Даже в кризис государство не сможет перестать заниматься жилищным вопросом

Комплексное освоение территорий (КОТ), которое предполагает строительство мини-городов на многие миллионы квадратных метров со всей необходимой инфраструктурой, набирает все большую популярность у девелоперов в РФ. Президент группы компаний "Кортрос" Вениамин Голубицкий рассказал порталу "РИА Недвижимость", почему КОТы могут быть интересны девелоперам в сложной экономической ситуации, и чем государство сейчас может помочь отрасли.
© ГК "Кортрос"Президент ГК Кортрос Вениамин ГолубицкийПрезидент ГК Кортрос Вениамин Голубицкий

- Вениамин Максович, как ваша компания чувствовала себя в первую половину кризисного 2015 года?

— Глобальных падений продаж у нас не было. Я поясню почему — мы занимаемся преимущественно проектами комплексного освоения территорий, а это масштабные и долгосрочные проекты вроде жилого комплекса "Академический" в Екатеринбурге.

На такого рода объектах кризисные явления меньше сказываются. Мы не опасаемся, что нам не хватит денег достроить объект, нам не надо любым способом продавать жилье. Мы готовы ждать своего покупателя. Он в свою очередь видит, что стройка как планомерно шла, так и идет. Нет ни остановившихся кранов, ни ушедших рабочих.

Еще одно наше преимущество — мы продаем по большей части проектов готовое жилье. Где потребитель видит свой основной риск в кризис? Вот, думает он, я сейчас войду в проект, он остановится на четвертом этаже, а потом я буду годы обманутым дольщиком чего-то непонятного ждать. А когда вы получаете готовое жилье, то понимаете, что вы не в риске. Получается, что на значительной части наших объектов есть такая страховка.

- Надолго хватит страховки?

— Я не говорю, что это спасение от кризиса, но благодаря ей мы не проигрываем в моменте. Вот, допустим, в начале года из-за роста ключевой ставки была неясна дальнейшая судьба ипотеки в РФ. Тогда потребители не торопились расставаться с деньгами. Но клиенты все же приходили, интересовались и бронировали жилье, и, хотя они не платили, мы понимали, что если сейчас ситуация разрешится, то они к нам вернутся. То есть получалась такая своеобразная страховка от неблагоприятной ситуации.

Я, кстати, считаю, что принятые потом правительством РФ меры по поддержке ипотеки — это яркий пример того, что реакция была и своевременной, и правильной. Субсидирование ипотечной ставки поддержало рынок и поддержало веру в этот рынок. Еще месяц-два промедления, и мы бы сейчас фиксировали не снижение объемов продаж, а кризис в отрасли с остановками строительства и обманутыми дольщиками.

Вот этого не произошло, и это главный результат программы.

- Что будет дальше?

— Никакого резкого подъема в отрасли я не жду. Думаю, что рынок сейчас будет более-менее стабилен, если, опять же, не пройдут какие-то меры, связанные с ожиданием по АИЖК — снижением ипотечной ставки и какими-то новыми механизмами.

Кстати, мы вместе с руководством АИЖК обсуждали идею о введении инструментария облигационных займов, привязанных к крупным и долговременным проектам. Он позволил бы ввести на рынок жилья так необходимый сегодня застройщикам кредитный ресурс. И он бы поддержал доверие к этому рынку, потому что за спиной крупных застройщиков появилось АИЖК.

- Как механизм будет работать?

— Это могли бы быть облигации, которые выпустит под свою гарантию АИЖК, которые будут им выкуплены у застройщика. Девелопер получит ресурс на достаточно важной стадии реализации проекта, а АИЖК прогарантирует спрос. Мы получим по стране набор крупных проектов, которые дадут существенные объемы жилья рынку.

- Как вы сами пока кредитуетесь?

— Мы традиционно проектное финансирование привлекаем у крупных российских банков и в рублях. Нашим крупнейшим партнером является Сбербанк, далее идут "Абсолют", "Уралсиб", "Открытие", Промсвязьбанк. Хорошая идея на государственном уровне поддержать застройщиков через снижение ставки по проектным кредитам в рамках постановления правительства 1044, к сожалению, в отношении стройкомплекса пока не работает, что оставляет стоимость проектного долга на достаточно высоком уровне. Очевидно, банки буду снижать ставки вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, однако это происходит крайне медленно — вопрос нескольких месяцев.

Кроме того, мы исторически активно работаем с рынком долговых инструментов. Уже выпустили и погасили несколько выпусков рублевых облигаций.

Этот вид кредитования несколько дороже проектного финансирования, зато дает гибкость в использовании ресурсов и позволяет избегать краткосрочных колебаний в стоимости обслуживания долга.

- Не планируете обращаться к китайцам за финансированием?

— Да мы к кому угодно готовы обращаться. Деньги национальности не имеют. Другой вопрос, я убежден, что валютные заимствования рискованны в условиях того рынка, который имеем. Мы никогда не брали кредиты в иностранной валюте, поэтому мы пережили спокойно и шторм 2008 года, и нынешний.

Мы следуем старому правилу — в какой валюте ты ведешь бизнес, в такой и должен быть закредитован. Иначе принимаешь на себя риски, не зависящие от тебя, и это может обрушить экономику даже самой сильной компании.

- АИЖК в том числе курирует программу "Жилье для российской семьи", в которой вы бы, по идее, могли принять участие, но вас в ней до сих пор нет. Почему?

— "Жилье для российской семьи" — достаточно специфическая программа. Она нам немного "неформат", хотя мы и пытаемся вписать в нее наш ярославский проект.

В комплексном проекте для вас важны зеленые насаждения, качество строительства, безопасность, коммуникации. Программа же в основном нацелена на то, чтобы обеспечить максимально дешевым жильем нуждающихся. Но вы же понимаете, что максимально дешевое не бывает ни максимально энергоэффективным, ни максимально зеленым?

Мы ищем компромиссы, но, я повторяю, главная проблема в том, что это не наш формат.

- Какой у вас сейчас портфель?

— Порядка 20 миллионов квадратных метров. В основном наши проекты сосредоточены в Екатеринбурге, Московской области и Челябинске.

Кроме того, у нас есть земля и в Перми, где мы традиционно присутствовали с достаточно небольшими проектами, а сейчас вышли с крупным — это "179-й квартал". Этот квартал — абсолютно уникальный проект в той части, что это высотное строительство в зоне векового парка, чего до нас в России никто не делал.

Хороший проект у нас есть и в Санкт-Петербурге — Петровский остров, тоже уникальный с точки зрения экологичности. Мы хотим сохранить исторический Петровский парк, который расположен за нашими строениями.

- Какие новые регионы вы рассматриваете?

— Мы рассматриваем Ростов-на-Дону, где планируем застроить территорию старого аэропорта, если найдем понимание властей.

- Какая будет площадь застройки?

— Об этом пока рано говорить. Мы находимся на этапе разработки концепции, которую готовит французское архитектурное бюро Энтони Бишу, занимавшееся и нашим проектом в Перми. Я думаю, что готовность концепции — вопрос полугода.

- Вы планируете строить транспортно-пересадочный узел (ТПУ) в Перми?

— Мы пока только обсудили такую возможность с правительством Пермской области. Действительно, привокзальный комплекс расположен в центре города, и он обладает сегодня хорошим потенциалом с точки зрения логистики. Городу эти площади крайне важны, и Пермь занимается рассмотрением возможностей по этой территории.

Мы рассматриваем эту площадку, но пока никаких решений в этой части не принято, и комментировать здесь особо нечего, за исключением того, что это интересная и перспективная тема. Мы убеждены, что за ТПУ будущее. Узел создает огромный пассажиропоток, и это удобно и для населения, и для торговли.

- Планируете ли принимать участие в конкурсе на южный участок ЗИЛа?

— Не уверен. Во-первых, я не знаю цену, а без цены любой разговор по крупной площадке лишен смысла. Кроме того, я убежден, что там могут возникнуть достаточно сложные конкурентные условия. Учитывая, что на первой площадке достаточно крупный инвестор, тот, кто зайдет на второй участок, окажется волей-неволей в жесткой конкуренции, предоставив существенную временную фору покупателю первой части ЗИЛа, и я не убежден, что это плюс для проекта.

Я считаю, что проект ЗИЛа должен был бы реализовываться как единое целое, в том числе, чтобы не получилось, что одна часть будет развиваться за счет другой.

- Другие площадки в Москве вас интересуют?

— Интересуют, и мы этим активно занимаемся.

- Какие?

— Все вам расскажи (смеется). Пока рано. Но это будет такой объект, о котором будут говорить и писать.

- Хотя бы объемы скажите.

— Больше миллиона квадратных метров.

- Почему у вас до сих пор нет своего ДСК?

— Принципиальная позиция компании состоит в том, что мы не хотим собственных производств стройматериалов и собственных строительных организаций.

Сейчас мы можем выбирать на рынке лучших и лучшие условия. Как только вы создали свой завод, то сразу становитесь заложниками той или иной технологии. И вы волей-неволей будете распределять свою маржу между производством стройматериалов и стройкой.

Выставка вооружений в Нижнем Тагиле продемонстрировала достижения и проблемы отечественного ВПК

Как только вы заводите свою подрядную организацию, появляется огромное количество людей, которых вы должны содержать, кормить и обеспечивать работой. Если, не дай бог, в кризис придется снизить объем строительства, то для нас это обернется простым сокращением инвестиций, а для компании, владеющей подрядной организацией, это чревато сокращением персонала, что дорого и социально опасно.

- Что, по-вашему, ждет отрасль в будущем?

— Положение дел в стройке, конечно, будет зависеть от макроэкономики. Это понятно. Но при этом у нас есть одно важное преимущество. Оно состоит в том, что даже в кризисных условиях государство не сможет перестать заниматься жилищным вопросом.

В России, по разным оценкам, порядка 65-70% населения не удовлетворены своими жилищными условиями. А удовлетворенность населения должна быть заботой правительства. Я убежден, что строительная сфера должна быть в достаточной мере защищенной и поддерживаемой государством. Я думаю, что государство так или иначе будет решать проблему ипотечного кредитования, государство будет решать проблему доступного жилья.

Поэтому я говорю о необходимости внедрения законодательства о государственно-частном партнерстве. Это чрезвычайно важно в строительной сфере. Девелоперы, которые смогут грамотно взаимодействовать с государством и ответить на вызовы, которые здесь возникают, удержатся в этом бизнесе даже в кризис.

Чего нельзя здесь делать — нельзя, видимо, вести неосторожную кредитную политику, особенно с учетом валютных рисков, нельзя распылять средства.

- Что будет с объемами строительства жилья и ценами?

— Ввод жилья, я думаю, упадет в 2016 году. Именно потому, что в нынешнем году с учетом кризиса и цикличности строительства многие поосторожничали и не вошли в стройку. Есть непростое положение у ряда крупных компаний.

Цены будут, учитывая инфляционные ожидания, расти, но вряд ли более 4-5%.

- Когда наметится позитивная тенденция?

— Если в 2015 году будут решены задачи, связанные с ипотекой, будет гарантия либо сохранения существующей ипотечной программы, либо снижения ипотечных ставок, тогда мы уже в 2017 году увидим, как отрасль начнет восстанавливаться.

Беседовал Александр ЛЕКСАКОВ

Новости партнеров
Интерактив
  • Ничего особенного - был один бардак, будет другой

    49.5%

  • Дались вам эти новостройки, «вторичка» куда лучше

    5.0%

  • Порядок наведут, но цены взлетят до недосягаемых высот

    24.8%

  • Давно пора, «долёвка» - это сплошное воровство

    20.7%

Проголосовали: 1011
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена