Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Иван Романов: Покупатели сегодня мыслят по-другому

© Фото : Группа ЛСРГенеральный директор "ЛСР. Недвижимость-М" Иван Романов
Генеральный директор ЛСР. Недвижимость-М Иван Романов
Изменения законодательства о долевом строительстве и ожидания роста ипотечных ставок подогрели рынок недвижимости Москвы - число покупателей значительно выросло. Гендиректор "ЛСР. Недвижимость-М" Иван Романов рассказал РИА Недвижимость, как последние изменения в строительной отрасли повлияют на бизнес девелоперов и цены на недвижимость.

Изменения законодательства о долевом строительстве и ожидания роста ипотечных ставок подогрели рынок недвижимости Москвы — число покупателей значительно выросло. Гендиректор "ЛСР. Недвижимость-М" Иван Романов рассказал РИА Недвижимость, как последние изменения в строительной отрасли повлияют на бизнес девелоперов и цены на недвижимость.

- Иван Леонидович, до недавнего времени рынок новостроек был прежде всего рынком покупателя. Изменилось ли что-то сейчас или же игроки рынка по-прежнему подстраиваются под потребителя?

— Я бы не сказал, что сейчас он стал рынком продавца. Мне есть с чем сравнивать, ведь я, например, помню и 2014, и 2007 годы. Тогда действительно был рынок продавца, за квартирами стояли очереди. Был избыточный спрос, он значительно превышал предложение, и недвижимость продавалась очень хорошо.

Конечно, сейчас иная ситуация. Девелоперу приходится бороться за покупателя, а он в свою очередь продолжает искать максимальный набор качественных характеристик объекта за лучшую цену. При этом возможности девелоперов снижать цену при улучшении качества квартир иссякли. Сейчас мы наблюдем тенденцию роста цен, и это отмечают все девелоперы. Цены растут как минимум четыре последних месяца.

При этом на рубеже между августом и сентябрем мы наблюдали скачок спроса. Например, наши продажи в августе выросли более чем в два раза по сравнению с августом прошлого года. В сентябре количество сделок увеличилось уже в четыре раза по сравнению с сентябрем 2017 года. Конечно, свою роль в этом сыграло то, что у нас начались продажи в новом проекте "Ленинграdка, 58" и во второй очереди "Зиларта". Но на активности покупателей сказались и нестабильность на рынке, и валютные колебания и неопределенность вокруг введения закона о долевом строительстве. Многие из тех, кто откладывал сделки, стали активно приобретать недвижимость.

- Чего сегодня хочет потребитель? Кроме того, чтобы купить покачественнее, но подешевле?

— По моим наблюдениям, сегодня покупатель старается снизить свой риск, выбирая предложения надежных и понятных ему девелоперов. Это важный момент.

Пачки денег
Наличка или банк: как рассчитываться при покупке жильяПри покупке жилья на вторичном рынке участники сделки часто задаются вопросом, а как лучше провести оплату – безналичным способом или же передать деньги из рук в руки. Эксперты напомнили читателям сайта "РИА Недвижимость" о нюансах того и другого варианта.
Какой алгоритм выбора был у человека раньше? Он сначала выбирал конкретное место. Второй критерий — это цена в данной локации. И, может быть, на третьем или даже на пятом месте стоял вопрос: "А кто же строит?" Пять лет назад рынок выглядел именно так.

Сейчас мы видим, что потенциальные покупатели мыслят по-другому. Они по-прежнему выбирают в первую очередь место, например, запад Москвы, но на втором у них стоит застройщик. И только потом у этого застройщика они пытаются выбрать варианты. Бывает так, что покупатели не находят желаемого в нужной локации и пытаются найти квартиру у этого же застройщика в других его проектах. И, если находят приемлемую по цене квартиру, приобретают у него.

- Вы сказали, что цены на новостройки начали расти. А что будет дальше?

— При дальнейшем сокращении объема предложения, полагаю, рост цен может продолжиться. Вторая составляющая, которая формирует цену, — это все-таки изменение себестоимости. Мы не можем позволить себе, особенно в свете нового законодательства о долевом строительстве, работать в убыток. Примерно так же рассуждает каждый застройщик, если он намерен работать долго и успешно.

Мы вынуждены реагировать на изменения в стоимости стройматериалов. Например, мы отслеживаем, как меняется цена арматуры. А она за последнее время изменилась примерно в полтора раза. Валютная составляющая в себестоимости пусть и не основная, но также имеет значение. Скачок валюты в 15% сразу же повлияет на ту долю себестоимости строительства, которая привязана к импорту. И даже при производстве комплектующих на территории России имеется привязка к валюте. Это касается, например, фасадных и оконных систем, а также инженерного оборудования, без которого нельзя представить современный дом. А многое из частей этого оборудования, например, вентиляция, приборы отопления, труба, из которой делается система водоснабжения и так далее, все они, к сожалению, привязаны к курсу евро.

Эти два фактора останутся на рынке продолжительное время.

- Насколько сегодня велик дисбаланс между спросом в Москве и области? Удалось ли вам приспособиться к данным условиям?

— Эта тенденция началась уже давно, по моим оценкам, примерно в 2013 году. В 2012-2013 годах произошел перелом на рынке — Москва, долгое время испытывавшая дефицит новых территорий для застройки, сделала революционный прорыв в вовлечении бывших промышленных предприятий. Появились понятные алгоритмы и правила в части освоения таких участков, и с учетом подготовки градостроительный документации через пару лет на рынок стали массово стали выходить новые проекты, строящиеся на месте бывших промзон. В 2014-2015 годах они перетянули на себя покупателей, которые раньше не могли позволить себе московские новостройки и вынуждены были уходить за пределы столицы.

Проекты в 20-30 километрах от Москвы стали пользоваться все меньшим спросом. Новая Москва и старые границы столицы в пределах МКАД предоставили достойную замену этим проектам. Наблюдая эту тенденцию, группа ЛСР сделала ставку на столичный рынок и стала сворачивать свою деятельность в Московской области. Сейчас в нашем загородном проекте ЖК "Нахабино Ясное" нам осталось продать только последние шесть малоэтажных домов.

Одним словом, Москва выиграла в борьбе за девелопера. Московская область не смогла предложить нужного качества транспортной доступности, развитой инфраструктуры и вообще всего комплекса соцподдержки, который обеспечивает столица.

Оформление кредитов в центре ипотечного кредитования
Как избежать основных сложностей при получении ипотекиНакопить деньги на покупку квартиры обычному человеку в России практически невозможно, поэтому, если жилье не досталось в наследство или не было подарено, приходится брать ипотеку. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" с какими сложностями можно столкнуться при получении кредита и как их избежать.
- Вы работаете в более дорогом сегменте, чем массовый. Какая у вас доля сделок с ипотекой, и как сильно вы зависите от доступности ипотечных кредитов?

— В сентябре 2018 года на ипотечные сделки уже пришлось примерно 55% от общего числа, 80% из них — в комфорт-классе. В августе ипотечных сделок во всем портфеле компании было 49%. Может быть, это не такой кардинальный рост, но, благодаря тому, что объем продаж вырос, общее количество ипотечных сделок значительно выросло.

Растет и размер кредита, это мы наблюдаем в течение последних пяти лет. Здесь свою роль сыграло снижение реальных доходов населения, людям приходится больше привлекать ипотечные средства.

- Ожидаете ли вы всплеска сделок с ипотекой в связи с наметившейся тенденцией роста ставок?

— Конечно, пока ставка ЦБ снижалась, мы видели рост объемов кредитования. Сейчас, с увеличением ставки рефинансирования, я полагаю, будет некое снижение объемов ипотечных кредитов.

Но пока не все банки среагировали на это, и, наверное, месяц-другой они будут менять свою кредитную политику. Это тот момент, когда покупателю надо воспользоваться ситуацией и приобретать недвижимость по текущим ставкам и ценам, которые предлагает рынок сейчас. Скажем, конкретно у нас сейчас есть эксклюзивные условия в партнерских банках — от 5,5%.

- Как на рынок повлияют поправки в законодательстве о долевом строительстве? Как конкретно вы приспосабливаетесь к новым правилам игры?

— Если говорить об открытости компании и готовности к изменениям, то мы, наверное, готовы больше, чем многие другие. В чем это выражается? Я бы выделил три основных момента.

Первое — рынок недвижимости становится рынком профессиональных специализированных компаний. Раньше мы наблюдали, как компании, основной бизнес которых был связан, например, с торговлей металлопрокатом, при наличии свободных средств могли попробовать себя в роли девелопера, хотя не у всех хорошо получалось. Но сейчас мы такого уже не встретим. Это связано с требованием нового законодательства, чтобы компания обладала определенным опытом, имела собственные средства, не имела переносов сроков ввода домов и так далее. Все эти требования способствуют тому, чтобы на рынке появилась жесткая специализация.

Второе — много лет назад мы в качестве одного из приоритетов выбрали для себя открытость перед клиентом. Мы размещаем всю информацию о компании и результатах ее деятельности в открытых источниках. Требования к компаниям, акции которых котируются на бирже, более жесткие, чем ко всем остальным. Мы адаптировали свои бизнес-процессы к тому, чтобы раскрывать о себе эту информацию. Многие из нововведений, которые пугали некоторых, для нас были сами собой разумеющимися.

Третья составляющая, являющаяся следствием изменений в законодательстве, — большая часть нашей работы будет заключаться в управлении финансами и взаимодействии с банками. У нас есть многолетий положительный опыт взаимодействия с финансовыми организациями, хорошая кредитная история и низкая кредитная нагрузка. Это делает нас комфортным, надежным, понятным партнером для банков. Чтобы привлечь проектное финансирование, которое должно прийти на смену долевому участию, нам не нужны сверхусилия.

Виталий Мутко
Застройщикам жилья могут смягчить правила работы с эскроу-счетами
- А рынок в целом готов к эскроу-счетам?

— Конкретно мы не видим ничего страшного в ведении этой схемы и готовы работать по ней. Но, как бы оригинально не звучало, боюсь, что к эскроу-счетам не готовы сами законодатели.

Ведь как только в законодательство были внесены изменения, не только застройщики, но и контролирующие органы завалили Минстрой вопросами о том, как жить с этими нововведениями. Ведь при своей революционности они, к сожалению, прописаны неточно, поэтому новые правила далеко не всем стали понятны.

По моим подсчетам, 214-й ФЗ менялся минимум десять раз, но до этого года поправки носили косметический характер. Нынешние же изменения выглядят наиболее пугающими для двух, казалось бы, главных интересантов — государства и банков. Последним, я думаю, сейчас наиболее тревожно. Я вижу, что они осознали, какой гигантский пласт работы свалился на них. По сути, банки должны взять на себя новые риски и многие из них к этому, похоже, не готовы.

Есть еще покупатель, которого, наверное, в меньшей степени волнуют изменения, но в большей степени неопределенность. В частности, перед ним возникают абсолютно справедливые и логичные вопросы: "Если требования к застройщикам ужесточены, то сколько их останется? Кто именно останется? Кого можно назвать надежным?"

Другая неопределенность — если требования жестче, то будут ли девелоперы, которые останутся, начинать новые проекты такими же темпами, как раньше? Наверное, нет, потому что они осторожны. И я думаю, что банкам будет не просто заменить 3,5-4 триллиона рублей ежегодных поступлений от дольщиков. У них просто может не оказаться такой денежной массы.

В то же время у девелоперов должны появиться новые сотрудники, ответственные за соблюдение новых требований. А это новые затраты и новые риски, которые будут компенсироваться за счет роста издержек, увеличения себестоимости, а, значит, повышения цены для конечного покупателя. Наверное, c точки зрения защищенности покупатель выиграет, но возможностей купить жилье дешевле станет меньше.

- Сильно ли зависите от банков конкретно вы?

— Все мы зависим от банков. Однако конкретно у нас чистый долг уменьшается. Это результат не только грамотного финансового управления, минимизации рисков, грамотной политики по подбору проектов, осторожного и взвешенного вывода их в продажу. Мы не начинаем проект, если не уверены, есть ли для него финансирование. Это значит, что у нас не создается ситуаций, когда мы вынуждены для закрытия кассовых разрывов привлекать экстренное банковское финансирование.

- Наверняка вы изучаете опыт зарубежных рынков. Что отечественные застройщики могли бы позаимствовать у иностранных коллег?

— Европейский опыт знаком нам не понаслышке: имея собственное представительство в Мюнхене, мы видим, как все устроено изнутри.

Я думаю, есть две составляющие, которые можно взять из зарубежного опыта. У европейских застройщиков есть очень интересная модель, когда с использованием эскроу-счетов, клиенты поэтапно оплачивают свою квартиру. И этапы финансирования застройщика привязаны к завершению определенного этапа в строительстве объекта. Например, закончил коробку здания — получил определенный процент финансирования, cдал объект в эксплуатацию — получил остальные части.

Это исключает ситуации, когда девелопер распродал все на начальном этапе, потом ошибся с бюджетом проекта или переоценил тенденции рынка, не смог продать по нужной цене, у него получилась пирамида, он вынужден искать другие источники финансирования.

В принципе, новое законодательство настроено на это, но если бы оно еще добавило здравые, десятилетиями настроенные принципы, было бы лучше. Например, немецкая модель функционирует больше 40 лет и за все это время менялась всего дважды. Она на практике доказала свою жизнеспособность. Конечно, в Германии объем строительства меньше, чем в России, но все же у них есть, чему поучиться.

Второе, на что стоит обратить внимание, это, конечно, то, что многие законы рынка недвижимости в других странах имеют некую повторяемость, рынки идут примерно по одному и тому же эволюционному циклу. И мы не только идем навстречу прогрессу и применяем все более эффективные методы, мы еще и меняем продукт.

Строительный рынок Каширский двор-2
Знай свои стены! Полный мануал по обоямСамый популярный вид отделочных материалов – обои – существует в стольких разных вариантах и окружен такой сворой мифов, что люди часто не могут разобраться, какой вид им действительно нужен. Дизайнеры сервиса Flatplan помогают читателям сайта "РИА Недвижимость" разобраться в вопросе и стать настоящими экспертами по обоям.
В качестве примера я бы привел следующую тенденцию. Еще на заре рынка жилищного строительства и девелопмента в России большинство компаний пошли по пути отказа от внутренней отделки квартиры. Это соответствовало тренду, когда многие покупали квартиру для статуса, реализовывали в ней свои мечты и желания, которые они в типовом жилье не могли осуществить. Тогда клиентов это устраивало. Сейчас не только в комфорт-классе, но и в бизнес-классе все чаще и чаще появляются проекты с готовой отделкой.

Например, мы начали предлагать квартиры с отделкой даже в "Зиларте". Это востребовано, и доля таких квартир будет увеличиваться с каждым годом. Постепенно, возможно, мы придем к тому, что все квартиры будут передаваться клиенту с отделкой, а иногда и с мебелью.

- Некоторые крупные девелоперы, несмотря на неопределенность на рынке, анонсировали новые масштабные проекты. А что предпочтете вы — сосредоточиться на текущих или все-таки начинать и новые?

— Прежде всего мы сосредотачиваемся на текущих проектах. При этом мы всегда мониторим рынок. И если появляются новые интересные площадки, то мы всегда готовы их застроить. Но основная наша локация — это старые границы Москвы. Если же говорить о планах на этот год, то по его итогам группа ЛСР собирается реализовать 840 тысяч квадратных метров недвижимости во всех регионах своего присутствия.

Беседовала Вера КОЗУБОВА

Оценить 0
Рекомендуем
РИА
Новости
Лента
новостей
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала