Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

"Коронные" страхи: какие прогнозы по рынку жилья сбылись в I полугодии

Первое полугодие 2020 года, вероятно, войдет в историю рынка недвижимости как самое аномальное: из-за введенных ограничений все процессы проходили в настолько уникальном режиме, что пытаться сравнивать их с чем-то, что было год назад, просто странно. Перед самым началом периода жесткой изоляции эксперты сделали много прогнозов относительно того, как это скажется на индустрии и отдельных ее сегментах. Сейчас сайт "РИА Недвижимость" попросил их сравнить результаты полугодия с тем, что предрекали рынку в марте, а главное оценить, какие из главных прогнозов того времени сбылись.

Онлайн-продажи спасут рынок

Сделки по продаже новостроек, заключенные в онлайн-режиме, называли одним из факторов, который позволит удержать спрос и фактически спасти рынок.
Сейчас, оценивая старт массового (хотя и вынужденного) внедрения такого формата, эксперты говорят о том, что он действительно смог частично поддержать рынок новостроек, почти ничем не помог "вторичке", и в дальнейшем этот способ продаж останется с нами, но не как основной, а как вспомогательный инструмент.
Во втором квартале произошло, конечно, существенное снижение количества сделок (на 38% по сравнению с 2019 годом), но все-таки объем продаж был далеко не нулевым. Заключено 8 355 сделок по "старой" Москве (ДДУ), констатирует руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков.
Самая большая в России школа открыта в Москве
Застройщики пока готовы лишь на небольшие скидки при продаже онлайн
С момента создания сервиса "Электронная регистрация", позволяющего приобрести недвижимость без посещения МФЦ, Росреестр и Сбербанк провели более 1 миллиона сделок, напоминает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
"Однако данный формат будет оставаться вспомогательным, и в ближайшие годы вряд ли сможет заменить личное взаимодействие между людьми. Более того, в высоких сегментах такая опция в принципе не пользуется популярностью", – добавляет он.
При этом эксперты полагают, что онлайн-формат будет все же востребован в дальнейшем, и смысл развивать такие сервисы у участников рынка есть.
"Совсем необязательно, что онлайн-продажи станут ненужными", – объясняет Дарусенков. Во-первых, пандемия пока не закончилась, и по некоторым прогнозам ожидается вторая волна. Во-вторых, нельзя не отметить удобство удаленного оформления ряда документов при покупке, что может улучшить покупательский опыт. Также, если покупатель уже посещал объект, и раздумывал, к примеру, два месяца, то потом он мог бы все оформить онлайн, рассуждает он.

В мае будет всплеск продаж

Этот прогноз можно отнести одновременно и к сбывшимся, и к ошибочным. В полной мере он не мог осуществиться, так как, когда эксперты прогнозировали этот всплеск, предполагалось, что жесткие ограничения продлятся только до конца апреля, в крайнем случае, захватят майские праздники.
"Всплеск регистрации сделок в мае точно будет, причем это касается как первичного, так и вторичного жилья", – говорил в середине апреля директор компании "Этажи" Ильдар Хусаинов.
И по его данным этот оптимизм был оправдан. "Всплеск продаж мы фиксировали абсолютно во всех городах после снятия ограничительных мер, где-то он начался в мае, в Москве и Санкт-Петербурге основной пик пришелся на июнь. Объемы продаж в июне были на 20-25% к прошлому году", – отметил Хусаинов в начале июля.
Ипотека
Оформление сделок с недвижимостью не остановлено из-за закрытия МФЦ
Все опрошенные эксперты также говорят о том, что фиксируют всплеск спроса.
Его пик, вероятно, придется на конец июня и начало июля, а в статистике сделок он отразится в июле-августе, прогнозирует управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Недвижимость подорожает

Весной экспертное сообщество давало противоречивые прогнозы: одни говорили, что собственникам "вторички" и застройщикам придется снижать цены, так как обедневшему населению просто не на что будет покупать дорогое жилье. Другие указывали на растущие расходы на строительство, падающие ставки и делали вывод, что дешеветь жилью не с чего. Сами цены на тот момент показывали типичный "разнонаправленный тренд": что-то дорожало, что-то дешевело.
К июлю рынок пришел примерно с такой же картиной: единодушия ни в ценовой политике, ни в прогнозах нет.

"Однозначно судить о ценовой картине рынка сегодня сложно. Думаю, "аутсайдеры" могут прибегнуть к демпингу, однако ликвидные проекты, которые пользуются спросом, продолжат дорожать", – уверена коммерческий директор группы "Родина" Ксения Юрьева.

Коммерческий директор группы Родина Ксения Юрьева
Ксения Юрьева
Коммерческий директор группы "Родина"
"Мы не прогнозируем заметного роста цен ни в сегменте новостроек, ни в сегменте вторичной недвижимости", – говорит управляющий директор сети "Миэль" Александр Москатов. Пока экономическая ситуация не дает для этого оснований – люди, чей доход резко сократился из-за пандемии, или вовсе лишившиеся его, пока еще не оправились от потрясений настолько, чтобы формировать тот активный спрос, который мог бы привести к росту цен, объясняет он.
С другой стороны, часть экспертов уверены, что цены скоро вырастут.
"Никаких оснований для снижения цен нет. Себестоимость строительства повысилась, свою роль играют также инфляция и волатильность рубля", - подчеркивает директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев. Помимо этого, рост цен продолжается в рамках финансовых моделей конкретных проектов, степенью их готовности. Основной аргумент для всей отрасли – проектное финансирование. Банки не дадут застройщикам строить себе в убыток, рассуждает он.

Спрос на бюджетные лоты

Весной некоторые эксперты отмечали, что покупательский спрос сместился в сторону максимально доступных предложений: небольших площадей, недорогих локаций, новостроек на стадии котлована и даже хрущевок, если речь идет о вторичном рынке.
Развития этого тренда эксперты не подтвердили.

Спрос по квартирографии практически не изменился. В том числе, это связано с тем, что в условиях дешевой ипотеки при сопоставимом первоначальном взносе и ежемесячном платеже клиент может позволить себе квартиру большей площади, уверен директор по продажам группы "Самолет" Кирилл Храпов.

Директор по продажам группы Самолет Кирилл Храпов
Кирилл Храпов
Директор по продажам группы "Самолет"
Вероятнее всего произошло следующее: наиболее "обедневшие" покупатели были отрезаны от рынка банками, которые перестали выдавать кредиты представителям наиболее пострадавших от самоизоляции и кризиса отраслей экономики, рассуждает Литинецкая. На рынке остались, наоборот, наиболее обеспеченные группы покупателей, которые уверенно чувствуют себя даже в нестабильный период. Поэтому смещения по структуре спроса мы не видим, говорит она.

Спасительная субсидированная ипотека

Ипотека с господдержкой не первый раз приходит на помощь рынку жилья, и в этом году большинство экспертов считает, что она вновь станет "волшебной пилюлей" от любых проблем, даже от коронакризиса.
"Спасла, спасает и будет спасать", – подчеркивает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Пик спроса ожидаем после увеличения суммы до 12 миллионов рублей и выхода постановления на снижение первоначального взноса до 15% (сейчас требуемый минимальный взнос – от 20%), добавляет она.
Сотрудница в защитной маске в отделении банка ВТБ на одной из улиц в Москве
Эксперт: влияние коронавируса на ипотеку проявится через два месяца
При этом некоторые эксперты высказывают сомнения.
Субсидированная ипотека породила буквально дикий отложенный спрос, часть застройщиков использовала этот момент для повышения цены, тем самым аннулировав полученную от снижения ипотечных ставок дельту, поэтому однозначно говорить о том, что субсидированная ипотека спасла рынок я бы не стал, рассуждает Хусаинов. "Сейчас мы наблюдаем небольшое снижение спроса на новостройки, вторую волну высокого спроса, на мой взгляд, стоит ожидать этой осенью", – полагает он.

Покупатели отказываются от сделок

Об отказе от сделок эксперты говорили в разгар ограничений. Обосновывалось это по-разному: некоторым внезапно отказали в ипотеке, другие решили не ждать завершения сделки, третьи потеряли доход и не рискнули совершать большую покупку в такой ситуации. К июлю тезисы об отказе от сделок не сошли на "нет", правда, эксперты пока затрудняются сказать, сколько человек в итоге передумали приобретать жилье в ближайшее время.
Общая экономическая ситуация, снижение доходов населения привели к тому, что некоторые покупатели отложили свои планы по приобретению жилья. Оценить, насколько много таких случаев мы не можем, но они, конечно, есть, отмечает Москатов.
Москва во время режима самоизоляции жителей
Покупатели жилья разрывают сделки из-за падения доходов и самоизоляции

Остановка строек снизит доверие к новостройкам

Остановка строительства многих навела на мысль, что ввод ряда объектов будет задержан, в связи с чем появились прогнозы, что спрос сместится в сторону вторичного рынка. Однако сейчас эксперты отмечают, что этого не произошло.
Запрет на работу на столичных стройплощадках в период самоизоляции действовал недолго. "Коронакризис" ударил по вторичному рынку гораздо болезненнее, чем по рынку новостроек, отмечает заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Бесконтактные сделки со вторичным жильем – практически нонсенс, в этом сегменте всегда было принципиально важным личное впечатление покупателя о доме и квартире. Кроме того, спрос на "первичке" заметно поддержала льготная ипотека, объясняет она.
Продолжается строительство инфекционной больницы в Новой Москве
Эксперты: остановка до 1 мая дорого обойдется московским строителям

Новостройки массово задержат ввод

Вне зависимости от покупательского доверия, вопрос сроков ввода объектов остается открытым. Когда стройки были остановлены, эксперты говорили о том, что возобновлять строительство сложно и дорого, и, хотя застройщики уверяли, что справятся, опасения на рынке оставались. Причем главным их аргументом была неопределенность в вопросе, сколько же времени продлится запрет на строительные работы.
Опасения не подтвердились.
"Из 59 корпусов в Москве с заявленным сроком ввода 1-2 квартал 2020 года на данный момент все введены в эксплуатацию. Правда, в некоторых проектах срок ввода ранее отодвигался неоднократно – от 5 до 10 раз. При этом сейчас девелоперы начинают подстраховываться, обозначая в документации максимально отдаленный срок ввода: например, в недавно стартовавшем проекте "Светлый мир. Станция Л" планируемый срок ввода обозначен как 2 квартал 2025 года", – говорит Доброхотова.
Никакой катастрофы со сроками ввода не произошло и, вероятно, не произойдет, соглашается Литинецкая.

Мелкие застройщики обанкротятся

Как и в большинство "непростых периодов", на старте "коронакризиса" многие прогнозировали банкротства среди застройщиков, прежде всего – небольших компаний. На данный момент из-за того, что работа судов также была парализована изоляцией, подсчитать реальные банкротства сложно, хотя эксперты считают, что исход небольших компаний с рынка в той или иной форме продолжится.
Строительная отрасль консолидируется. Однако, пандемия лишь ускорила этот тренд, а не стала его причиной. Небольшие компании, выставляющие на рынок проекты со слабой экономикой стали уходить после принятия закона об обязательном эскроу-финансировании, констатирует Тюленев.

Банки будут часто отказывать в ипотеке

Этот прогноз подтвердился, о чем говорят большинство опрошенных экспертов.
Прогноз об ужесточении политики выдачи кредитов банками оправдался. Банки резко ограничили доступ к ипотеке представителям отраслей, в наибольшей степени пострадавших от кризиса, и усилии проверку финансовой состоятельности других заемщиков, говорит Литинецкая. Доля одобренных в последние два месяца кредитов составила порядка 60-65%, тогда как в аналогичный период 2019 года она достигала 70-75%. В перспективе, я полагаю, такая ситуация сохранится, прогнозирует она.
Города России. Челябинск
Российские банки ужесточают требования к ипотечным заемщикам

… и новые прогнозы

Традиционно эксперты не были единодушны в прогнозах, хотя по нескольким пунктам все же сошлись во мнениях.
Так, большинство убеждено, что субсидированная ипотека перетянет спрос на первичный рынок. Кроме того, многие уверены в том, что цены на новостройки почти неизбежно будут расти, а объем предложения – снижаться.
Ну и главная оговорка во всех прогнозах – все зависит от эпидемиологической обстановки.
"Будет ли ожидаемая "вторая волна" пандемии и насколько она будет интенсивной, придется ли обществу снова вернуться в "закрытый режим". Если этого не произойдет, то в сентябре рынок вполне может вернуться к привычным для этого сезона темпам продаж – 5-6 тысяч ДДУ в месяц по Москве", – подводит итог Доброхотова.
Чат0
Рекомендуем
Дежурная часть
Ремонт в тюменской квартире закончился поножовщиной между возлюбленными
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала