Виталий Донченко: Верю в решение проблемы дольщиков Подмосковья к 2024 г

За счет активного развития рынка новостроек Подмосковье оказалось в числе регионов-лидеров по числу обманутых дольщиков. Весной для решения проблем с домами-долгостроями был создан региональный Фонд защиты прав участников долевого строительства. В интервью РИА Недвижимость глава фонда Виталий Донченко рассказал о механизмах работы организации, сложностях в принятии решений по проблемным объектам, а также поделился планами о работе с обманутыми дольщиками региона на ближайший год.

– Виталий Сергеевич, давайте начнем с базовых цифр. Сколько сегодня в Московской области обманутых дольщиков?

«

– Отвечу в несколько этапов. В 2015 году, когда в регионе новая команда вплотную занялась проблемой дольщиков, в Подмосковье насчитывалось порядка 100 тысяч граждан, так или иначе признанных пострадавшими при жилищном строительстве. С этого периода по 80 тысячам человек были найдены механизмы решения их проблем.

– Откуда возникла такая огромная цифра – 100 тысяч человек?

– До 2015 года любой муниципалитет и сельское поселение имели право выдавать разрешение на строительство, причем иногда с невероятными формулировками. Например, мне встречались разрешения на строительства, выданные на срок десять лет, причем без наличия у застройщика документов на землю.

– Вы сказали, что с 2015 года по 80 тысячам обманутых дольщиков из 100 тысяч были уже приняты решения. Значит ли это, что в Московской области осталось 20 тысяч пострадавших соинвесторов?

– Губернатор Подмосковья Андрей Воробьев на встрече с президентом Владимиром Путиным пообещал в этом году выдать 15 тысяч ключей обманутым дольщикам. После этого в регионе останется еще 24,5 тысячи человек, которые продолжат ждать свои квартиры, включая покупателей печально известной Urban Group. И этими людьми предстоит заниматься уже нам и федеральному Фонду защиты прав дольщиков.

– А сколько проблемных объектов жилищного строительства в области?

«

– Сейчас в Подмосковье насчитывается примерно 100 жилых комплексов, строительство которых было заморожено на разных стадиях и решения по которым еще нет. Это 504 дома, и у каждого своя история.

Основным механизмом работы с ними станет для нас банкротство застройщика. Это единственная схема в действующем законодательстве, позволяющая вывести в легальное русло все действия в отношении недостроенных объектов, понять, сколько и кому должен девелопер, сколько у него дольщиков, какие существуют у проекта юридические проблемы и заведены ли в отношении менеджмента застройщика уголовные дела. Без банкротства невозможно провести оценку объекта, восстановить правоустанавливающие документы на землю и собрать реестр граждан – участников строительства по форме, которую требует федеральный Фонд дольщиков для выделения финансирования на объект.

– И сколько из застройщиков этих 100 проблемных комплексов уже прошли через банкротство?

– Примерно 70 застройщиков находится в стадии банкротства, то есть довольно много. Перед нами стоит задача до марта 2021 года завершить процедуры банкротства по всем девелоперам из нашего списка проблемных объектов. Это обусловлено тем, что средний цикл строительства составляет полтора-два года, так что не позднее начала 2022 года нам необходимо начать стройку по всем нашим долгостроям, чтобы к концу 2023-го мы могли выполнить обещания, данные губернатором президенту.

– Как вы оцениваете состояние объектов в целом? Какая часть находится в высокой степени готовности?

– Строительная готовность больше половины жилых комплексов превышает 30-40%. Именно эти объекты перейдут на достройку в региональный Фонд дольщиков, их около 400. По остальным целесообразно производить возврат средств дольщикам, но, разумеется, окончательное решение должен принимать федеральный Фонд защиты дольщиков.

– Получается, вы готовы достраивать объекты, готовность которых превышает 30%?

– Да, но нужно рассматривать не только строительную готовность. Например, недавно мы ездили на один проблемный объект: десятиэтажный дом достроен до крыши, есть коммуникации. Но в нем купили квартиры всего 16 граждан, и получается, что стоимость обязательств перед соинвесторами составляет несколько десятков миллионов рублей, а стоимость достройки исчисляется несколькими сотнями миллионов рублей. Так что возникает вопрос эффективности использования денег, выделенных государством на решение проблемы дольщиков.

– С другой стороны, если выплатить компенсации, то на земле муниципалитета останется бесхозный недострой?

– Не совсем так. Закон регулирует этот вариант развития событий. Объект, по которому принимается решение о выплате компенсаций, переходит на баланс федерального Фонда дольщиков, который должен привести в порядок документы по нему, а затем продать с торгов инвесторам под достройку.

– А что такое 30% готовности многоэтажного дома?

«

– Есть несколько методик подсчета. Если, например, многоэтажный дом доведен до последнего этажа, но у него нет коммуникаций, то он готов только на треть, каким бы красивым внешне он ни был. Ведь на инженерные сети приходится до 20% стоимости и трудозатрат. При этом готовым на 30% может быть признан и дом, где есть только первый этаж, но к объекту подведена вся инфраструктура.

– Официально Фонд дольщиков Московской области был создан только 18 мая при том, что во многих регионах России аналогичные структуры появились на несколько месяцев раньше. С чем это связано, ведь нельзя сказать, что проблема дольщиков в регионе не является острой?

– Напомню, что с момента создания федерального Фонда защиты прав дольщиков для решения проблем долгостроев федеральные деньги выделяются в помощь субъекту при условии 50-процентного софинансирования. Мы в Московской области прекрасно понимали, что, беря на себя обязательства по завершению замороженных объектов, должны провести все необходимые расчеты и подтвердить свою финансовую состоятельность. Бюджет области социально ориентирован, мы не можем отобрать деньги у пенсионеров, школьников или медицины и отдать все обманутым дольщикам. Весь год мы проводили консультации с губернатором, федеральным и областным правительством о том, чтобы для Московской области были предложены другие условия взаимодействия с федеральным центром.

– Удалось договориться?

– Да. Московская область получила отдельное постановление правительства, где зафиксировано софинансирование решения проблем дольщиков в соотношении 70% на 30%. После того как было принято такое решение, мы утвердили порядок создания регионального Фонда дольщиков и зарегистрировали его в Минюсте.

– Раз уж зашел разговор про деньги… как оценивается объем средств, необходимых для решения проблем обманутых дольщиков региона?

«

– По предварительным расчетам, требуется 80 миллиардов рублей, из них на долю Московской области приходится 25 миллиардов рублей. Очень надеемся, что сумма уменьшится в ходе более точной оценки состояния объектов.

– Как область будет выделять эти деньги?

– Пока есть решение только по текущему году. При этом сейчас утверждается бюджет на 2021 год, и, поверьте, у нас идут настоящие баталии за каждую строку в нем, так как в связи с коронавирусом очень многие пункты расходования средств сокращаются и режутся.

Что касается 2020 года, то в текущем году наш фонд планирует принять на себя около 20 проблемных объектов, в идеале провести по ним техническое обследование и начать проектирование. На эти цели у нас уже зарезервированы средства в региональном бюджете.

– Во многих проблемных проектах дольщикам изначально была обещана социальная инфраструктура. В полном ли объеме они ее получат?

– Все обязательства, которые были на застройщике в рамках договора развития территорий, инвестиционного контракта или других документов, переходят на региональный фонд и подлежат финансированию по той же системе 70 на 30.

– Каков вообще механизм выделения средств на долгострои? В какой момент деньги идут из области, а когда подключается финансирование из федерального Фонда дольщиков?

– Московская область, как и любой другой регион России, в соответствие с соглашением с федеральным Фондом защиты прав дольщиков, по определенному графику перечисляет ему денежные средства. Далее наблюдательный совет федерального фонда, председателем которого является вице-премьер Марат Хуснуллин, по мере подготовки документов по проблемным объектам выносит решение о механизме решения проблем дольщиков – путем достройки или за счет выплаты компенсаций. Компенсации выплачиваются напрямую из федерального фонда. Если же принимается решение о завершении строительства дома, то федеральный фонд заключает с региональным фондом соглашение по каждому объекту. Под него открывается отдельный расчетный счет, на который уже поступают деньги на стройку. Каждый проблемный объект должен иметь свою смету, проектную документацию, договор с подрядчиком – средства с одного долгостроя по другой перекидываться не будут.

– Вы сказали, что, по предварительным расчетам, на проблемные объекты в Подмосковье требуется 80 миллиардов рублей. С учетом, что из 100 ЖК, решения по которым еще не найдены, только половина пойдет на достройку, можем ли считать, что завершение строительства домов с обманутыми дольщиками потребует 40 миллиардов рублей?

– Нет, пропорции между объемом средств, необходимых на компенсации, и деньгами, направляемыми на завершение объектов, будут другими. Точную сумму я пока назвать не могу, поскольку большая часть проблемных объектов Московской области через набсовет федерального Фонда дольщиков еще не прошла.

– При этом от чиновников по отношению к проблемным жилым домам мы сейчас часто слышим модный термин "дорожная карта". Что имеется в виду, когда говорят о готовой дорожной карте того или иного долгостроя?

«

– Дорожная карта – это некий список задач, которые мы должны решить в отношении объекта, разбитый на определенные этапы. Ее преимущество состоит в том, что ты ставишь себе сроки и пытаешься их исполнить. Мы в Фонде защиты дольщиков Московской области разбиваем работу с дорожными картами на несколько шагов. Первый – доведение объекта до наблюдательного совета и передача его нам как застройщику. После этого мы уже можем заняться техническим обследованием здания, подобрать организацию, которая будет корректировать проектную документацию, рассчитать сроки на экспертизу и в итоге сказать, когда выйдем собственно на стройку.

– По вашим словам, в планах на 2020 год у фонда принять около двух десятков объектов. Когда конкретно это произойдет и можете ли вы назвать ЖК, которыми вы займетесь в этом году?

– Первый объект у нас уже есть: мы официально стали застройщиком ЖК "Новокосино-2" в Реутове. По нему было отдельное поручение президента, так что завершение строительства жилого комплекса будет полностью финансироваться из федерального Фонда защиты дольщиков. Речь идет о более чем тысяче граждан и общей площади 120 тысяч "квадратов".

Проблемный жилой комплекс "Новокосино-2" в Московской области

© Фонд защиты дольщиков Московской области

1 из 2

Проблемный жилой комплекс "Королев" в Московской области

© Фонд защиты дольщиков Московской области

2 из 2

Проблемный жилой комплекс "Новокосино-2" в Московской области

© Фонд защиты дольщиков Московской области

1 из 2

Проблемный жилой комплекс "Королев" в Московской области

© Фонд защиты дольщиков Московской области

2 из 2

В целом же активного принятия долгостроев на баланс я ожидаю в октябре-ноябре – именно в это время должно начаться рассмотрение пула наших проектов набсоветом федерального Фонда дольщиков.

В частности, в высокой степени готовности находятся документы по ЖК "Королёв", где жилая площадь более 30 тысяч квадратных метров и 299 дольщиков. Здесь местная администрации очень помогает нам с бумагами. В ближайшее время планируем вынести на набсовет комплекс "Белые росы" в Котельниках – это еще 50 тысяч квадратных метров жилой площади и более 800 пострадавших граждан. Есть ясность с ЖК "Брюсов парк" на 30 тысяч квадратных метров жилой площади в Лосино-Петровском, мы по нему находимся в неплохом контакте с конкурсным управляющим и видим, как завершить проект.

© Фонд защиты дольщиков Московской области

Проблемный жилой комплекс "Митино дальнее" в Московской области

Я рассчитываю, что в этом году определится и судьба жилого комплекса "Митино дальнее", здесь жилая площадь 40 тысяч квадратных метров и еще около 800 человек. Пока там еще нужно поработать с механизмом финансирования проекта. Дело в том, что несколько корпусов в ЖК почти завершены, а посередине между ними есть два дома, находящихся почти в нулевой стадии. Необходимо решить, достраивать ли жилой комплекс полностью или выплатить части дольщиков компенсацию.

– А какие для вас объекты являются самыми сложными?

«

– Самые сложные объекты – это те, строительство которых началось до 2015 года, а разрешения выдавались местными администрациями. Например, на прошлой неделе мы были в комплексе "Акваполис" в городском округе Солнечногорск. Там больше 230 пострадавших граждан, вложившихся в малоэтажный комплекс на берегу Истринского водохранилища. Вокруг только дачные постройки, коттеджи, необходимая инженерная инфраструктура отсутствует, разрешения выдавалось сельским муниципалитетом, которого сейчас нет, а проектная документация исчезла. Откуда планировалось подключение коммуникаций – непонятно. Мы пока даже не знаем, что под домами – фундамент или плиты. Если идти по пути возврата денег дольщикам, то нужно в районе 500 миллионов рублей, это довольно внушительная сумма. С другой стороны, 20 домов уже построены, они стоят с крышами, окнами, обнесены забором, сносить их жалко.

Еще один пример непростого кейса – это ситуация с домами, строительство которых началось в охранных зонах. Буквально вопиющий случай с ЖК "Вишневое". Объект находится в санитарно-защитной зоне аэропорта Шереметьево, мы изучали его совместно с Роспотребнадзором и пришли к выводу, что из-за шума там жить просто невозможно. А дом готов, люди требуют в нем квартиры. Но когда туда приезжаешь и видишь заход самолета на посадку, то появляется ощущение, что он вот-вот зацепит дом. Сделать полноценную шумоизоляцию не получается. Или вот другой пример – построенный на 70-80% дом внутри национального парка "Лосиный остров". В 2010 году было выдано разрешение на строительство, но сейчас найти законный механизм окончания проекта нельзя.

– Как же возникли подобные ситуации – это следствие коррупции?

– Иногда, очевидно, да. Но многие случаи – это наследие несогласованности сведений на уровне федерации, региона и местной администрации. Факты незаконного строительства в охранных зонах выявились в последние годы благодаря внедрению электронного документооборота. Сейчас все органы власти – Роспотребнадзор, Росавиация, ведомства, отвечающие за культурное наследие – активно заводят в электронную систему свои "красные линии". А мы смотрим на обновленную информацию и думаем, как нам теперь с этим быть.

– Сколько в области домов, которые начали строиться до 2015 года?

– Больше половины в нашем списке объектов, по которым решений восстановления прав граждан еще нет. Впрочем, не везде так страшно, как в Солнечногорске. Есть объекты, которые, несмотря на давний срок, имеют проектную документацию. Ее сумели сохранить или местные администрации, или сами застройщики, просто не рассчитавшие силы с проектом, но не сбежавшие за границу. Иногда документы находят активные дольщики, а бывает, нам удается найти общий язык с правоохранительными органами и сделать копии нужных бумаг в рамках уголовных дел.

– Фонд будет выступать официальным застройщиком объектов, которые решат достраивать. А кто физически будет заниматься строительными работами?

«

– Для нас вопрос работы с подрядчиками стоит очень остро. Мы рассчитываем, что подключатся крупнейшие строительные компании Московской области. Нам предстоит построить более 1,5 миллионов квадратных метров, а для этого нужно порядка 15 тысяч рабочих рук. Могу заверить, маржа для подрядчиков в проектах будет, хоть и небольшая.

– Как вы будете выстраивать взаимодействие с дольщиками?

– Планируем создать свой ресурс, где разместим информацию по проблемным объектам Московской области, в том числе и тем, которые не переданы нам, чтобы люди понимали общую картину. Кроме того, никто не отменил телеграм-группы и чаты в WhatsApp, так что уверен, проблем с возможностью достучаться до нас у граждан не возникнет. Разумеется, как только мы будем получать юридически права застройщика по тому или иному дому, будем организовывать и очные встречи с дольщиками.

– Ну и последний вопрос. Верите ли лично вы в 2024 год как год исчезновения обманутых дольщиков в Подмосковье?

«

– Без всяких сомнений. Юридическая сторона решения проблемы мне понятна, все необходимые политические вопросы отработаны. Я знаю, как действовать шаг шагом и какие ресурсы на каком этапе привлекать, более того, есть активная поддержка и плотный контакт со стороны областного правительства, федерального Фонда защиты дольщиков, Минстроя. Теперь просто нужно реализовать намеченные планы.

Беседовали Ольга НАБАТНИКОВА и Михаил ЛИЧКОВ