"Интеко": эффект от долевой реформы можно оценить через несколько лет

Стартовавшая в этом году реформа отрасли привнесла на рынок жилого строительства новые тренды. Одни из главных, по словам президента девелоперской компании "Интеко" Александра Николаева, - консолидация рынка и пересмотр его игроками своих бизнес-моделей. В интервью РИА Недвижимость Николаев рассказал о том, как к новым условиям приспособилась "Интеко", о планах компании и преимуществах применения BIM-технологий.

- Александр Леонидович, расскажите, какие тренды вы видите на рынке сегодня?

«

- Кардинальное изменение по сравнению с предыдущими периодами – это реформа регулирования долевого строительства. Всё то, к чему реформа привела – можно назвать трендами, потому что изменение правил всегда тянет за собой целый ряд важных вещей. Например, возросшая на нашем рынке роль банков, которые сейчас, по сути, являются посредниками между покупателями и застройщиками, и конечно это требует от них развития компетенций в недвижимости.

Еще один тренд - существенно увеличивающаяся роль ипотеки как инструмента приобретения недвижимости. Мы видим двух-трехкратный рост присутствия ипотеки в продажах по нашим проектам в сравнении с предыдущими периодами. В сегментах "бизнес" и "премиум" она может составлять около 50%, в комфорт- и эконом-классе где-то доходит даже до 70%, в Ростове-на-Дону, например, у нас такая ситуация. Предполагаю, что у других девелоперов похожая динамика. И думаю, доля ипотеки будет увеличиваться и дальше.

Возросшую требовательность и запрос клиента тоже можно считать трендом. Это касается как архитектуры и визуального позиционирования проекта, так и проработки других параметров продукта.

Конечно, стоит добавить, что результатом происходящих на рынке изменений будет консолидация отрасли, укрупнение застройщиков, уход с рынка менее профессиональных компаний. Собственно, мы уже видим десятки банкротств. Застройщики сейчас должны не просто приспосабливаться, а постоянно работать над собственной эффективностью, для этого пришлось пересматривать систему построения бизнес-процессов и налаживать соответствующие компетенции для привлечения проектного финансирования.

- Как вашей компании пришлось менять бизнес-модель?

- Чтобы соответствовать новым требованиям регулятора и меняющегося рынка, нам потребовалась комплексная перезагрузка. Но я могу сказать, что мы пересматривали свою работу не только из-за изменения законодательства: с прошлого года "Интеко" входит в банк непрофильных активов "Траст", в компании сменился менеджмент. Мы пришли в конце мая 2018 года и к концу года утвердили с акционером новую стратегию развития. Была запущена система комплексной внутренней и внешней трансформации, которая уже позволила "Интеко" приобрести новые компетенции и повысить эффективность бизнес-процессов. Мы отказались от непрофильной для инвестиционно-девелоперской компании деятельности – полностью перешли на внешний генподряд и работу с архитекторами и проектировщиками. Взаимоотношения с подрядчиками выстраиваются через открытые конкурсы, которые мы проводим на электронных площадках.

Также мы полностью пересмотрели подход к реализации новых проектов в соответствии с актуальным законодательством отрасли, поэтому сейчас из полутора миллионов квадратных метров, находящихся в портфеле, более 75% уже переведено на систему финансирования с использованием механизмов эскроу-счетов. Причем мы сделали это даже раньше вступления в силу поправок, поэтому изменения не стали для нас неожиданностью, и мы смогли достаточно спокойно к ним подготовиться. Наши общие лимиты по проектному финансированию составляют более 50 миллиардов рублей, 80% которых предоставлены в рамках работы по эскроу-счетам, и они выбираются по мере реализации проектов. Сейчас у нас есть два крупнейших кредитора, в Москве наш опорный банк – "Открытие", в Ростове-на-Дону ключевой партнер - Сбербанк.

- Как еще отразилась на компании смена управленческой команды?

«

Перед нами стоит нетривиальная задача. С одной стороны, мы должны разобраться с историческими проблемами "Интеко": недостаточная строительная готовность и, как следствие, задержки по вводу, большая долговая нагрузка, с другой – создать компанию институционального качества.

С первого дня мы приступили к капитальной перестройке компании изнутри. Это привело к тому, что она стала более компактной: мы отказались от непрофильных подразделений, и за последние полтора года штат сократился почти на четверть. Также мы определили 7 ключевых функциональных блоков, разработали и внедрили регламент девелоперской деятельности, в котором все процессы внутри компании расписаны до мельчайших подробностей. Сейчас компания приобрела более прозрачную форму, планирование стало четче и понятнее. Большая роль отведена цифровизации: мы приступили к внедрению BIM-технологии при реализации девелоперских проектов, а также активно переводим в "цифру" операционные процессы – уже сейчас это дает хороший результат.

Кроме того, в рамках утвержденных трансформационных инициатив мы полностью переработали систему обучения и мотивации персонала. Наш приоритет – принципиально иной фокус на создании по-настоящему качественного продукта – не просто квадратных метров, а тщательно проработанной, действительно комфортной среды обитания. Например, мы полностью перепроектировали новые столичные проекты West Garden и "Вестердам", и те результаты, которые мы видим в цифрах продаж, превосходят наши ожидания.

- Многие высказывали опасения, что из-за перехода к системе эскроу цены на жилье вырастут. Что показывает практика у вас и каковы ваши прогнозы?

«

- Цены на жилье действительно пока имеют позитивную динамику. Причем у аналитиков и у Росстата оценки разнятся. Я предпочитаю осторожно относиться к этим оценкам, потому как определение средней стоимости квадратного метра все равно, что измерение средней температуры по больнице. Эффект реформы можно будет оценить лишь через несколько лет, потому что на данный момент не более 20% проектов реализуются по новым правилам. Пока рынку нужно абсорбировать оставшийся сток.

Но, чисто математически, даже если мы закладываем в себестоимость проценты, которые нам надо платить за банковское обслуживание, то, естественно, это будет оказывать эффект на цены.

- Каковы ваши финансовые показатели за 2019 год и что прогнозируете в следующем году?

- Сейчас мы переходим на международные стандарты финансовой отчетности, для публичного сектора это уже является стандартом, но для нас это нечто новое: раньше компания не публиковала отчетность по МСФО. В этом году у нас будет порядка 18 миллиардов рублей выручки, показатель EBITDA - около 1,2 миллиарда рублей. В следующем году ожидаем достаточно активный рост, с учетом запущенных в этом году проектов, думаю, мы вырастем на 70% в объеме выручки и по показателю EBITDA будет более чем пятикратный рост.

- Какой эффект дал переход на внешний генподряд? Какой объем средств это позволило сэкономить?

Та модель, по которой "Интеко" работало, к прибыли не приводила, зато приводила к задержке сроков, проблемам в качестве и перерасходу бюджетов. Поэтому принятое нами решение отказаться от собственной компании-генподрядчика было для нас очевидно, и генподрядом мы больше заниматься не планируем. В Москве достаточно опытных, профессиональных, финансово стабильных генподрядчиков, среди них мы можем выбирать по целому ряду критериев. В моем понимании, единственный способ получить максимально правильную цену, иметь гарантию сроков и качества – это каждый из проектов выносить на открытый тендер с жесткими критериями отбора среди лучших игроков. Иного способа для инвестора защитить свои интересы нет.

- Вы говорите, что собственный генподрядчик приводил и к задержке сроков на объектах, так было и в ситуации с задержками в ЖК "Садовые кварталы"?

- Причин задержек было много. Смена собственника и более чем полугодовой период неопределенности – с момента, когда компания попала в собственность Банка России и заканчивая нашим приходом в мае 2018 года. В этот период стройка велась весьма неактивно, а в любом производственном процессе даже недельная задержка – это как снежный ком. Нам удалось сократить отставание от графика, но ликвидировать это отставание полностью ввиду технологических ограничений – невозможно. Были проблемы с финансированием, плюс не самым эффективным образом был выстроен производственный процесс. Сейчас третий квартал достроен и введен, идет активная передача квартир, больше 70% дольщиков квартиры приняли, с остальными ведем конструктивную работу. Эта страница, к счастью, уже перевернута и то, что мы делаем сейчас в рамках новой очереди с внешним генподрядчиком, уже идёт с опережением графика. Приблизительно через полтора года, думаем, мы этот проект завершим.

- Вы сказали, что были проблемы с финансированием. Сейчас они решены? Какая долговая нагрузка у компании?

- Когда мы сюда пришли, у компании была достаточно большая долговая нагрузка, в том числе потому, что предыдущие собственники вели достаточно агрессивную политику заимствований.

«

За текущий год наш корпоративный долг снизился приблизительно на 10% и сейчас он составляет порядка 25 миллиардов рублей. Долг был полностью сформирован предыдущими акционерами, и на его погашение направляется львиная доля нашего денежного потока.

- Планируете ли вы вернуться к планам по IPO?

- Мы не отходили от этих планов. В рамках всего зависящего от нас мы должны обеспечить построение компании, которая имеет возможности к любому сценарию выхода акционера, начиная от публичного размещения, заканчивая продажей стратегическому инвестору.

- А какой сценарий выхода считаете для себя наиболее желаемым?

- Это сложный вопрос, потому что во мне в этом смысле борются две ипостаси. С одной стороны, я имею честь говорить о том, что в моей биографии есть очень интересная глава, когда я стоял у истоков создания в России первой публичной компании в сфере недвижимости с западным листингом (Eastern Property Holdings). Это было в 2003 году и, конечно же, мне хочется и из "Интеко" сделать по-настоящему большую публичную историю. Но я реалист и понимаю, что даже если мы сделаем все от нас зависящее, чтобы соответствовать требованиям, применяемым к публичным компаниям, мы еще зависим и от рыночной ситуации. Ведь мы можем оказаться в ситуации, когда продажи масштабных проектов просто невозможны из-за геополитики или макроэкономики. Я надеюсь, что интерес к российскому фондовому рынку будет расти. Пока рассчитываем на возможность частичного или полного выхода акционера в 2023 году, но не обязательно, что так и будет.

- До 2023 года еще много времени. Чем планируете заниматься, как будете формировать портфель?

«

- Мы должны стать максимально эффективными, стать компанией институционального качества. Успех будет определяться не количеством выводимых на рынок квадратных метров, а их качеством. Мы будем в хорошем смысле слова оппортунистами – продолжать делать то, в чем мы сильны, - комплексное освоение территории, а также качественные проекты точечной застройки. Последние могут быть интересными с точки зрения доходности, а также мы их рассматриваем как имиджевую составляющую.

Сегодня мы фокусируемся на трех сегментах - комфорт, бизнес, премиум, прорабатываем селективные идеи в элит-классе, но я не исключаю, что мы будем смотреть на что-то еще. В нашем земельном банке есть территории, на которых мы потенциально можем делать проекты "комфорт", а может даже и эконом. Не исключаем и возможность строительства коммерческой недвижимости.

- А какая-то конкретика с новыми проектами уже есть?

- Наращивание портфеля проектов – одна из наших основных задач. Сегодня мы активно прорабатываем не менее десяти проектов, в ближайший год мы планируем приобрести два-три новых проекта. Предпочитаем сценарий с выкупом проектов либо на 100%, либо партнерство, наша доля в котором составляет не менее 50%. Есть игроки, которые обладают правами на какие-то участки, но при этом не являются профессиональными девелоперами.

- А локации?

«

- Москва в приоритете, и скорее это ее старые границы. Мала вероятность, что мы пойдем в новую Москву, и отсутствует полностью вероятность того, что мы пойдем в Московскую область. На текущий момент в нашем портфеле остаются Ростов-на-Дону и Ленинградская область – как минимум, мы планируем реализовать имеющиеся там объемы. Новые регионы мы рассматривать точно не будем.

- В Москве вы уже анонсировали крупный проект - редевелопмент территории Теплых торговых рядов на Ильинке. Что там планируется построить?

- Это будет многофункциональный комплекс с гостинично-апартаментной функцией. Сейчас работаем над этим проектом и считаем, что он станет знаковым для нас. Сегодня совместно с городом, в частности, с департаментом культурного наследия, занимаемся научными исследованиями на этой территории. Там находится выявленный объект культурного наследия, который мы обязаны сохранить и приспособить для современного использования. Мы выбрали одно из лучших, по нашему мнению, архитектурных бюро – Kleinewelt Аrchitekten, которое умеет успешно интегрировать исторические объекты в новые объемы. В 2020 году мы планируем завершить проектирование и после приступить к строительству.

- Недавно ваш проект "Вестердам" был заявлен как пилотный проект Минстроя РФ по внедрению BIM-технологии. Расскажите, как происходит развитие компетенции по информационному моделированию в "Интеко"?

- Понимая, что мир идёт в цифру, мы стали активно внедрять информационные технологии в нашу деятельность. Хочу сказать, что BIM – технология информационного моделирования строительных проектов – это не просто набор инструментариев для проектирования. Это целый комплекс систем и программных решений, обеспечивающих максимальный уровень информационного и аналитического взаимодействия всей команды проекта на любой фазе его жизненного цикла. Это принципиально иной уровень прозрачности, прогнозируемости и управляемости всего бизнес-процесса, и это обязательно станет стандартом индустрии.