Минстрой подготовит критерии проектов, которые достроят без эскроу-счетов

МОСКВА, 17 дек - РИА Недвижимость, Ольга Набатникова. Критерии жилых проектов, которые можно будет достроить без обязательного привлечения средств дольщиков только через эскроу-счета, должны будут определить специальным подзаконным актом правительства России, подготовленным Минстроем, заявил РИА Недвижимость председатель профильного комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Поправки к законопроекту о совершенствовании регулирования деятельности застройщиков

В пятницу на портале системы обеспечения законодательной деятельности РФ были размещены поправки ко второму чтению в нижней палате парламента правительственного законопроекта о совершенствовании регулирования деятельности застройщиков. Одна из ключевых среди них, чьим автором является Николаев, – это требование ко всем девелоперам с 1 июля 2019 года продавать квартиры только с помощью эскроу-счетов, в том числе и в случае, если разрешение на строительство дома было получено до 1 июля 2018 года. Ранее предполагалось, что обязательным для застройщиков будет переход на расчеты с дольщиками через эксроу-счета лишь при официальном старте проекта и получении соответствующего документа от стройнадзора со второй половины следующего года.

РазвернутьСвернуть

Вернуть в поле регулирования

Как пояснил РИА Недвижимость Николаев, идея обязать работать с эскроу-счетами всех застройщиков, независимо от даты получения разрешения на строительство, возникла как реакция на большое количество таких документов, полученных в июне этого года, когда для девелоперов еще работало упрощенное нормативное регулирование.

«

"Только подумайте: в июне в России было выдано 1322 разрешений на строительство – почти в 10 раз больше, чем в среднем за месяц до этого. Получается, что застройщики просто старались вывести из-под регулирования большую часть своих проектов", – сказал Николаев.

При этом, по его словам, в законопроекте предусмотрена возможность работать без эскроу-счетов для ряда проектов, чья реализация реально идет полным ходом. "Методику определения таких проектов должен будет выработать Минстрой, а утвердить правительство своим постановлением. Какие это будут критерии? Пока я могу предположить, что среди них будут прежде всего степень готовности дома, доля проданных договоров долевого участия и динамика реализации проектов", – добавил депутат.

Он подчеркнул, что обсудил данную поправку с представителями профильного министерства и, по его мнению, нашел у них понимание того, как она должна работать. "В шоке только те, кто неправильно и нечестно работал. Своим законопроектом мы регулируем только ту деятельность, что осуществляется при работе с привлеченными средствами граждан. Никто не запрещает девелоперам строить за собственный счет. Мы не вмешиваемся в их сугубо профессиональные вопросы", – заявил Николаев.

Новые полномочия Фонда дольщиков

Парламентарий рассказал, что поправки ко второму чтению нового законопроекта в сфере долевого строительства дают дополнительный инструментарий госкомпании "Дом.РФ" и Фонду защиты прав дольщиков.

"Наверняка найдутся те, кто должен будет перейти на работу с эскроу-счетами, а банки с ними не захотят работать. Мы вели консультации с "Дом.РФ" и с Минстроем, так что спектр этих проблемных объектов виден уже сейчас благодаря работе Единой информационной системы жилищного строительства. Готовящимся к рассмотрению во втором чтении в Госдуме документом мы разрешаем создание при Фонде защиты прав дольщиков некоммерческой организации, которая будет приравнена к застройщику и сможет подхватывать неоконченные стройки. Это будет реальный инструмент, который даст возможность разобраться со всеми проектами, которые не смогут перейти на новый механизм", – пояснил он.

Кроме того, добавил Николаев, поправки дают дополнительные полномочия Фонду по проведению дополнительных контрольных мероприятий по анализу финансового состояния застройщиков, чтобы вовремя выявлять проблемы у девелоперов. "Мы отказались от плановых проверок застройщиков, к которым, как правило, они были хорошо готовы, поскольку заранее "прикрывали" все больные места", – обратил внимание он.

Депутат уточнил, что поводом для внеплановых проверок девелопера может стать неисполнение компанией предписания контролирующих органов или отсутствие обновления в Единой информационной системе жилищного строительства информации о проекте застройщика, а также неполнота или некорректность представленных сведений. "Например, сейчас девелоперы зачастую выставляют на Единой информационной системе жилищиного строительства не реальные фото своих объектов, а сделанные на компьютере рендеры", – сказал он.

По следам Urban Group

Еще одна группа поправок, как сообщил Николаев, была вызвана сложностями, возникшими у дольщиков обанкротившейся Urban Group. "Несколькими новеллами мы приравниваем нежилые помещения площадью до 7 квадратных метров и машиноместа к квартирам с точки зрения прав дольщиков при банкротстве застройщика, они не будут попадать в общую конкурсную массу", – отметил он.

При этом собеседник РИА Недвижимость выразил надежду, что "Дом.РФ", занимающийся сейчас завершением строительства домов Urban Group, сможет добиться того, чтобы эти нормы были учтены и при сдаче в эксплуатацию домов, начатых этим проблемных девелопером.

"Честно скажу, что, скорее всего, без судебных решений здесь не обойтись. Но, с принятием этих поправок, дольщики будут ограждены от риска потерять кладовую или парковку, за которую они заплатили", – подчеркнул он.

Шаг навстречу рынку

Николаев обратил внимание, что законопроект не только ужесточает правила игры для девелоперов жилья, но в ряде случаев их облегчает. "Мы проанализировали ситуацию в регионах и вместе с Минстроем поняли, что нам нужно смягчить требования к опыту компаний, чтобы из рынка не выпали небольшие застройщики. Поэтому теперь обязательным требованием для девелоперов будет наличие портфеля реализованных жилых проектов в объеме 5 тысяч квадратных метров, а не 10 тысяч, как ранее", – сообщил он.

Также, по словам депутата, документ содержит ряд пунктов, необходимость которых была выявлена правоприменительной практикой. В частности, законодатели в проекте дают возможность предоставления застройщику целевых займов от любых учредителей, в том числе и от частных лиц, а не только от материнских компаний.

«

"Наконец, мы изменили требования о сроке осуществления уполномоченным банком надзора за девелопером жилья. Была правовая неопределенность, когда именно должен заканчиваться контроль банка за целевым использованием денег дольщиков – мы решили, что это должно происходить после ввода дома в строй", – добавил Николаев.

Неучтенные просьбы

По мнению собеседника РИА Недвижимость, текущие поправки учитывают "большинство технических требований девелоперов". В частности, обратил внимание он, документ не содержит новелл, предусматривающих повышения ставки отчислений в Фонд дольщиков.

"Это был один из предметов споров. На определенном этапе мы воспринимали повышение взносов как некий мотивационный механизм перехода на эскроу. Но время прошло, банковское сопровождение реально заработало, и ввод 6% вместо 1,2% только запутает ситуацию, тем более есть очень четкая норма по переходу всех проектов на спецсчета уже с середины следующего года", – пояснил Николаев.

При этом, указал он, депутаты решили не выполнять основное требование девелоперов жилья, массово лоббировавших возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов в зависимости от степени готовности проекта. "Механизм спецсчета вводился, чтобы вывести средства граждан из-под удара. Поэтапное раскрытие предполагает, что уровень риска для гражданина не изменится, только хлопот для всех станет больше. При этом дорожает и проектное финансирование для застройщика. Теряется смысл всей реформы", – подчеркнул депутат.

Парламентарий признался, что на этапе подготовки ко второму чтению группа, занимавшаяся написанием поправок, испытывала "колоссальное давление" со стороны всех заинтересованных сторон – "застройщиков, страховщиков, обманутых дольщиков, администраций регионов".

«

"У нас было много самых разных писем и обращений, было и необоснованное давление. И одним из его элементов я считаю повсеместные утверждения застройщиков, что из-за введения эскроу-счетов цены на жилье поднимутся на 20% и более. Уверен, к этому нет предпосылок, и наша главная задача – добиться того, чтобы к 1 июля 2019 года осталась только одна действующая форма привлечения застройщиками средств граждан, безопасная для них, то есть эскроу-счета", – заключил Николаев.