Иван Романов: Покупатели сегодня мыслят по-другому

© Фото : Группа ЛСРГенеральный директор ЛСР. Недвижимость-М Иван РомановГенеральный директор ЛСР. Недвижимость-М Иван Романов

Изменения законодательства о долевом строительстве и ожидания роста ипотечных ставок подогрели рынок недвижимости Москвы — число покупателей значительно выросло. Гендиректор "ЛСР. Недвижимость-М" Иван Романов рассказал РИА Недвижимость, как последние изменения в строительной отрасли повлияют на бизнес девелоперов и цены на недвижимость.

- Иван Леонидович, до недавнего времени рынок новостроек был прежде всего рынком покупателя. Изменилось ли что-то сейчас или же игроки рынка по-прежнему подстраиваются под потребителя?

— Я бы не сказал, что сейчас он стал рынком продавца. Мне есть с чем сравнивать, ведь я, например, помню и 2014, и 2007 годы. Тогда действительно был рынок продавца, за квартирами стояли очереди. Был избыточный спрос, он значительно превышал предложение, и недвижимость продавалась очень хорошо.

Конечно, сейчас иная ситуация. Девелоперу приходится бороться за покупателя, а он в свою очередь продолжает искать максимальный набор качественных характеристик объекта за лучшую цену. При этом возможности девелоперов снижать цену при улучшении качества квартир иссякли. Сейчас мы наблюдем тенденцию роста цен, и это отмечают все девелоперы. Цены растут как минимум четыре последних месяца.

При этом на рубеже между августом и сентябрем мы наблюдали скачок спроса. Например, наши продажи в августе выросли более чем в два раза по сравнению с августом прошлого года. В сентябре количество сделок увеличилось уже в четыре раза по сравнению с сентябрем 2017 года. Конечно, свою роль в этом сыграло то, что у нас начались продажи в новом проекте "Ленинграdка, 58" и во второй очереди "Зиларта". Но на активности покупателей сказались и нестабильность на рынке, и валютные колебания и неопределенность вокруг введения закона о долевом строительстве. Многие из тех, кто откладывал сделки, стали активно приобретать недвижимость.

- Чего сегодня хочет потребитель? Кроме того, чтобы купить покачественнее, но подешевле?

— По моим наблюдениям, сегодня покупатель старается снизить свой риск, выбирая предложения надежных и понятных ему девелоперов. Это важный момент.

Пачки денег
Наличка или банк: как рассчитываться при покупке жилья
Какой алгоритм выбора был у человека раньше? Он сначала выбирал конкретное место. Второй критерий — это цена в данной локации. И, может быть, на третьем или даже на пятом месте стоял вопрос: "А кто же строит?" Пять лет назад рынок выглядел именно так.

Сейчас мы видим, что потенциальные покупатели мыслят по-другому. Они по-прежнему выбирают в первую очередь место, например, запад Москвы, но на втором у них стоит застройщик. И только потом у этого застройщика они пытаются выбрать варианты. Бывает так, что покупатели не находят желаемого в нужной локации и пытаются найти квартиру у этого же застройщика в других его проектах. И, если находят приемлемую по цене квартиру, приобретают у него.

- Вы сказали, что цены на новостройки начали расти. А что будет дальше?

— При дальнейшем сокращении объема предложения, полагаю, рост цен может продолжиться. Вторая составляющая, которая формирует цену, — это все-таки изменение себестоимости. Мы не можем позволить себе, особенно в свете нового законодательства о долевом строительстве, работать в убыток. Примерно так же рассуждает каждый застройщик, если он намерен работать долго и успешно.

Мы вынуждены реагировать на изменения в стоимости стройматериалов. Например, мы отслеживаем, как меняется цена арматуры. А она за последнее время изменилась примерно в полтора раза. Валютная составляющая в себестоимости пусть и не основная, но также имеет значение. Скачок валюты в 15% сразу же повлияет на ту долю себестоимости строительства, которая привязана к импорту. И даже при производстве комплектующих на территории России имеется привязка к валюте. Это касается, например, фасадных и оконных систем, а также инженерного оборудования, без которого нельзя представить современный дом. А многое из частей этого оборудования, например, вентиляция, приборы отопления, труба, из которой делается система водоснабжения и так далее, все они, к сожалению, привязаны к курсу евро.

Эти два фактора останутся на рынке продолжительное время.

- Насколько сегодня велик дисбаланс между спросом в Москве и области? Удалось ли вам приспособиться к данным условиям?

— Эта тенденция началась уже давно, по моим оценкам, примерно в 2013 году. В 2012-2013 годах произошел перелом на рынке — Москва, долгое время испытывавшая дефицит новых территорий для застройки, сделала революционный прорыв в вовлечении бывших промышленных предприятий. Появились понятные алгоритмы и правила в части освоения таких участков, и с учетом подготовки градостроительный документации через пару лет на рынок стали массово стали выходить новые проекты, строящиеся на месте бывших промзон. В 2014-2015 годах они перетянули на себя покупателей, которые раньше не могли позволить себе московские новостройки и вынуждены были уходить за пределы столицы.

Проекты в 20-30 километрах от Москвы стали пользоваться все меньшим спросом. Новая Москва и старые границы столицы в пределах МКАД предоставили достойную замену этим проектам. Наблюдая эту тенденцию, группа ЛСР сделала ставку на столичный рынок и стала сворачивать свою деятельность в Московской области. Сейчас в нашем загородном проекте ЖК "Нахабино Ясное" нам осталось продать только последние шесть малоэтажных домов.

Одним словом, Москва выиграла в борьбе за девелопера. Московская область не смогла предложить нужного качества транспортной доступности, развитой инфраструктуры и вообще всего комплекса соцподдержки, который обеспечивает столица.

Оформление кредитов в центре ипотечного кредитования
Как избежать основных сложностей при получении ипотеки
- Вы работаете в более дорогом сегменте, чем массовый. Какая у вас доля сделок с ипотекой, и как сильно вы зависите от доступности ипотечных кредитов?

— В сентябре 2018 года на ипотечные сделки уже пришлось примерно 55% от общего числа, 80% из них — в комфорт-классе. В августе ипотечных сделок во всем портфеле компании было 49%. Может быть, это не такой кардинальный рост, но, благодаря тому, что объем продаж вырос, общее количество ипотечных сделок значительно выросло.

Растет и размер кредита, это мы наблюдаем в течение последних пяти лет. Здесь свою роль сыграло снижение реальных доходов населения, людям приходится больше привлекать ипотечные средства.

- Ожидаете ли вы всплеска сделок с ипотекой в связи с наметившейся тенденцией роста ставок?

— Конечно, пока ставка ЦБ снижалась, мы видели рост объемов кредитования. Сейчас, с увеличением ставки рефинансирования, я полагаю, будет некое снижение объемов ипотечных кредитов.

Но пока не все банки среагировали на это, и, наверное, месяц-другой они будут менять свою кредитную политику. Это тот момент, когда покупателю надо воспользоваться ситуацией и приобретать недвижимость по текущим ставкам и ценам, которые предлагает рынок сейчас. Скажем, конкретно у нас сейчас есть эксклюзивные условия в партнерских банках — от 5,5%.

- Как на рынок повлияют поправки в законодательстве о долевом строительстве? Как конкретно вы приспосабливаетесь к новым правилам игры?

— Если говорить об открытости компании и готовности к изменениям, то мы, наверное, готовы больше, чем многие другие. В чем это выражается? Я бы выделил три основных момента.

Первое — рынок недвижимости становится рынком профессиональных специализированных компаний. Раньше мы наблюдали, как компании, основной бизнес которых был связан, например, с торговлей металлопрокатом, при наличии свободных средств могли попробовать себя в роли девелопера, хотя не у всех хорошо получалось. Но сейчас мы такого уже не встретим. Это связано с требованием нового законодательства, чтобы компания обладала определенным опытом, имела собственные средства, не имела переносов сроков ввода домов и так далее. Все эти требования способствуют тому, чтобы на рынке появилась жесткая специализация.

Второе — много лет назад мы в качестве одного из приоритетов выбрали для себя открытость перед клиентом. Мы размещаем всю информацию о компании и результатах ее деятельности в открытых источниках. Требования к компаниям, акции которых котируются на бирже, более жесткие, чем ко всем остальным. Мы адаптировали свои бизнес-процессы к тому, чтобы раскрывать о себе эту информацию. Многие из нововведений, которые пугали некоторых, для нас были сами собой разумеющимися.

Третья составляющая, являющаяся следствием изменений в законодательстве, — большая часть нашей работы будет заключаться в управлении финансами и взаимодействии с банками. У нас есть многолетий положительный опыт взаимодействия с финансовыми организациями, хорошая кредитная история и низкая кредитная нагрузка. Это делает нас комфортным, надежным, понятным партнером для банков. Чтобы привлечь проектное финансирование, которое должно прийти на смену долевому участию, нам не нужны сверхусилия.

Виталий Мутко
Застройщикам жилья могут смягчить правила работы с эскроу-счетами
- А рынок в целом готов к эскроу-счетам?

— Конкретно мы не видим ничего страшного в ведении этой схемы и готовы работать по ней. Но, как бы оригинально не звучало, боюсь, что к эскроу-счетам не готовы сами законодатели.

Ведь как только в законодательство были внесены изменения, не только застройщики, но и контролирующие органы завалили Минстрой вопросами о том, как жить с этими нововведениями. Ведь при своей революционности они, к сожалению, прописаны неточно, поэтому новые правила далеко не всем стали понятны.

По моим подсчетам, 214-й ФЗ менялся минимум десять раз, но до этого года поправки носили косметический характер. Нынешние же изменения выглядят наиболее пугающими для двух, казалось бы, главных интересантов — государства и банков. Последним, я думаю, сейчас наиболее тревожно. Я вижу, что они осознали, какой гигантский пласт работы свалился на них. По сути, банки должны взять на себя новые риски и многие из них к этому, похоже, не готовы.

Есть еще покупатель, которого, наверное, в меньшей степени волнуют изменения, но в большей степени неопределенность. В частности, перед ним возникают абсолютно справедливые и логичные вопросы: "Если требования к застройщикам ужесточены, то сколько их останется? Кто именно останется? Кого можно назвать надежным?"

Другая неопределенность — если требования жестче, то будут ли девелоперы, которые останутся, начинать новые проекты такими же темпами, как раньше? Наверное, нет, потому что они осторожны. И я думаю, что банкам будет не просто заменить 3,5-4 триллиона рублей ежегодных поступлений от дольщиков. У них просто может не оказаться такой денежной массы.

В то же время у девелоперов должны появиться новые сотрудники, ответственные за соблюдение новых требований. А это новые затраты и новые риски, которые будут компенсироваться за счет роста издержек, увеличения себестоимости, а, значит, повышения цены для конечного покупателя. Наверное, c точки зрения защищенности покупатель выиграет, но возможностей купить жилье дешевле станет меньше.

- Сильно ли зависите от банков конкретно вы?

— Все мы зависим от банков. Однако конкретно у нас чистый долг уменьшается. Это результат не только грамотного финансового управления, минимизации рисков, грамотной политики по подбору проектов, осторожного и взвешенного вывода их в продажу. Мы не начинаем проект, если не уверены, есть ли для него финансирование. Это значит, что у нас не создается ситуаций, когда мы вынуждены для закрытия кассовых разрывов привлекать экстренное банковское финансирование.

- Наверняка вы изучаете опыт зарубежных рынков. Что отечественные застройщики могли бы позаимствовать у иностранных коллег?

— Европейский опыт знаком нам не понаслышке: имея собственное представительство в Мюнхене, мы видим, как все устроено изнутри.

Я думаю, есть две составляющие, которые можно взять из зарубежного опыта. У европейских застройщиков есть очень интересная модель, когда с использованием эскроу-счетов, клиенты поэтапно оплачивают свою квартиру. И этапы финансирования застройщика привязаны к завершению определенного этапа в строительстве объекта. Например, закончил коробку здания — получил определенный процент финансирования, cдал объект в эксплуатацию — получил остальные части.

Это исключает ситуации, когда девелопер распродал все на начальном этапе, потом ошибся с бюджетом проекта или переоценил тенденции рынка, не смог продать по нужной цене, у него получилась пирамида, он вынужден искать другие источники финансирования.

В принципе, новое законодательство настроено на это, но если бы оно еще добавило здравые, десятилетиями настроенные принципы, было бы лучше. Например, немецкая модель функционирует больше 40 лет и за все это время менялась всего дважды. Она на практике доказала свою жизнеспособность. Конечно, в Германии объем строительства меньше, чем в России, но все же у них есть, чему поучиться.

Второе, на что стоит обратить внимание, это, конечно, то, что многие законы рынка недвижимости в других странах имеют некую повторяемость, рынки идут примерно по одному и тому же эволюционному циклу. И мы не только идем навстречу прогрессу и применяем все более эффективные методы, мы еще и меняем продукт.

В качестве примера я бы привел следующую тенденцию. Еще на заре рынка жилищного строительства и девелопмента в России большинство компаний пошли по пути отказа от внутренней отделки квартиры. Это соответствовало тренду, когда многие покупали квартиру для статуса, реализовывали в ней свои мечты и желания, которые они в типовом жилье не могли осуществить. Тогда клиентов это устраивало. Сейчас не только в комфорт-классе, но и в бизнес-классе все чаще и чаще появляются проекты с готовой отделкой.

Например, мы начали предлагать квартиры с отделкой даже в "Зиларте". Это востребовано, и доля таких квартир будет увеличиваться с каждым годом. Постепенно, возможно, мы придем к тому, что все квартиры будут передаваться клиенту с отделкой, а иногда и с мебелью.

- Некоторые крупные девелоперы, несмотря на неопределенность на рынке, анонсировали новые масштабные проекты. А что предпочтете вы — сосредоточиться на текущих или все-таки начинать и новые?

— Прежде всего мы сосредотачиваемся на текущих проектах. При этом мы всегда мониторим рынок. И если появляются новые интересные площадки, то мы всегда готовы их застроить. Но основная наша локация — это старые границы Москвы. Если же говорить о планах на этот год, то по его итогам группа ЛСР собирается реализовать 840 тысяч квадратных метров недвижимости во всех регионах своего присутствия.

Беседовала Вера КОЗУБОВА

Новости партнеров
Интерактив
  • Да, потому что я дольщик

    27.3%

  • Да, я как раз ищу себе квартиру

    20.5%

  • Да, я работаю в этой сфере

    4.3%

  • Нет, так им и надо

    9.4%

  • Ничего страшного, государство всех спасет

    8.5%

  • Пусть банкротятся, и так все вокруг застроили

    30.0%

Проголосовали: 4831
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена