Андрей Рябинский: Банки проверили МИЦ вдоль и поперек

Накануне обязательного перехода на расчеты с покупателями новостроек через эскроу большая часть застройщиков жилья старалась как можно больше своих проектов оставить в старом механизме - некоторые компании увеличивали темпы строительства, другие передавали квартиры в недостроенных домах своим структурам, чтобы повысить степень реализации проекта и долю проданных ДДУ соответственно. Первым известным девелопером, который объявил о полном переходе на эскроу-счета, стала группа МИЦ. Корреспондент РИА Недвижимость поговорил с главой и основным владельцем компании Андреем Рябинским о том, как живется застройщику в новой модели долевого строительства и почему он, в отличие от многих коллег по рынку, не верит, что все девелоперы умрут и превратятся в сателлитов банков.

– Андрей Михайлович, еще летом вы объявили о том, что МИЦ полностью переходит на эскроу-счета и проектное финансирование. Поделитесь, как вам живется при новом механизме?

– Да, мы первыми среди застройщиков полностью перешли под новое законодательство, решили пережить стресс сразу, а не постепенно. Нашими партнерами стали Сбербанк, ПСБ и Совкомбанк. Именно они предоставили нам проектное финансирование для текущих объектов, это около 1 миллиарда долларов. Весь август ушел на то, чтобы уладить формальности. И теперь мы живем в новом формате.

– Сколько счетов эскроу открыто вашими клиентами?

– В августе этого года мы наблюдаем рост продаж почти в полтора раза по сравнению с 2018 годом. В прошлом августе у нас было зарегистрировано 477 ДДУ, в этом – 334 зарегистрированных ДДУ и еще порядка 300 броней. Большое количество броней связано с тем, что мы фактически начали оформлять ДДУ с открытием счетов эскроу только во второй половине августа.

– Писали, что вам пришлось замедлить темп строительства некоторых объектов в связи с переходом на эскроу. В чем были сложности?

– Была такая история, когда скорость стройки снизилась. Это продолжалось около полутора месяцев – с 10 июля до примерно 20-х чисел августа. Связано это было с тем, что менялась система финансирования строительства: то есть мы переходили с одной системы на другую. Если раньше все, что приходило к нам по договорам долевого участия, отправлялось в стройку, то теперь банки финансируют нас под эту стройку на определенных условиях, так что нам пришлось подготовить много договоров и документов, соблюсти огромное количество формальностей.

– То есть при формально открытых кредитных линиях реальные деньги от банков пошли не сразу?

– Полтора с лишним месяца ушло на то, чтобы оформить все документы, правильно их представить – в определенных формах и в определенное время. Но теперь система проектного финансирования на стройках МИЦ полностью отлажена, и деньги идут бесперебойно.

– На текущие проекты вам нужен был 1 миллиард долларов проектного финансирования, и вы его получили. Это весь кредитный портфель МИЦ или были какие-то старые кредиты, которые оставались из "прошлой жизни" до эпохи эскроу?

– Из прошлой жизни у нас было 650 миллионов рублей старых кредитов, которые к моменту перехода на эскроу были уже нами закрыты.

– То есть весь кредитный портфель равен проектному финансированию, который получен для реализации текущих проектов?

– Да, все верно. Нам не нужно было рефинансировать другие кредиты. Это наш большой плюс, мы в таком хорошем легком мобильном состоянии подошли к новой системе, не отягощенные кредитами, поэтому нам проще, чем другим.

– Это требование банков, что девелопер не должен иметь старых долгов?

– Это требование жизни. Дело в том, что прийти в банк можно и с серьезными кредитными нагрузками, но тогда их придется рефинансировать, банк будет задавать вопросы, а под дополнительные кредиты нужно серьезное дополнительное обеспечение. Для девелопера лучше, когда он приходит в банк с минимумом или нулем кредитной нагрузки. Также хочу вам напомнить, что обязательным условием для кредитования в банках является наличие собственных средств. У нас именно так и было, мы вносили свои собственные средства.

– Каковы ваши ожидания от роста кредитной нагрузки на МИЦ в будущем – ведь она должна быть пропорциональна выводу на рынок новых жилых проектов с эскроу-счетами?

– Не буду называть конкретные цифры, просто расскажу о принципе. На сегодняшний день весь объем строительства обеспечен финансированием. С каждым следующим проектом финансирование, необходимое для реализации проектов, будет увеличиваться. А поскольку до конца года мы планируем приобрести три-четыре новые площадки, наш кредитный портфель в будущем вырастет.

– Где расположены эти проекты?

– Эти проекты будут в "старой" Москве. Я уже не раз говорил о том, что мы выходим на новый сегмент – качественный, дорогой и интересный бизнес-класс в хороших локациях. Мы хотим делать интересные дома с архитектурной точки зрения, а эконом-класс, увы, требует постоянной борьбы за себестоимость, и "съедает" всю красоту.

- Это будут площадки МИЦ?

- Да.

– Разные банки сейчас прорабатывают кредитные продукты для финансирования покупки проектов девелоперами жилья, например, бридж-кредиты. Как вы считаете, насколько они будут востребованы застройщиками?

– Я считаю, это прекрасно, и мы будем этой схемой пользоваться, тем более что мы уже для банков прозрачны и понятны. Мне даже сложно перечислить, сколько раз нас проверяли банки – и вдоль, и поперек.

– Поговорим о земельном рынке в столичном регионе. Старт перехода на проектное финансирование в девелопменте жилья повлиял на него?

– Рынок площадок, пригодных для девелопмента, стал несколько шире с точки зрения предложения. Соответственно, возможностей для системных девелоперов тоже стало больше. Раньше землевладелец понимал, что может реализовать проект своими силами – нанять специалистов, организовать финансирование и так далее. Это было, в общем-то, осуществимо. А сегодня такая схема практически невозможна, потому что сложился круг специализированных застройщиков, которые на себя берут и технологии, и знания, и компетенции. Более того, у подобных девелоперов есть правильным образом настроенные взаимоотношения с банками. И владельцы площадок уже предпочитают обращаться к ним, иногда продавая землю, иногда предлагая системным девелоперам партнерство, а иногда обсуждая комбинированные варианты. Неважно, как люди договорились, важно другое: собственники земельных участков, не являющиеся профессиональными девелоперами, сейчас уже не готовы реализовывать жилые проекты сами, потому что это стало слишком сложно технически, нужна мощная команда, а еще это серьезные риски, которые далеко не все хотят на себя брать. Элементарно: если застройщик имеет взаимоотношения с банком, то акционер подписывает договор поручительства, то есть поручается за весь взятый кредит и бизнес. А это не очень комфортно для тех, кто владеет площадками и не занимается девелоперским бизнесом на регулярной основе.

– А вам не страшно жить с поручительством на 1 миллиард долларов?

– Нет. Если вы планируете работать честно и понимаете, как устроена ваша компания, вам не должно быть страшно, потому что поручительство не меняет саму суть бизнеса. А раньше вы разве не собирались отвечать по этим обязательствам и достроить начатое? Я собирался, поэтому мне не страшно, ничего не изменилось.

– Не боитесь ли вы рисков финансирования строительства жилья после перехода на эскроу? Пофантазируем: например, может случиться мировой кризис, который обрушит всю банковскую систему, и банки просто перестанут финансировать стройки.

– Не думаю, что даже при большом кризисе банки, с которыми мы работаем, перестанут финансировать строительство жилья. Хотя бы потому, что банки, которые уполномочены работать с этой темой, это очень крупные и устойчивые банки.

– Вы снижаете долю вашего строительства в Подмосковье. А как вы в принципе ощущаете этот рынок? Не думаете ли вы, что он более кризисный, чем рынок Москвы?

– Я бы не назвал его кризисным – правильное слово, скорее, сложный. В Москве тоже тяжело, но по-другому, здесь вся сложность – создать хороший правильный продукт. В Подмосковье основной историей, которая будет решать всё для ваших проектов, является цена. А это значит, что вам надо бороться за себестоимость и сроки. Потому что ваши покупатели – в основном люди, для которых цена является очень важным параметром для принятия решения. В результате в Московской области приходится "отжимать" проект по каждой мелочи. Кроме того, большая часть проектов в регионе – это крупные площадки комплексной застройки, которые непросто администрировать.

Тем не менее спрос на жилье в Подмосковье по-прежнему есть, и большой. И мы не снижаем наши объемы в Московской области, скорее, увеличиваем наши объемы в "старой" Москве. Сейчас мы достраиваем еще два проекта в Подмосковье: "Зеленые аллеи" и "Новоград Павлино". В одном только "Новограде Павлино" нам предстоит построить более 500 тысяч квадратных метров.

– А когда вы увеличиваете свое присутствие в Москве, не боитесь переизбытка предложения? Нельзя сказать, чтобы реальные доходы населения росли, да и реновация добавляет квадратных метров на рынок…

– Москва - регион, который во все времена имел большой спрос. Глубина спроса здесь – не видно дна. Можно строить и строить. В столицу постоянно приезжают люди со всей страны. Спрос действительно высокий, потому и цены высокие.

Вторая история: мы вошли в шестерку крупнейших компаний столичного региона. С точки зрения устойчивости рынка – с учетом вышедшего закона об эскроу – наверное, какое-то количество маленьких компаний с рынка исчезнет. За счет этого будут образовываться новые возможности для нас. Останутся только крупные девелоперы, 10-15 компаний, так что работы будет хватать всем.

Мы себя чувствуем уверенно, во всех наших проектах есть необходимый запас прочности, чтобы не волноваться.

– Сейчас, как вы уже сами сказали, вы на шестом месте по объемам введенного жилья в Москве в первом полугодии этого года. А на какой позиции среди столичных девелоперов вы бы хотели себя видеть – среди тех самых 10-15 компаний?

– С точки зрения амбиций все всегда хотят оказаться на первом месте, но в этом есть и свои минусы. Мы ставим целью держаться в пятерке крупнейших компаний. Ввод 600-700 тысяч метров в год – это комфортный для нас объем, где мы понимаем и четко контролируем все процессы, а компания сохраняет управляемость. А вот выход на 1-1,5 миллиона "квадратов" в год – это уже серьезнейшие изменения агрегатного состояния компании. Я не знаю, готовы ли мы к этому прямо сейчас.

– На предыдущих встречах с журналистами вы рассказывали о застройке промзоны в Печатниках – вашем крупнейшем проекте в "старой" Москве, который еще согласовывается. Как идет согласование, и когда вы выведете проект на рынок?

– Мы работаем в соответствии с дорожной картой правительства Москвы. Я думаю, что проект мы анонсируем в следующем году, примерно летом. Но ТЭПы в этом проекте нам уже понятны, хотя озвучить их я пока еще не готов.

– Я правильно понимаю, что проекты старой Москвы - это или промзона, или ТПУ? Или есть что-то еще?

– Если говорить с точки зрения взаимоотношений с городом напрямую, то это самая распространенная история. А если говорить о площадках в городе вообще, то на рынке есть масса площадок, которые кому-то принадлежат, необязательно на правах собственности на землю. С ними можно вести переговоры.

– У вас есть проект апартаментов в рамках ТПУ "Павелецкая". Как вам работается с городом, и нет ли желания добавить в свой портфель еще один проект в рамках транспортно-пересадочного узла?

– С городом нам работается вполне комфортно. У города свои потребности, у нас - свои. Важно, чтобы была польза для обеих сторон от этого сотрудничества. Мы с вами видим, что город развивается очень активно и вся программа ТПУ - это одна из возможностей развивать городскую транспортную инфраструктуру.

В конце июня этого года мы выиграли конкурс на проект строительства комплекса апартаментов в рамках ТПУ "Пятницкое шоссе" в Митино. Это небольшой проект на 41 тысячу квадратных метров.

– Скажите, а вам сейчас как владельцу девелопера, в сегодняшней экономической ситуации и с усложнением законодательства в сфере строительства, вообще интересно думать о развитии бизнеса?

– Думать о развитии бизнеса надо всегда, тем более, сейчас, когда, чтобы оставаться на месте, надо быстро бежать вперед. Но, конечно, работать стало сложнее, чем раньше.

– Я спрашивала немного не о том. Видите ли вы точки роста, и есть ли у вас внутренний драйв, оптимизм? Просто очень часто на профильных конференциях я слышу в настроении девелоперов упаднические нотки, такое общее настроение "скоро всех съедят банки"…

– Внутреннего драйва и желания развиваться хоть отбавляй. Эмоциональная, физическая, моральная нагрузка, количество рисков и новых возможностей, о которых надо думать – всего этого сегодня настолько много, что для того, чтобы это выдерживать, надо быть сильным энтузиастом, надо болеть этим.

Что касается тезиса "все девелоперы уйдут под банки". Я в последние месяцы вдоволь наобщался с банками и хочу вам сказать, что у них там хватает своих проблем, ответственности и рисков. И взять на себя девелоперский бизнес, тоже достаточно рискованный и трудозатратный, у них, как мне кажется, нет ни возможности, ни желания. Каждый остается при своем. Да, банки финансируют девелоперов и стали больше влиять на рынок строительства жилья. Да, без них уже нельзя реализовать крупный проект. Но банк - это структура, которая кредитует, а не которая владеет. Банки этого не хотят, их устраивает работать с надежным девелопером, который берет на себя все обязательства и выполняет их.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА