Вальс ужа на сковородке: 3 уловки застройщиков, задержавших ввод объекта

С каждым годом покупатели новостроек становятся все более "продвинутыми" в вопросе своих прав во взаимоотношениях с застройщиками. Но и последние не сдаются и постоянно совершенствуются в защите от претензий своих покупателей. Сайт "РИА Недвижимость" рассказывает, на какие хитрости идут застройщики, чтобы избежать уплаты неустоек.

Уговор дороже денег

Как рассказали эксперты, первая стадия переговоров начинается чаще всего еще до наступления срока передачи квартир по договорам. Если застройщик понимает, что не укладывается в заявленные даты, то предлагает подписать дольщикам дополнительные соглашения о переносе сроков, рассказывает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Далее все зависит от фактической ситуации на стройке: если речь идет о незначительном откладывании ввода, скажем, на 1-3 месяца, а готовность объекта практически не вызывает вопросов, то большинство покупателей идут навстречу девелоперу, продолжает она. Если же дом явно не завершен и в новые сроки едва ли будет закончен (или сроки слишком длительные — 1-1,5 года), то убедить покупателей подписать соглашение скорее всего не удастся.

При этом дольщики, согласившиеся на перенос сроков и подписавшие дополнительное соглашение, не получают права на компенсацию, если иное не предусмотрено таким дополнительным соглашением, напоминают ассоциированные партнеры юридической фирмы "ЮСТ" Игорь Костенников и Александр Рудяков.

Как правило, застройщики, получившие уже деньги, общаются с дольщиками с позиции силы, отмечает партнер, руководитель практики группы правовых компаний "Интеллект-С" Александр Латыев. Если что-то и предлагается, то часто выглядит это как подачка, причем в разы меньшая, чем то, на что дольщик мог бы рассчитывать по закону.

При этом, продолжает он, застройщики часто не так уж боятся суда, потому что практика сложилась так, что размеры неустойки суды существенно уменьшают — такое право им дает статья 333 ГК РФ. "По этой причине у застройщиков обычно не так много резонов, чтобы идти на какие-то переговоры с дольщиком или предлагать ему что-то взамен", — поясняет Латыев.

В некоторых случаях застройщик также предлагает осуществить отделку передаваемой квартиры в зачет компенсации. При этом в качестве доводов невозможности оперативной выплаты компенсации приводится возможное банкротство застройщика либо длительный срок, в течение которого дольщику придется добиваться получения компенсации (в том числе через суд), рассказывают юристы компании "ЮСТ". Также, продолжают они, на практике встречаются попытки давления на дольщиков путем осуществления манипуляций в связи с расположением машино-мест в подземных паркингах — если дольщик идет на встречу, он получает машино-место с хорошим расположением, если нет — где-то далеко и с неудобным заездом.

Плюшки за косячок

Иногда застройщики поступают иначе и предлагают дольщикам некие блага и бонусы в случае просрочки, чтобы избежать судебных разбирательств, рассказывает управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. Варианты компенсации за задержку обсуждаются индивидуально с каждым клиентом. Так, застройщик может предложить частично сделать ремонт в квартире (например, выполнить стяжку), предоставить скидку на приобретение машино-места, отказаться взимать плату за дополнительные квадратные метры, которые появляются после обмеров БТИ и так далее.

Однако адвокат Ирина Кузнецова видит определенные риски для дольщика в таком предложении. Основной риск заключается в том, что застройщик в конечном итоге может не выполнить ремонт, либо ремонт будет крайне низкого качества, предупреждает она. "При заключении соглашения следует детально прописывать перечень работ, которые запланированы к проведению и, желательно, указать стоимость таких работ на случай обмана со стороны застройщика, чтобы в будущем была возможность обратиться в суд с иском", — рекомендует Кузнецова.

Существует, по ее словам, и вероятность "подвоха" в предложении зачета увеличенной площади после обмеров в счет компенсации за просрочку. "Обычно, зачет производится неравнозначный, поскольку застройщик понимает, что суды существенно снижают неустойку", — объясняет Кузнецова.

Бесценный акт

Акт о передаче квартиры становится очень важным документом, поскольку его подписание дольщиком означает, что застройщик исполнил свои обязательства.

Немаловажным является и тот факт, что при подписании акта приема-передачи объекта абсолютно все застройщики включают в него положение об отсутствии каких-либо претензий, в том числе материальных со стороны дольщиков. Это расценивается многими дольщиками как своего рода отказ от претензий и компенсации за нарушение сроков передачи, рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. При этом по закону отказ от такого права является недопустимым, подчеркивает она. Таким образом, право на получение компенсации за нарушение сроков передачи объекта, если такое нарушение имело место быть, дольщик имеет в любое время в пределах общих сроков исковой давности, указывает эксперт.

В соответствии со сложившейся судебной практикой отметка в акте об отсутствии претензий не является самостоятельным основанием для отказа дольщику в удовлетворении иска о привлечении застройщика к ответственности, соглашаются эксперты юридической фирмы "ЮСТ".

Манипуляции с актом могут принимать и более сложные формы, рассказывает Кузнецова. Зачастую застройщик, с целью пресечь дальнейшее начисление неустойки за просрочку, направляет дольщикам односторонние акты, подписанные только им самим. Направление такого документа может быть своеобразной местью за отказ от подписания дополнительного соглашения о переносе сроков передачи объекта, предполагает Кузнецова.

В целом, односторонний акт является таким же правоустанавливающим документом, как и двусторонний, уточняет она. Однако застройщики часто направляют дольщикам копии односторонних актов, зарегистрировать на основании которых право собственности нельзя.

"Работники почты не сверяют — оригинал или копия в конверте. Поэтому доказать в суде получение одностороннего акта в копии практически невозможно. Исключение, когда конверт с односторонним актом вскрывается в присутствии нотариуса либо перед непосредственно судьей", — отмечает эксперт.

Мария НЕРЕТИНА

Новости партнеров
Интерактив
  • Впервые слышу об этом

    57.8%

  • Давно пора, обсерватория должна работать в «незасвеченном» месте

    7.8%

  • Нужно разобраться в сути конфликта

    19.0%

  • А что будет с дольщиками, купившими жилье в проекте около обсерватории?

    1.8%

  • Обсерватория и жилая застройка вполне могут соседствовать

    13.6%

Проголосовали: 2553
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена