Рейтинг@Mail.ru
История зависимости: 4 главных этапа становления ипотеки в России - Недвижимость РИА Новости, 02.03.2020
Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

История зависимости: 4 главных этапа становления ипотеки в России

Читать в
Президент и кандидат в президенты Белоруссии Александр Лукашенко в своей предвыборной программе пообещал создать в стране систему ипотечного кредитования. В связи с этим РИА Новости решило вспомнить основные этапы становления ипотечного рынка в России, прошедшего путь от хаоса "человеческого фактора" до высоких технологий.

МОСКВА, 22 сентября — РИА Новости, Марина Заблудовская. Президент и кандидат в президенты Белоруссии Александр Лукашенко в своей предвыборной программе пообещал создать в стране систему ипотечного кредитования. В связи с этим РИА Новости решило вспомнить основные этапы становления ипотечного рынка в России, прошедшего путь от хаоса "человеческого фактора" до высоких технологий.

На старт, внимание… замерли

"Новейшая история" российской ипотеки ведет отсчет с 90-х годов ХХ века. Так, формулировки концепции жилищного финансирования зазвучали летом 1993 года в государственной программе "Жилище". Следом в 1994-1995 годах был принят Гражданский кодекс РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения, вспоминает замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Татьяна Школьная. А в феврале-марте 1996 года президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения, добавляет она.

В те годы в качестве альтернативы ипотеке выступал лизинг: кредитор (банк) покупал на себя квартиру и сдавал клиенту до того момента, пока тот не рассчитывался за нее. До этих пор она находилась на балансе у банка, указывает независимый эксперт Наум Либкинд. Имели место быть также ипотечные схемы расселения нескольких жильцов коммунальных квартир, тут процентные ставки доходили до 40% годовых, добавляет Школьная. Первоначальный же взнос, по ее словам, был не меньше 30%.

Несмотря на усилия государства, в 1996-1997 годах ипотека была не развита, покупателей отталкивали условия ипотечных кредитов. "Ипотека тогда выдавалась по 40% годовых сроком на три года. Естественно, желающих взять такой кредит было мало", — констатирует председатель правления группы компаний "Миэль" Оксана Вражнова.

АИЖК
Ипотеке в РФ 15 лет: история развития, достижения, проблемы и прогнозыУчастники ипотечного рынка России зачастую связывают день рождения ипотеки в нашей стране даже не с принятием в 1998 году закона об ипотеке, а с созданием 5 сентября 1997 года единственного в стране института развития ипотеки – "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию". В день рождения АИЖК ведущие игроки рынка вспоминают, какой путь прошел рынок ипотеки в России, как он развивался, какие трудности преодолевал, что за проблемы стоят перед ним сегодня, а также как будет развиваться ипотека завтра.

По ее словам, сделка занимала несколько дней, кредиты в рублях выдавал только Сбербанк. Требовалось обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, которые отменили только в 2005 году. Да и продавцы не слишком приветствовали ипотечных покупателей, сначала за счет того, что первые ипотечные сделки шли очень долго, затем из-за опасения, что сделка может сорваться, и поднимали для ипотечных покупателей цену, обращает внимание собеседница агентства.

Кроме того, сами банки были не особенно заинтересованы в выдаче ипотеки, предпочитая заниматься корпоративными клиентами, нежели кредитованием физических лиц, говорит Вражнова.

Ситуацию осложняло и то, что в то время даже сотрудники Сбербанка получали зарплату в конвертах, да еще и в валюте, в свою очередь вспоминает начальник отдела ипотеки и перспективного развития ООО "ЦПУ "Домостроитель" Елена Собина. "При оформлении кредита все зависело от "безопасника" банка. То есть если отдел безопасности проверил вас и одобрил, то вы кредит получали. Если же нет, то рассмотрение выносилось на кредитный комитет. Здесь все зависело от человеческого фактора. Доходило до абсурда: могли платежеспособного человека запороть, либо совершенно неплатежеспособному выдать", — вспоминает собеседница агентства.

Официальный "старт" ипотеки в России случился после того, как появилась устойчивая банковская система и был принят закон "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" 16 июля 1998 года. Однако случившийся в 1998 году в стране экономический кризис вызвал замедление реализации государственной жилищной политики: новые политические решения не были приняты, а реформы, которые были начаты, реализовывались более медленными темпами. Деятельность на рынке жилья стала значительно менее активной, строительство почти остановилось, отмечают в аналитическом центре АИЖК.

У населения попросту не было денег, чтобы обслуживать эти кредиты. Не было устойчивых операторов и банков, которые могли бы их выдавать, рассуждает руководитель направления "Финансы и экономика" Института современного развития Никита Масленников.

Вставая на ноги

Несмотря на неблагоприятные экономические условия, развитие ипотеки в РФ продолжалось. В 1999 году ставка составляла уже 35%, а срок кредитования увеличился до пяти лет. В 2000 году ставка продолжила сокращаться и достигла 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет. Только лишь к 2005 году процентная ставка сократилась до 14%. Спустя еще три года, банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет, приводит данные эксперт "Миэль".

2001-2002 года можно считать новым началом банковской жизни. Тогда, кстати, прозвучали первые замечания со стороны Российского союза промышленников и предпринимателей, что в стране слишком много банков, более 1,5 тысяч, и что надо выйти на 400 кредитных учреждений, рассказывает Масленников.

В 2002 году АИЖК рефинансировало первые ипотечные кредиты, что было значимым сигналом оживления роста рынка. Ипотека стала выдаваться сначала под 18%, затем под 15%, указывает Школьная.

"Впрочем, это не означало, что ипотека резко двинулась вперед. Банки занимались кредитованием корпоративного сектора, и только 2003-2004 год начался массовый прорыв банковской сферы в потребительском кредитовании. По мере того, как стали подрастать доходы населения, и помимо первоначальных потребностей — одеться, обуться, отдохнуть — возникла потребность в собственном жилье. В этот момент государство начало активно втягиваться в процесс, стимулируя строительный процесс, программы жилищного строительства", — конкретизирует Масленников.

В процессе оформления кредита в начале 2000-х годов много зависело от отдела безопасности банка и кредитного комитета, но в то время уже больше использовались справки 2-НДФЛ, справки по форме банка. Однако 50% документов "рисовали", было много поддельных документов. Даже человек с плохой кредитной историей мог получить кредит, потому что межбанковская система была несовершенна, подчеркивает Собина. И если клиент в каком-то банке был "просрочником", то не все банки это видели. "До абсурда доходило, что человек мог взять кредит, а через пару месяцев заявить о своей неплатежеспособности ", — объясняет она.

В 2003-2005 годах ипотеки было очень много, у застройщиков до 50% сделок шло по ипотечным сделкам. Причем тогда банки рассматривали серые схемы от застройщика, когда он продавал жилье не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи с указанием заниженной цены, рассказывает Собина. Даже Сбербанк практиковал такую схему в отношении коттеджей, дач и таунхаусов.

А в 2006-2007 году, по ее словам, то же самое практиковалось по квартирам. Скажем, если квартира находилась в собственности меньше 3 лет, и продавец хотел уйти от налогов, то сумма указывалась до миллиона. Компания Сбербанка "Аукцион" проводила оценку жилья, и на ее основании заключался кредитный договор "о намерениях купить квартиру" без указания цены, поясняет эксперт. Сейчас это не практикуется, добавляет она. Ситуация начала меняться после принятия в 2004 году 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Начиная с 2005 года инфляция снижалась, доходы населения росли, а вместе с ними — и количество выдаваемых ипотечных кредитов. В борьбе за клиента банки вводили различные ипотечные программы. Так, самыми привлекательными на тот момент были программы с первоначальным взносом в 10% под 10% годовых, говорит Школьная.

Если в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56 миллиардов рублей, то в 2006 году — 270 миллиардов рублей, в 2007 году — 550 миллиардов рублей, приводит данные собеседница агентства. Возможно, цифры бы и росли дальше, если бы не кризис 2008 года.

Кризис 2008 года и последствия

Падение мировых рынков в 2008 году привело к ухудшению экономической ситуации и на российском финансовом рынке. Средние процентные ставки по ипотечным кредитам выросли с 12,9% в 2008 году до 14,3% в 2009 году, а срок кредита сократился с 18 до 16,5 лет соответственно, указывают в аналитическом центре АИЖК.

Рынок ипотечного жилищного кредитования в полной мере ощутил влияние нехватки ликвидности уже во второй половине 2008 года. Одновременно с ухудшением общей финансово-экономической ситуации в России увеличились и объемы просроченных платежей по всем кредитам, выданным физическим лицам, в том числе и по ипотеке.

Трейдеры
Ретроспектива краха: 8 самых жестких кризисов на рынке недвижимости в миреСанкции Запада в отношении России, падение курса рубля, напряженная политико-экономическая ситуация на международной арене – все это заставляет россиян с тревогой смотреть в будущее и гадать, что же ждет экономику страны в целом и как поведет себя рынок недвижимости в частности. Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", вспомнили горькие уроки мировой экономики и рассказали о самых жестких кризисах, когда-либо сотрясавших рынки недвижимости в разных странах, а заодно попытались предсказать, что ждет российский рынок жилья.

"Для ряда банков высокий процент стал своего рода заградительным барьером против ненадежных заемщиков, кроме того, часть банков не имела достаточных возможностей для обслуживания ипотеки", — объясняет Вражнова.

Кризис повлиял не только на рынок ипотечного кредитования, но и на рынок жилья. В 2009 году количество сделок на рынке жилья снизилось на 13,3%. Как замечают в аналитическом центре АИЖК, правительство Российской Федерации разработало общий пакет антикризисных мер, который включал в себя меры по поддержке банковского сектора и сектора жилищного строительства. В части реализации мер по поддержке рынка жилищного строительства активное участие принимали и основные государственные компании (АИЖК, Фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и Внешэкономбанк).

Помогло и то, напоминает Масленников, что в ходе кризиса 2008 года не было обвальной потери реальных доходов населения. Поэтому рынок уже к 2010 году стал приходить в норму.

Итогом кризиса 2008 года стал полный уход человеческого фактора из процесса оформления ипотечного кредита. Сейчас оператор фактически не видит заемщика, обращает внимание Собина. В большинстве банков работает андеррайтинг. Сформировано Бюро кредитных историй. Все делается на основании документов, то есть зависит от их качества и от того, как сработает андеррайтер. Бывает, что отказывают по очень хорошим заявкам, а выдают по сомнительным заявкам. "На мой взгляд, все поставлено на поток. С одной стороны это хорошо, так как значительно уменьшились сроки рассмотрения заявок до суток", — рассказывает эксперт. С другой стороны, существует риск, что клиент в один и тот же день подаст заявку в двух банках. Ведь увидеть его в этом случае банк сможет только на следующий день, замечает собеседница агентства.

После кризиса банки стали тщательнее управлять своими собственными рисками. Они становятся более технологичными — мобильный банк, онлайн-банк. В середине 2000-х такого не было, отмечает Масленников.

От накала до охлаждения

По данным аналитического центра АИЖК, к концу 2012 года рынок ипотеки полностью восстановился после кризиса. Объем выдачи ипотеки увеличился по сравнению с максимальным значением, зафиксированным до кризиса, с 556 миллиардов рублей по состоянию на конец 2007 года до 1,032 триллиона рублей по состоянию на 1 января 2013 года. Доля просроченных платежей по кредитам (90 и более дней) снизилась до 2,52% по сравнению с максимумом в 7,29%, зафиксированным на 1 июня 2010 года.

Для российского рынка ипотечного жилищного кредитования 2014 год стал самым успешным за всю его историю. В целом за год выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 1,762 триллиона рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении, приводят данные в АИЖК.

Деньги
Структура долга: как облегчить ипотечное бремя, оказавшись в трудной ситуацииЭкономический кризис и валютные скачки заставляют россиян все чаще обращаться в банки за различными финансовыми инструментами – например, реструктуризацией и рефинансированием, которые помогают выплачивать кредит в непростой жизненной ситуации. Участники рынка рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, какие выгоды они дают и на каких условиях их предоставляют банки.

Однако после периода бурного роста и разогрева в первой половине 2014 года и замедления темпов роста во втором полугодии в конце года на ипотечный рынок повлияло падение цен на нефть и последовавшее за ним снижение курса рубля, рост процентных ставок и сокращение ликвидности в банковской системе. В начале 2015 года глубина падения объемов выдачи ипотеки достигала 50%, объясняют в АИЖК.

Сейчас рынок проваливается достаточно сильно, по прогнозам на конец года снижение по объемам выданных ипотечных кредитов достигнет 30-40%. Это серьезный удар по рынку, говорит Масленников.

Впрочем, в АИЖК обращают внимание, что удержать рынок ипотеки от дальнейшего падения сейчас помогает государственная программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья, которая начала реализовываться в марте 2015 года.
Кроме того, банки и застройщики сейчас борются за каждого клиента. Можно получить дополнительный бонус в виде скидки на квартиры, получить заниженную ставку по какой-то программе между банком и застройщиком, добавляет Собина.

 
 
 
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала