Кошельки рыдают: какое жилье в Москве и области дорожает быстрее всего

Апрель "осчастливил" рынок жилья новым рекордом: средняя стоимость "квадрата" в новостройках уже не Москвы, а всего московского региона преодолела психологическую отметку в 200 тысяч рублей. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" как это произошло и какое жилье в московском регионе дорожает быстрее всего.

Новостройки идут "на взлет"

С начала 2021 года продолжается постепенный рост цены в новостройках. Основной подъем пришелся на массовый сегмент, где цена за квадратный метр за 1 квартал 2021 года выросла на 8,1% (за год более 21%), хотя за квартал объем экспонируемых квартир в сементе эконом- и комфорт-класса снизился почти на 26%, подсчитала директор по продажам агентства Homeapp Виктория Варес.

Так, по данным аналитического центра "Циан", среди районов Москвы с начала года лидерами роста цен стали Митино (27% – до 228,9 тысячи рублей за квадратный метр), Можайский (27% – до 293,1 тысячи за "квадрат"), Текстильщики (19% – до 201,9 тысячи за "квадрат") и Лефортово (14% – до 297,8 тысячи за "квадрат").

Только в одном административном округе Москвы цены на массовые новостройки не преодолели психологически важный рубеж в 200 тысяч рублей за квадратный метр: речь идет о Юго-Западном административным округе (ЮЗАО), где "квадрат" пока можно приобрести в среднем за 199,6 тысячи (на 11% дешевле средней массовой новостройки по Москве), указывают аналитики "Метриум". Столь низкая цена в ЮЗАО объясняется тем, что единственный проект массового сегмента этого округа расположен за МКАД, в Южном Бутово, уточняют в компании.

Среди же городов Подмосковья самыми быстродорожающими стали Химки (21% – до 143,3 тысячи за "квадрат"), Королев (18% – до 107,5 тысячи), Раменское (17% – до 102,2 тысячи) и Дмитров (17% – до 75,5 тысячи), подсчитали в "Циан".

"С начала года на первичном рынке Московской области сильнее всего выросли цены в городах ближнего и среднего Подмосковья. Увеличение цен в топ-10 городах связано в первую очередь с МЦД. Причем в городах, в которых только планируется открытие станций, рост максимален", – прокомментировал ситуацию руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов.

Класс и площадь решают все

Маленькие квартиры неожиданно перестали быть лидерами по темпам роста цен, отмечает Попов.

По его данным, максимальное подорожание в 17% с начала года показали трехкомнатные квартиры. Средняя по московскому региону стоимость "квадрата" в них сейчас составляет 207,5 тысячи рублей. Студии оказались на втором месте (14,2% до 193,5 тысячи), "однушки" – на третьем (13,1% до 205,7 тысячи). При этом многокомнатные квартиры дорожают быстрее "двушек" 12,9% против 12,6% соответственно, подсчитали в "Циан".

"Более высокие темпы роста цен в "трешках" – нестандартная для рынка ситуация. Обычно сильнее дорожают относительно доступные "однушки" и студии. Такую ситуацию можно объяснить расположением 3-комнатных квартир в наиболее растущих в цене ЖК премиум и бизнес-сегмента", – объясняет Попов.

При этом в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах на начальной стадии строительства постепенно "догоняет" расценки в готовых домах, добавляет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Конкуренция при этом увеличивается. Соответственно инвестор должен понимать, что он вполне может найти комплекс на более высокой стадии строительной готовности при более низких ценах. Не исключено, что прибыль от перепродажи квартиры в этом случае можно получить гораздо быстрее, чем при инвестировании в котлован, полагает она.

Чем выше класс новостроек, тем сильнее рост цен, добавляет Попов. В премиум-сегменте на увеличение стоимости влияют рост себестоимости строительства, а также изменение структуры предложения (появление проектов в более престижных локациях столицы). В массовом сегменте ситуация близка к ценовой стагнации, уточняет он.

Если говорить о средней стоимости лота, то она тоже выросла. По итогам апреля средняя цена квартир комфорт-класса составила 13 миллионов рублей (+3,8% за месяц, +20,9% за год), подсчитали в компании "Бон Тон". Самым доступным округом стал ЗелАО со средней ценой квартиры на уровне 9,6 миллиона (-1% за месяц, +26% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой на уровне 18,5 миллиона (+1% за месяц, +14,2% за год).

Вторичка во власти "случайностей"

Если говорить о динамике стоимости вторичного жилья московского региона, то рейтинги округов Москвы целесообразнее делать отдельно от Подмосковья, так как на стоимость влияет объем предложения. В Москве и Подмосковье он разнится, отмечает главный аналитик компании "Миэль" Екатерина Бережнова.

Из подмосковных городов быстрее всего дорожает "вторичка" в Дзержинском (17% до 139,7 тысячи рублей за квадратный метр), Егорьевске (14% до 58,8 тысячи), Дедовске (13% до 114,9 тысячи) и Орехово-Зуеве (11% до 62,4 тысячи), подсчитали эксперты "Циан".

Топ городов с наиболее подорожавшей "вторичкой" объяснить сложно – на краткосрочном промежутке (4 месяца) и относительно небольшой выборке велик "эффект случайности", комментирует данные Попов.

"Повлиять на картину могла демографическая ситуация и миграционные тренды, которые оказывают существенное влияние на вторичный рынок, проекты по благоустройству территорий, вывод на рынок инвестиционных лотов", – предполагает он.

Из московских округов самой быстродорожающей остается новая Москва (7% в ТАО и 4% в НАО до 149,5 тысячи и 202,5 тысячи соответственно), подсчитали в "Циан". Также по 4% прибавили квартиры в ЮВАО (до 223 тысяч) и ЗелАО (до 180 тысяч).

Факторами увеличения средних цен в новой Москве стало повышение транспортной доступности (строительство развязок и активизация работ на Троицкой линии метро) и эффект низкой базы, пояснил Попов.

Стоит также учитывать, что сделки со "вторичкой" сейчас часто идут с дисконтом от 2% до 4%, добавляет Бережнова.

Однокомнатные квартиры по-прежнему "задают тон" на вторичном рынке как самые востребованные объекты. Большие по площади квартиры реагируют на изменения рынка медленнее, так как покупателей на них меньше, поясняет собеседница агентства.