Что за обдираловка! Почему в Москве настолько дорогие квартиры?
Москва и правда долгое время была лидером по стоимости квадратного метра жилья. Однако в последние несколько лет такое же дорогое жилье можно встретить на Черноморском побережье. Например, на первичном рынке в Сочи средние цены выше (370 тысяч рублей за квадратный метр), чем в Москве (350 тысяч рублей за "квадрат"). Эта ситуация сформировалась из-за введенного в городе-курорте моратория на выдачу новых разрешений на строительство. Порой соперничают с Москвой в этом аспекте также Санкт-Петербург, Калининград и Крым.
Но в целом квадратный метр в Москве стоит почти в 3 раза дороже, чем в "среднем" городе-миллионнике России и почти в 4 раза дороже, чем в региональном центре.
Спрос со стороны покупателей на столичную недвижимость намного выше, чем в других городах. Это связано с лучшим качеством городской среды, доступом к самому развитому рынку труда и лучшей в стране социальной инфраструктуре. Деловая активность всей страны сосредоточена преимущественно в столице – в нее стремятся все новые люди, которые приезжают в город на работу и учебу.
Так что такая высокая цена становится своеобразным сдерживающим фактором для того, чтобы отсечь хотя бы часть приезжих и не раздувать Москву до невообразимых размеров.
Другие же факторы – такие как более высокая стоимость земельных участков (в том числе из-за их дефицита), высокая себестоимость строительства, зачастую лучшее качество жилья – становятся производными от фактора повышенного спроса.
При этом сама Москва неравномерно распределена по стоимости жилья. Квартиры на юго-востоке будут стоить значительно дешевле квартир на юго--западе города. Например, если в первом случае это будет в среднем 10 миллионов за однокомнатную квартиру, то во втором – уже от 12 миллионов.
За всю историю московского рынка жилья цены снижались лишь несколько раз и длилось это не долго. В 1998 году после дефолта, в 2009 году (на 35%) на фоне мирового финансового кризиса, в 2015 году (на 15%) из-за влияния санкционных ограничений и падения цен на нефть. Также было несколько случаев менее заметной (на 5-10%) коррекции – в 2004 году на фоне кризиса ликвидности на банковском рынке, в марте-апреле 2020 года из-за карантина при первой волне коронавируса.
Если говорить о долгосрочной перспективе, то стоимость столичных квартир будет только расти.
Действительно на каждом подмосковном направлении цены убывают от МКАД к границам области. Исключения связаны с городами-наукоградами – к примеру, квартиры в Протвино и Пущино чуть дороже, чем недвижимость в лучше расположенном с точки зрения транспортной доступности Серпухове.
Еще одно исключение – когда близко друг от друга находятся города разного масштаба. Например, жилье в небольшом городе Хотьково чуть дешевле, чем в расположенном в 10 километрах к северу от него более крупном Сергиевом Посаде.
Обычный человек может купить московскую квартиру, но без ипотеки это практически нереально. Если брать стоимость квартиры примерно в 9-10 миллионов рублей (это будет однокомнатная квартира площадью от 35-37 квадратных метров), то первоначальный взнос 10% составит от 900 тысяч рублей.
При сроке кредита на 20 лет ежемесячный платеж будет составлять 64-65 тысяч рублей. То есть в идеале нужно получать от 100 тысяч рублей в месяц.
Однокомнатная квартира в хорошем районе Москвы в пешей доступности от метро будет стоить порядка 10 миллионов рублей. За эти деньги в регионах центральной России можно приобрести трехкомнатную квартиру в центре города. Например, на эти деньги можно купить квартиру в 100 квадратных метров в Ижевске или в Самаре.
Если рассматривать небольшие региональные города, то там можно приобрести сразу несколько квартир.
Конечно, многое зависит от обстоятельств жизни и потребностей каждого отдельно взятого человека. Если он молод и мобилен, то, возможно, у него и нет потребности в приобретении собственной квартиры в данный момент времени. В большинстве случаев арендовать жилье оказывается выгоднее, чем покупать.
Но при этом нужно учитывать, что рынок аренды в Москве не всегда цивилизованный, и есть риск, что арендатора могут попросить покинуть помещение в самый неожиданный момент. Так что многие при первой возможности все же предпочитают обзавестись собственным жильем в столице.
Но при этом стоит понимать, что платить по ипотеке в месяц придется все же значительно больше, чем при аренде. Для сравнения: арендовать однокомнатную квартиру в Москве можно за 35-40 тысяч в месяц, а вот ипотечный платеж составит не менее 50 тысяч, а скорее и все 60-70 тысяч рублей. Впрочем, в случае с ипотекой вы все-таки платите за свое, а не за чужое.
