Москвичи уезжают за МКАД ради нового жилья

В первом полугодии жители Москвы часто приобретали квартиры в новостройках, расположенных за пределами МКАД, преимущественно в тех кварталах, где открываются новые станции метро. Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, полагают, что тренд вызван повышением цен на недвижимость, а также поиском возможности переехать в более современное жилье.

Новостройки: все ушли за МКАД

С начала года эксперты фиксируют существенное оживление рынка, выраженное в росте спроса и цен. При этом наблюдаются тренды, которые стали следствием такого активного рынка. К примеру, покупатели, уже имеющие жилье в Москве, все охотнее покупают квартиры в новостройках новой Москвы и других районах, расположенных за пределами МКАД.

«

"Изначально присоединенные территории чаще рассматривали приезжие из других регионов, которые за относительно небольшую сумму могли получить жилье с московской регистрацией. Сегодня покупка недвижимости в новой Москве – это не вынужденный, а осознанный выбор качественного современного жилья с улучшенными характеристиками. Среди клиентов увеличилась доля возрастных покупателей, занимающих руководящие должности, с достатком выше среднего", - рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании "Метриум"

Действительно, сейчас можно отметить тенденцию к переселению людей из "старой" Москвы в новую, отмечает в свою очередь гендиректор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев.

По нашему мнению, большинство таких переселенцев идет на компромисс: сохраняет московскую прописку и все соответствующие преференции, но получает более дешевое жилье, высвобождает средства от продажи старого, продолжает он.

"Кроме того, те, кому не нужно в режиме 5/2 ездить в центр Москвы – пожилые люди, пенсионеры, большие семьи с детьми – получают возможность жить на природе вдали от суеты. Их место в гуще событий занимают те, кому актуально быть в гуще событий", - рассуждает Суниев.

Мы отмечаем миграцию в Новомосковский округ людей, живущих в других частях Москвы, подчеркивает директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов.

«

"Больше всего покупателей приходит к нам из ЮЗАО (26%), ЮАО (11%) ЗАО (6%), ЮВАО (6%). При этом у 57% покупателей из Москвы есть собственное жилье, а около 43% тех, кто решил переехать из ЮЗАО, жили там больше 11 лет. Нужно отметить рост числа покупателей из НАО – сейчас таких 9%. Доля покупателей из разных городов Подмосковья – порядка 24%", - подсчитал он.

Дмитрий Цветов

Директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101"

Рост цен "по-пацански"

В ожидании вступления в силу поправок в закон 214-ФЗ, которые сделают для новостроек обязательным использование эскроу-счетов, застройщики неоднократно обещали, что это непременно приведет к росту цен. Одновременно эксперты иногда озвучивали мнение, что потенциальное подорожание новостроек – не более чем маркетинговый ход, при помощи которого покупателей мотивируют не откладывать покупку. В итоге цены действительно выросли, и на данный момент сложно сказать, как это отразится на спросе.

«

Застройщики корректируют цены в новостройках не только в связи со строительной готовностью, но в значительной степени ориентируясь на конъюнктуру рынка, объясняет Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой".

Альберт Суниев

Гендиректор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов"

В годовом выражении рост цен на жилье в "старой" Москве оказался втрое ниже, чем в новой – 5,5% против 15,7%. На конец июня средневзвешенная цена на первичном рынке (без учета элитных объектов) в "старой" Москве составила 219,1 тысячи рублей за квадратный метр, а в новой – 122,8 тысячи, добавляет он.

Наиболее активно рос массовый сегмент, он прибавил более 3%, закрепившись на отметке в почти 171 тысячи рублей за "квадрат", уточняет директор по маркетингу группы компаний "Инград" Анна Соколова. Бизнес-класс по итогам полугодия прибавил немногим больше 1%, здесь средняя цена сегодня составляет 242,7 тысячи за "квадрат", добавляет она.

При этом на протяжении первого полугодия наблюдалось замедление темпов роста спроса, главной причиной которого являлось увеличение размера ипотечных ставок, обращает внимание управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.

«

Если же говорить о структуре спроса в Москве, то самыми популярными квартирами здесь являются двухкомнатные (34% на вторичном рынке и 40% на первичном против 32% и 38% для однокомнатных соответственно), отмечает руководитель направления новостроек в "Авито недвижимость" Дмитрий Алексеев.

Дмитрий Алексеев

Руководитель направления новостроек в "Авито недвижимость"

"Топ-5 самых популярных среди покупателей районов Москвы по итогам июня выглядят так: Марьино, Некрасовка, Южное Бутово, Выхино-Жулебино, Гольяново – все они находятся в ВАО и ЮВАО, наиболее бюджетных округах", – подчеркивает он.

Аттракцион неслыханных эскроу

Первое полугодие завершилось для российских застройщиков днем "Х" - с 1 июля они стали обязаны работать через механизм эскроу-счетов.

В ряде случаев для них осталась возможность работать по старой схеме привлечения средств дольщиков. Основное условие для работы по старым правилам – степень готовности объекта должна составлять не менее 30% и в нем должно быть продано по договорам долевого участия не менее 10% площадей. Под условия этой оговорки смогли попасть многие московские девелоперы. По состоянию на конец июня московские власти разрешили достраивать по старой схеме порядка 8 миллионов квадратных метров жилья.

"Ввиду перехода на эскроу-счета количество новых проектов заметно сократилось. Застройщики пока не торопятся выводить новостройки на рынок – все ждут урегулирования процесса перехода на эскроу", – сетует вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн.

«

На первый план выходит проблема "смешанных проектов", то есть объектов, частично реализованных по старому закону и перешедших после 1 июля 2019 года на эскроу-счета, рассуждает руководитель юридического департамента агентства недвижимости "Бон Тон" Дмитрий Логинов.

Дмитрий Логинов

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости "Бон Тон"

Банкиры пока не сформировали единый подход к условиям финансирования таких проектов, поскольку до 1 июля 2019 года их попросту не было на рынке. В таких условиях непонятно, как банки будут учитывать эти две переменные в формировании условий кредитного договора. Потенциально проектное финансирование для "смешанных проектов" может оказаться дороже, чем для проектов со 100% эскроу, опасается эксперт.

В настоящее время девелоперы не спешат сообщить покупателям о том, по какой схеме они реализуют жилье, на сайте большинства из них информация (баннеры, новости) о каких-либо изменениях просто отсутствует, отмечает в свою очередь генеральный директор "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.

То есть для большинства покупателей существенных изменений не появилось, рассказывает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Хотя он и отмечает, что некоторые новые проекты продаются по договорам уступки прав требования, а квартиры и апартаменты в них были предварительно оформлены на юридическое лицо. О применении такой схемы обхода закона стало известно в середине июня, о ней рассказали риелторы компании Active. Эксперты, комментируя эту новость, предположили, что застройщиков, решившихся на такой ход, контролирующие органы могут счесть недобросовестными.

Вторичка идет без скидок

Объем предложения на рынке вторичного жилья в Москве сокращается, спрос и цены растут, и на этом фоне продавцы в большинстве случаев отказываются идти на торг, рассказали эксперты.

По данным Росреестра, с января по май 2019 года было зарегистрировано 61,1 тысячи прав на основании договоров купли-продажи жилья, рассказывает руководитель аналитического центра портала "ЦИАН" Алексей Попов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года интерес покупателей растет – плюс 11%. С февраля по апрель 2019 года объем продаж увеличивался в среднем на 15% ежемесячно, и только в мае зафиксирован традиционным спад спроса (-26% за месяц).

Интерес к вторичной недвижимости действительно возрос, отмечает генеральный директор компании "Азбука жилья" Владимир Каширцев. Спрос оставался стабильно высоким в течение всех месяцев, а с учетом прогнозируемого роста стоимости на "первичку", ожидается дальнейшая высокая активность и на рынке вторичной жилой недвижимости, добавляет он.

Однако в этом прогнозе не все эксперты единодушны.

Влияние изменений в законодательство будет носить разнонаправленный характер, рассуждает Литинецкая. С одной стороны, вложения в недвижимость станут надежнее с появлением эскроу-счетов. Как следствие, многие клиенты переориентируются на покупку жилья в новостройке. С другой стороны, теперь застройщики будут вынуждены привлекать проектное финансирование под 11-13% годовых, а значит, стоимость жилья на первичном рынке приблизится по цене к вторичному жилью, поэтому клиенты будут делать выбор в пользу уже готового объекта, чтобы не ждать 2-3 года завершения стройки, прогнозирует она.

«

Большинство продавцов на фоне реформы долевого строительства верили, что вторичный рынок не переоценен и необходимости торговаться нет, комментирует в свою очередь директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. "Однако ситуация меняется достаточно оперативно: если буквально две недели назад люди наотрез отказывались предоставлять дисконт, то сейчас продавцы хоть и неохотно, но начинают снижать цены", - отмечает она.

Юлия Дымова

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Средняя стоимость квадрата в течение полугодия показывала разнонаправленную динамику, отмечает управляющий директор брокерского департамента "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Александр Москатов. Если в январе она составляла 181,4 тысячи рублей, к марту выросла до 189,3 тысячи, в апреле снизилась до 183,3 тысячи, а к июню снова выросла до максимального в этом году значения 189,7 тысячи рублей.

"При этом падения стоимости жилья в летний период мы не ожидаем", - добавляет руководитель северо-восточного отделения (ВДНХ) "НДВ-Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.

Москва не для москвичей

Как и в случае с новостройками, на вторичном рынке эксперты зафиксировали, что заметная часть москвичей стремятся продать свое жилье в "старых" границах столицы и приобрести его в новой Москве или даже в Подмосковье.

"В условиях растущих цен покупатели все чаще выбирают более доступные варианты. Это привело к оттоку покупателей в проекты Московской области", – отмечал Попов, комментируя для РИА Недвижимость итоги полугодия на жилом рынке Подмосковья.

Да, мы действительно наблюдаем такую динамику среди собственников квартир в пятиэтажках, попавших под снос, соглашается Литинецкая. "Такие клиенты нередко переезжают в подмосковные малоэтажные проекты, в которых сохранена низкая плотность населения, как и в "хрущевках". Причем, как правило, покупатели переезжают исключительно по тем же направлениям, где они ранее проживали. Например, жители севера выбирают Мытищи или Королев, юго-запада – новую Москву", - поясняет она.

Сегодня вырос спрос на новую Москву – туда стремятся попасть покупатели, кому не хватает на хорошее жилье в "старой" Москве, добавляет Мищенко.

Популярностью также пользуются очень дешевые квартиры в Московской области по ценам от 2 до 4 миллионов рублей, говорит она.