Несбыточные мечты: чем опасна покупка дешевых маленьких квартир

Малогабаритная квартира в Москве всего за 2,5 миллиона рублей – ну разве не мечта? Однако все не так просто: за такую заманчивую цену вам могут продать микроплощадь в 10 "квадратов" на первом этаже, которую еще и "нарезали" из одной большой квартиры. Ну и что, скажете вы, зато свой угол в столице имеется. Да, только этот угол может превратиться "в тыкву" с приходом первого же жилищного инспектора. Сайт "РИА Недвижимость" разобрался, что может грозить покупателям в погоне за экономией.

Тренд, да не совсем

Для начала стоит сразу заметить, что "нарезанные" микроквартиры нельзя назвать новым трендом, поскольку подобные предложения на рынке были всегда. Это подтверждают опрошенные риелторы. По словам управляющего партнера компании "Метриум" Надежды Коркки, зачастую к таким квартирам относят общежития или коммуналки, которые после перехода на баланс города получили статус квартир.

Хотя сравнивать с коммунальными квартирами квартирные "нарезки" некорректно, обращает внимание юрист адвокатской конторы "Бородин и Партнеры" Полина Глотова. "Коммунальная квартира предполагает наличие обособленных комнат и общее обособленное помещение для бытовых нужд. В случае с разделением большого объекта на квартиры поменьше речь идет о "самостоятельных" жилых помещениях, где бытовое помещение есть у каждой однокомнатной квартиры", – поясняет собеседница агентства.

Под жилье также реконструируют капитальные гаражи, эллинги, кладовки, чердаки, мансарды и технические помещения, перечисляет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. "В регулярном режиме мы не отслеживаем их количество и ценовые характеристики, тем более что часть их них не могут пройти модерацию на нашей площадке. В любом случае на них приходятся менее 1 процента от общего предложения. Экспертно нам представляется, что их число падает, так как пространство для правового нигилизма в строительной сфере в последние годы сужается", – рассуждает он.

Однако в пресс-службе Мосжилинспекции замечают, что за последние два года при проведении проверок по обращениям граждан жилищные инспекторы стали часто сталкиваться с самовольными перепланировками, когда из одной квартиры делаются несколько маленьких.

"Как правило, собственники перекраивают квартиры, увеличивая количество жилых комнат и санузлов, превращая их в "коммуналки". Такие квартиры с постоянной сменой жильцов, конечно, не остаются незамеченными бдительными соседями, которые сообщают о нарушениях в ведомство", – рассказывают в Мосжилинспекции.

Впрочем, тенденции к значительному увеличению такого предложения на рынке недвижимости риелторы не видят, указывает руководитель департамента городской недвижимости "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.

А квартиры-то и нет!

И тем не менее, раз такие объекты существуют, значит, на них есть спрос. Целевая аудитория подобных вариантов – покупатели с ограниченном бюджетом, заинтересованные в проживании именно в Москве с регистрацией в столице, поясняет Коркка.

Но спешить с покупкой микроквартиры не стоит, хотя бы потому, что это может быть не квартира де-юре. Более того, риелторы даже отговаривают своих клиентов от покупки подобных объектов, указывает Мищенко.

С этим соглашается юрист по недвижимости Альфия Митрошина, которая подчеркивает, что оформить подобную "нарезку" в индивидуальную собственность – задача практически невыполнимая, ведь для того чтобы легитимно зарегистрировать такую студию как объект жилой недвижимости, она должна соответствовать огромному количеству строительных норм и правил, а также санитарным нормам.

Юрист напоминает, что согласно определению (п.3 ст. 16 ЖК РФ) квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Плюс не нужно забывать о нормах площади на одного человека, которые в рамках каждого региона устанавливаются самостоятельно. Так, исходя из федерального законодательства, на каждого человека предполагается не менее 18 квадратных метров, в московском регионе этот показатель зафиксирован на уровне 10 квадратных метров. Но, помимо нормы площади, жилое помещение должно соответствовать определенным характеристикам.

Митрошина приводит некоторые из них:

"К сожалению перепланировку, осуществленную с целью создания из одной квартиры нескольких, узаконить практически невозможно, потому что те изменения, которые производятся, не соответствуют закону", – констатирует собеседница агентства.

Именно поэтому юридически "малогабаритные квартиры" оформляются как доли в праве общей собственности на квартиру, указывает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Токарева. Это существенно затрудняет последующую перепродажу квартиры в силу наличия преимущественного права покупки доли у других сособственников, предупреждает она.

Так что не так?

Как уже говорилось, первый "сюрприз", с которым могут столкнуться новоиспеченные обладатели микроквартиры, – проверка жилищной инспекции. Как поясняют в Мосжилинспекции, основной причиной визита может стать заявка соседей, обеспокоенных произведенной перепланировкой.

Тогда "счастливых" обладателей заветных метров будет ждать штраф в 2,5 тысячи рублей за незаконную перепланировку помещения. Но главное, что инспекция выпишет постановление привести помещение в исходный вид, а поскольку квартира будет оформлена в долях, то затраты лягут на всех собственников, предупреждает Токарева.

Причем шансы оспорить сделку уже на купленную студию будут крайне низкими, так как в договоре купли-продажи, как правило, указывается на переход в собственность покупателя именно доли в праве собственности на квартиру. Соглашаясь на условия данного договора, покупатель берет на себя риски, связанные с незаконным переустройством, объясняет собеседница агентства.

"На мой взгляд, лучше обратить внимание на варианты с первичного рынка. Безусловно, с большой долей вероятности это будут квартиры в ТиНАО или Подмосковье, однако механизм сделки будет полностью прозрачен, а права покупателя – защищены", – дает рекомендацию Коркка.

Согласен с ней и Попов, который отмечает, что лучше потерять в метраже или местоположении, чем вкладываться в подобные рискованные активы.