Как купить квартиру при "диких" ставках по ипотеке и надо ли это делать

Ипотечные ставки растут, цены на жилье растут, а вот в плане доходов, как говорится, воз и ныне там. Что же делать, если в условиях высокой стоимости квадратного метра и дорогой ипотеки недвижимость все же нужна? Основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев поделился с читателями сайта "РИА Недвижимость" своими мыслями и лайфхаками о том, как сегодня вложить средства в жилье с минимальными потерями, а лучше – с прибылью.

2022-ой начался с повышения ставок по ипотекам. На днях ЦБ поднял ключевую ставку до 9,5%, и во многих банках ипотеки повысились еще на 1 процентный пункт. При этом все мы помним, как разогнались цены на недвижимость за прошедшие пару лет. И все это значит, что сегодня мы имеем невероятно дорогую недвижимость и высокие проценты по ипотеке, которые, вероятно, будут еще расти. Впрочем, и при таких условиях найти жилье по карману все-таки можно.

Купить в недооцененном

Не во всех районах Москвы средняя цена метра такая высокая, какую называют в целом по городу. Есть отдельные локации, которые на данный момент недооценены и имеют хорошие перспективы роста. Найдете такие места – и сможете "отбить" ипотеку, так как со временем цены здесь вырастут на хорошие 15-20% и продажа такой квартиры покроет все расходы. Но как найти такие перспективные районы?

Для начала следует провести тщательный анализ территорий, выявить "похожие" по инфраструктуре, удаленности от центра, экологической обстановке и так далее. Затем нужно проанализировать стоимость метра в аналогичных квартирах этих территорий. Аналогичные квартиры – это примерно одинаковая площадь и планировка, идентичный ремонт, качество кладки стен и год постройки дома.

Если несколько таких сравнений дадут вам "перевес" в пользу какой-либо локации, повторите подобные действия по другому срезу квартир (другой год постройки).

Затем важно понять причину такого дисбаланса цен. Часто это недостаточная транспортная доступность или не слишком развитая инфраструктура, а, возможно, цены здесь просто "не успели" подрасти и будут догонять аналогичные районы в ближайшее время. Также на рост стоимости повлияет развитие территорий: новая станция метро, скверы, зоны отдыха, детские сады. Если такие работы в районе планируются, то ценники здесь точно вырастут.

Для сравнения статусов локаций можно прибегать к специальным картам, которые показывают распределение спроса, предложения и цен в районах города. К примеру, в 2022-ом году максимальный рост прогнозируется в следующих недооцененных локациях Московской области: Домодедово (возможен рост + 22%), Жаворонки (возможен рост +20%), Щелково (возможен рост +20%), Лайково (возможен рост +19%), Сабурово-Юрлово (возможен рост +19%).

Кому могут подойти такие локации? Сегодня там можно найти комфортное жилье для мобильных молодых семей, у которых есть автомобиль, или, напротив, пенсионеров, которые уже не хотят никуда торопиться, для них важен покой и размеренность жизни. Перед покупкой жилья обязательно посмотрите, сможет ли удовлетворить уже имеющаяся инфраструктура того, кто будет жить в квартире. Если же чего-то не хватает, то постарайтесь узнать в администрации района, когда и с какой вероятностью "недостающее звено" будет построено.

Купить на торгах

На торгах теоретически можно купить квартиру по хорошей цене. Для этого нужно зарегистрироваться на электронной площадке, где проводятся торги, и предложить лучшую цену за выбранный лот. Здесь первое важное "но": важно внимательно подойти к выбору сайта. Он должен быть официальным сайтом госведомства или крупным известным агрегатором. Сайтов для участия на торгах множество, но некоторые из них могут оказаться мошенническими, а другие – потребуют обязательную комиссию более 100 тысяч рублей просто за участие в торгах.

При хорошем стечении обстоятельств на квартире с торгов можно заработать до 15% от вложенных средств, однако нужно хорошо разбираться в рынке, чтобы не взять неликвидную квартиру втридорога. Помимо этого, на торгах вы всегда покупаете "кота в мешке", так как зачастую не видите даже фото этого жилья.

А еще вместе с квартирой вам могут достаться долги по коммуналке и прописанные на данной площади жильцы. Поэтому лучше иметь опытного советника и юристов, чтобы совершать такие сделки.

Получить скидку у застройщика

Еще один вариант купить квартиру и нивелировать дикие переплаты по ипотеке – найти хорошее предложение у застройщика. Сегодня они идут на различные акции, делают спецпредложения с участием маткапитала и без него. Здесь можно получить как хороший дисконт, так и завуалированную переплату.

Тщательно прочитайте условия спецпредложения или сходите в офис продаж девелопера, не принимайте быстрых решений. Вернитесь домой и внимательно изучите, в какое время и какими "порциями" вам предстоит выплачивать деньги за квартиру, суммируйте все платежи и оцените сумму скидки (а есть ли она в итоге?), а затем соотнесите эти данные со своими реальными возможностями, чтобы не стать штрафником.

Купить апартаменты

Апартаменты на отдалении от центра стоят дешевле, чем квартиры, на 15-20%. У правительства есть планы по поводу перевода апартаментов в разряд полноценного жилья, которое дает возможность получить прописку. Когда это в конце концов произойдет, вы получите полноценную квартиру со всеми "жилыми" правами и хорошим дисконтом.

Минусы этого плана в том, что до сих пор процесс перевода апартаментов в статус жилья затруднен, и когда это станет проще, пока неизвестно. И еще одно "но": на сегодня апартаменты в зданиях, которые не предназначены для жилья (скажем, здания коммерческого назначения, торговые центры) считаются "самостроем", а такой статус грозит штрафами.

Вообще-то аренда выгоднее

Здесь довольно простой расклад. Возьмем квартиру за 10 миллионов рублей в ипотеку на 10 лет. В среднем переплата за это время составит 5-7 миллионов рублей.

Теперь представим другую ситуацию: мы кладем первоначальный взнос с ипотеки на вклад под 10%, а те деньги, которые "планировали" переплачивать, тоже инвестируем, постепенно пополняя вклад или используя другие инвестиционные инструменты.

Итак, мы положили на вклад 3 миллиона рублей (30% от стоимости квартиры), через 5 лет это будет 4,4 миллиона рублей. Мы снова инвестируем эти деньги под 10%, и еще через 5 лет при ставке в 10% эта сумма превратится примерно в 6,3 миллиона рублей. А если мы добавим сюда те 7 миллионов, которые могли бы отдать банку, то получим в сумме более 13,3 миллиона рублей "своих" денег.

А как же арендные платежи? Да, давайте посчитаем. Арендные платежи за год в среднем составляют 5% от стоимости квартиры. Предположим, вы решили снимать квартиру стоимостью 10 миллионов рублей. В год это 500 тысяч рублей. За 10 лет – 5 миллионов рублей. То есть вместо 13,3 миллиона рублей наш капитал составит 8,3 миллиона рублей.

Итого: вы 10 лет жили в той квартире, которая вам нравится, но не переплачивали банку, а создали капитал 8,3 миллиона рублей. Далее можно двигаться по той же схеме или выбрать более доходный инструмент, чем просто вклад, а в будущем купить квартиру на "проседании" рынка без всяких ипотек.

В финале отдельно замечу, что есть множество вариантов, как распорядиться своим капиталом в недвижимости сегодня, однако самым экономически выгодным решением, на мой взгляд, будет "не покупать квартиру".

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции