Противовирусные меры не должны быть универсальным форс-мажором для всех

Режим повышенной готовности не может и не должен становиться универсальным форс-мажором, который позволил бы всем отказываться от исполнения договорных обязательств. Это могло бы привести к многочисленным злоупотреблениям, поэтому совершенно логичным решением стала рекомендация для судов рассматривать каждый спор с учетом уникальных обстоятельств, полагает адвокат правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Екатерина Никифорова.

Одними из первых, кто пострадал от введенных ограничений, связанных с пандемией COVID-19, стали арендодатели и арендаторы торговых площадей, в частности, в торговых комплексах и торговых центрах. Практически во всех регионах РФ были введены ограничения на эту деятельность, за исключением тех товаров и услуг, которые составляют основу жизнеобеспечения (аптеки и объекты розничной торговли, реализующих продовольственные товары и товары первой необходимости).

Поскольку деятельность и арендодателей, и арендаторов была по сути остановлена, у них возникли резонные вопросы – подлежит ли оплате арендная плата за период простоя, в каком размере и в какие сроки.

Опциональный форс-мажор

До выхода в свет обзора ВС по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой короновирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020 оставался дискуссионным вопрос –является ли само по себе решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации обстоятельством непреодолимой силы.

ВС РФ данную дискуссию разрешил.

Красной нитью через весь обзор проходит мысль о том, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников.

ВС РФ придерживается данной позиции, отвечая на вопросы о том, приостанавливаются ли на период ограничений сроки исковой давности, являются ли ограничения основанием для освобождения от ответственности за нарушение обязательств или основанием для их прекращения, а также основанием для расторжения или изменения договора.

Некоторые эксперты отмечают, что такой подход к оценке введенных ограничений, требующий каждый раз анализа обстоятельств конкретного дела, может создать дополнительную нагрузку на судебную систему, так как влечет за собой отсутствие единообразия в судебной практике, и, соответственно, увеличивает количество дел в судах вышестоящих инстанциях.

«

Мне данный подход ВС РФ представляется логичным и последовательным, поскольку, как отмечает сам ВС РФ, вводимые ограничения не являлись всеобъемлющими и универсальными и зависели от различных условий.

Например, к ним относятся направление деятельности хозяйствующего субъекта, его местоположение и введенные в конкретном субъекте Российской Федерации ограничительные меры в связи с объявлением режима повышенной готовности. Помимо этого дополнительные ограничительные меры на передвижение по территории, определение круга хозяйствующих субъектов, деятельность которых приостанавливается, могли вводиться (и вводились) на уровне субъектов Российской Федерации (пункт 2 указа президента РФ от 2 апреля 2020 года № 239).

«

Универсальное же признание введенных ограничений обстоятельствами непреодолимой силы с учетом сказанного способно повлечь многочисленные факты злоупотребления правом со стороны участников судебных разбирательств.

Я так же полагаю, что данная позиция ВС РФ не повлечет существенной дополнительной нагрузки на судебную систему. Некая непредсказуемость разрешения судебного спора, а соответственно, и риск понесения судебных издержек и длительность разрешения конфликта (с учетом права на обжалование), на мой взгляд, способна удержать хозяйствующих субъектов от решения передавать спор на разрешение суда и подтолкнуть к поиску компромисса в досудебном порядке.

Кто "играет белыми"?

ГК РФ не содержит прямого правового регулирования отношений сторон на случай введения режима повышенной готовности.

Изначально попытки разрешить эти правовые вопросы были реализованы в распоряжении Правительства РФ от 19.03.2020 года № 670-р и, чуть позднее, в статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ.

Распоряжение предписывало заключать к договорам аренды соглашения об отсрочке оплаты арендной платы, но касалось только аренды федерального имущества, а вот законом 98-ФЗ осуществляется правовое регулирование арендных отношений уже между субъектами предпринимательской деятельности.

Статья 19 данного закона предоставила арендаторам две правовые возможности, оставив между тем, некоторые неопределенности в порядке их реализации.

Так, она позволяет арендаторам в случае введения в субъекте РФ режима повышенной готовности требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы, установленной на 2020 год.

При этом требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены постановлением правительства от 3 апреля 2020 N 439. Обратим внимание на то, что рассрочка предоставляется только арендаторам-организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. При этом правовая норма действует лишь в отношении договоров аренды, заключенных до введения ограничений и только в отношении нежилых помещений.

Однако этой нормой не был урегулирован порядок предоставления отсрочки, что означает – при отказе или несогласии арендодателя предоставить отсрочку, арендатор вновь вынужден обращаться с требованием о ее предоставлении в суд.

Также статья 19 устанавливает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Однако данная норма, в отсутствие указания об ином, также предполагает обращение арендатора в суд при отказе арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы к договору аренды. Не содержит она и ответа на вопрос, в каком размере арендодатель должен снизить арендную плату за указанный период.

Часть перечисленных вопросов разрешена президиумом ВС РФ в апрельских обзорах по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции.

Верховный суд у руля

В обзоре от 21.04.2020 Верховный суд, отвечая на вопрос "Возможно ли признание эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции основаниями для изменения или расторжения договора, а если возможно – то при каких условиях?", указал, что все в той же статье 19 определены дополнительные основания для изменения договора аренды.

Увы, но данным разъяснением ВС РФ и ограничился. А это как раз и означает необходимость для арендатора, которому арендодатель отказал в предоставлении отсрочки уплаты арендной платы и/или ее уменьшении, обращаться в суд и доказывать существенность изменившихся обстоятельств.

Данное разъяснение вряд ли можно было назвать простым способом для арендаторов разрешить подобную ситуацию, так как механизм реализации права на изменение условий договора весьма затратный и по времени (которое потребуется на рассмотрение дела), и по стоимости (обращение в суд предполагает необходимость несения судебных издержек на оплату государственной пошлины, и, возможно, расходов на представителя).

«

Однако ВС РФ пошел дальше в своих рассуждениях и внес в другом обзоре несколько весьма важных корректировок в свою позицию, которые, безусловно, облегчают защиту своих прав арендаторам. Судде-факто установил внесудебный порядок предоставления отсрочки арендатору.

Отвечая на вопрос "С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании ч. 1 ст. 19 98-ФЗ", ВС РФ указал, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки.

Если арендодатель не проинформировал арендатора, то считается, что отсрочка предоставлена на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

То есть для предоставления отсрочки арендатору достаточно:

Далее уже арендодатель обязан информировать арендатора о его праве на предоставление отсрочки и предложить заключить дополнительное соглашение к договору аренды!

Если такое уведомление от арендодателя не поступило, то отсрочка считается предоставленной.

Вместе с тем, далее ВС РФ разъяснил, что "аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ)".

«

Исходя из этого, считаю, что во избежание спора с арендодателем о добросовестности арендатора, арендатору желательно самому уведомить арендодателя о его праве на предоставление отсрочки и предложить заключить соответствующее дополнительное соглашение.

Отсутствие ответа арендодателя на направленное уведомление как раз и будет являться подтверждением уклонения от предоставления отсрочки. В этом случае отсрочка будет считаться предоставленной арендатору и без подписания дополнительного соглашения.

Таким образом, разъясняя порядок предоставления отсрочки, ВС РФ, безусловно, встал на защиту прав арендаторов и существенно упростил им порядок предоставления отсрочки, исключив необходимость обращаться в суд в случае спора.

Граница дозволенного

При этом Верховный суд дал разъяснения, которые направлены на борьбу с недобросовестным поведением со стороны арендаторов.

Так, он указал что для предоставления отсрочки достаточно, чтобы арендаторы-организации и индивидуальные предприниматели осуществляли деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. При этом договор аренды должен быть заключен до введения ограничений и только в отношении нежилых помещений. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению) в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем, ВС РФ отметил, что если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), то суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.

На мой взгляд, в указанных разъяснениях присутствуют некие противоречия. Так, разъяснение, что "суд может отказать в защите принадлежащего арендатору права", предполагает, что истцом должен являться арендатор. В то же время, как было отмечено выше, ВС РФ предоставил арендатору право внесудебного изменений условий договора. Таким образом, видимо, не арендатор будет обращаться в суд с иском об изменении условий договора, а арендодатель – с иском о взыскании арендной платы. Следовательно, защитой прав арендодателя при недобросовестности арендатора должно стать удовлетворение иска арендодателя со ссылкой на недобросовестность арендатора при применении отсрочки.

Уменьшение размера арендной платы

В этом вопросе ВС РФ подтвердил право арендатора при уклонении арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя к изменению договора аренды.

Это право возникает в случае невозможности использования имущества по изначально согласованному назначению, связанной с принятием в субъекте РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

«

При этом арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению. Дата заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы или дата вступления в законную силу решения суда не являются определяющими в такой ситуации.

С другой стороны, ВС РФ указал, что арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, сниженная арендная плата может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в подобной ситуации.

Таким образом, если арендодатель, при наличии у арендатора права на уменьшение размера арендной платы, уклоняется от заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, то арендатор может не обращаться в суд с самостоятельным иском. Он вправе использовать указанные обстоятельства как довод против иска о взыскании арендной платы в полном объеме в случае обращения в суд арендодателя.

Вместе с тем, на мой взгляд, для арендатора остается не урегулированным один важный вопрос: на какую сумму подлежит уменьшению арендная плата? Может ли это быть сумма в полном размере арендных платежей за период невозможности использования недвижимого имущества, или это может быть только часть данной суммы? Мне представляется, с учетом того, что в рассматриваемых отношениях обе стороны осуществляют предпринимательскую деятельность и несут убытки, арендная плата не может быть уменьшена на сумму в полном размере арендных платежей за период невозможности использования недвижимого имущества, данные убытки должны быть распределены между сторонами.