Оптимизм проиграл: жилье в Москве дорожает вопреки коронакризису

"За эти деньги никто не купит", – говорили они. "У нас рынок покупателя", – говорили они. "Они" в данном случае – это сторонники сценария, при котором цены на жилье пойдут вниз на фоне пандемии и вызванного ею кризиса. Однако, вопреки такому мнению, цены и на первичном, и на вторичном рынке продолжают расти, спрос восстанавливается, хотя никто из экспертов, опрошенных "РИА Недвижимость", пока не берется предсказать, долго ли продержится такой тренд.

Первичка: ипотечный подорожник

Сколько всяких бед предрекали рынку московских новостроек в связи с противовирусными ограничениями! И нельзя сказать, что они вовсе не сбылись: продажи просели, это факт, но о катастрофе уже никто не говорит. А главным драйвером восстановления первичного сегмента эксперты называют льготную ипотеку, которая, словно старое проверенное лекарство, в который раз "вылечило" прихворнувший рынок.

После выхода из изоляции спрос вырос более чем в два раза, говорит генеральный директор компании We Know Александр Галицын. Даже тех, кто не собирался летом выходить на рынок, "раскачала" льготная ипотека и довольно разнообразное предложение в привлекательных проектах на стартовых ценах.

Рекордно низкие ставки льготной ипотеки значительно изменили статистику и структуру спроса с точки зрения методов оплаты. Так, в мае-июне доля ипотечных сделок ставила рекорды за все новейшее время и достигала 77% в сегменте "комфорт" и 59% в сегменте "бизнес", отмечают в пресс-службе группы "Эталон".

Кроме льготной ипотеки и отложенного спроса на рынке сказывается также и нестабильная макроэкономическая ситуация, полагает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков. То же ослабления рубля уже традиционно увеличивает продажи квартир в Москве. Дополнительным стимулом для многих является и то, что проценты по вкладам на банковские депозиты находятся на рекордно низком уровне.

Парадокс нынешней ситуации в том, что на самом деле платежеспособных покупателей не стало сильно больше или сильно меньше, уточняет руководитель отдела по работе с новостройками агентства недвижимости "Авахо" Мансур Мирзомансуров. Портрет покупателя остался примерно тем же. Пандемия, самоизоляция и ипотека с господдержкой только подтолкнули тех, кто уже имел возможность, но не решался покупать жилье. У тех, у кого и так не было такой возможности, доход не прибавился.

«

"Скорее всего, все придет к тому, что по окончанию действия программы льготной ипотеки, почти весь потенциальный спрос будет исчерпан и рынок "просядет" до момента, пока не будет накоплен новый потенциал", – прогнозирует он.

Впрочем, восстановление спроса пришлось на последние пару месяцев, а до того рынок проседал. Так, по итогам первых 7 месяцев 2020 года число сделок снизилось на 30% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, подсчитал руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. В денежном выражении (по оценке выручки застройщиков) спрос сократился на 18%. В мае этого года (в этом месяце было зафиксировано максимальное снижение спроса) было заключено на 53% меньше ДДУ, чем год назад. В июне и июле спрос стал восстанавливаться, но число сделок по-прежнему ощутимо меньше, чем в летние месяцы 2019 года (в июне было заключено на 37% меньше сделок, в июле – на 26%), отмечает Попов.

Если сравнить спрос с 2018 и 2019 годами, то мы увидим следующую картину. Хотя лето 2019, как мы помним, тоже было не совсем типичным: перед 1 июля 2019 (момент перехода на эскроу-счета) ряд застройщиков стал наращивать оптовые сделки, в результате в июне 2019 года доля юрлиц в сделках достигла 67% и впервые превысила долю физлиц, напоминает председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

«

"Покупатели, совершавшие единичные покупки, тоже активизировались в июне 2019 (было подписано 4,27 тысячи ДДУ против 3,67 тысячи годом ранее) – многие тогда опасались, что покупка по эскроу станет обязательной и хотели купить по старой схеме. В июле картина спроса нормализовалась. В 2020 году, как мы видим, пандемия и вынужденный режим самоизоляции ударили по рынку куда сильнее, чем законодательные изменения в прошлом году: число сделок физлиц так и не достигло показателей ни 2019, ни 2018 годов", – рассуждает она.

Ирина Доброхотова

Председатель совета директоров компании "Бест-Новострой"

При этом если в предыдущие годы август немного отыгрывал июльское проседание, в 2020-м этого может не произойти, что дает основания думать, что и осень может оказаться по спросу не совсем такой, как ожидают участники рынка, предупреждает Доброхотова.

Кто что брал

По оценке экспертов пандемия не слишком повлияла на покупательский интерес, зато на нем существенно сказались более комфортные ипотечные условия.

Можно отметить структурное изменение покупательских предпочтений, подчеркивает Дарусенков. В массовом сегменте студии стали покупать меньше. По сравнению с прошлым годом объем продаж снизился на 22% и составил 1516 лотов. В бизнес-классе, наоборот, произошел рост. Количество проданных квартир-студий увеличилось на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, и составил 811 лотов.

Все-таки ипотека с господдержкой за счет сниженной ставки позволяет людям увеличить бюджет покупки, а значит, выбрать не самое компактное жилье. Инвесторы же зачастую выбирают апартаменты, уточняет Доброхотова.

"Хотя нельзя не признать, что застройщики продолжили наращивать долю студий в своих проектах, в экспозиции сейчас 11% квартир – это студии. Вероятно, это "стратегический запас" на случай, если кризис затянется, и спрос так или иначе начнет смещаться в сторону компактных лотов", – полагает собеседница агентства.

Состав покупателей тоже изменился. Так Голицын констатирует рост доли инвесторов.

Ценник уходит в небо

В прошлом году, когда застройщики прогнозировали рост цен из-за эскроу-счетов, ряд экспертов возражал, что за большие деньги новостройку никто не купит. В этом году на прогнозы о подорожании звучали возражения, что денег теперь нет вообще ни у кого, так что точно не купят. Но цены все-таки выросли.

Растут и средние цены предложения, и средний чек сделки, обращает внимание Попов. Это подтверждает и Доброхотова, указывая, что за лето (июнь-июль-август) в старой Москве цены квартир, находящихся в экспозиции, выросли и в комфорт-, и в бизнес-классе. Так, по ее данным, в "комфорте" стоимость квадратного метра подросла более чем на 4 тысячи рублей (2,2%) – до 189,07 тысячи рублей, а в бизнес-классе – на 4,8 тысячи рублей (1,8%) – до 275,01 тысячи рублей.

Средняя стоимость проданной квартиры за год выросла на 1,3 миллиона рублей в Москве в старых границах (летом прошлого года 12 миллионов, за последние 3 месяца – 13,3 миллиона рублей) и на 0,7 миллиона на присоединенных территориях (6,1 и 6,8 миллиона соответственно), уточняет Попов.

Цены растут, но без резких подъемов. Это связано в том числе с увеличением себестоимости строительства, инфляцией, волатильностью курса рубля и общей экономикой проектов, уточняет директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев.

Принцип "задорого не купят, сейчас кризис", скорее, наблюдается на вторичном жилом рынке. В сегменте новостроек крупные застройщики имеют возможность держать и повышать цены за счет льготной ипотеки и, в целом, уменьшения предложения, добавляет Дарусенков.

Жиза девелоперская

Кроме забот о поддержании спроса, изоляция и прочие ограничения "одарили" девелоперов целым букетом других забот.

Одной из них стала приостановка строительства на месяц, из-за которой были опасения, что многим придется сдвигать сроки ввода домов в эксплуатацию.

В Московском регионе, по данным системы bnMAP.pro, сейчас ведутся продажи квартир в 1260 корпусах эконом- и комфорт-класса. В 727 корпусах переноса сроков РВЭ (разрешения на ввод в эксплуатацию) не было, то есть 58% корпусов массового сегмента строятся стабильно, невзирая ни на что, подсчитала Доброхотова. Еще в 428 корпусах (34%) зарегистрировано от 1 до 3 изменений планируемой даты ввода. Свыше 5 раз меняли планируемую дату получения РВЭ только 6% корпусов, добавляет она.

"Интересно, что годом ранее доля "беспроблемных" корпусов была ровно такой же – 58%, как и доля тех, кто срывает сроки вопиющим образом – 6%. В регионах ситуация может оказаться иной, так как там иначе выстраивается экономика проектов, застройщики могут сильнее зависеть от темпов продаж, а население обладает более низкой платежеспособностью. По последним сообщениям в открытых источниках, в 75 регионах застройщики сдвинули сроки ввода на 2-3 месяца", – уточняет Доброхотова.

Не все девелоперы прошли период изоляции одинаково. По данным ЦИАН, из 30 крупнейших застройщиков Москвы в январе-июле в 17 компаниях зафиксировано снижение числа сделок (в абсолютном выражении), у 8 девелоперов объемы продаж ощутимо снизились, 5 девелоперов закончили первые 7 месяцев года с результатами, схожими с прошлогодними (+/-10% по числу ДДУ с физическими лицами).

Стабильная и растущая доля рынка наблюдалась у крупных "системообразующих" застройщиков, так как именно они зачастую обладают максимально диверсифицированными портфелями, которые наиболее устойчивы к колебаниям рынка. Безусловно, важным фактором успеха в период действия режима повышенной готовности стала возможность полноценно вести онлайн-продажи, полагают в пресс-службе группы "Эталон".

Из трендов стоит сказать о долгосрочной стратегии девелоперов, которые начали рассматривать в качестве перспективной локации Подмосковье, отмечает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Смещение фокуса связано с очень активным рынком новой Москвы в период пандемии, где спрос вырос значительней, чем по территориям старой Москвы.

Вторичка: живее всех живых

Вторичный рынок жилья, которому предрекали гибель в муках из-за невозможности проводить сделки онлайн, не оправдал негативных ожиданий и бодро воспрял почти сразу после отмены ограничений, отмечают эксперты.

Вторичный рынок оказался даже более устойчив к кризису 2020 года по сравнению с сегментом новостроек, отмечает Попов. В январе-июле этого года было зафиксировано на 25% меньше договоров по сравнению с 2019 годом (новостройки за этот же период потеряли 30% сделок). Это связано с тем, что летом 2020 года на рынок вышли те, кто решил "переложить" свои сбережения из вкладов в квадратные метры.

"При этом рост цен на новостройки последние 3 года опережал изменение цен на вторичном рынке. В Москве строящееся жилье за 3 года подорожало на почти на треть, тогда как вторичка каждый год прибавляла по 4-5%. В результате новостройки в некоторых локациях и проектах утратили свое важное преимущество – низкую цену по сравнению со "вторичкой". И даже более доступные ставки по ипотеке уже не всех "убеждают" сделать выбор в пользу первичного рынка", – говорит Попов.

Активность на рынке действительно велика, но это касается в первую очередь покупателей. Они сейчас очень деятельны и готовы приобретать хорошие, качественные объекты. Увеличилось число звонков с претензиями к продавцам – "почему вы продали квартиру Иванову, а не мне", радуется управляющий директор сети офисов "Миэль" Ирина Пешич. То есть люди гоняются за качественными объектами, не идут спокойно искать дальше и знают, что хороший объект сейчас найти непросто. Но с такими лотами есть сложности – они сейчас в большом дефиците, сетует она.

«

Интересно, что заметно ухудшилось качество предложения: ликвидных объектов откровенно мало, продавцы выжидают. Это последствия пандемии, многие продавцы напуганы. Сняв свои объекты с продаж в апреле, они не возвращают их в продажу, опасаясь второй волны коронавируса. "Мы зафиксировали рост числа откровенно сложных лотов: переоцененных, "грязных"", – предупреждает Пешич.

Всю весну и часть лета эксперты фиксировали отсутствие внятного тренда с ценами на вторичку, поскольку одни продавцы ценник повышали, другие наоборот "роняли".

В августе наблюдается положительная динамика цен на московском рынке вторичного жилья, в среднем они выросли на 0,51%, однако, стабильности это не добавило. По-прежнему отмечаются диаметрально противоположные тенденции, когда одни продавцы на фоне восстановления спроса поднимают цену своих объектов, другие – снижают ее для реальных покупателей, чтобы успеть продать имеющееся жилье и купить новостройку по госпрограмме, отмечает директор компании "Этажи" Ильдар Хусаинов.

Цены на вторичном рынке выглядят так: рекламная цена растет, цена продажи стагнирует, уточняет Пешич. То есть то, что мы видим в открытых источниках, на интернет-площадках – там цена выше, чем была в марте, процентов на десять. Но эти объекты с завышенной ценой либо будут проданы с дисконтом, либо уйдут в долгую экспозицию. У покупателей нет ресурса для покупки переоцененных объектов, даже качественных, уверена она.

Как и в случае с новостройками, для вторичного рынка нетипичным был не только 2020 год, но и 2019, поэтому реальные масштабы отклонения от нормы видны только в сравнении с 2018 годом.

Так июнь 2018 и 2020 годов практически равны и по запросам на покупку, и по запросам на продажу, отмечают в "Миэль". В июле текущего года спрос на треть выше, чем 2 года назад, в августе спрос выше почти на 50%. При этом запрос на продажу в июле 2020 меньше на 15%, чем 2 года назад, та же цифра и в августе.

«

"То есть получается, что спрос очень активный, а вот предложение меньше. Диспропорция рождает некоторый ажиотаж на рынке – покупатели сейчас практически гоняются за ликвидными объектами" – подчеркивает Пешич.

Некоторые перемены на вторичном рынке могут быть спровоцированы недавно опубликованной очередностью переселения по программе реновации.

Квартиры в домах, планируемых к сносу с 2020 по 2024 год, продаются дороже в среднем на 10-15%, уточняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. А вот многие собственники квартир в домах, которые будут сносить в период с 2029 по 2032 год, сняли свои объекты с продажи.

Пандемия, однако, внесла коррективы в состав сделок на вторичном рынке и на поведение их участников, отмечают эксперты.

«

Цепочки сейчас стали вынужденными. Люди, которые раньше готовы были разорвать сделку в условиях стабильного рынка, теперь отказываются, так как "не хотят уходить в деньги", отмечает Дымова.

Юлия Дымова

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

По нашим наблюдениям, сейчас состав участников рынка обновился – новых довольно много, добавляет Пешич. Те, кто испугался пандемии, до сих пор боятся, многие даже не желают возвращаться с дач, работают удаленно и ждут, когда же ситуация станет определенной и спокойной. Именно они сняли и не возвращают лоты с продаж. А вот альтернативные цепочки, которые забуксовали во время карантина, почти все восстановились, кроме того, многие участники из этих цепочек отказываются выходить в деньги, а настаивают именно на альтернативе, чтобы сразу иметь актив в недвижимости. Причина – нестабильность финансовых рынков и боязнь потерять деньги, говорит она.

Некоторые до сих пор опасаются общаться с "посторонними". Но одновременно, пандемия заставила многие агентства недвижимости перестроить свои бизнес-процессы. Хотя сделка на вторичном рынке по-прежнему вряд ли возможна без очного изучения объекта, но опыт онлайн-показов позволит уже в обозримом будущем сократить число "холостых" просмотров объектов, резюмирует Попов.