Десять самых ожидаемых событий 2019 года в недвижимости

МОСКВА, 25 дек - РИА Недвижимость. Уходящий год оказался непростым и интересным для российского рынка недвижимости, но и год грядущий обещает быть не скучнее и не проще. Продолжится решение проблем обманутых дольщиков, а чтобы не появились новые, ужесточатся требования к застройщикам. Ипотека, возможно, станет еще доступнее, а российские города – комфортнее. РИА Недвижимость представляет десять самых ожидаемых событий на рынке недвижимости 2019 года.

Новые правила игры в "долевке"

Одним из знаковых событий 2019 года станет, конечно, переход с 1 июля к схеме долевого строительства с применением эскроу-счетов. С этой даты средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, и девелоперы не смогут получить их до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты. По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, ставка по таким кредитам для девелоперов составит 6-8%.

Девелоперы могли опробовать эту схему уже с 1 июля текущего года, но пока это было добровольно, а в 2019 году станет обязательным требованием.

Изменения вызвали очень много недовольства и споров на рынке. Девелоперы считают, что переход на эскроу-счета может привести к росту себестоимости проектов и, соответственно, к росту цен для покупателя. А бизнес-омбудсмен Борис Титов заявлял о том, что новые правила приведут к падению объемов строительства жилья. С критикой нововведений в числе прочих выступил и заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин.

Неприятной неожиданность для девелоперов стали принятые в конце года правительственные поправки, согласно которым перейти на эскроу-счета будут обязаны все проекты долевого строительства. Раньше эта норма не распространялась на проекты, запущенные до 1 июля 2018 года. Теперь застройщики, рассчитывавшие работать по схеме эскроу-счетов только с новыми проектами, вынуждены экстренно корректировать свои планы.

Из-за не очень понятного механизма новых правил некоторые игроки – в их числе, например, Capital Group – решили взять паузу в запуске новых проектов. Также некоторые компании, в частности, ФСК "Лидер" и "Каскад", заявили о желании перейти на продажи исключительного готового жилья.

Субсидирование ипотеки и ипотечные каникулы

Выдача ипотеки в уходящем году била рекорды, ставки также рекордно снижались. В рамках поставленной президентом задачи добиться строительства 120 миллионов квадратных метров жилья в год и снизить ставки до 8% власти ищут возможности для того, чтобы сделать ипотеку еще более доступной и популярной.

Так, Минстрой собирается предложить новую программу субсидирования ипотеки. Рынку она окажется весьма кстати - после повышения ставки Банком России ведущие банки уже начали повышать ставки по ипотеке и не исключено, что продолжат делать это и дальше.

Пока неизвестно, сколько Минстрой попросит на новую программу у Минфина и как будут распределяться субсидии. В 2015 году в рамках программы субсидирования было выделено 20 миллиардов рублей, ставка по ипотеке была снижена до 12%, и это оказалось очень эффективной мерой для поддержания рынка.

Кроме того, для того чтобы защитить ипотечных заемщиков, ЦБ предложил ввести "ипотечные каникулы", предполагающие право должника временно приостанавливать выплаты по ипотеке, например, в случае потери работы. В пресс-службе ЦБ пояснили, что законопроект о реструктуризации ипотеки предлагает снижать ежемесячный платеж по кредиту не менее чем на 50% на срок от шести месяцев в случае наступления у заемщика сложной жизненной ситуации. По мнению регулятора, это достаточно важная проблема для современного ипотечного заемщика, так как он может лишиться работы всего на несколько месяцев, но в это время ему будет нечем выплачивать ипотеку.

Повышение тарифов ЖКХ

Не самым приятным событием как для компаний, так и для рядовых граждан, станет двухэтапное повышение тарифов ЖКХ в следующем году. Обычно коммунальные тарифы индексировалась только раз в год - традиционно с 1 июля.

Против идеи двухэтапного повышения тарифов выступала Федеральная антимонопольная служба. Но в итоге из-за увеличения НДС с 18 до 20% и планируемой инфляции, власти приняли решение дважды повысить в течение 2019 года плату за коммунальные услуги во всех российских регионах. С 1 января тарифы проиндексируют на 1,7%, в июле повышение составит от 2 до 4,8% в зависимости от региона.

Предельный рост коммунальных платежей в среднем по России не должен превышать в 2019 году 4,1%, о чем напомнил в ходе декабрьской пресс-конференции президент Владимир Путин. Но во многих субъектах РФ средний индекс по региону будет выше общероссийского. После январского повышения тарифов на 1,7% наиболее заметно услуги ЖКХ подорожают с июля в Москве (на 4,8%), Петербурге (4,5%), Чечне (4%), Кабардино-Балкарии (4%), Дагестане (3,8%), Подмосковье (3,6%), Тульской области (3,5%), Карачаево-Черкессии (3,3%), Осетии (3,3%), Ингушетии (3,3%) Новосибирской области (3,2%), Забайкальском крае (3,2%), Кемеровской области (3%).

Как отметил заместитель заведующего кафедрой труда и социальной политики МИГСУ РАНХиГС Александр Щербаков, для потребителей начало 2019 года обещает повышение цен на все товары, как собственно из-за повышения НДС, так и из-за роста затрат предприятий на коммунальные услуги, которые продавцы тоже заложат в итоговые цены.

Законопроект об апартаментах

В 2019 году власти могут вернуться к обсуждению отозванного из Госдумы законопроекта о статусе апартаментов. Эта проблема назрела давно, так как большое количество людей приобретает их именно для постоянного проживания, хотя по факту это нежилые помещения. И хотя по своим характеристикам апартаменты чаще всего соответствуют требованиям, предъявляемым к квартирам, но юридически они не являются жильем и не имеют соответствующего правового статуса.

Первоначально на принятие закона, который внес в Госдуму зампред комитета нижней палаты парламента по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин, рассчитывали еще в 2016 году. Предполагалось, что к апартаментам будут применяться те же положения Жилищного кодекса РФ, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах. В том числе предлагалось ввести возможность регистрации граждан в апартаментах по месту пребывания.

Позднее законопроект был отозван из Госдумы. Это объяснялось регламентными моментами – его инициатор Сидякин сменил статус, заняв место руководителя администрации главы Башкортостана.

Недавно в Минстрое заявили, что проекта документа, отражающего интересы всех заинтересованных сторон, до сих пор нет.

В принятии закона об апартаментах заинтересованы не только обычные люди, но в том числе и власти Москвы. Заммэра столицы Хуснуллин не раз отмечал, что для города это очень значимая проблема, учитывая, что среди недвижимости, покупаемой для постоянного проживания, доля апартаментов составляет 20-30%.

Достройка за Urban Group

Банкротство одного из крупнейших застройщиков Подмосковья Urban Group стало, конечно, одним из самых печальных событий уходящего года. Компания была на хорошем счету у властей, привлекла огромные деньги у дольщиков, число которых достигает 14 тысяч человек, и ее банкротство, без сомнения, сильно ударило по рынку и по имиджу оставшихся на нем застройщиков. "Дыра" в Urban Group составила более 60 миллиардов рублей.

Теперь обязанность доводить до финала объекты Urban Group и разбираться с дольщиками лежит на властях. Им же предстоит восстановить подорванное доверие покупателей к строительному рынку России. Они уже привлекли в качестве подрядчика Crocus Group Араза Агаларова. По его словам, у компании уже подписаны контракты на достройку 57 домов обанкротившегося девелопера, и планируется, что она достроит все 68 домов. Агаларов также сообщил о том, что это было поручение властей, от которого он "не смог отказаться".

Отдельной проблемой для дольщиков стал вопрос получения оплаченных нежилых помещений, в том числе, машино-мест. Принятые в конце года поправки в долевое законодательство эти сложности учли - теперь требования граждан по передаче машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 квадратных метров приравниваются к требованиям по передаче жилых помещений с их включением в особую часть реестра требований кредиторов, имеющих приоритетный порядок удовлетворения.

Ситуация с "Урбаном" подтолкнула власти также к наделению Фонда защиты дольщиков правом создать дочернюю компанию для достройки проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщика.

Достройка последних домов "СУ-155"

Еще одним больным вопросом, который должен решиться в 2019 году, станет достройка объектов обанкротившейся "СУ-155".

Прекратившая деятельность в 2015 году компания не достроила 145 домов в 14 регионах России, квартиры в которых приобрели тысячи дольщиков и пайщиков. За достройку 130 домов отвечает структура банка "Российский капитал" (принадлежит госкомпании "Дом.РФ", в конце года переименован в "Банк Дом.РФ") – "РК Строй". В 2018 году "Дом.РФ" получил дополнительные 7,8 миллиарда рублей для завершения строительства домов "СУ-155".

Достроить все дома "СУ-155" предполагалось до конца текущего года, но сроки затянулись, в частности, из-за проблем многих объектов с градостроительной документацией.

В настоящее время завершены дома в пяти регионах: Калининградской, Владимирской, Нижегородской, Тверской и Тульской областях. В Ярославской, Ивановской, Волгоградской, Калужской и Ленинградской областях в "РК Строй" обещали достроить до конца 2018 года. Оставшиеся шесть объектов, расположенные в Москве, Подмосковье, Костроме и Петербурге, должны быть завершены в 2019 году.

Так, в третьем квартале 2019 года планируется достроить дом в московских Новых Черемушках. Окончание работ на объекте в столичном районе Северное Чертаново запланировано на четвертый квартал. Два дома в Петербурге и Костроме, а также два дома в Подмосковье должны сдать в третьем квартале следующего года.

Индекс городской среды

В 2019 году власти планируют продолжить активную работу по разработке стандартов городской среды. В стране уже действует программа по формированию комфортной городской среды, которая входит в нацпроект "Жилье и городская среда".

А в следующем году Минстрой, "Дом.РФ" и КБ "Стрелка" должны доработать методику индекса качества городской среды. Она должна быть утверждена до 1 марта 2019 года.

Индекс, отражающий уровень развития городской среды, будет рассчитан для каждого города России. Оценка городов в соответствии с ним будет пересматриваться ежегодно и публиковаться в ноябре. Индекс будет включать порядка 30 критериев, касающихся, в том числе, безопасности, экологии, комфорта, среды для маломобильных граждан.

Также в 2019 году должен быть разработан стандарт комплексного развития территорий. Это документ, содержащий рекомендации по разработке и реализации проектов жилищного строительства при развитии застроенных территорий и при комплексной застройке новых территорий. Он должен быть подготовлен к 1 апреля 2019 года. Стандарт напрямую соотносится с индексом развития городской среды, так как является методическим руководством для реализации градостроительной политики как на новых, так уже и на застроенных территориях. Планируется, что его внедрение ограничит разрастание городов и позволит эффективно использовать землю, транспортную и инженерную инфраструктуру города.

Старт программы "Мой район" в Москве

Логическим продолжением московской программы благоустройства "Моя улица" станет объявленная в 2018 году программа "Мой район". Если "Моя улица" касалась в основном центра, то "Мой район" - периферии города. Новую программу разработают для всех 146 муниципальных образований города, 21 поселение новой Москвы.

Как планируют столичные власти, в рамках этой программы они смогут обеспечить жителей всех районов полным набором городских услуг. В рамках "Моего района" планируется решить все вопросы, связанные с развитием транспортной системы, социальной инфраструктуры и децентрализовать город, сделав так, чтобы человек мог получить все услуги в своем районе, а не обязательно ехал в центр.

Как отмечал мэр Москвы Сергей Собянин, речь идет о равных возможностях для получения качественного дошкольного и школьного образования, квалифицированной медицинской помощи, доступности общественного транспорта, а также комфортной городской среды.

При этом заявлено, что москвичи сами смогут решить многие вопросы: например, какой будет велодорожка в их районе и где она будет проложена, как обустроить подходы к метро, паркам, местам проведения районных мероприятий.

Знаковые транспортные объекты в Москве

В 2019 году московские власти продолжат реализацию амбициозных проектов по развитию транспортной инфраструктуры.

Так, в следующем году должна быть достроена Кожуховская линия метро. Она соединит центр города с районами на востоке и юго-востоке столицы. На ветке протяженностью 17,5 километра строится восемь станций метро, две из них будут пересадочными.

Также планируется начать реализацию проекта Московских центральных диаметров. По сути, они станут новыми наземными ветками метро, которые свяжут столицу с областью. Всего предстоит разработать 21 проект для территорий вдоль Смоленского, Савеловского, Рижского и Курского направлений железной дороги общей площадью около 2 тысяч гектаров.

Кроме того, в 2019 году стартует строительство Юго-восточной хорды. Новая магистраль общей протяженностью 36 километров пройдет от пересечения Северо-восточной хорды с шоссе Энтузиастов до пересечения МКАД с улицей Поляны в одном транспортном коридоре с Малым кольцом, Курским и Павелецким направлениями железной дороги. В ее состав также войдут участок шоссе Энтузиастов и улица Поляны. Юго-восточную хорду свяжут с другими хордовыми трассами, благодаря чему в Москве будет образовано Большое хордовое кольцо.

Открытие московского "Диснейленда"

В сентябре 2019 года в Москве должен открыться тематический парк "Остров мечты", который станет российским аналогом американского "Диснейленда". По словам авторов проекта, инвестором которого является ГК "Регионы", он станет крупнейшим крытым парком развлечений в мире – с 40 разнообразными развлечениями, включающими в том числе 29 аттракционов. Московский парк больше американского, парижского и гонконгского "Диснейлендов". Территория "Острова мечты" составит около 100 гектаров.

В парке установят аттракционы, организуют тематические зоны с известными героями, площадки для шоу-программ. Например, появится копия "Дома костей" испанского архитектора Антонио Гауди и гоночная трасса с виртуальной реальностью.

В организации и оформлении тематического пространства парка участвуют известные мультипликационные бренды, такие как Sony Pictures Consumer Products, IMPS, Viacom International Media Networks и Sanrio. Ранее планировалось участие и отечественной студии "Союзмультфильм". Однако позднее она отказалась от участия в проекте, поскольку условия договора для нее оказались коммерчески невыгодными.