https://realty.ria.ru/20210526/krym-1733944752.html
Жилье в Сочи и Крыму заканчивается, дорожает и возрождает 90-е
Жилье в Сочи и Крыму заканчивается, дорожает и возрождает 90-е - Недвижимость РИА Новости, 28.07.2021
Жилье в Сочи и Крыму заканчивается, дорожает и возрождает 90-е
Недвижимость на российских курортах благодаря закрытым границам превратилась в сверхвостребованный продукт: вся Россия стремится купить дом или квартиру в Сочи... Недвижимость РИА Новости, 28.07.2021
2021-05-26T12:45
2021-05-26T12:45
2021-07-28T17:07
республика крым
сочи
аналитика – риа недвижимость
жилье
цены
севастополь
сбербанк россии
самострой
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/05/1a/1733944725_0:307:3072:2034_1920x0_80_0_0_43695acd6781cf2d7e7fce3d28881165.jpg
Недвижимость на российских курортах благодаря закрытым границам превратилась в сверхвостребованный продукт: вся Россия стремится купить дом или квартиру в Сочи и Крыму, так что местный ценник взлетает в небеса. Покупателей не останавливают ни совершенно "серые" схемы строительства и продаж, ни цены, ни порой очень странные лоты вроде "жилых гаражей". Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что сейчас продается на российском юге и можно ли это купить без риска потерять все.О высоком спросе на жилье во всей России не написал только ленивый, но на российском юге ажиотаж достиг уже точки кипения. Однако этот спрос следует отделять от остального, поскольку драйвером здесь выступает не льготная ипотека, а недоступность зарубежных курортов и другие последствия пандемии, рассказали опрошенные эксперты. Как следствие – большинство покупателей на рынках Сочи и Крыма – иногородние люди, не знакомые со спецификой местных рынков, поэтому, прежде чем анализировать цены и предложение, важно разобраться, насколько южные рынки жилья отличаются от московского и рынков других регионов. Причем они не схожи и между собой, в зависимости от того, выбрал покупатель Сочи или Крым, он столкнется с очень разными неожиданностями, предупреждают эксперты.СочиПривет, девяностые!Обычная схема выбора квартиры или другой недвижимости, при которой покупатель сперва изучает объявления, чтобы понять порядок цен, в случае с Сочи не работает, так как здесь в огромном количестве публикуются фейковые объявления с заниженными ценами."Так называемые сочинские "фонари" буквально заполонили все платформы по продаже недвижимости. Это несуществующие объявления по заведомо низкой цене, целью которых является привлечь потенциального покупателя, сказав о том, что "…данное предложение уже ушло буквально перед вашим звонком", и предложить уже существующие варианты, но по другой цене. Вы можете увидеть объявления о том, что квартира с шикарным ремонтом на первой береговой линии продается за 5 миллионов рублей. Иногда ахинея риелторов доходит до маразматичных сумм в виде 2 миллионов за апартамент в отеле элит-класса. Сейчас данные платформы пытаются бороться с этим недугом, но пока картина далека от совершенства", – рассказывает руководитель по развитию южного филиала ГК "Денова" Сергей Потапов.По этой причине можно увидеть очень серьезные расхождения в данных разных компаний, анализирующих стоимость сочинского жилья. Так, портал "Мир квартир" подсчитал, что средняя стоимость "квадрата" в сочинской новостройке составляет 165 тысяч рублей, тогда как агентство недвижимости "Бест-Новострой" называет цифру в 333 тысячи рублей. "Более того, сориентироваться в ценах не поможет даже статистика по сделкам: 99% договоров заключаются с занижением стоимости объекта, в том числе и застройщиками", – делится опытом основатель "PR-агентства Ольги Карауловой" и онлайн-школы "PR за 100 шагов" Ольга Караулова.Действительно, даже те застройщики, которые реализуют проекты по 214-ФЗ, могут прописывать в договоре неполную сумму продажи, подтверждает ситуацию коммерческий директор ГК "РКС Девелопмент" Александр Коваленко. "Например, 3 миллиона – стоимость квартиры, а 5 миллионов – стоимость "неотъемлемых улучшений", которые оформляют дополнительным приложением или соглашением. Только в Сочи Сбербанк имеет такой шаблонный ипотечный договор и работает на таких условиях с застройщиками", – рассказывает он. Поэтому, в этих случаях вы должны понимать, что по договору вы приобретаете квартиру за три миллиона рублей, но по факту платите восемь, поясняет эксперт. Еще одним подтверждением непредсказуемости сочинских цен может служить то, что все эксперты, опрошенные сайтом "РИА Недвижимость", привели разные данные о средней стоимости квадратного метра что в новостройках, что во вторичной недвижимости. Цены растут – это подтверждают все, но реальный порядок цен, вероятно, неизвестен никому, что существенно затрудняет для покупателя процесс выбора недвижимости для покупки.Легендарные самостроиНа сочинском рынке жилья есть самая настоящая ловушка – это легендарные самострои, борьба с которыми до сих пор находится в активной фазе."Схемы на самом деле очень просты: это строительство многоэтажного дома на земле ИЖС и узаконивание его в дальнейшем через суд. Квартиры в таких домах имеют статус "жилое помещение", а собственник еще получает долю на землю и общедомовые площади", – объясняет эксперт и консультант в области загородной недвижимости Сочи, коммерческий директор ООО "АСК Инжиниринг" Анна Исаева.Покупателю предлагается купить будущую квартиру по предварительному договору купли-продажи жилого помещения. При этом "застройщик" предъявляет потенциальному покупателю разрешение на строительство и архитектурный проект. Но обычно такое разрешение выдается администрацией на строительство индивидуального жилого дома, то есть на дом для проживания одной семьи. В разрешении указываются площадь застройки, этажность здания, что не совпадает с фактически возводимым строением, рассказывает адвокат Виктория Рахубовская. Также следуют обратить внимание на вид разрешенного использования земельного участка, на котором возводится строение. Часто в Сочи "застройщики" строят многоэтажные дома на земельных участках с видом разрешенного использования "личное подсобное хозяйство", "индивидуальный жилой дом", садоводство и так далее. Однозначно на таком участке нельзя строить многоквартирный жилой дом, подчеркивает она."Обратить внимание следует и на пункт в договоре, где описывается какой именно объект недвижимости продается и покупается. В предварительном договоре указывают, что гражданин в будущем приобретает не квартиру, а жилое помещение и долю в земельном участке. Если гражданин все-таки замечает данное несоответствие, "застройщики" и риелторы рассказывают, что в Сочи так принято, что через суд они все узаконят. На этом этапе нужно разворачиваться и уходить, так как "застройщик" возводит самовольную постройку, которую в любой момент могут снести", – объясняет адвокат.Количество таких объектов и сделок с ними крайне сложно подсчитать, ведь знаменитые "самострои", увы, в официальную статистику не попадают – продажи ни по ДДУ, ни по ПДКП или иным типам договоров в подобных "проектах" не ведутся, а в Росреестре сделки оформляются как купля-продажа гаражей или иных нежилых объектов, поэтому объем этого рынка можно измерить только вручную, сопоставив данные объявлений о продаже с реальными документами на объект, сетует председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.И никто покупателю не возместит потерянные деньги – у застройщика их к моменту сноса строения уже не окажется, риелторы только предоставляют информацию, где и какие объекты продаются и ответственности не несут, добавляет Рахубовская.Аналогичная ситуация на рынке загородного жилья – из 10 домов, появляющихся в продаже, порядка 7 не проходят экспертизу, связанную с отсутствием разрешения на строительство или нарушением использования категории земель, добавляет директор центра недвижимости и ипотеки компании "Этажи" в Сочи Павел Быков.Сочи на продажуНесмотря на перечисленное выше, абсолютное большинство объектов в Сочи находят своих покупателей, отмечают эксперты. Причем пик спроса совпал с объявлением в городе моратория на новое строительство, так что дефицит предложения еще сильнее разгоняет цены.Общие показатели спроса на жилую недвижимость Сочи показали уверенный рост. Этому способствовали сразу несколько факторов, основным конечно же является влияние пандемии и карантинные меры, недоступность для посещения зарубежных курортов, а также перевод большинства компаний на удаленную работу. Все это привело к росту спроса и повысило инвестиционный потенциал квартир и апартаментов в Сочи. Как профессиональные, так и частные инвесторы за последние полтора года внесли свой вклад в рост числа сделок, приобретая квартиры для последующей перепродажи или для сдачи в аренду, комментирует ситуацию генеральный директор R2 Asset Management Вячеслав Рожманов.Текущий объем предложения на первичном рынке недвижимости Сочи находится на рекордно низком уровне и составляет 200 тысяч квадратных метров – это почти в четыре раза меньше показателей прошлого года, подсчитала генеральный директор Nedvex Юлия Галимова.На данный момент количество площадей в объектах по ФЗ-214 на стадии реализации –– всего 30 тысяч "квадратов", что составляет 15% от всех площадей на рынке. В объектах со статусом апартаментов в продаже представлены 57 тысяч "квадратов", со статусом квартир – 79 тысяч "квадратов", говорит она.За последние 2-3 года активно развивается рынок комплексов апартаментов, добавляет генеральный директор офиса "Миэль" в Сочи Ислам Казаков. Изначально это бывшие большие санатории из наследия Советского Союза, старые заброшенные здания, которые отремонтированы в современном стиле и переданы на управление крупным сетевым туроператорам. Люди охотно покупают апартаменты под управлением известными мировыми туроператорами, так как окупаемость вложенных денег – 8-9 лет."Среди апартаментов практически нет недостроев", – подчеркивает собеседник агентства.Вторичный рынок в Сочи тоже подвергся вымыванию предложения. По состоянию на начало года объем экспонируемых квартир на "вторичке" составлял около 14,6 тысячи лотов, подсчитал генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько. Средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Сочи, по его данным, равняется 146,7 тысячи рублей, ценовая дельта между показателями первичного и вторичного рынков увеличилась до 30,6%. "Такая динамика средней стоимости свидетельствует о большей востребованности первичного рынка, как из-за более лояльных условий ипотечного кредитования, так и из-за более высоких качественных характеристик новостроек относительно объектов вторичного рынка", – объясняет он.На "вторичке" в отдаленных районах Сочи еще можно подобрать студию по цене от 1,4-1,5 миллиона рублей. Но в целом, как бы не изменялась ситуация на рынке недвижимости, под каждого покупателя можно найти приемлемый вариант, причем та же "вторичка" в зависимости от месторасположения, качества ремонта, самого дома может варьироваться в цене от 80 до 600 тысяч за квадратный метр, добавляет Быков. "Загородный" СочиОтдельную боль Сочи составляет рынок участков и коттеджей, рассказали эксперты.Если мы говорим о рынке земли под застройку поселков, то таких участков в районах от центрального Сочи до Адлера и Красной Поляны осталось крайне мало. Найти землеотвод с "чистыми" документами для приобретения его в собственность уже практически невозможно, поэтому застройщикам и девелоперам приходится довольствоваться переуступкой прав аренды (ППА) городской или федеральной земли. Вот почему в ближайшее время на рынке недвижимости Сочи появится много поселков на арендной земле, рассказывает Исаева."Если мы говорим об индивидуальных участках с видом разрешенного использования ИЖС, то все самые "вкусные" уже давно были застроены многоэтажными домами, узаконенными впоследствии через суд", – уточняет она.Небольшие участки ИЖС в пешей доступности от моря (до 1-2 километров) еще год назад продавались в среднем по 1 миллиону за сотку, сегодня же их цена выросла не менее чем в 2-3 раза, а к миллиону приближаются цены на видовые участки в горных селах и СНТ, обеспеченных коммуникациями и находящихся на удалении от 6 до 10 километров от моря (в Адлерском районе это, например, такие села, как Бестужевское, Молдовка, Черешня, Веселое, Липники, Высокое и другие), перечисляет Исаева.Распространен в Сочи сегодня и так называемый стихийный квартальный девелопмент – покупка в селах и СНТ участка около 30-50 соток и строительство на нем нескольких одинаковых по стилю домов на продажу. В итоге получается этакий неофициальный мини-поселок. Дома от 200 – 250 квадратных метров в них стоят по 20-30 миллионов рублей, добавляет собеседница агентства. Частные дома, которые в прошлом году не продавались за 10 миллионов рублей, в этом году улетают за 20 миллионов рублей, отмечает Быков. "В основном, это дома площадью от 100 до 150 квадратных метров без чистовой отделки. Это если вкратце. Высокий спрос значительно подогрел цены на рынке жилья в Сочи, причем многие из тех, кто передумал покупать квартиру из-за роста цен, начали переориентироваться на загородную недвижимость", – поясняет он.Самый же сложный и дефицитный продукт в Сочи – это земельный участок, пригодный для строительства, говорят эксперты. Земли там почти не осталось, сложно найти участок, тем более ровный – там сложный рельеф и постоянные холмы, на которых невозможно строить. Плюс отсутствуют возможности провести коммуникации к уже застроенным районам, сетует Караулова.Значительную долю предложения составляют земельные наделы с обременениями, которые легко купить, но на которых фактически ничего нельзя будет построить из-за ограничений, предупреждает руководитель фонда коллективных инвестиций "Рентавед" Руслан Сухий. Причем часть продавцов и посредников вводят в заблуждение покупателей, уверяя, что любые обременения в Сочи можно снять за деньги. "Ажиотажным спросом на земельные участки тут же воспользовались владельцы наделов и начали поднимать цены. Чтобы показать масштабы происходящего, приведу пример, с которым мы столкнулись. Один земельный участок в хорошей локации, который в начале этого года продавали по 500 тысяч рублей за сотку, в конце апреля экспонировался уже по 1,5 миллиона за сотку", – вспоминает он.Как покупать в СочиВсе перечисленные выше особенности рынка Сочи приводят к тому, что покупателю нужно продумать весь процесс приобретения жилья и подготовиться к нему, так как это будет совершенно не похоже на аналогичные действия, например, в Москве или Петербурге."Покупку в Сочи стоит делать только с поддержкой своего проверенного юриста и с выездом на место. Местные агентства используют странную схему: настаивают на приезде в офис для подписания договора, по которому они при заключении любой сделки (даже не через них) берут с вас комиссию. Многие берут комиссию и с покупателя, и с продавца", – предупреждает Караулова. Планирующим покупку недвижимости в Сочи также советую обратить внимание на платформы-агрегаторы для агентств по типу nedvex.ru, рекомендует Коваленко."Так как это ресурс для агентств недвижимости и агентов, а не для покупателей, там можно найти всю объективную информацию по проекту – полное описание, срок сдачи, способ реализации, доступные лоты и так далее. Это поможет пользователю увидеть реальные предложения и цены застройщиков, а также избежать "фейковых" предложений. Необходимо завести аккаунт для доступа к информации", – объясняет он.Если речь идет о покупке новостройки, то нужно найти в интернете сайты жилых комплексов, которые строятся по 214-ФЗ, продолжает Коваленко. "Обзвонив несколько объектов, вы сможете получить реальную информацию о средней цене на новостройки в Сочи. Соответственно, вы будете понимать, что объявления по "первичке", где цена указана ниже, фейковые. Конечно, советую приобретать недвижимость, которая реализуется только в рамках 214-ФЗ. Учитывая огромное количество самостроев в Сочи, вы будете защищены. В другом случае вы выступите просто в качестве соинвестора проекта без каких-либо гарантий, и не факт, что жилой комплекс будет достроен и введен в эксплуатацию", – дает рекомендации он.Однако даже сайты застройщиков могут таить опасность: самому выйти на них и узнать там хотя бы цены также очень проблематично, поскольку многие риелторы оформляют интернет-страницы проекта так, что непонятно, девелопер это или агент, предупреждает генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.Рынок риелторских услуг в Сочи насыщен частными риелторами, часть из них гонятся за сиюминутной выгодой, поэтому продают то, где самая высокая комиссия, предупреждает Быков. "Бывают случаи, когда размер комиссии превышает стоимость самого объекта, например, мы сталкивались со случаем, когда частный риелтор пытался продать объект стоимостью 8 миллионов рублей, при этом цена собственника была всего 3,5 миллиона рублей, то есть комиссия риелтора составляла в этом случае 4,5 миллиона", – вспоминает он.Также абсолютно все опрошенные эксперты советовали искать риелторов через рекомендации знакомых и проверять вообще все, что можно проверить. Кроме того, для сочинского рынка они рекомендуют действие, которое во всей остальной стране считается проигрышной стратегией, а именно привлечение сразу нескольких агентов к работе."Как правило, клиент предпочитает работать с несколькими агентами сразу, по итогам которой выбирает лучшего специалиста для себя. Это абсолютно нормальная и распространенная практика, позволяющая клиенту также самому погрузиться и изучить все нюансы рынка. Единого места, где будет представлена вся информация о ценах, репутации и предложении, нет", – заключает Галимова.КрымСтройка на экспортОдна из самых ярких особенностей крымского рынка недвижимости состоит в том, что вся "первичка" здесь ориентирована на материковых покупателей. "Средний доход жителей в Республике Крым составляет только около 64% от среднероссийского. "РИА Рейтинг" публикует данные по доступности жилья для местных жителей. На начало 2020 года по доступности жилья Севастополь занимал последнее место по стране, а Крым 76 из 83. Новое жилье, которое строится в регионе (включая Севастополь) приобретается преимущественно жителями не Крыма, а материковой России. Покупатель крымского жилья раньше в Крыму постоянно не жил", – описывает ситуацию старший аналитик отдела консалтинга IDEM Юрий Малов.Таким образом изрядная часть рынка нового жилья в Крыму и Севастополе изначально ориентирована на приезжих покупателей. Правда, в отличие от Сочи, стоимость недвижимости здесь пока не готовится "догнать и перегнать Москву", в этом плане Крым доступнее.Недвижимость в Крыму растет в цене – за год средняя стоимость поднялась на 20%, примерно до 110 тысяч рублей за "квадрат", подсчитала Бурлаковская. В Севастополе цена примерно на таком же уровне. Нового качественного жилья в Крыму очень мало, особенно в Ялте, где средняя цена квадратного метра составляет 180 тысяч рублей.Нужно понимать, что такова именно средняя цена в новостройках, и отдельные объекты могут стоить совершенно иначе. Например, "квадрата" в домах, расположенных в самой престижной локации Ялты, достигает 450-500 тысяч рублей, уточняет Сухий.Если же говорить о цене лота, то в Севастополе на вторичном рынке сейчас стоимость "хрущевок" и "брежневок" площадью от 30 квадратных метров стартует от 4 миллионов рублей, в новом жилом фонде квартиры площадью около 40 квадратов стоят в районе 7 миллионов рублей, подсчитал эксперт по недвижимости компании "Этажи" в Севастополе Андрей Григорьев.Средняя стоимость предложения в новостройках Ялты, согласно данным портала "Мир квартир", составляет 12,1 миллиона рублей. В Алуште средний лот предлагается за 8,7 миллиона, в Симферополе – 5,5 миллиона рублей.На вторичном рынке порядок цен примерно такой же: средняя стоимость лота в Ялте составляет 11,26 миллиона рублей, в Гудзуфе – 10,6 миллиона, в Алуште – 8,95 миллиона, в Симферополе – 5,19 миллиона, в Севастополе – 6,43 миллиона рублей, озвучивает данные портал "Мир квартир". "Стоимость квадратного метра в Ялте существенно уступает сочинской в 2,5-3 раза. Если в ялтинском комплексе комфорт-класса "Белый Парус" цена "квадрата" составляет 110 тысяч рублей, то в доме подобного класса в Сочи квартиры продаются по 300-350 тысяч рублей за "квадрат". Такая разница в цифрах говорит о потенциале роста цен на ялтинскую недвижимость. Пока она недооценена", – добавляет Сухий.Кстати, важное отличие Крыма от Сочи – здесь нет такой чехарды с "фейковыми" объявлениями, так что у большинства опрошенных экспертов данные о ценах примерно совпадают. На крымском рынке представлены и апартаменты, которые пользуются спросом, отмечает заместитель директора офиса "Миэль "В Ялте" Марина Епифанова. В основном это качественные многоэтажные дома, расположенные на первой-второй линии у моря. Это достаточно дорогое предложение, так как они стоят у воды, а согласно статье 65 Водного кодекса РФ, ширина водоохранной зоны моря составляет 500 метров, и в границах это 500-метровой зоны существуют ограничения на строительство многоквартирной жилой застройки. Однако эти ограничения не распространяются на гостиницы и апарт-отели. Стоимость апартаментов в таких комплексах достаточно высока, цена лота площадью порядка 40 метров начинается от 10 миллионов рублей, предложения площадью 50 "квадратов" могут стоить 15 миллионов рублей и выше, объясняет она.А вот с загородными форматами и землей в Крыму все довольно "грустно"."Приобретать землю под самостоятельную индивидуальную застройку однозначно не стоит, особенно если вы не местный", – уверена коммерческий директор девелоперской компании "Перспектива" Алеся Полещук.Дело в том, что в Крыму при самостоятельном строительстве вы столкнетесь сразу с тремя проблемами: очень дорогостоящее подключение сетей с длительными сроками, трудности в строительстве в горной местности, особенности удаленной работы с подрядчиками, поясняет она.Найти предложение на вторичном загородном рынке можно, но сложно. Плюс нужно учитывать, что вторичный рынок ИЖС зачастую имеет проблемы с документами и в большинстве случаев это отдельно стоящие дома без инфраструктуры, охраны и нормальных подъездных путей, добавляет Полещук. Похожее мнение высказали большинство опрошенных экспертов. Крымские риски и нюансыУ крымской недвижимости есть свои региональные особенности, отличающиеся от сочинского, да и вообще от всех материковых рынков.Например, существует проблема с небольшими местными застройщиками, которые возводят по одному дому, рассказывает управляющий агентством недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков. Часто указанное в рекламных проспектах сильно не соответствует реальному конечному варианту, который получается у застройщика. Обещали газ, но газа может не быть. Обещали качественную отделку дома – она может быть так себе. Более того, из-за значительно перепада высот на Южном берегу Крыма некоторые квартиры в итоге могут смотреть исключительно в склон или фасад другого дома. Из-за особенностей пересеченной местности также есть большие проблемы с комфортной парковкой, перечисляет он. "С учетом того, что многие покупатели покупают квартиру удаленно, у них есть существенный риск получить не то, что им представляется. В той же самой Ялте расстояние по карте в "один километр от моря" может оказаться невероятно запутанным 2-3 километровым путем по тропинкам и склонам. Обязательно имеет смысл примеряться к местности", – советует эксперт.Характерные особенности связаны и с тем, что Крым остается "молодым" регионом, отмечают эксперты.В большинстве случаев мошеннические действия по крымской недвижимости заключаются в предоставлении поддельных правоустанавливающих документов, выданных в украинский период и доверенностей на право продажи, рассказывает адвокат адвокатской палаты Республики Крым Александра Никитина.При покупке недвижимости необходимо тщательно подходить к проверке правоустанавливающих документов от самого начала, например, в случае покупки земельного участка первичным документов является решение органа исполнительной власти (сельсовата, исполкома) о выделении данного земельного участка первому правообладателю до выписки из Госкомрегистра о регистрации права за продавцом, объясняет она."Бывают случаи, что в судебном порядке данное решение исполкома о предоставлении в собственность земельного участка отменяется по заявлению прокуратуры и истребуется имущество у добросовестного приобретателя. А продавец, который продал это имущество, неизвестно где, и покупатель в этой ситуации остается и без земельного участка, и без денег, уплаченных за его покупку" – предупреждает адвокат.Относительно же покупки недвижимости по доверенности, еще и выданной на территории Украины, то в данном случае необходимо проверять, реально ли была такая доверенность выдана и с такими ли правами представителя, а также выяснить реальную волю непосредственно собственника данного объекта на такую продажу. А то можно столкнуться в суде с иском о признании сделки мнимой и возврата всего полученного по ней в первоначальное положение: покупатель возвращает обратно продавцу объект недвижимости, а вот денежные средства, полученные доверенным лицом должно вернуть это лицо, однако после сделки и получения денежных средств, оно как правило исчезает, объясняет Никитина.Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214, полагает Сухий.У "вторички", особенно там, где свободного места крайне мало (вся Большая Ялта и точно Ялта как город) есть еще одна проблема – постоянная достройка-пристройка помещений к имеющимся зданиям. Естественно, без узаконивания, рассказывает Вишняков."Вот здесь как раз есть некоторое отличие от сочинских самостроев. Там принято строить на землях ИЖС многоквартирные дома и продавать их поквартирно. Возможно даже узаконивать через суд. В той же Ялте самострои есть, но это больше хаотичная застройка-достройка помещений", – добавляет он.Еще одна проблема – отсутствие роста объема предложения, говорит Сухий. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось порядка 10 покупателей, а после начала пандемии цифра выросла более чем в три раза – до 35 претендентов на одно предложение.Вместо эпилогаКрым и Сочи сейчас находятся на пике спроса, который никак не увязан с отменой или продлением льготной ипотеки, так что главное, что нужно понимать об этих рынках: рост цен здесь продолжится, а дефицит предложения будет только усиливаться, на этом сходятся абсолютно все опрошенные эксперты.Оба региона объединяет не только нехватка предложения, но и специфические особенности. Причем велика вероятность, что Крым от изрядной части своих рисков постепенно избавляется: недавно принятый закон запретил иностранцам владеть недвижимостью на полуострове, так что сложности с украинскими владельцами постепенно уходят.В Сочи же, несмотря на планируемое принятие Генплана и активную борьбу с самостроями, рынок сохраняет "загадочный южный колорит", от которого, видимо, не намерен отказываться. Высокий спрос к рискам купить самострой добавил чехарду с ценами, серые схемы продажи и высокие комиссии. Возможно, после принятия Генплана в город наконец-то смогут зайти крупные федеральные застройщики и агентства недвижимости, и тогда рынок начнет принимать более привычные формы, однако сейчас он – настоящая лотерея.
https://realty.ria.ru/20191113/1560103372.html
https://realty.ria.ru/20200302/1566763435.html
https://realty.ria.ru/20201021/rieltory-1580691382.html
https://realty.ria.ru/20201216/timofeev-1589344662.html
https://realty.ria.ru/20190226/1551378344.html
https://realty.ria.ru/20210414/dachi-1728233815.html
https://realty.ria.ru/20191002/1559364785.html
республика крым
сочи
севастополь
россия
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2021
Мария Неретина
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/03/0d/1568528856_514:0:2561:2047_100x100_80_0_0_e6e6256f635f58bb1aa8ea8f6aa6899a.jpg
Мария Неретина
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/03/0d/1568528856_514:0:2561:2047_100x100_80_0_0_e6e6256f635f58bb1aa8ea8f6aa6899a.jpg
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Мария Неретина
https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/03/0d/1568528856_514:0:2561:2047_100x100_80_0_0_e6e6256f635f58bb1aa8ea8f6aa6899a.jpg
республика крым, сочи, аналитика – риа недвижимость, жилье, цены, севастополь, сбербанк россии, самострой, сергей вишняков, россия
Республика Крым, Сочи, Аналитика – РИА Недвижимость, Жилье, Цены, Севастополь, Сбербанк России, Самострой, Сергей Вишняков, Россия
Недвижимость на российских курортах благодаря закрытым границам превратилась в сверхвостребованный продукт: вся
Россия стремится купить дом или квартиру в
Сочи и Крыму, так что местный ценник взлетает в небеса. Покупателей не останавливают ни совершенно "серые" схемы строительства и продаж, ни цены, ни порой очень странные лоты вроде "жилых гаражей". Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что сейчас продается на российском юге и можно ли это купить без риска потерять все.
О высоком спросе на жилье во всей России не написал только ленивый, но на российском юге ажиотаж достиг уже точки кипения. Однако этот спрос следует отделять от остального, поскольку драйвером здесь выступает не льготная ипотека, а недоступность зарубежных курортов и другие последствия пандемии, рассказали опрошенные эксперты. Как следствие – большинство покупателей на рынках Сочи и Крыма – иногородние люди, не знакомые со спецификой местных рынков, поэтому, прежде чем анализировать цены и предложение, важно разобраться, насколько южные рынки жилья отличаются от московского и рынков других регионов. Причем они не схожи и между собой, в зависимости от того, выбрал покупатель Сочи или Крым, он столкнется с очень разными неожиданностями, предупреждают эксперты.
Обычная схема выбора квартиры или другой недвижимости, при которой покупатель сперва изучает объявления, чтобы понять порядок цен, в случае с Сочи не работает, так как здесь в огромном количестве публикуются фейковые объявления с заниженными ценами.
"Так называемые сочинские "фонари" буквально заполонили все платформы по продаже недвижимости. Это несуществующие объявления по заведомо низкой цене, целью которых является привлечь потенциального покупателя, сказав о том, что "…данное предложение уже ушло буквально перед вашим звонком", и предложить уже существующие варианты, но по другой цене. Вы можете увидеть объявления о том, что квартира с шикарным ремонтом на первой береговой линии продается за 5 миллионов рублей. Иногда ахинея риелторов доходит до маразматичных сумм в виде 2 миллионов за апартамент в отеле элит-класса. Сейчас данные платформы пытаются бороться с этим недугом, но пока картина далека от совершенства", – рассказывает руководитель по развитию южного филиала ГК "Денова" Сергей Потапов.
По этой причине можно увидеть очень серьезные расхождения в данных разных компаний, анализирующих стоимость сочинского жилья. Так, портал "Мир квартир" подсчитал, что средняя стоимость "квадрата" в сочинской новостройке составляет 165 тысяч рублей, тогда как агентство недвижимости "Бест-Новострой" называет цифру в 333 тысячи рублей.
"Более того, сориентироваться в ценах не поможет даже статистика по сделкам: 99% договоров заключаются с занижением стоимости объекта, в том числе и застройщиками", – делится опытом основатель "PR-агентства Ольги Карауловой" и онлайн-школы "PR за 100 шагов" Ольга Караулова.
Действительно, даже те застройщики, которые реализуют проекты по 214-ФЗ, могут прописывать в договоре неполную сумму продажи, подтверждает ситуацию коммерческий директор ГК "РКС Девелопмент" Александр Коваленко.
«
"Например, 3 миллиона – стоимость квартиры, а 5 миллионов – стоимость "неотъемлемых улучшений", которые оформляют дополнительным приложением или соглашением. Только в Сочи Сбербанк имеет такой шаблонный ипотечный договор и работает на таких условиях с застройщиками", – рассказывает он.
Александр Коваленко
Коммерческий директор ГК "РКС Девелопмент"
Поэтому, в этих случаях вы должны понимать, что по договору вы приобретаете квартиру за три миллиона рублей, но по факту платите восемь, поясняет эксперт.
Еще одним подтверждением непредсказуемости сочинских цен может служить то, что все эксперты, опрошенные сайтом "РИА Недвижимость", привели разные данные о средней стоимости квадратного метра что в новостройках, что во вторичной недвижимости. Цены растут – это подтверждают все, но реальный порядок цен, вероятно, неизвестен никому, что существенно затрудняет для покупателя процесс выбора недвижимости для покупки.
На сочинском рынке жилья есть самая настоящая ловушка – это легендарные самострои, борьба с которыми до сих пор находится в активной фазе.
«
"Схемы на самом деле очень просты: это строительство многоэтажного дома на земле ИЖС и узаконивание его в дальнейшем через суд. Квартиры в таких домах имеют статус "жилое помещение", а собственник еще получает долю на землю и общедомовые площади", – объясняет эксперт и консультант в области загородной недвижимости Сочи, коммерческий директор ООО "АСК Инжиниринг" Анна Исаева.
Анна Исаева
Коммерческий директор ООО "АСК Инжиниринг"
Покупателю предлагается купить будущую квартиру по предварительному договору купли-продажи жилого помещения. При этом "застройщик" предъявляет потенциальному покупателю разрешение на строительство и архитектурный проект. Но обычно такое разрешение выдается администрацией на строительство индивидуального жилого дома, то есть на дом для проживания одной семьи. В разрешении указываются площадь застройки, этажность здания, что не совпадает с фактически возводимым строением, рассказывает адвокат Виктория Рахубовская.
Также следуют обратить внимание на вид разрешенного использования земельного участка, на котором возводится строение. Часто в Сочи "застройщики" строят многоэтажные дома на земельных участках с видом разрешенного использования "личное подсобное хозяйство", "индивидуальный жилой дом", садоводство и так далее. Однозначно на таком участке нельзя строить многоквартирный жилой дом, подчеркивает она.
"Обратить внимание следует и на пункт в договоре, где описывается какой именно объект недвижимости продается и покупается. В предварительном договоре указывают, что гражданин в будущем приобретает не квартиру, а жилое помещение и долю в земельном участке. Если гражданин все-таки замечает данное несоответствие, "застройщики" и риелторы рассказывают, что в Сочи так принято, что через суд они все узаконят. На этом этапе нужно разворачиваться и уходить, так как "застройщик" возводит самовольную постройку, которую в любой момент могут снести", – объясняет адвокат.
Район "жилых гаражей" на улице Альпийской в Центральном районе города Сочи.
2 из 5
Жилые гаражи на улице Альпийской в Центральном районе Сочи.
3 из 5
Жилые гаражи на улице Альпийской в Центральном районе Сочи.
4 из 5
Район "жилых гаражей" на улице Голубые Дали в Адлерском районе города Сочи.
5 из 5
Район "жилых гаражей" на улице Альпийской в Центральном районе города Сочи.
2 из 5
Жилые гаражи на улице Альпийской в Центральном районе Сочи.
3 из 5
Жилые гаражи на улице Альпийской в Центральном районе Сочи.
4 из 5
Район "жилых гаражей" на улице Голубые Дали в Адлерском районе города Сочи.
5 из 5
Количество таких объектов и сделок с ними крайне сложно подсчитать, ведь знаменитые "самострои", увы, в официальную статистику не попадают – продажи ни по ДДУ, ни по ПДКП или иным типам договоров в подобных "проектах" не ведутся, а в
Росреестре сделки оформляются как купля-продажа гаражей или иных нежилых объектов, поэтому объем этого рынка можно измерить только вручную, сопоставив данные объявлений о продаже с реальными документами на объект, сетует председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
И никто покупателю не возместит потерянные деньги – у застройщика их к моменту сноса строения уже не окажется, риелторы только предоставляют информацию, где и какие объекты продаются и ответственности не несут, добавляет Рахубовская.
Поселок городского типа Сириус в Краснодарском крае.
1 из 5
Строительство жилого комплекса "Фрукты" в Адлерском районе города Сочи.
2 из 5
Вид из отеля Hyatt на Сочи.
3 из 5
Вид на здания в центральном районе Сочи.
4 из 5
Строящийся жилой дом в центре Сочи.
5 из 5
Поселок городского типа Сириус в Краснодарском крае.
1 из 5
Строительство жилого комплекса "Фрукты" в Адлерском районе города Сочи.
2 из 5
Вид из отеля Hyatt на Сочи.
3 из 5
Вид на здания в центральном районе Сочи.
4 из 5
Строящийся жилой дом в центре Сочи.
5 из 5
Аналогичная ситуация на рынке загородного жилья – из 10 домов, появляющихся в продаже, порядка 7 не проходят экспертизу, связанную с отсутствием разрешения на строительство или нарушением использования категории земель, добавляет директор центра недвижимости и ипотеки компании "Этажи" в Сочи Павел Быков.
Несмотря на перечисленное выше, абсолютное большинство объектов в Сочи находят своих покупателей, отмечают эксперты. Причем пик спроса совпал с объявлением в городе моратория на новое строительство, так что дефицит предложения еще сильнее разгоняет цены.
Общие показатели спроса на жилую недвижимость Сочи показали уверенный рост. Этому способствовали сразу несколько факторов, основным конечно же является влияние пандемии и карантинные меры, недоступность для посещения зарубежных курортов, а также перевод большинства компаний на удаленную работу. Все это привело к росту спроса и повысило инвестиционный потенциал квартир и апартаментов в Сочи. Как профессиональные, так и частные инвесторы за последние полтора года внесли свой вклад в рост числа сделок, приобретая квартиры для последующей перепродажи или для сдачи в аренду, комментирует ситуацию генеральный директор R2 Asset Management Вячеслав Рожманов.
Текущий объем предложения на первичном рынке недвижимости Сочи находится на рекордно низком уровне и составляет 200 тысяч квадратных метров – это почти в четыре раза меньше показателей прошлого года, подсчитала генеральный директор Nedvex Юлия Галимова.
На данный момент количество площадей в объектах по ФЗ-214 на стадии реализации –– всего 30 тысяч "квадратов", что составляет 15% от всех площадей на рынке. В объектах со статусом апартаментов в продаже представлены 57 тысяч "квадратов", со статусом квартир – 79 тысяч "квадратов", говорит она.
За последние 2-3 года активно развивается рынок комплексов апартаментов, добавляет генеральный директор офиса "
Миэль" в Сочи Ислам Казаков. Изначально это бывшие большие санатории из наследия Советского Союза, старые заброшенные здания, которые отремонтированы в современном стиле и переданы на управление крупным сетевым туроператорам. Люди охотно покупают апартаменты под управлением известными мировыми туроператорами, так как окупаемость вложенных денег – 8-9 лет.
"Среди апартаментов практически нет недостроев", – подчеркивает собеседник агентства.
Вторичный рынок в Сочи тоже подвергся вымыванию предложения. По состоянию на начало года объем экспонируемых квартир на "вторичке" составлял около 14,6 тысячи лотов, подсчитал генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Сочи, по его данным, равняется 146,7 тысячи рублей, ценовая дельта между показателями первичного и вторичного рынков увеличилась до 30,6%.
Район "жилых гаражей" на улице Приреченской в Адлерском районе города Сочи.
1 из 3
Жилые гаражи на улице Альпийской в Центральном районе Сочи.
2 из 3
Жилые гаражи на улице Альпийской в Центральном районе Сочи.
3 из 3
Район "жилых гаражей" на улице Приреченской в Адлерском районе города Сочи.
1 из 3
Жилые гаражи на улице Альпийской в Центральном районе Сочи.
2 из 3
Жилые гаражи на улице Альпийской в Центральном районе Сочи.
3 из 3
"Такая динамика средней стоимости свидетельствует о большей востребованности первичного рынка, как из-за более лояльных условий ипотечного кредитования, так и из-за более высоких качественных характеристик новостроек относительно объектов вторичного рынка", – объясняет он.
На "вторичке" в отдаленных районах Сочи еще можно подобрать студию по цене от 1,4-1,5 миллиона рублей. Но в целом, как бы не изменялась ситуация на рынке недвижимости, под каждого покупателя можно найти приемлемый вариант, причем та же "вторичка" в зависимости от месторасположения, качества ремонта, самого дома может варьироваться в цене от 80 до 600 тысяч за квадратный метр, добавляет Быков.
Отдельную боль Сочи составляет рынок участков и коттеджей, рассказали эксперты.
Если мы говорим о рынке земли под застройку поселков, то таких участков в районах от центрального Сочи до
Адлера и
Красной Поляны осталось крайне мало. Найти землеотвод с "чистыми" документами для приобретения его в собственность уже практически невозможно, поэтому застройщикам и девелоперам приходится довольствоваться переуступкой прав аренды (ППА) городской или федеральной земли. Вот почему в ближайшее время на рынке недвижимости Сочи появится много поселков на арендной земле, рассказывает Исаева.
"Если мы говорим об индивидуальных участках с видом разрешенного использования ИЖС, то все самые "вкусные" уже давно были застроены многоэтажными домами, узаконенными впоследствии через суд", – уточняет она.
Небольшие участки ИЖС в пешей доступности от моря (до 1-2 километров) еще год назад продавались в среднем по 1 миллиону за сотку, сегодня же их цена выросла не менее чем в 2-3 раза, а к миллиону приближаются цены на видовые участки в горных селах и СНТ, обеспеченных коммуникациями и находящихся на удалении от 6 до 10 километров от моря (в Адлерском районе это, например, такие села, как Бестужевское, Молдовка, Черешня, Веселое, Липники, Высокое и другие), перечисляет Исаева.
Распространен в Сочи сегодня и так называемый стихийный квартальный девелопмент – покупка в селах и СНТ участка около 30-50 соток и строительство на нем нескольких одинаковых по стилю домов на продажу. В итоге получается этакий неофициальный мини-поселок. Дома от 200 – 250 квадратных метров в них стоят по 20-30 миллионов рублей, добавляет собеседница агентства.
Частные дома, которые в прошлом году не продавались за 10 миллионов рублей, в этом году улетают за 20 миллионов рублей, отмечает Быков. "В основном, это дома площадью от 100 до 150 квадратных метров без чистовой отделки. Это если вкратце. Высокий спрос значительно подогрел цены на рынке жилья в Сочи, причем многие из тех, кто передумал покупать квартиру из-за роста цен, начали переориентироваться на загородную недвижимость", – поясняет он.
Самый же сложный и дефицитный продукт в Сочи – это земельный участок, пригодный для строительства, говорят эксперты.
Земли там почти не осталось, сложно найти участок, тем более ровный – там сложный рельеф и постоянные холмы, на которых невозможно строить. Плюс отсутствуют возможности провести коммуникации к уже застроенным районам, сетует Караулова.
Значительную долю предложения составляют земельные наделы с обременениями, которые легко купить, но на которых фактически ничего нельзя будет построить из-за ограничений, предупреждает руководитель фонда коллективных инвестиций "Рентавед" Руслан Сухий. Причем часть продавцов и посредников вводят в заблуждение покупателей, уверяя, что любые обременения в Сочи можно снять за деньги.
"Ажиотажным спросом на земельные участки тут же воспользовались владельцы наделов и начали поднимать цены. Чтобы показать масштабы происходящего, приведу пример, с которым мы столкнулись. Один земельный участок в хорошей локации, который в начале этого года продавали по 500 тысяч рублей за сотку, в конце апреля экспонировался уже по 1,5 миллиона за сотку", – вспоминает он.
Все перечисленные выше особенности рынка Сочи приводят к тому, что покупателю нужно продумать весь процесс приобретения жилья и подготовиться к нему, так как это будет совершенно не похоже на аналогичные действия, например, в
Москве или
Петербурге.
"Покупку в Сочи стоит делать только с поддержкой своего проверенного юриста и с выездом на место. Местные агентства используют странную схему: настаивают на приезде в офис для подписания договора, по которому они при заключении любой сделки (даже не через них) берут с вас комиссию. Многие берут комиссию и с покупателя, и с продавца", – предупреждает Караулова.
Планирующим покупку недвижимости в Сочи также советую обратить внимание на платформы-агрегаторы для агентств по типу nedvex.ru, рекомендует Коваленко.
"Так как это ресурс для агентств недвижимости и агентов, а не для покупателей, там можно найти всю объективную информацию по проекту – полное описание, срок сдачи, способ реализации, доступные лоты и так далее. Это поможет пользователю увидеть реальные предложения и цены застройщиков, а также избежать "фейковых" предложений. Необходимо завести аккаунт для доступа к информации", – объясняет он.
Если речь идет о покупке новостройки, то нужно найти в интернете сайты жилых комплексов, которые строятся по 214-ФЗ, продолжает Коваленко.
«
"Обзвонив несколько объектов, вы сможете получить реальную информацию о средней цене на новостройки в Сочи. Соответственно, вы будете понимать, что объявления по "первичке", где цена указана ниже, фейковые. Конечно, советую приобретать недвижимость, которая реализуется только в рамках 214-ФЗ. Учитывая огромное количество самостроев в Сочи, вы будете защищены. В другом случае вы выступите просто в качестве соинвестора проекта без каких-либо гарантий, и не факт, что жилой комплекс будет достроен и введен в эксплуатацию", – дает рекомендации он.
Александр Коваленко
Коммерческий директор ГК "РКС Девелопмент"
Однако даже сайты застройщиков могут таить опасность: самому выйти на них и узнать там хотя бы цены также очень проблематично, поскольку многие риелторы оформляют интернет-страницы проекта так, что непонятно, девелопер это или агент, предупреждает генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.
Рынок риелторских услуг в Сочи насыщен частными риелторами, часть из них гонятся за сиюминутной выгодой, поэтому продают то, где самая высокая комиссия, предупреждает Быков.
«
"Бывают случаи, когда размер комиссии превышает стоимость самого объекта, например, мы сталкивались со случаем, когда частный риелтор пытался продать объект стоимостью 8 миллионов рублей, при этом цена собственника была всего 3,5 миллиона рублей, то есть комиссия риелтора составляла в этом случае 4,5 миллиона", – вспоминает он.
Павел Быков
Директор центра недвижимости и ипотеки компании "Этажи" в Сочи
Также абсолютно все опрошенные эксперты советовали искать риелторов через рекомендации знакомых и проверять вообще все, что можно проверить. Кроме того, для сочинского рынка они рекомендуют действие, которое во всей остальной стране считается проигрышной стратегией, а именно привлечение сразу нескольких агентов к работе.
«
"Как правило, клиент предпочитает работать с несколькими агентами сразу, по итогам которой выбирает лучшего специалиста для себя. Это абсолютно нормальная и распространенная практика, позволяющая клиенту также самому погрузиться и изучить все нюансы рынка. Единого места, где будет представлена вся информация о ценах, репутации и предложении, нет", – заключает Галимова.
Юлия Галимова
Генеральный директор Nedvex
Одна из самых ярких особенностей крымского рынка недвижимости состоит в том, что вся "первичка" здесь ориентирована на материковых покупателей.
"Средний доход жителей в Республике
Крым составляет только около 64% от среднероссийского. "
РИА Рейтинг" публикует данные по доступности жилья для местных жителей. На начало 2020 года по доступности жилья
Севастополь занимал последнее место по стране, а Крым 76 из 83. Новое жилье, которое строится в регионе (включая Севастополь) приобретается преимущественно жителями не Крыма, а материковой России. Покупатель крымского жилья раньше в Крыму постоянно не жил", – описывает ситуацию старший аналитик отдела консалтинга IDEM Юрий Малов.
Таким образом изрядная часть рынка нового жилья в Крыму и Севастополе изначально ориентирована на приезжих покупателей.
Правда, в отличие от Сочи, стоимость недвижимости здесь пока не готовится "догнать и перегнать Москву", в этом плане Крым доступнее.
Недвижимость в Крыму растет в цене – за год средняя стоимость поднялась на 20%, примерно до 110 тысяч рублей за "квадрат", подсчитала Бурлаковская.
В Севастополе цена примерно на таком же уровне. Нового качественного жилья в Крыму очень мало, особенно в
Ялте, где средняя цена квадратного метра составляет 180 тысяч рублей.
Нужно понимать, что такова именно средняя цена в новостройках, и отдельные объекты могут стоить совершенно иначе. Например, "квадрата" в домах, расположенных в самой престижной локации Ялты, достигает 450-500 тысяч рублей, уточняет Сухий.
Если же говорить о цене лота, то в Севастополе на вторичном рынке сейчас стоимость "хрущевок" и "брежневок" площадью от 30 квадратных метров стартует от 4 миллионов рублей, в новом жилом фонде квартиры площадью около 40 квадратов стоят в районе 7 миллионов рублей, подсчитал эксперт по недвижимости компании "Этажи" в Севастополе Андрей Григорьев.
Средняя стоимость предложения в новостройках Ялты, согласно данным портала "Мир квартир", составляет 12,1 миллиона рублей. В
Алуште средний лот предлагается за 8,7 миллиона, в
Симферополе – 5,5 миллиона рублей.
На вторичном рынке порядок цен примерно такой же: средняя стоимость лота в Ялте составляет 11,26 миллиона рублей, в Гудзуфе – 10,6 миллиона, в Алуште – 8,95 миллиона, в Симферополе – 5,19 миллиона, в Севастополе – 6,43 миллиона рублей, озвучивает данные портал "Мир квартир".
"Стоимость квадратного метра в Ялте существенно уступает сочинской в 2,5-3 раза. Если в ялтинском комплексе комфорт-класса "Белый Парус" цена "квадрата" составляет 110 тысяч рублей, то в доме подобного класса в Сочи квартиры продаются по 300-350 тысяч рублей за "квадрат". Такая разница в цифрах говорит о потенциале роста цен на ялтинскую недвижимость. Пока она недооценена", – добавляет Сухий.
Кстати, важное отличие Крыма от Сочи – здесь нет такой чехарды с "фейковыми" объявлениями, так что у большинства опрошенных экспертов данные о ценах примерно совпадают.
На крымском рынке представлены и апартаменты, которые пользуются спросом, отмечает заместитель директора офиса "Миэль "В Ялте" Марина Епифанова. В основном это качественные многоэтажные дома, расположенные на первой-второй линии у моря. Это достаточно дорогое предложение, так как они стоят у воды, а согласно статье 65 Водного кодекса РФ, ширина водоохранной зоны моря составляет 500 метров, и в границах это 500-метровой зоны существуют ограничения на строительство многоквартирной жилой застройки. Однако эти ограничения не распространяются на гостиницы и апарт-отели. Стоимость апартаментов в таких комплексах достаточно высока, цена лота площадью порядка 40 метров начинается от 10 миллионов рублей, предложения площадью 50 "квадратов" могут стоить 15 миллионов рублей и выше, объясняет она.
А вот с загородными форматами и землей в Крыму все довольно "грустно".
"Приобретать землю под самостоятельную индивидуальную застройку однозначно не стоит, особенно если вы не местный", – уверена коммерческий директор девелоперской компании "Перспектива" Алеся Полещук.
Дело в том, что в Крыму при самостоятельном строительстве вы столкнетесь сразу с тремя проблемами: очень дорогостоящее подключение сетей с длительными сроками, трудности в строительстве в горной местности, особенности удаленной работы с подрядчиками, поясняет она.
Найти предложение на вторичном загородном рынке можно, но сложно. Плюс нужно учитывать, что вторичный рынок ИЖС зачастую имеет проблемы с документами и в большинстве случаев это отдельно стоящие дома без инфраструктуры, охраны и нормальных подъездных путей, добавляет Полещук. Похожее мнение высказали большинство опрошенных экспертов.
У крымской недвижимости есть свои региональные особенности, отличающиеся от сочинского, да и вообще от всех материковых рынков.
Например, существует проблема с небольшими местными застройщиками, которые возводят по одному дому, рассказывает управляющий агентством недвижимости "
Вишня"
Сергей Вишняков. Часто указанное в рекламных проспектах сильно не соответствует реальному конечному варианту, который получается у застройщика. Обещали газ, но газа может не быть. Обещали качественную отделку дома – она может быть так себе. Более того, из-за значительно перепада высот на Южном берегу Крыма некоторые квартиры в итоге могут смотреть исключительно в склон или фасад другого дома. Из-за особенностей пересеченной местности также есть большие проблемы с комфортной парковкой, перечисляет он.
«
"С учетом того, что многие покупатели покупают квартиру удаленно, у них есть существенный риск получить не то, что им представляется. В той же самой Ялте расстояние по карте в "один километр от моря" может оказаться невероятно запутанным 2-3 километровым путем по тропинкам и склонам. Обязательно имеет смысл примеряться к местности", – советует эксперт.
Сергей Вишняков
Управляющий агентством недвижимости "Вишня"
Характерные особенности связаны и с тем, что Крым остается "молодым" регионом, отмечают эксперты.
В большинстве случаев мошеннические действия по крымской недвижимости заключаются в предоставлении поддельных правоустанавливающих документов, выданных в украинский период и доверенностей на право продажи, рассказывает адвокат адвокатской палаты Республики Крым Александра Никитина.
При покупке недвижимости необходимо тщательно подходить к проверке правоустанавливающих документов от самого начала, например, в случае покупки земельного участка первичным документов является решение органа исполнительной власти (сельсовата, исполкома) о выделении данного земельного участка первому правообладателю до выписки из Госкомрегистра о регистрации права за продавцом, объясняет она.
"Бывают случаи, что в судебном порядке данное решение исполкома о предоставлении в собственность земельного участка отменяется по заявлению прокуратуры и истребуется имущество у добросовестного приобретателя. А продавец, который продал это имущество, неизвестно где, и покупатель в этой ситуации остается и без земельного участка, и без денег, уплаченных за его покупку" – предупреждает адвокат.
Относительно же покупки недвижимости по доверенности, еще и выданной на территории
Украины, то в данном случае необходимо проверять, реально ли была такая доверенность выдана и с такими ли правами представителя, а также выяснить реальную волю непосредственно собственника данного объекта на такую продажу. А то можно столкнуться в суде с иском о признании сделки мнимой и возврата всего полученного по ней в первоначальное положение: покупатель возвращает обратно продавцу объект недвижимости, а вот денежные средства, полученные доверенным лицом должно вернуть это лицо, однако после сделки и получения денежных средств, оно как правило исчезает, объясняет Никитина.
Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214, полагает Сухий.
У "вторички", особенно там, где свободного места крайне мало (вся Большая Ялта и точно Ялта как город) есть еще одна проблема – постоянная достройка-пристройка помещений к имеющимся зданиям. Естественно, без узаконивания, рассказывает Вишняков.
«
"Вот здесь как раз есть некоторое отличие от сочинских самостроев. Там принято строить на землях ИЖС многоквартирные дома и продавать их поквартирно. Возможно даже узаконивать через суд. В той же Ялте самострои есть, но это больше хаотичная застройка-достройка помещений", – добавляет он.
Сергей Вишняков
Управляющий агентством недвижимости "Вишня"
Еще одна проблема – отсутствие роста объема предложения, говорит Сухий. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось порядка 10 покупателей, а после начала пандемии цифра выросла более чем в три раза – до 35 претендентов на одно предложение.
Крым и Сочи сейчас находятся на пике спроса, который никак не увязан с отменой или продлением льготной ипотеки, так что главное, что нужно понимать об этих рынках: рост цен здесь продолжится, а дефицит предложения будет только усиливаться, на этом сходятся абсолютно все опрошенные эксперты.
Оба региона объединяет не только нехватка предложения, но и специфические особенности. Причем велика вероятность, что Крым от изрядной части своих рисков постепенно избавляется: недавно принятый закон запретил иностранцам владеть недвижимостью на полуострове, так что сложности с украинскими владельцами постепенно уходят.
В Сочи же, несмотря на планируемое принятие Генплана и активную борьбу с самостроями, рынок сохраняет "загадочный южный колорит", от которого, видимо, не намерен отказываться. Высокий спрос к рискам купить самострой добавил чехарду с ценами, серые схемы продажи и высокие комиссии. Возможно, после принятия Генплана в город наконец-то смогут зайти крупные федеральные застройщики и агентства недвижимости, и тогда рынок начнет принимать более привычные формы, однако сейчас он – настоящая лотерея.
