История зависимости: 4 главных этапа становления ипотеки в России

Президент и кандидат в президенты Белоруссии Александр Лукашенко в своей предвыборной программе пообещал создать в стране систему ипотечного кредитования. В связи с этим РИА Новости решило вспомнить основные этапы становления ипотечного рынка в России, прошедшего путь от хаоса "человеческого фактора" до высоких технологий.

МОСКВА, 22 сентября — РИА Новости, Марина Заблудовская. Президент и кандидат в президенты Белоруссии Александр Лукашенко в своей предвыборной программе пообещал создать в стране систему ипотечного кредитования. В связи с этим РИА Новости решило вспомнить основные этапы становления ипотечного рынка в России, прошедшего путь от хаоса "человеческого фактора" до высоких технологий.

На старт, внимание… замерли

"Новейшая история" российской ипотеки ведет отсчет с 90-х годов ХХ века. Так, формулировки концепции жилищного финансирования зазвучали летом 1993 года в государственной программе "Жилище". Следом в 1994-1995 годах был принят Гражданский кодекс РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения, вспоминает замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Татьяна Школьная. А в феврале-марте 1996 года президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения, добавляет она.

В те годы в качестве альтернативы ипотеке выступал лизинг: кредитор (банк) покупал на себя квартиру и сдавал клиенту до того момента, пока тот не рассчитывался за нее. До этих пор она находилась на балансе у банка, указывает независимый эксперт Наум Либкинд. Имели место быть также ипотечные схемы расселения нескольких жильцов коммунальных квартир, тут процентные ставки доходили до 40% годовых, добавляет Школьная. Первоначальный же взнос, по ее словам, был не меньше 30%.

Несмотря на усилия государства, в 1996-1997 годах ипотека была не развита, покупателей отталкивали условия ипотечных кредитов. "Ипотека тогда выдавалась по 40% годовых сроком на три года. Естественно, желающих взять такой кредит было мало", — констатирует председатель правления группы компаний "Миэль" Оксана Вражнова.

АИЖК
Ипотеке в РФ 15 лет: история развития, достижения, проблемы и прогнозы

По ее словам, сделка занимала несколько дней, кредиты в рублях выдавал только Сбербанк. Требовалось обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, которые отменили только в 2005 году. Да и продавцы не слишком приветствовали ипотечных покупателей, сначала за счет того, что первые ипотечные сделки шли очень долго, затем из-за опасения, что сделка может сорваться, и поднимали для ипотечных покупателей цену, обращает внимание собеседница агентства.

Кроме того, сами банки были не особенно заинтересованы в выдаче ипотеки, предпочитая заниматься корпоративными клиентами, нежели кредитованием физических лиц, говорит Вражнова.

Ситуацию осложняло и то, что в то время даже сотрудники Сбербанка получали зарплату в конвертах, да еще и в валюте, в свою очередь вспоминает начальник отдела ипотеки и перспективного развития ООО "ЦПУ "Домостроитель" Елена Собина. "При оформлении кредита все зависело от "безопасника" банка. То есть если отдел безопасности проверил вас и одобрил, то вы кредит получали. Если же нет, то рассмотрение выносилось на кредитный комитет. Здесь все зависело от человеческого фактора. Доходило до абсурда: могли платежеспособного человека запороть, либо совершенно неплатежеспособному выдать", — вспоминает собеседница агентства.

Официальный "старт" ипотеки в России случился после того, как появилась устойчивая банковская система и был принят закон "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" 16 июля 1998 года. Однако случившийся в 1998 году в стране экономический кризис вызвал замедление реализации государственной жилищной политики: новые политические решения не были приняты, а реформы, которые были начаты, реализовывались более медленными темпами. Деятельность на рынке жилья стала значительно менее активной, строительство почти остановилось, отмечают в аналитическом центре АИЖК.

У населения попросту не было денег, чтобы обслуживать эти кредиты. Не было устойчивых операторов и банков, которые могли бы их выдавать, рассуждает руководитель направления "Финансы и экономика" Института современного развития Никита Масленников.

Вставая на ноги

Несмотря на неблагоприятные экономические условия, развитие ипотеки в РФ продолжалось. В 1999 году ставка составляла уже 35%, а срок кредитования увеличился до пяти лет. В 2000 году ставка продолжила сокращаться и достигла 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет. Только лишь к 2005 году процентная ставка сократилась до 14%. Спустя еще три года, банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет, приводит данные эксперт "Миэль".

2001-2002 года можно считать новым началом банковской жизни. Тогда, кстати, прозвучали первые замечания со стороны Российского союза промышленников и предпринимателей, что в стране слишком много банков, более 1,5 тысяч, и что надо выйти на 400 кредитных учреждений, рассказывает Масленников.

В 2002 году АИЖК рефинансировало первые ипотечные кредиты, что было значимым сигналом оживления роста рынка. Ипотека стала выдаваться сначала под 18%, затем под 15%, указывает Школьная.

"Впрочем, это не означало, что ипотека резко двинулась вперед. Банки занимались кредитованием корпоративного сектора, и только 2003-2004 год начался массовый прорыв банковской сферы в потребительском кредитовании. По мере того, как стали подрастать доходы населения, и помимо первоначальных потребностей — одеться, обуться, отдохнуть — возникла потребность в собственном жилье. В этот момент государство начало активно втягиваться в процесс, стимулируя строительный процесс, программы жилищного строительства", — конкретизирует Масленников.

В процессе оформления кредита в начале 2000-х годов много зависело от отдела безопасности банка и кредитного комитета, но в то время уже больше использовались справки 2-НДФЛ, справки по форме банка. Однако 50% документов "рисовали", было много поддельных документов. Даже человек с плохой кредитной историей мог получить кредит, потому что межбанковская система была несовершенна, подчеркивает Собина. И если клиент в каком-то банке был "просрочником", то не все банки это видели. "До абсурда доходило, что человек мог взять кредит, а через пару месяцев заявить о своей неплатежеспособности ", — объясняет она.

В 2003-2005 годах ипотеки было очень много, у застройщиков до 50% сделок шло по ипотечным сделкам. Причем тогда банки рассматривали серые схемы от застройщика, когда он продавал жилье не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи с указанием заниженной цены, рассказывает Собина. Даже Сбербанк практиковал такую схему в отношении коттеджей, дач и таунхаусов.

А в 2006-2007 году, по ее словам, то же самое практиковалось по квартирам. Скажем, если квартира находилась в собственности меньше 3 лет, и продавец хотел уйти от налогов, то сумма указывалась до миллиона. Компания Сбербанка "Аукцион" проводила оценку жилья, и на ее основании заключался кредитный договор "о намерениях купить квартиру" без указания цены, поясняет эксперт. Сейчас это не практикуется, добавляет она. Ситуация начала меняться после принятия в 2004 году 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Начиная с 2005 года инфляция снижалась, доходы населения росли, а вместе с ними — и количество выдаваемых ипотечных кредитов. В борьбе за клиента банки вводили различные ипотечные программы. Так, самыми привлекательными на тот момент были программы с первоначальным взносом в 10% под 10% годовых, говорит Школьная.

Если в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56 миллиардов рублей, то в 2006 году — 270 миллиардов рублей, в 2007 году — 550 миллиардов рублей, приводит данные собеседница агентства. Возможно, цифры бы и росли дальше, если бы не кризис 2008 года.

Кризис 2008 года и последствия

Падение мировых рынков в 2008 году привело к ухудшению экономической ситуации и на российском финансовом рынке. Средние процентные ставки по ипотечным кредитам выросли с 12,9% в 2008 году до 14,3% в 2009 году, а срок кредита сократился с 18 до 16,5 лет соответственно, указывают в аналитическом центре АИЖК.

Рынок ипотечного жилищного кредитования в полной мере ощутил влияние нехватки ликвидности уже во второй половине 2008 года. Одновременно с ухудшением общей финансово-экономической ситуации в России увеличились и объемы просроченных платежей по всем кредитам, выданным физическим лицам, в том числе и по ипотеке.

Трейдеры
Ретроспектива краха: 8 самых жестких кризисов на рынке недвижимости в мире

"Для ряда банков высокий процент стал своего рода заградительным барьером против ненадежных заемщиков, кроме того, часть банков не имела достаточных возможностей для обслуживания ипотеки", — объясняет Вражнова.

Кризис повлиял не только на рынок ипотечного кредитования, но и на рынок жилья. В 2009 году количество сделок на рынке жилья снизилось на 13,3%. Как замечают в аналитическом центре АИЖК, правительство Российской Федерации разработало общий пакет антикризисных мер, который включал в себя меры по поддержке банковского сектора и сектора жилищного строительства. В части реализации мер по поддержке рынка жилищного строительства активное участие принимали и основные государственные компании (АИЖК, Фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и Внешэкономбанк).

Помогло и то, напоминает Масленников, что в ходе кризиса 2008 года не было обвальной потери реальных доходов населения. Поэтому рынок уже к 2010 году стал приходить в норму.

Итогом кризиса 2008 года стал полный уход человеческого фактора из процесса оформления ипотечного кредита. Сейчас оператор фактически не видит заемщика, обращает внимание Собина. В большинстве банков работает андеррайтинг. Сформировано Бюро кредитных историй. Все делается на основании документов, то есть зависит от их качества и от того, как сработает андеррайтер. Бывает, что отказывают по очень хорошим заявкам, а выдают по сомнительным заявкам. "На мой взгляд, все поставлено на поток. С одной стороны это хорошо, так как значительно уменьшились сроки рассмотрения заявок до суток", — рассказывает эксперт. С другой стороны, существует риск, что клиент в один и тот же день подаст заявку в двух банках. Ведь увидеть его в этом случае банк сможет только на следующий день, замечает собеседница агентства.

После кризиса банки стали тщательнее управлять своими собственными рисками. Они становятся более технологичными — мобильный банк, онлайн-банк. В середине 2000-х такого не было, отмечает Масленников.

От накала до охлаждения

По данным аналитического центра АИЖК, к концу 2012 года рынок ипотеки полностью восстановился после кризиса. Объем выдачи ипотеки увеличился по сравнению с максимальным значением, зафиксированным до кризиса, с 556 миллиардов рублей по состоянию на конец 2007 года до 1,032 триллиона рублей по состоянию на 1 января 2013 года. Доля просроченных платежей по кредитам (90 и более дней) снизилась до 2,52% по сравнению с максимумом в 7,29%, зафиксированным на 1 июня 2010 года.

Для российского рынка ипотечного жилищного кредитования 2014 год стал самым успешным за всю его историю. В целом за год выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 1,762 триллиона рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении, приводят данные в АИЖК.

Деньги
Структура долга: как облегчить ипотечное бремя, оказавшись в трудной ситуации

Однако после периода бурного роста и разогрева в первой половине 2014 года и замедления темпов роста во втором полугодии в конце года на ипотечный рынок повлияло падение цен на нефть и последовавшее за ним снижение курса рубля, рост процентных ставок и сокращение ликвидности в банковской системе. В начале 2015 года глубина падения объемов выдачи ипотеки достигала 50%, объясняют в АИЖК.

Сейчас рынок проваливается достаточно сильно, по прогнозам на конец года снижение по объемам выданных ипотечных кредитов достигнет 30-40%. Это серьезный удар по рынку, говорит Масленников.

Впрочем, в АИЖК обращают внимание, что удержать рынок ипотеки от дальнейшего падения сейчас помогает государственная программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья, которая начала реализовываться в марте 2015 года.
Кроме того, банки и застройщики сейчас борются за каждого клиента. Можно получить дополнительный бонус в виде скидки на квартиры, получить заниженную ставку по какой-то программе между банком и застройщиком, добавляет Собина.

Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    60.3%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.2%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.6%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.2%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.7%

Проголосовали: 3349
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена