МОСКВА, 22 декабря — РИА Недвижимость, Константин Балакин. Кризис кризисом, а отечественный рынок недвижимости продолжает жить своей жизнью. Ввод крупных и знаковых объектов, реализация масштабных программ, новые правила игры — сайт РИА Недвижимость представляет десятку самых ожидаемых событий грядущего года.
Cтадионная история
В 2018 году состоится чемпионат мира по футболу, некоторые матчи которого пройдут в России. К этому времени предстоит построить ряд спортивных объектов, главные из которых — стадионы "Лужники" в Москве и "Зенит-Арена" в Санкт-Петербурге.
Стадион на Крестовском острове в Санкт-Петербурге (в апреле этого года он получил соответствующее название — "Крестовский", но в народе по-прежнему известен как "Зенит-Арена") летом следующего года примет Кубок конфедераций по футболу. Его начали строить для футбольного клуба "Зенит" еще в 2007 году. Первый матч планировалось провести в 2009 году, но строительство затянулось на целое десятилетие. Проект неоднократно перерабатывался и дорабатывался, при этом стоимость постоянно росла — за 10 лет она увеличилась с 6,7 миллиарда примерно до 40 миллиардов рублей.
Все это сопровождалось скандалами и судебными разбирательствами с подрядчиками. Последним неприятным моментом, связанным с "Зенит-Ареной", стал арест бывшего вице-губернатора Санкт-Петербурга Марата Оганесяна, который обвиняется в мошенничестве при строительстве стадиона на 50 миллионов рублей — якобы он купил не то видеотабло. Владимир Путин назвал проблемы со стадионом "очень печальной историей", но, впрочем, отметил, что история мирового спорта знала долгострои и похуже.
Ситуация с "Лужниками" не столь скандальна, но открытие этого стадиона не менее долгожданно, хотя бы потому, что именно здесь впервые в истории Россия примет финал чемпионата мира по футболу. Начатая в 2013 году реконструкция знаменитого стадиона, открытого ещё в 1956 году, уже подходит к концу — основные работы выполнены, остается наладка систем и благоустройство.
Проект также претерпевал изменения, как и его стоимость. Если в 2013 году предполагалось, что она составит 19 миллиардов рублей, то сегодня уже называется цифра в 409 миллионов долларов (примерно 26 миллиардов рублей). Впрочем, в отличие от "Зенит-Арены", это во многом объясняется ослаблением рубля.
Недавно с инспекцией стадион посетил новый президент ФИФА Джанни Инфантино и заявил, что "Лужники" выглядят впечатляюще", добавив, что "здесь буквально царит атмосфера футбола".
"Зарядье" вместо "России"
Ко Дню Москвы в следующем году планируется открыть парк "Зарядье" — один из знаковых проектов столицы последних лет, реализуемый на месте снесенной гостиницы "Россия".
По обещаниям столичных властей, парк будет уникальным — он будет разбит на четыре зоны с искусственным климатом, в которых будет имитироваться природа различных регионов страны. Также в нем будут различные павильоны, как развлекательные, так и образовательные. Из знаковых сооружений предполагается создание так называемого "парящего" моста и филармонии. Предполагается, что парк будет работать и по ночам.
Представители мэрии заявляли, что парк станет лучшим не только в России, но и в Европе. Архитекторы, разработавшие концепцию "Зарядья", утверждают, что парк не должен стать "вторым Диснейлендом" — скорее это будет "уголок дикой природы" в центре мегаполиса.
Расселить или лишиться кресла
Вполне возможно, что в грядущем году нас ожидают отставки некоторых губернаторов, которые не справятся с выполнением программы расселения аварийного жилья.
Программа расселения аварийного фонда, признанного таковым на 1 января 2012 года, завершается 1 сентября 2017 года. По ней осталось расселить примерно 4,5 миллиона квадратных метров. Уже сейчас понятно, что некоторые регионы рискуют не выполнить план — под угрозой Амурская область, Забайкалье, Тыва, Карелия и Саратовская область. За срыв могут понести персональную ответственность их главы, и это не шутки — программа относится к президентским указам. Ранее должностью уже поплатился предыдущий губернатор Забайкалья.
Несмотря на то, что судьба Фонда ЖКХ, курирующего программу, находится под вопросом (возможно, к концу 2017-го он прекратит существование), расселение будет продолжаться. Уже сейчас набралось 7,5 миллиона квадратных метров жилья, признанного аварийным с 1 января 2012 года. Властям осталось только определиться с механизмами их расселения.
Многострадальные генпланы
К 1 июля 2017 года должна завершиться эпопея с генеральными планами муниципалитетов Московской области. Задача непростая — осталось "всего" две с половиной сотни, при том, что принято пока сто с небольшим. Предстоит провести примерно 5 тысяч публичных слушаний — те, кто бывал хоть раз на подобных мероприятиях, может себе представить, насколько сложная задача стоит перед подмосковными властями.
В том числе должны наконец-то утвердить многострадальные генпланы Балашихи, Королева и Химок, после чего может быть отменен мораторий на жилую застройку в этих городах. Напомним, что дисбаланс между рабочими местами и жильем, негативная транспортная ситуация вынудили власти запретить строить жилье в Балашихе и Королеве полностью, а в Химках — частично.
Впрочем, несмотря на ограничения, в той же Балашихе сегодня строится более полумиллиона квадратных метров жилья, а группе компаний "Гранель" выдано разрешение еще на полмиллиона "метров". Впрочем, такую преференцию можно объяснить тем, что "Гранель" достраивает проблемные объекты для дольщиков компании "Севморшельфнефтегаз". Кроме того, недавно компания "Самолет Девелопмент", совладельцем которой является брат губернатора Подмосковья Андрея Воробьева, получила разрешение на 120 тысяч "метров" в густозастроенных Химках.
К этой же дате планируется утвердить и актуализированный генплан Москвы. Главный градостроительный документ столицы был принят в 2010 году, но в связи с присоединением в 2012 году новых территорий его пришлось дорабатывать. Предполагается, что он будет определять градостроительную политику города до 2025 года.
Одновременно с утверждением нового генплана будут приняты и правила землепользования и застройки в границах старой Москвы. Как обещают столичные власти, ПЗЗ станут единым сводом правил, делящим город на территориальные зоны, в каждой из которых устанавливается свой градостроительный регламент, содержащий в том числе предельные параметры строительства и реконструкции объектов — плотность земельного участка, высоту застройки и процент застройки территории. Как уточнили в стройкомплексе, в среднем примерно на 17% территорий предусматривается изменения функционального назначения, но центр затронут меньше — там функционал сохранится на более чем 90% территорий.
Завершение бесплатной приватизации
Бесплатная приватизация жилья, введенная в 1992 году, должна была прекратить свое существование еще 10 лет назад — 1 января 2007 года, с принятием нового Жилищного кодекса. Но с тех пор решение откладывалось пять раз, по разным причинам — например, чтобы не ущемлять права очередников, переселенцев из аварийного жилья и новых граждан России — крымчан и севастопольцев. Но в марте следующего года, вероятно, в этой истории все-таки будет поставлена точка.
Как недавно сообщил глава АИЖК Александр Плутник, сегодня весь жилой фонд в России составляет 3,2 миллиарда квадратных метров, 93% из которых находится в собственности населения. Он же отметил, что отмена бесплатной приватизации должна стимулировать развитие рынка арендного жилья в стране.
Грядущая олигополия
"В нашей стране можно выживать только большим", — сказал в интервью РИА Недвижимость президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. Эти слова можно смело считать лейтмотивом начавшихся на отечественном рынке недвижимости процессов, которые продолжатся и в следующем году. Действительно, мелкие игроки постепенно начали покидать рынок, а крупные — становиться еще больше. Тот же "Лидер" приобрел "ДСК-1", одновременно начав несколько новых проектов. Другая знаковая сделка — приобретение "Мортона" группой ПИК, которую уже называют "мегаконкурентом" для других застройщиков. Другие топовые компании также наращивают свои портфели, несмотря на снизившуюся рентабельность, и все дальше отрываются от остальной массы.
Есть мнения, что число застройщиков может сократиться впятеро. Как рассказал на одном из недавних мероприятий гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко, по итогам уходящего года рынок могут покинуть 150-170 компаний. Всего же, по подсчетам РАСК, на российском рынке представлено около 5 тысяч застройщиков, большая часть из которых — небольшие компании. В агентстве допускают, что при негативном сценарии в ближайшие годы на рынке может остаться всего тысяча компаний. "Снижение рисков, снижение числа обманутых дольщиков — это плюс. Но это может привести к олигополии", — прокомментировал Алексеенко.
Власти олигополия на строительном рынке не беспокоит. В частности, Герман Елянюшкин, который ранее занимал должность зампреда правительства Московской области, заявил, что число застройщиков в области можно безболезненно сократить в пять раз, и это только упростит их контроль и снизит риски. По его словам, если недавно в области было 594 застройщика, то теперь осталось 504 компании. "Сто крупных компаний вполне достаточно, чтобы обеспечить спрос на жилье", — сказал чиновник, подчеркнув, что в настоящее время 80% областного рынка и так принадлежит 20 крупным игрокам.
Что же касается рынка Москвы, то здесь, по мнению председателя совета директоров холдинга Capital Group Павла Тё, может остаться всего 10 крупных игроков. Но уже сейчас глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев констатирует, что половина столичного рынка жилья принадлежит пятнадцати компаниям.
Рекордная ипотека
Казалось бы, на дворе кризис, платежеспособность граждан снизилась, и они все меньше готовы ввязываться в рискованные мероприятия. Однако растущие объемы выдачи ипотеки говорят об обратном.
По предварительным итогам в уходящем году будет выдано ипотеки примерно на 1,5 триллиона рублей, что на 30% больше, чем в 2015 году. А в 2017 году, по прогнозам АИЖК, может быть выдано целых 1,7-1,8 триллиона — и это побьет рекорд 2014 года. При том, что программа субсидирования ипотечной ставки, позволявшая взять ипотеку под 12% годовых и поддержавшая рынок в непростое время, на следующий год, скорее всего, продлеваться не будет. В Минстрое отмечают, что в ней уже нет необходимости — ключевая ставка снижается, вслед за ней падают и ипотечные ставки.
Так, по данным старшего вице-президента, директора департамента ипотечного кредитования банка "ВТБ 24" Андрея Осипова, на конец 2016 года средневзвешенные ипотечные ставки в стране достигли уровня 12%, а в следующем году могут снизиться до 11%. Глава АИЖК Александр Плутник еще более оптимистичен — по его словам, рынок жилья в России в 2017 году может увидеть ипотечные ставки ниже 10%.
Бульварные войны
В следующем году продолжится благоустройство Москвы, которое в году уходящем стало одним из самых масштабных событий, как по объему работ, так и по скандальности. Чего стоила одна только реконструкция Тверской, которую в течение нескольких дней превратилась в гигантскую стройплощадку. Реконструкция сопровождалась негативной реакцией москвичей, недовольных укладываемой плиткой и неработающей ливневкой.
Не исключено, что большое число дискуссий нас ждет в следующем году, когда начнется реконструкция Бульварного кольца. Впрочем, споры не отменяют того факта, что кольцо действительно может преобразиться. Цена вопроса велика — четную сторону реконструируют за 4,62 миллиарда рублей, нечетную — за 3,6 миллиарда. Предстоит, в частности, устройство проезжей части во внутренние дворы и парковочные зоны, монтаж и установка велопарковок, ремонт тротуаров, ограждений, смотровых колодцев. Будут установлены дорожные знаки и светофоры, пандусы, скамейки и урны, а также посажены деревья и кустарники, без которых в последнее время не обходится ни одно благоустройство.
На Бульварном переделают также систему ливневой канализации, показавшую свою неэффективность в уходящем году. Сколько будет уложено плитки — покажет год грядущий.
Среда от "Стрелки"
В уходящем году столичное консалтинговое бюро "Стрелка" сорвало, возможно, самый большой куш за свою историю — оно без конкурса получило контракт от АИЖК на разработку стандартов благоустройства городских пространств стоимостью 3,8 миллиарда рублей. Как сообщили в "Стрелке", при разработке они будут ориентироваться на зарубежный опыт, в том числе и сингапурский. А также на практику столичного благоустройства, которая многими воспринимается как неоднозначная.
Предполагается, что данные стандарты будут использоваться при реализации национального проекта "ЖКХ и городская среда". На него правительство в 2017 году выделит 20 миллиардов рублей. Средства по регионам уже распределили, до 1 марта планируется заключить соответствующие соглашения с регионами. Порядка 70% средств госпрограммы планируется направить на благоустройство российских дворов. Кстати, "Стрелка" в рамках работы над стандартами предполагает делить дворы на 6 типов.
Реализация программы еще не началась, но у многих экспертов уже возникает ряд вопросов. Например, зачем нужно совмещать в одной программе ЖКХ и городскую среду, и не возникнет ли конфликтов между урбанистами и коммунальщиками? Почему разработка стандартов обходится так дорого, а на реализацию программы выделяется так мало? Как можно разработать единые стандарты для всей страны (предполагается, что они будут не особо детальные, а детали уже добавятся на "местах" с учетом особенностей местности, но тем не менее)?
Что же получится в реальности — поживем, увидим. Во всяком случае, желаем удачи всем причастным, ведь всем нам хочется жить в благоустроенных городах с качественным ЖКХ.
Столичное метро
В последнее время в Москве наблюдается настоящий метростроительный бум. Главный строитель столицы, заммэра Марат Хуснуллин заявил, что начиная со следующего года будет запускаться в среднем по 20 километров новых линий и 10 станций. На 2017 год запланирован ввод станций Калининско-Солнцевской линии "Мичуринский проспект", "Рассказовка", "Боровское шоссе", "Новопеределкино", "Солнцево", "Говорово", "Очаково" и станций Люблинско-Дмитровской линии "Окружная", "Селигерская", "Верхние Лихоборы".
При этом в адресно-инвестиционной программе Москвы на 2016-2019 годы запланировано строительство 52 станций. Планы амбициозные, но не настолько, как у китайцев. Например, в Шанхае за этот же период планируется построить почти 120 новых станций. Кстати, в 2007 году в Шанхае в один день было введено сразу 70 станций, и этот рекорд едва ли когда-то будет побит.
Впрочем, Хуснуллин признался, что китайцев нам не догнать, да и цели такой нет. Зато у московского метро ниже себестоимость. По словам Хуснуллина, у нас строительство километра обходится не дороже 6 миллиардов рублей, а у китайцев 7-8 миллиардов в рублевом эквиваленте.
