Десять главных событий 2018 года на рынке недвижимости России

МОСКВА, 7 дек - РИА Недвижимость. Уходящий год для рынка недвижимости был очень непростым, и радостных моментов на нем было не много. Стройотрасль вступила в фазу радикальных перемен, причем одновременно на фоне сложных экономических условий и амбициозных целей. Некоторые проблемы рынка не только не решились, но и еще больше усугубились. К сожалению, не обошлось и без трагических событий. РИА Недвижимость выбрала десять наиболее значимых и показательных событий 2018 года.

Крах "Урбана"

Тема обманутых дольщиков за прошедший год не только не потеряла актуальности, но и стала более острой. Несмотря на усилия властей и федерального, и регионального уровней, снижения числа пострадавших не произошло. Возможно, их стало еще больше. "Возможно" – потому что никто не знает, сколько их на самом деле.

В официальных реестрах значатся далеко не все пострадавшие дольщики – местные власти не включают всех в перечни, чтобы не нести ответственность. По данным, полученным Минстроем из регионов, официально проблемными объектами признано 880 домов, а в реестрах состоит около 34 тысяч человек. При этом в Генпрокуратуре считают, что их число доходит до 40 тысяч. В ноябре глава МВД Владимир Колокольцев заявлял, что за полгода пострадало 16 тысяч человек – и это только от явных мошенников. Вице-премьер РФ Виталий Мутко полагает, что обманутых дольщиков в стране порядка 200 тысяч.

Примерно 15 тысяч пострадавших дольщиков прибавилось в этом году после краха компании Urban Group, которая была одним из крупнейших застройщиков жилья в Подмосковье и на хорошем счету у властей. В середине года компания остановила продажи квартир, объекты были брошены, а владельцы подались в бега. Теперь за них отдуваются власти, а достраивать 65 домов будет Crocus Group, привлеченная в качестве подрядчика.

В числе причин проблем "Урбана" - необычная финансовая модель, когда проекты с себестоимостью выше среднерыночной продавались, напротив, дешевле рынка, и, по оценке независимого аудита, недобросовестные действия менеджмента. Кроме того, компания взвалила на себя слишком большое количество социальных обязательств – кроме объектов социнфраструктуры она взялась за окончание нескольких проблемных строек, с которыми не справились другие девелоперы.

Не исключено, что именно печальный опыт "Урбана" подтолкнул власти Москвы к решению не поручать достройку наиболее проблемных объектов частным застройщикам. Летом стало известно, что завершать строительство столичных проблемных жилых комплексов "Царицыно", "Терлецкий парк" и "Академ-палас" будет городская компания "Мосотделстрой №1".

Банковское сопровождение

Пытаясь предотвратить появление новых обманутых дольщиков, власти стали усиливать контроль их средств.

Так, с 1 июля стало обязательным банковское сопровождение сделок по привлечению средств дольщиков. Теперь застройщики обязаны открывать отдельный счет по каждому разрешению на строительство, а банк будет следить, чтобы привлеченные средства направлялись строго на строительство конкретного дома. По этому вопросу было много дискуссий, в том числе высказывались мнения, что это отразится на стоимости жилья. Однако замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что не отразится, так как стоимость ежемесячного банковского обслуживания расчетного счета составляет всего 5 тысяч рублей.

Введение банковского сопровождения стало частью изменений института долевого строительства. Среди новшеств также можно выделить требование создавать отдельное юрлицо для строительства каждого дома, за исключением проектов комплексного освоения территории.

А в следующем году застройщики и вовсе будут обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов, когда средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет. Девелоперы не смогут получить их до передачи квартир покупателям, а это значит, что они лишаются "бесплатных" денег дольщиков и теперь вынуждены будут либо брать дорогие кредиты, либо строить на свои средства.

Деньги дольщиков, может, и будут в большей сохранности, вот только почти все участники рынка уверены, что новым условиям смогут соответствовать лишь единицы застройщиков, и объемы строительства в стране упадут. А это уже противоречит национальному проекту в сфере строительства, также утвержденному в уходящем году.

Спорный нацпроект

Национальный проект "Жилье и городская среда", в который до 2024 года вложат 891 миллиард бюджетных рублей, включает в себя четыре федеральных проекта - "Ипотека", "Жилье", "Формирование комфортной городской среды", "Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда". Каждый из них вызвал множество споров и сомнений по поводу того, будут ли они реализованы.

Например, проект "Жилье" предполагает, что ежегодный объем вводимого жилья в стране достигнет 120 миллионов квадратных метров к 2024 году. Это очень много, а учитывая экономическую обстановку и ужесточение требований к застройщикам, цифра и вовсе фантастическая.

Иллюзий по достижимости показателя практически никто не строит. Среди прочих о неисполнимости проекта заявили в рабочей группе Госсовета. Кажется, это признают даже в Минстрое, судя по тому, что все чаще от его представителей можно услышать оговорки, что показатели планируется достигнуть при определенных макроэкономических условиях.

Проект о городской среде, нацеленный на то, чтобы сделать российские города более комфортными, также неоднозначен. Главный камень преткновения – деньги. Эксперты убеждены, что 270 миллиардов рублей из бюджета – это мало, учитывая число городов и состояние некоторых из них. А региональное софинансирование ситуацию не спасет, потому что денег у регионов подчас не хватает и на более насущные проблемы.

На расселение аварийного жилья планируется направить 432 миллиарда рублей федеральных средств, плюс 68 миллиарда регионы потратят из своих бюджетов. На новом этапе программы – ее оператором вновь будет Фонд ЖКХ, работу которого продлили до 2026 года – планируется расселить 12 миллионов квадратных метров и более полумиллиона людей. При этом несколько регионов еще не завершили предыдущий этап.

Также нацпроект предполагает развитие рынка ипотеки. Ранее президент России Владимир Путин поставил задачу к 2024 году добиться уровня ипотечных ставок ниже 8%. При этом бюджетных ассигнований на ипотеку в нацпроекте не заложено.

Историческая ипотека

Выдача ипотеки в уходящем году вновь выросла. По итогам десяти месяцев выдано более 1,1 миллиона кредитов на 2,37 триллиона рублей. Это новый рекорд рынка – число новых кредитов на 44% больше, чем за аналогичный период прошлого года, по объему же выданных средств – на 58%. По прогнозам госкомпании "Дом.РФ", всего в этом году может быть выдано 3 триллиона рублей – на 50% больше результата 2017-го.

В сентябре средняя ставка по ипотечным кредитам достигла исторического минимума 9,41% и сохранилась на этом уровне в октябре, хотя в том же сентябре Центробанк впервые с декабря 2014 года повысил ключевую ставку до 7,5%. По расчетам "Дом.РФ", повышение основными ипотечными кредиторами ставок в октябре-ноябре отразится на реальных кредитах из-за сроков оформления и действия полученных одобрений не ранее декабря 2018 года.

По словам гендиректора "Дом.РФ" Александра Плутника, повышение ипотечных ставок – это временная тенденция. По его мнению, это нормальный рыночный процесс, которого не надо бояться. Банкиры в целом пока тоже не унывают, считая, что повышение ставки на 0,5-1 процентного пункта не приведет к снижению спроса.

Новые боссы стройотрасли

В ноябре министерству строительства и ЖКХ России исполнилось пять лет. А в мае у него сменился руководитель – вместо Михаила Меня, ставшего впоследствии аудитором Счетной палаты, министром был назначен Владимир Якушев, занимавший до этого пост губернатора Тюменской области.

По признанию Якушева, он испытал "достаточно сложные" эмоции, узнав о своем новом месте работы за три дня до назначения.

Новый глава Минстроя после назначения заявил, что проблем в отрасли немало и работа предстоит большая. В числе приоритетных задач он выделил оптимизацию процедур и приведение в порядок регуляторики. Одновременно ему пришлось взяться за реформирование долевого строительства и решение проблем обманутых дольщиков, появившихся до него.

Незадолго до назначения Якушева курирующим стройотрасль вице-премьером РФ был назначен Виталий Мутко. Для застройщиков это стало неожиданностью – многие полагали, что куратором назначат кого-то из отрасли. Мутко же заявил, что, хоть его обязанности относятся к новой зоне ответственности, тематика строительства ему знакома.

По словам Мутко, в ряде направлений работы министерства следует добавить эффективности и тщательнее прогнозировать, к чему приведут те или иные действия. Среди наболевших вопросов новоиспеченный куратор отрасли отметил техрегулирование, аварийное жилье и обеспечение жителей ресурсами ЖКХ.

Кстати, именно на Мутко возлагают надежды девелоперы, добивающиеся того, чтобы новые требования к застройщикам были не столь жесткими. И, кажется, он готов идти им навстречу – например, взносы застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков решено оставить в размере 1,2% от ДДУ, не повышая до 6%. Комментируя это решение, Мутко заявил, что не стоит в течение полугода менять несколько раз правила игры на рынке.

"Зимняя вишня"

В марте в Кемерове случилась страшная трагедия – в течение двух дней горел торговый центр "Зимняя вишня", в пожаре погибло 60 человек. Причинами возгорания, по разным версиям, стали неосторожное обращение с огнем, короткое замыкание электропроводки и поджог. В ходе дальнейших разбирательств должностей лишились несколько чиновников, также ушел в отставку губернатор Кемеровской области Аман Тулеев. Было заведено несколько уголовных дел.

Сам ТЦ позже был снесен, на его месте появится сквер.

После ЧП по всей стране начались массовые проверки торговых центров и выяснилось, что очень многие из них эксплуатируются с теми или иными нарушениями. В частности, по данным пресс-службы МЧС, в ходе проверок выявлено более 280 тысяч нарушений пожарной безопасности. В основном они заключались в том, что в зданиях неправильно работали системы противопожарной сигнализации и оповещения, были недочеты в противодымной защите, системы автоматического пожаротушения находились в неисправном состоянии, эвакуационные пути и выходы не соответствовали нормам, использовались легковоспламеняющиеся материалы.

Ряд объектов в разных регионах был закрыт.

При этом возник вопрос об актуальности некоторых нормативов безопасности, а также ужесточении контроля при строительстве и вводе зданий в эксплуатацию. МЧС инициировало поправки в законодательство о пожарной безопасности. В частности, они предусматривают проведение проверок без уведомления и привлечения владельцев объектов. Также предполагается проверять не юрлица, а сами здания. Кроме того, поправки предполагают участие МЧС в экспертизе при подготовке проектной документации.

Заявлялось, что новшества начнут действовать уже с начала следующего года. Так, предложения по совершенствованию строительного надзора пообещал подготовить Ростехнадзор. А комитеты Совета Федерации по обороне и безопасности и по региональной политике должны были разработать поправки в законодательство, призванные не допустить повторения подобных ситуаций.

Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко допустила, что после анализа всех причин трагедии в Кемерове может возникнуть потребность в реформе системы контролирующих органов. В свою очередь замглавы Минфина Алексей Моисеев заявил, что пожар в "Зимней вишне" может стать поводом расширить перечень для обязательного страхования ответственности владельцев опасных объектов.

Кроме того, после трагедии премьер-министр России Дмитрий Медведев обратил внимание на ситуации, когда крупные площади обслуживают компании, действующие в форме малого бизнеса и находящиеся на упрощенной системе налогообложения. По его мнению, это тоже должно быть предметом проверок, в том числе и со стороны правоохранительных органов.

Нестабильный Росреестр

В начале года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) отчиталась, что стала работать значительно быстрее – в 2017 году скорость оказания услуг возросла на 40%. Тогда же ведомство продемонстрировало, что идет в ногу со временем, в частности, экспериментирует с блокчейном и даже регистрирует сделки с его помощью.

Однако в течение года в работе Росреестра было не все так радужно.

20 августа "Ростелеком" зафиксировал технический сбой в центре обработки данных, арендуемом Росреестром для размещения Федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН). Это привело к нарушению работы ФГИС ЕГРН в 49 регионах. Последствия аварии были ликвидированы лишь в начале сентября. Несколько дней Росреестр не мог принимать и обрабатывать заявления на оказание госуслуг. По словам главы ведомства Виктории Абрамченко, своевременно не были обработаны более 180 тысяч заявлений.

Вполне вероятно, что именно это ЧП повлияло на то, что число зарегистрированных прав на жилье в России в августе сократилось на 32,5% по сравнению с августом прошлого года – до 540,6 тысячи регистраций.

Как отметила Абрамченко, материальных издержек ведомство из-за сбоя системы не понесло, но ущерб репутации был нанесен.

А в ноябре произошла еще одна неприятность, правда, меньшего масштаба - из-за DDoS-атак на несколько дней приостанавливалась работа сервиса предоставления сведений с помощью ключа доступа к ФГИС ЕГРН.

Король больше не король

В уходящем году большие проблемы возникли, а точнее усугубились, у одного из "королей" коммерческой недвижимости России Бориса Минца и его холдинга O1 Group.

Бизнесмен буквально погряз в судебных разбирательствах. Санируемый банк "ФК Открытие", сооснователем которого в свое время был Минц, оспаривал сделки со структурами O1 Group, которые, как считает временная администрация, причинили банку убытки в 34 миллиарда рублей. Кроме того, Промсвязьбанк требовал признать незаконным выход из своего капитала накануне объявления о санации трех НПФ, в том числе фонда "Будущее", входящего в одноименную группу, бенефициаром которой является Минц. На ряд его активов был наложен арест, а Следственный комитет начал доследственную проверку, связанную с О1 Group.

В мае Минц с семьей, а также три его сына со своими семьями покинули Россию, уехав в Лондон. По мнению одного из источников на рынке, такой шаг обусловлен "напряженной ситуацией", в которой "спокойнее уехать". Как аккуратно высказался бизнес-омбудсмен Борис Титов, со стороны экспертов, банкиров и регулирующих органов к Минцу "накопились большие вопросы".

А позже O1 Properties и финансовая группа "Будущее" перешли кипрской Riverstretch Trading & Investments (RT&I). "Будущее" досталось ей за 1,1 миллиарда рублей, а O1 Properties – за 376,9 миллиона долларов. Ранее рыночная стоимость портфеля O1 Properties, которая владеет и управляет 15 бизнес-центрами в Москве общей арендуемой площадью 584 тысячи квадратных метров, самой компанией оценивалась в 4,3 миллиарда долларов.

К этой же загадочной RT&I в уходящем году перешли столичные бизнес-центр Nordstar Tower на Беговой и торгово-развлекательный центр "Щука" у метро "Щукинская", ранее принадлежащие сооснователю "Донстроя" Максиму Блажко.

Он, кажется, уже привык жить в парадигме бесконечных долгов и судебных разбирательств – теперь проблемы у его новой компании "Горн девелопмент", в отношении которой возбуждено дело о банкротстве. Власти Москвы уже запретили продажи в строящемся вблизи площади Гагарина ЖК "Нескучный Home & SPA" и подыскивают нового инвестора для окончания проекта.

Реновация в Москве

В 2018 году произошли первые переселения по московской программе реновации жилья, в рамках которой планируется снести 5 тысяч старых домов и переселить около 1 миллиона человек.

Первым переселенцам не пришлось ждать строительства их домов – у города уже имелся резерв, возведенный ранее казенным предприятием УГС по другим программам. Уже в начале года стартовало расселение дома номер 3 по улице Константина Федина в Северном Измайлове. В нем проживали 80 семей, которые переселились в новостройку в 300 метрах от старого дома, на 5-й Парковой улице.

Некоторые переселенцы решили доплатить за квартиры площадью побольше. По данным столичного департамента градостроительной политики, в Московский фонд реновации поступило порядка 100 заявлений на приобретение жилья большей площади или с большим количеством комнат.

Всего в этом году планировалось переселить жителей 40 сносимых домов, которые должны переехать в 30 новых домов. Это 3,7 тысячи квартир, в которых проживает порядка 10 тысяч человек.

В течение года столичные власти вели подбор так называемых стартовых площадок реновации, на которых будет строиться новое жилье для переселяемых по программе москвичей. В настоящее время перечень состоит из 295 адресов. На них предполагается построить порядка 4,5 миллионов квадратных метров.

Кстати, заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин допускал, что под реновацию может быть использована и часть участка под бывшей Ховринской больницей, которая в этом году наконец-то была снесена.

Уход иностранных брендов

Для сегмента торговой недвижимости год был печальным – Россию покинули сразу несколько крупных иностранных ритейлеров. Об уходе с российского рынка объявили несколько крупных сетей: Castorama, MediaMarkt, K-Rauta, Crate & Barrel, Claire's. Свой последний актив в России – торговый комплекс "Невский центр" в Санкт-Петербурге – продала финская компания Stockmann.

Впрочем, уход таких крупных игроков не увеличил вакантность торговых центров, так как 2018 год отметился еще самым низким за последние десять лет объемом ввода новых площадей. По данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, на рынок вышли лишь 57% запланированных проектов.

При этом новые иностранные бренды приходить в российские ТЦ не особо стремились. По данным Knight Frank, за год пришло 17 новых брендов, что на 54% меньше, чем годом ранее. Это самый низкий показатель за последние пять лет. Консультанты связывают такую ситуацию прежде всего с нестабильной экономической и политической ситуацией.

Этими же причинами эксперты объясняют и значительное снижение объема иностранных инвестиций в коммерческую недвижимости России. По данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в 2018 году он сократился на 70% – до 1,2 миллиарда евро. Хотя консультанты не унывают, полагая, что спад в этом секторе недвижимости скоро сменится ростом.