Отчет на поражение: рынок недвижимости содрогнулся от "взрывов" реальности

Нынешний год на российском рынке жилья начинался вполне стандартно, но уже в конце февраля на нем произошли по-настоящему шоковые события. Застройщики, риелторы и банкиры рассказали РИА Недвижимость о том, как они пережили это время, как сейчас развивается ситуация на рынке, и насколько все плохо там, в будущем.

Продавцы и покупатели: жертвы ажиотажа

Российский рынок жилья, на самом деле, пережил уже не один кризис, но такого масштаба и содержания еще не было, констатирует управляющий директор сети офисов "Миэль" Ирина Пешич.

По ее словам, с конца февраля среди участников рынка московского региона царила полная неопределенность, и в воздухе витало огромное множество вопросов о том, как жить дальше.

Новостройки

На фоне панических настроений люди, у которых еще оставались деньги, начали скупать квартиры. Резко увеличившись в конце февраля, высокая активность покупателей продолжилась и в марте.

Продажи новостроек в московском регионе оказались рекордными для первого квартала, таких высоких значений в это время не было никогда. Рост составил 13%, до 45,6 тысячи ДДУ. В марте было заключено 18,3 тысячи ДДУ – на 22% больше, чем в феврале. Ни за один месяц 2021 года не было совершено столько сделок, подсчитали в сервисе по продаже и аренде недвижимости "Циан".

По данным сервиса, средняя цена квадратного метра в московском регионе в марте 2022 года составила 257,8 тысячи рублей – на 3% больше, чем в феврале, и 29,3% больше, чем год назад. В самой Москве стоимость "первички" достигла 315,5 тысячи рублей за "квадрат" – прирост за месяц составил 1,5%, а за год – 25,3%.

В основном покупки совершались покупателями с "живыми деньгами", которые на фоне панических настроений пытались сберечь свои накопления в квадратных метрах. Сохранялся спрос и со стороны клиентов с ипотеками, одобренными до начала марта под более низкий процент, говорят риелторы.

«

"Было много спонтанных сделок: покупатели, продавцы в полной мере не понимали, что делать с недвижимостью, со своими сбережениями. Люди скупали все, что нравится и не нравится, нужно и не нужно", – обрисовывает ситуацию Пешич.

Вполне ожидаемо, что лидером спроса, как в Москве, так и в Подмосковье, были однокомнатные квартиры. Ведь именно "однушки" скупают в период кризиса те, кто хочет сохранить свои сбережения.

Рост ставок по ипотеке, последовавший за подъемом ставки ЦБ до рекордных 20%, конечно, поверг как покупателей, так и застройщиков в шок. Некоторые сделки срывались.

"У нас часть сделок остановилась на различных этапах, когда более мелкие или более пугливые ипотечные банки просто одномоментно остановили выдачу. Где-то мы только договаривались о внесении аванса, где-то уже внесли его. Пришлось все разворачивать, потому что покупать квартиру по ставке больше чем в два раза выше мало кто захочет", – рассказывает руководитель агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.

Что будет дальше?

Люди уж было решили, что рынок ипотеки в России теперь мертв.

Тем не менее, вскоре власти приняли целый ряд решений по поддержке первичного рынка. В том числе начала действовать обновленная программа ипотеки с господдержкой под 12% (вместо 7% ранее), по которой лимит на покупку квартиры в Москве и области был увеличен до 12 миллионов рублей, а по семейной ипотеке ставка и вовсе осталась на прежнем уровне (до 6%).

На фоне всего происходящего риелторы пока с некоторым сомнением смотрят в будущее, но все же высказывают осторожный оптимизм.

«

"Есть вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ. В рамках такого сценария произойдет и снижение ипотечных ставок, что положительно скажется на уровне спроса", – говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева.

Но с другой стороны, когда потенциальные покупатели видят медленное понижение ставки, то понимают, что, вероятнее всего, она будет опускаться вниз и дальше. Поэтому в ближайшее время они могут не торопиться, откладывая выход на сделку, приводит свои доводы она.

Так что пока на рынке новостроек ситуация еще далека от какой-либо определенности, хотя ажиотаж и стих.

Вторичный рынок

После того, как Россия начала спецоперацию на Украине, на вторичном рынке московского региона был просто хаос, говорят риелторы. Продавцы снимали объявления, переводили цены в доллары, а оставшиеся в рублях резко поднимали. Часть сделок пришлось и вовсе отменить из-за наличия у одной из сторон гражданства или ВНЖ недружественных стран, вспоминает управляющий партнер "Метриум" Надежда Коркка.

С 1 марта указом президента "О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации" был введен особый порядок сделок с недвижимым имуществом с иностранными лицами, связанными с "недружественными странами".

Согласно указу, такие сделки могут осуществляться только на основании разрешений правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.

22 марта после обращений граждан правительственная комиссия разрешила россиянам продавать недвижимость нерезидентам из "недружественных стран". Кроме того, теперь резиденты могут вновь покупать недвижимость у нерезидентов.

РазвернутьСвернуть

"Некоторые продавцы в начале марта попросили на 30% увеличить стоимость своих объектов в объявлениях, мотивируя это падением курса рубля", – описывает ситуацию с ценами в марте управляющий директор сети офисов недвижимости "Миэль" Александр Москатов.

Но покупатели все же проявили хладнокровие, держали удар и не велись на провокации со стороны продавцов, констатируют риелторы. В итоге в среднем в марте цены на вторичном рынке московского региона выросли всего на 3-4%. И это при том, что предложение квартир, которое и так было на довольно низком уровне после пандемии COVID-19, еще снизилось.

«

"Особенный дефицит предложения был заметен в высокобюджетном сегменте вторичного рынка – он был вызван быстрым вымыванием самых ликвидных вариантов при высоком уровне платежеспособного спроса", – делится наблюдениями Коркка.

Надежда Коркка

Управляющий партнер "Метриум"

Лишь немного пополнить таявшее предложение смогли те, кто уехал из России и выставил на продажу квартиры. Но их доля была не так уж велика и не превышала всего лишь несколько процентов рынка, говорят риелторы.

Несмотря на то, что цены на "вторичку" не смогли вырасти, они пока и не снижаются. Продавцы еще переваривают ситуацию и не готовы сбивать стоимость, констатируют риелторы.

Сейчас специалисты видят на вторичном рынке значительное падение спроса. Ведь к концу марта практически ушли ипотечные покупатели – закончились те ипотеки, которые были одобрены ранее, до резкого роста ипотечных ставок.

В настоящий момент спрос на этом рынке поддерживают только две категории покупателей: клиенты с "живыми" деньгами и "альтернативщики" (те, кто продают квартиру и покупают новую). Но, естественно, таких людей на рынке, учитывая высокую стоимость квартир в московском регионе, не так уж и много.

По оценкам Вишнякова, оставшийся спрос сосредоточен сейчас в сегменте квартир стоимостью до 15 миллионов рублей.

"Вторичка" застынет?

Есть опасения, что в ближайшие месяц-два рынок замрет, прогнозирует Москатов, добавляя, что уже сейчас намечаются серьезные проблемы с альтернативными сделками.

В любой такой цепочке, как правило, одним из звеньев становится человек с ипотечными деньгами, а при нынешних высоких ставках по ипотеке такие покупатели на вторичном рынке практически отсутствуют.

По прогнозам Вишнякова, если ситуация кардинальным образом не изменится, то уже во втором квартале произойдет затухание рынка и начало разворота цен вниз. Рынок может вернуться к уровню до 2005 года, когда сделки происходили в основном за свои деньги. Без ипотеки число сделок будет уменьшаться, а цены – падать.

«

"И даже если ЦБ и снизит еще раз ключевую ставку во втором квартале, то в любом случае не до прежнего уровня (до начала спецоперации – ред.). Значит, ставки по ипотеке останутся неподъемными для большинства покупателей", – добавляет руководитель департамента аналитики агентства недвижимости "Азбука жилья" Ярослав Дарусенков.

Ярослав Дарусенков

Руководитель департамента аналитики агентства недвижимости "Азбука жилья"

Тем не менее, сейчас власти уже задумались о том, чтобы запустить льготные программы ипотеки и для вторичного рынка по аналогии с "первичкой".

Если такие программы начнут действовать, то вторичный рынок определенно оживет, полагают риелторы.

"Но, вероятно, они будут иметь определенные особенности: например, действовать только в тех муниципалитетах, где отсутствуют новостройки", – ожидает Коркка.

Так что ситуация на вторичном рынке сейчас сохраняется сложная и перспективы пока достаточно туманные.

Застройщики: с надеждой на поддержку

Для застройщиков последние события и все, что за этим последовало, стали полным шоком.

«

"Ведь создание и реализация недвижимости сродни выращиванию овощей в теплице на Крайнем Севере: долго, сложно, затратно, много нюансов. Сейчас налетел ураган, побил все стекла, и теперь садоводам надо думать, как работать дальше", – описывает первую реакцию участников рынка управляющий партнер "Живой Комплекс Les" Олег Дедков.

Олег Дедков

Управляющий партнер "Живой Комплекс Les"

Помощью довольны

Несмотря на первоначальный шок, застройщики все же признают, что оказались перед этим вызовом не совсем уж неподготовленными, успели "нагулять жирок".

Они также вполне удовлетворены теми мерами поддержки, которые оказало им государство.

"Главная помощь застройщикам – это поддержка спроса через субсидирование ипотечных программ для широкой линейки продуктов по ставке не выше 12%. А также ограничение ставки по проектному финансированию на уровне 15%", – отмечает Дедков.

Как рассказали в компании "Пионер", в большинстве проектов компании продажи идут с использованием ипотеки, поэтому льготная программа поможет поддержать динамику продаж строящихся объектов в течение трех месяцев. "Она также позволит сохранить запланированные темпы и объемы строительства, включая и объекты социальной инфраструктуры", – отметили в "Пионере".

Среди помощи застройщикам было и упрощение различных административных процедур – в частности, решение о продлении на год всех разрешений на строительство.

Так что застройщики в целом считают, что их не обидели с помощью. Хотя, конечно, всегда есть потребность в каких-то дополнительных мерах.

Например, коммерческий директор "А101" Анна Боим хотела бы видеть среди дополнительной помощи от государства возможность рефинансирования – чтобы эскроу-кредиты в одном банке можно было заменить на кредиты в другом, перенеся все эскроу-счета.

«

"Тогда в рамках конкуренции банки смогут предлагать застройщикам выгодные условия, и субсидировать понадобится лишь ту часть кредитных линий, которая идет на строительство социальной инфраструктуры", – говорит собеседница агентства.

Что будет со сроками?

На рынке было много опасений относительно того, что в нынешней ситуации сроки строительства будут затягиваться, некоторые проекты "заморозятся", а новые – не запустятся.

По некоторым данным, проходившим в СМИ, уже 40% российских застройщиков были вынуждены остановить строительство отдельных объектов недвижимости, а 29% – отложить недавно начатые стройки, перенаправив все ресурсы на завершение почти готовых объектов.

Некоторые участники рынка действительно констатируют такие процессы на рынке, но в основном это касается некрупных застройщиков.

«

"С учетом серьезных сбоев в цепочках поставок и уже принятом решении о продлении разрешений на строительство, перенос сроков сдачи выглядит неизбежным сценарием для большинства игроков", – сетует Дедков.

Олег Дедков

Управляющий партнер "Живой Комплекс Les"

С ним соглашается и гендиректор VSN Realty Яна Глазунова, которая отмечает, что сейчас на рынке уже есть проекты, реализация которых откладывается. Будет перенесен и вывод на рынок тех объектов, которые пока находятся на этапе разработки проекта, добавляет она.

Но главной проблемой для качественных объектов (особенно это касается недвижимости класса "бизнес" и выше) могут стать не столько сроки, сколько соблюдение ранее заявленных качественных характеристик продукта, считают участники рынка.

Вместе с тем крупные застройщики говорят о том, что не будут переносить сроки своих проектов. В частности, об этом заявили в "Инграде", сказав, что компания выполняет всю свою производственную программу в полном объеме, без каких-либо кардинальных изменений.

А в крупнейшем застройщике жилья в России ПИК рассказали, что не отказываются также и от планов по запуску новых проектов.

«

"Сегодня мы видим спрос на девелоперский продукт как в качестве жилья, так и в качестве защитного актива и надежного способа вложения капитала", – объясняют в пресс-службе компании.

В "Самолете" в свою очередь полагают, что девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов, но дефицита предложения не возникнет. По итогу 2022 года емкость рынка новостроек в московском регионе стабилизируется на уровне 2018-2019 годов и составит около 7 миллионов квадратных метров.

На фоне всего происходящего застройщики пытаются сохранить доступность своего предложения и сейчас, и в ближайшем будущем.

"Поэтому на рынке цены если и растут, то лишь на коэффициент строительной готовности – это менее 1% в месяц", – отмечает Боим.

Вместе с тем застройщики отмечают, что уже сейчас новостройки вполне доступны для покупателей благодаря программе льготной ипотеки под 12%.

"Если учесть, что сегодня 90% новостроек можно купить с помощью льготной ипотеки, то по сравнению со ставками на конец прошлого года в 9,5-10%, ставка, по сути, выросла всего на два процента", – констатирует замгендиректора ООО "ПроГород" (группа "ВЭБ.РФ") Алексей Ионов.

Уже к лету он ожидает увидеть рыночные ставки по обычной ипотеке на уровне 12-14%.

Банки: максимальный дзен

В отличие от других представителей рынка, банкиры утверждают, что перенесли события конца февраля стоически.

«

"Для банков это не стало шоком: подобные ситуации финансовый рынок уже преодолевал", – охарактеризовал настроения в банковских кругах зампред правления "Абсолют банка" Антон Павлов.

Нынешний кризис на рынке не столь тяжелый, так как в этот раз не возникло дефицита ликвидности, отмечает Павлов.

Он считает, что в этой ситуации хорошо сработал Банк России, который резко повысил ставку, чтобы остановить отток средств населения и средств из банковской системы, а также стабилизировать инфляцию.

Кризис ипотеки

Число желающих взять ипотеку по рыночным ставкам, которые в некоторых банках превысили 25%, в марте, конечно, упало почти до нуля.

По наблюдениям ВТБ, остались только единичные заемщики с крупным первоначальным взносом и необходимостью срочно приобрести новую недвижимость.

Тем не менее, в конце февраля и начале марта на рынке еще были люди с уже одобренной ипотекой по приемлемым ставкам, торопившиеся поскорее купить квартиру, пока время одобрения не вышло.

Стали неактуальны и программы рефинансирования ипотеки – из-за высоких ставок они оказались просто невыгодны банкам.

Льготы оживили рынок

Начиная с марта фокус внимания клиентов стал смещаться в сторону программ с господдержкой под 12%, констатируют в ВТБ, отмечая, что доля сделок на льготных условиях в общем объеме продаж банка в московском регионе выросла с 26% в январе до 47% в марте.

По оценкам же руководителя управления ипотечных продаж Промсвязьбанка Татьяны Чернышевой, с начала марта этого года около 70% всех выданных банком кредитов приходится на льготную ипотеку.

Все программы по дополнительному субсидированию ипотечных ставок застройщиками на время были свернуты, так как им стало невыгодно субсидировать ставку, говорят банкиры.

"Однако после уменьшения ставки ЦБ с 20% до 17% появились новости о возобновлении программы крупным девелопером. Возможно, еще появятся предложения, но вряд ли их будет много", – считает Павлов.

К примеру, такие программы есть у MR Group, рассказала замгендиректора компании Ирина Дзюба. Они касаются, в частности, семей с детьми, которые могут рассчитывать на субсидируемую ставку от банка ВТБ при покупке жилья в некоторых жилых комплексах застройщика.

«

"Сейчас Центробанк взял курс на сокращение ключевой ставки. Надеемся, что во втором полугодии ставки по стандартным программам ипотеки снизятся до психологически приемлемого уровня -13-14%", – рассуждает Павлов.

Он также не исключает, что по мере сокращения ставок вернутся и программы рефинансирования ипотеки, но это произойдет, скорее всего, во втором полугодии, а точнее – в начале четвертого квартала 2022 года.

Риелторы: заложники неопределенности

В конце февраля у многих риелторов, как и у большинства остальных участников рынка жилья, было шоковое состояние. Конечно, они очень нервничали, ведь им нужно было не только успокоиться самим, но и привести в чувство особо впечатлительных клиентов.

"Случилось нечто абсолютно не прогнозируемое", – говорит Вишняков, добавляя, что позитивных сценариев развития рынка недвижимости на тот момент он не видел, но пытался спасти те сделки, которые были открыты к тому времени.

Но риелторы – это все-таки довольно психически устойчивые люди, которые всегда работают в условиях неопределенности, говорит он. Сделка и в обычное время может не произойти по многим, не зависящим от профессионализма причинам.

«

"Специалисты, долго работающие в недвижимости, видели десятки и сотни таких ситуаций, поэтому уже выработали устойчивость к любому стрессу", – констатирует Вишняков.

Сергей Вишняков

Руководитель агентства недвижимости "Вишня"

Риелторам пришлось перестроить свою работу – увеличить количество созвонов, просмотров, переговоров – и существенно ускориться.

"Для ипотечных покупателей выражение "время-деньги" стало девизом. Банки один за другим меняли свои условия, сложно было записаться на сделки, потому что были очереди", – вспоминает Пешич.

Подходы пришлось трансформировать и из-за ограничения работы части социальных сетей, в которых часто размещались объявления и клиенты находили риелторов, добавляет директор по маркетингу федеральной компании "Этажи" Юлия Бочарникова.

Несмотря на то, что в моменте было много жалоб на свою тяжелую судьбу, риелторы собрались и нашли внутренние резервы, никто не ушел из профессии.

Они также не делали и какой-то дополнительной наценки на свои услуги, наоборот, были скидки. "Более того, сейчас мы активно их распространяем на длинные альтернативные сделки, потому что человек заказывает услугу и по продаже, и по покупке", – уточнила Пешич.