общей собственности.

Правда, закрепить за собственником конкретное помещение не всегда реально, например, в однокомнатной квартире. Тогда можно договориться о денежной компенсации одному из сособственников. В этом случае с получением компенсации владелец утрачивает право на долю в общем имуществе, констатирует Кремер.

Совместный быт

Следующая проблема касается совместного пользования недвижимостью. В том случае, если владельцы долей живут вместе, но отношения между ними накалены, то часто возникают самые разные конфликты – начиная от того, кто должен убирать места общего пользования, до проведения ремонта. В этом случае квартира по сути превращается в коммуналку.

"Простой пример: два человека владеют 1/2 доли в объекте, один собственник исправно следит за состоянием своего имущества, а второй мусорит и не поддерживает состояние комфортного для второго обладателя доли", – приводит в пример ситуацию руководитель юридического департамента федеральной компании "Этажи".

По его словам, здесь остается только договариваться и, как вариант, подписать соглашение о пользовании и распределить права на ту или иную конкретную часть квартиры, прописать обязанности по содержанию общего имущества, четкие правила пользования.

В том же случае, если в собственник препятствует пользованию имуществом, меняет замки входной двери и не пускает другого владельца на ее территорию, нужно вызывать полицию и вскрывать двери. Хотя, конечно, это путь к бесконечному конфликту, который практически никогда не имеет мирного решения.

Что же касается вопросов ремонта или перепланировки, то на своей части квартиры (если по соглашению или по суду за человеком закреплена конкретная комната) собственник может осуществлять преобразования по своему усмотрению – то есть, например, заявление на перепланировку подписывает только он один. Если же работы затронут места общего пользования или общие коммуникации, то тут нужно согласие всех собственников.

Платить надо!

Все расходы по содержанию жилья, согласно законодательству, возлагаются на собственника. Если квартира принадлежит нескольким людям, то каждый из них обязан оплачивать коммунальные услуги, исходя из конкретного размера доли.

Однако бывают ситуации, когда владелец доли не живет в квартире. В этом случае часть расходов ему все равно придется оплачивать, но правда это касается не всех платежей.

Так, за жилищные услуги, отопление и капремонт придется все равно платить всем и всегда согласно долям в недвижимости, отмечает адвокат Евгения Квартальнова. Вывоз мусора, газ (если нет счетчика) и водоотведение будут рассчитываться от количества зарегистрированных лиц. Что касается воды, электроэнергии, то плата за них традиционно начисляется по счетчикам. То есть сколько потратишь, столько и заплатишь.

Если же счетчики на электричество и воду в квартире не установлены, то плата начисляется по нормативам – в этом случае за ресурсы придется платить пропорционально доле владения квартирой, даже если человек не зарегистрирован и не проживает в ней, подчеркивает адвокат.

За вами должок

В том случае, если один из собственников не платит за услуги ЖКХ и уже накопил солидный долг, то это может создать проблему для другого собственника. Все зависит от того, общий ли у них лицевой счет или раздельный. При общем лицевом счете управляющая компания имеет право отключить в квартире доступ к коммунальным услугам (электричество, газ, водоснабжение).

А если лицевые счета разделены, то она сможет предъявлять претензии только к должнику.

Для того чтобы разделить платежи, можно составить соответствующее соглашение между собственниками и обратиться с ним в управляющую компанию или ТСЖ. Либо этот вопрос решается через суд.

В случае разных лицевых счетов у собственников управляющая компания не сможет ограничить ресурсы, потому что сделать это будет просто технически невозможно.

"Она может взыскивать задолженность через суд, в результате чего доля в квартире может оказаться под арестом и быть выставлена на торги. В этом случае другие владельцы имеют преимущественное право на выкуп", – говорит Квартальнова.

Налог неизбежен

Конечно, владельцу доли придется платить налог на имущество, размер которого определяется пропорционально размеру доли в квартире.

«

"Его рассчитает налоговая. В налоговом уведомлении, которое приходит каждому собственнику, указывается размер доли в праве собственности и конкретная сумма налога", – поясняет партнер Five Stones Consulting Екатерина Болдинова.

Екатерина Болдинова

Партнер Five Stones Consulting

При этом каждый собственник имеет право на имущественный вычет в размере 20 квадратных метров для квартир и 10 "квадратов" для комнат.

Что же касается налогового вычета при приобретении жилья, то владелец доли тоже имеет право на его получение – с предельной суммой в 2 миллиона рублей.

«

"Если квартиру или дом приобретает 2 собственника, стоимость дома, предположим, 5 миллионов рублей, то каждый заплатил по 2,5 миллиона. Получается, оба будут иметь право на вычет в размере 2 миллионов. Сумма налога к возврату составит максимум 260 тысяч рублей. Если доля стоит меньше, неиспользованный остаток вычета может быть перенесен на следующие покупки недвижимости этим налогоплательщиком", – объясняет Болдинова.

Екатерина Болдинова

Партнер Five Stones Consulting

В своем праве

В принципе, обладая долей в жилой недвижимости, можно осуществлять все права собственника, в том числе и распоряжаться ею. Но почти всегда это делается только при согласии другого собственника.

Регистрация

В случае с регистрацией по месту жительства или по месту пребывания без такого согласия сособственников может быть зарегистрирован только сам владелец доли и его несовершеннолетние дети. Даже супруг владельца доли может быть зарегистрирован только с письменного согласия других собственников.

Продажа

Что касается продажи доли, то тут нужно соблюсти порядок преимущественного права покупки другими собственниками и предложить выкупить долю им. Иначе они могут впоследствии признать сделку недействительной через суд, предупреждает Кремер.

Сособственнику следует направить другому владельцу предложение о продаже доли по определенной стоимости и подождать 30 дней – чаще всего это делается заказным письмом с уведомлением. Если он не захочет покупать по этой цене, то желательно получить письменный отказ и тогда можно искать другого покупателя. Но в этом случае продать долю можно не дешевле, чем было предложено другому собственнику.

"Любая сделка с долями, где не продается весь объект – нотариальная. Поэтому часто такое предложение о продаже направляет нотариус, он же потом выдает документы, подтверждающие отказ от приобретения или факт получения уведомления", – отмечает адвокат Лариса Феттер.

Если собственником доли является несовершеннолетний, то такие сделки проходят только при согласии органов опеки.

Аренда

Согласие сособственника требуется и в случае со сдачей доли в аренду – второй собственник не должен возражать.

"Правда какой-то специальный разрешающий документ здесь не предусмотрен. Но лучше оформить согласие письменно и даже нотариально его удостоверить", – рекомендует Феттер.

Пи этом в случае с арендой важен размер доли. Скажем, если у человека в собственности 1/6 доли в двухкомнатной квартире, то сдавать комнату официально он просто не может, так как для этого размер принадлежащей ему доли недостаточный.

Управление

Владелец доли в квартире имеет право участвовать в общем собрании собственников и голосовать по обсуждаемым на нем вопросам. При таких собраниях вес голосов участников определяется пропорционально площади их квартиры в соотношении к общей площади дома – в случае с долями это будет сделано исходя из площади квартиры, приходящейся на каждого ее собственника.

Сложные сделки

Доли со сделками проводятся не очень часто, и они довольно сложны, констатируют риелторы.

Согласно данным аналитического центра "Инком-Недвижимость", такая недвижимость составляет 1,8% от всего предложения вторичного рынка старой Москвы. Средняя стоимость доли колеблется в пределах 4,2 миллиона рублей, за год такие лоты подорожали на 3,5%.

Впрочем, спрос на такие предложения есть. Люди часто приобретают доли в квартирах для того, чтобы благодаря этому получить столичную регистрацию. Или можно, если квартира состоит из нескольких долей, выкупить их все, "собрать" таким образом всю жилплощадь и выгодно продать по более высокой стоимости.

«

"Но в большинстве случаев доля – это конфликт. Приведу вот такой пример. Жила-была семья: мама, папа, две дочери. Младшая – любимая, старшая – нелюбимая. Умирает отец. В наследство вступает мать. Дочери на тот момент в наследство не вступают. А когда умирает мать, то мать оставляет завещание на любимую младшую дочь, а старшей ничего не достается. К тому моменту старшая дочь уже была пенсионером, у нее была инвалидность. Но, несмотря на завещание, она выделила себе обязательную долю в наследстве", – рассказывает старший юрисконсульт офиса "Новогиреево" агентства недвижимости "Миэль" Анастасия Ромашова.

Анастасия Ромашова

Старший юрисконсульт офиса "Новогиреево" агентства недвижимости "Миэль"

И вот она владеет долей, треплет нервы сестре, поскольку они продают квартиру вместе. Это "звездный час" старшей нелюбимой сестры, которая отыгрывается на младшей.

"Мы три раза принимали аванс и три раза его возвращали под различными надуманными предлогами. На деле младшая сестра была согласна отдать ей половину стоимости квартиры. При том что у старшей сестры, по сути, была всего 1/5 доля", – вспоминает риелтор.

Продать в итоге квартиру удалось, но с большим трудом.

Тем не менее, продать долю все же реально, но надо быть готовым к тому, что она будет стоить дешевле, чем если посчитать долю от рыночной стоимости квартиры.

К примеру, цена двухкомнатной квартиры в хорошем состоянии и в удачной локации столицы составляет около 20 миллионов рублей. Если же квартира находится в долевой собственности, то стоимость одной комнаты будет не 10 миллионов рублей, как можно было бы подумать, а где-то 5 миллионов рублей, иллюстрирует эту мысль замруководителя департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Денис Гаджиев.

Поэтому, конечно, по всем вышеуказанным пунктам выгодней договариваться всем собственникам вместе и решать судьбу имущества сообща, исполняя свои обязательства. Иначе владение долей превратиться в нескончаемый поток труднорешаемых проблем.