Ставки против курса рубля: выгодно ли сейчас рефинансировать ипотеку
Да, это правда. Инструмент рефинансирования давно действует на рынке и предназначен как раз для того, чтобы у заемщиков была возможность изменить условия ипотеки на более выгодные, а точнее, на соответствующие текущей рыночной ситуации. К нему прибегают, когда актуальные ставки по кредитам (в том числе по ипотечным) становятся значительно ниже той, по которой был оформлен кредит заемщика.
В настоящий момент на рынке сложилась именно такая ситуация: текущие ставки топ-15 ипотечных кредиторов по рефинансированию составляют 8,8%, средняя же ставка ипотечного портфеля – около 11%. Разница между этими показателями составляет более двух процентных пунктов. Сохранение этого разрыва приведет к дальнейшему росту объемов рефинансирования. По оценке аналитического центра "Дом.РФ", в 2020 году ожидается его увеличение до 15% от всей ипотечной выдачи.
Это абсолютно законно. К примеру, с осени 2018 года своих клиентов перестал рефинансировать Сбербанк. Правда, в конце 2019 его глава Герман Греф анонсировал возвращение инструмента рефинансирования для своих заемщиков, но на данный момент этого не произошло. Однако заемщики могут рефинансироваться в другом банке.
Большинство экспертов говорят, что рефинансирование ипотеки будет выгодно, если разница между текущей ставкой вашего кредита и приобретаемой составит не менее двух процентных пунктов, однако некоторые отмечают, что может хватить и одного пункта.
Однако, если ваша текущая ставка лишь ненамного (менее 0,7-0,5 процентных пункта) больше предлагаемой, то экономическая эффективность рефинансирования (в том числе с учетом сопутствующих расходов и временных затрат) весьма сомнительна. Следует обратить внимание и на остаток задолженности по своему кредиту – как правило, у банков существует нижний предел рефинансируемой суммы кредита.
Например, вы взяли ипотеку на покупку квартиры в Москве в 2018 году. При сумме кредита 3,49 миллиона рублей сроком на 19 лет по ставке 10,42% сумма ежемесячного платеже составляет 35,2 тысячи и общая сумма выплаты по кредиту 8,028 миллиона рублей (эти значения были средними для Москвы в 2018 году).
Если сейчас рефинансировать данный кредит, то ставка будет примерно 8,99% и сроком на 17 лет сумма ежемесячного платежа составит 33,4 рублей и общая сумма выплаты по кредиту 6,823 миллиона.
В самом начале ваших отношений с новым банком будет период, когда заемщик платит повышенную ставку: плюс 2 процентных пункта до смены залогодержателя, то есть регистрации документов. Так, в данном примере при ставке 10,99% (8,99 + 2 процентных пункта) платеж составит 37,8 тысячи.
В итоге выгода по сумме выплат составит 1,2 миллиона при ставке 8,99% без учета расходов на процедуру рефинансирования.
Зависит от конкретного банка и ситуации. В некоторых случаях по сути финансовая затрата только одна – новый отчет об оценке. Расходы на страхование объекта недвижимости будут осуществляться в тех же пределах, что и изначально оформленный кредит, а страхование жизни и титула является опциональным. Однако заемщику нужно понимать, что такое везение не гарантировано.
С большой долей вероятности заемщику придется заново оплатить страхование (при сумме кредита 3,49 миллиона рублей расходы на страховку составят примерно 58,5 тысячи рублей), оценочный альбом (до 5 тысяч), сбор документов, заказ справок (в некоторых банках они платные до 1,5 тысячи рублей).
Опционально (если банк это запрашивает в соответствии с условиями программы кредитования) у заемщика могут также попросить предоставить технические документы на квартиру, нотариальное согласие супруга на проведение сделки и залог недвижимости, эти расходы также следует учесть. Косвенным расходом также может считаться переплата по процентам за период повышенной ставки до регистрации залога в пользу банка.
Все эти расходы нужно вычесть из потенциально сэкономленных на рефинансировании денег. Если выгода сохраняется и она значительная, значит, есть смысл начинать процедуру.
Страховка при рефинансировании действительно составляет существенную часть затрат – примерно 0,5%-1%, в зависимости от суммы кредита, объекта, возраста заемщика, поэтому часто заемщики ищут способы избежать этой статьи расходов.
В большинстве случаев страховка оформляется заново, при этом сумма зависит от тарифов, однако, можно и "перенести" страховку, заключив дополнительное соглашение к договору страхования при условии согласия страховой компании на такое оформление.
Если страховая компания аккредитована в обоих банках, то изменение договора страхования возможно. Можно также попробовать оформить возврат части страховой премии при досрочном расторжении договора. Условия необходимо согласовать с новым кредитором. Если компания не аккредитована в новом банке, то необходим новый договор страхования.
Прежде всего, необходимо изучить текущие условия и предложения на рынке, чтобы найти наиболее выгодное предложение с точки зрения ценовых и неценовых характеристик продукта.
Далее следует этап подачи заявки на получение кредита (одобрение заемщика), на который необходимо, помимо стандартных запрашиваемых документов (паспорт, документы по трудовому стажу и прочее), представить также документы по рефинансируемому кредиту (кредитный договор и справку об остатке задолженности).
Следующий этап – процедура одобрения объекта недвижимости. После подготовки всех документов следует сделка – банк готовит договор ипотеки, и приглашает клиента его подписать. Далее заемщик получает денежные средства, осуществляет погашение старого кредита и снятие обременения, а также регистрирует новый залог в пользу банка-кредитора.
На "беззалоговый" период (когда обременение предыдущего кредитора снято, а новое еще не зарегистрировано), по кредиту устанавливается повышенная ставка как мотивация заемщика выполнить свои обязанности по кредитному договору.
Существует и альтернативный вариант оформления сделки – последующая ипотека объекта недвижимости со снятием затем первичного обременения – как правило, такая схема применяется при рефинансировании, например, кредитов с ранее использованным материнским капиталом.
Этот вопрос относится к области "гадания на кофейной гуще", потому что прогнозы на меняющемся рынке – дело довольно неблагодарное. Однако можно попытаться угадать наиболее вероятный сценарий, если вспомнить, как обстояли дела при предыдущих резких падениях курса рубля.
После резкого падения курса рубля в начале марта 2020 года ряд участников рынка высказали предположение, что Центробанк повысит ключевую ставку с 20 марта 2020 года. Однако пока не ясно, как именно это скажется на ставках, по которым банки будут выдавать ипотеку, и, соответственно, рефинансировать действующие кредиты. На текущий момент ставки по выданным с конца 2019 года ипотечным кредитам находятся на минимальном историческом уровне – менее 9%. В таких условиях на рынке сохраняется потенциал рефинансирования ипотечных кредитов.
Все зависит от того, какую маржу закладывает в свою ставку каждый конкретный банк. Те банки, где ставка на рефинансирование минимальна, естественно, ее повысят. При этом, если ключевая ставка повысится не более чем на 0,25%, то ряд ведущих игроков ипотечного рынка могут вообще сохранить ныне действующие условия. Если же ставка взлетит сразу на 2-3 процентных пункта, то тут возможны и серьезное повышение ипотечных ставок, и даже отмена ранее одобренных решений.
В целом же у банков существуют давно отработанные методики на случай резких изменений валютных курсов. В частности, в ожидании развития событий банки готовят резервные ставки, чтобы в случае повышения ключевой ставки оперативно отреагировать и изменить условия.
Стоит отметить также, что зачастую банки меняют процентные ставки исходя из действующей конъюнктуры рынка, не дожидаясь решений ЦБ по ключевой ставке, то есть повышение ставок коммерческих банков может начаться и до решения Центробанка.
Одна из самых распространенных причин отказа в рефинансировании – использование материнского капитала. Также причины могут быть связны с тем, что банк, в котором вы планируете провести рефинансирование, не принимает в залог объект из-за разницы в требованиях к объекту залога.
При рефинансировании должно соблюдаться следующее требование в части обслуживания долга: по предыдущим платежам возможно было допустить в течение года не более двух просрочек по ежемесячным платежам общим сроком не более 29 дней.
Из других очевидных стоп-факторов – в целом негативная кредитная история, отсутствие официальной работы в момент обращения, а также несоответствие минимальным требованиям банка (имеется в виду стаж на последнем месте работы, возраст и прочие формальные условия).
