Эксперты видят множество рисков законопроекта о новых правилах аренды

МОСКВА, 12 мая – РИА Недвижимость. Законопроект о новых правилах расторжения договоров аренды коммерческой недвижимости несет в себе риски для всего рынка даже в случае, если он не будет принят, рассказали РИА Недвижимость опрошенные эксперты.

Если же законопроект утвердят, это приведет к усугублению экономического кризиса и создаст угрозу выживания всей отрасли коммерческой недвижимости, считают они.

Ранее комитет Госдумы по бюджету и налогам рекомендовал нижней палате парламента принять в первом чтении законопроект, предусматривающий особый порядок продления и расторжения в 2020 году некоторых договоров аренды недвижимости, и рекомендовал доработать его ко второму чтению. Проект предлагает предоставить право организациям и индивидуальным предпринимателям, чьи доходы упали более чем на 50% с момента введения карантинных мер, в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды без взимания с них любых плат, в том числе в виде неустойки, убытков и иных штрафных санкций и с возвратом обеспечительного платежа.

Сложные времена

Сегодня рынок аренды коммерческой недвижимости находится на грани тяжелейшего кризиса, а принятие предложенных законопроектом "радикальных" норм только усугубит кризис и принесёт несоизмеримо больший урон отрасли и экономике в целом, высказывает свое мнение управляющий партнёр Colliers International Николай Казанский.

«

"Принятие законопроекта не только противоречит основополагающим принципам гражданского законодательства и соблюдения баланса интересов сторон, но и создаёт угрозу выживания всей отрасли коммерческой недвижимости", - отмечает он.

Партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman &Wakefield Денис Соколов в свою очередь называет закон "несвоевременным", так как он, по его словам, пытается решить локальную проблему с помощью избыточных средств. "Закон в целом подрывает принцип долгосрочности, на котором основывается капитализация недвижимости", - считает Соколов.

Директор департамента торговой недвижимости инвестиционной компании Accent Capital Олеся Никитенко напоминает, что институт договорных отношений последние годы формировался на паритетных условиях для арендаторов и арендодателей. Судебная практика была нацелена на стабилизацию делового оборота и ответственности за принятые обязательства по договору.

Оценивая свои предпринимательские риски (в том числе и кризисы, простои и прочее) стороны заранее предусматривали в договоре возможность расторжения договора с уведомлением за определённый срок или с учётом штрафных санкций.

"Данное положение законопроекта нарушает баланс сторон и даёт арендатору право отказа от ранее принятых на себя обязательств. Кроме фундаментального вмешательства государства в договорные отношения, в текущей ситуации с короновирусом данный закон даст "зелёный свет" для манипуляций и ультиматумов со стороны ритейла", - считает она.

Руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев в случае утверждения документа ожидает резкое увеличение доли вакантных площадей в коммерческих объектах, сильное снижение арендных ставок, а также массовое банкротство собственников и приостановку инвестиционной активности.

Приедется начать с нуля

По сути, отмечает он, весь арендный бизнес надо будет выстраивать заново, так как собственники будут должны заключить новые договоры аренды на все помещения и зарегистрировать их. Это, в свою очередь, может затянуться, считает аналитик, так как вряд ли Росреестр справится с регистрацией всех договоров одномоментно.

«

"Банки не будут выдавать кредиты под залог объектов недвижимости, так как возможные изменения арендного потока будет невозможно оценить до перезаключения всех договоров аренды", - рассуждает Фадеев.

Также он не видит четкой возможности оценки падения доходов на 50% и более, так как это сокращение доходов может быть не связано с невозможностью использования помещения, а, при некотором допущении, даже быть фиктивным. "А все спорные кейсы будут рассматриваться в суде, что критично увеличит нагрузку и на судебную систему тоже", - подытожил представитель JLL.

Управляющий партнер, Knight Frank Russia Алексей Новиков ожидает, что законопроект окажет серьезное негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости, даже если он не будет принят. "Сама инициатива подрывает доверие инвесторов к рынку и регуляторам. Инвесторам и девелоперам придется закладывать подобные риски, что отрицательно скажется на инвестициях в рынок", - объясняет аналитик.

Новиков считает, что больше всего в случае принятия законопроекта пострадает торговая недвижимость, так как у многих игроков значительно снизилась, а в ряде случаев и исчезла, выручка, хотя это не всегда означает, что арендуемая недвижимость не используется.

"Любой рост недоверия к системе увеличивает стоимость аренды и в итоге приводит к росту стоимости товаров для конечных пользователей. Инвесторы не хотят вкладываться в рынок из-за высоких рисков, банки не кредитуют, девелоперы не строят – в итоге страдают все игроки рынка, как профессиональные, так и конечные потребители", - подытожил эксперт.