Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Даже в кризис государство не сможет перестать заниматься жилищным вопросом

© ГК "Кортрос"Президент ГК "Кортрос" Вениамин Голубицкий
Президент ГК Кортрос Вениамин Голубицкий
Комплексное освоение территорий (КОТ), которое предполагает строительство мини-городов на многие миллионы квадратных метров со всей необходимой инфраструктурой, набирает все большую популярность у девелоперов в РФ. Президент группы компаний "Кортрос" Вениамин Голубицкий рассказал порталу "РИА Недвижимость", почему КОТы могут быть интересны девелоперам в сложной экономической ситуации, и чем государство сейчас может помочь отрасли.

- Вениамин Максович, как ваша компания чувствовала себя в первую половину кризисного 2015 года?

— Глобальных падений продаж у нас не было. Я поясню почему — мы занимаемся преимущественно проектами комплексного освоения территорий, а это масштабные и долгосрочные проекты вроде жилого комплекса "Академический" в Екатеринбурге.

На такого рода объектах кризисные явления меньше сказываются. Мы не опасаемся, что нам не хватит денег достроить объект, нам не надо любым способом продавать жилье. Мы готовы ждать своего покупателя. Он в свою очередь видит, что стройка как планомерно шла, так и идет. Нет ни остановившихся кранов, ни ушедших рабочих.

Еще одно наше преимущество — мы продаем по большей части проектов готовое жилье. Где потребитель видит свой основной риск в кризис? Вот, думает он, я сейчас войду в проект, он остановится на четвертом этаже, а потом я буду годы обманутым дольщиком чего-то непонятного ждать. А когда вы получаете готовое жилье, то понимаете, что вы не в риске. Получается, что на значительной части наших объектов есть такая страховка.

- Надолго хватит страховки?

— Я не говорю, что это спасение от кризиса, но благодаря ей мы не проигрываем в моменте. Вот, допустим, в начале года из-за роста ключевой ставки была неясна дальнейшая судьба ипотеки в РФ. Тогда потребители не торопились расставаться с деньгами. Но клиенты все же приходили, интересовались и бронировали жилье, и, хотя они не платили, мы понимали, что если сейчас ситуация разрешится, то они к нам вернутся. То есть получалась такая своеобразная страховка от неблагоприятной ситуации.

Я, кстати, считаю, что принятые потом правительством РФ меры по поддержке ипотеки — это яркий пример того, что реакция была и своевременной, и правильной. Субсидирование ипотечной ставки поддержало рынок и поддержало веру в этот рынок. Еще месяц-два промедления, и мы бы сейчас фиксировали не снижение объемов продаж, а кризис в отрасли с остановками строительства и обманутыми дольщиками.

Вот этого не произошло, и это главный результат программы.

- Что будет дальше?

— Никакого резкого подъема в отрасли я не жду. Думаю, что рынок сейчас будет более-менее стабилен, если, опять же, не пройдут какие-то меры, связанные с ожиданием по АИЖК — снижением ипотечной ставки и какими-то новыми механизмами.

Кстати, мы вместе с руководством АИЖК обсуждали идею о введении инструментария облигационных займов, привязанных к крупным и долговременным проектам. Он позволил бы ввести на рынок жилья так необходимый сегодня застройщикам кредитный ресурс. И он бы поддержал доверие к этому рынку, потому что за спиной крупных застройщиков появилось АИЖК.

- Как механизм будет работать?

— Это могли бы быть облигации, которые выпустит под свою гарантию АИЖК, которые будут им выкуплены у застройщика. Девелопер получит ресурс на достаточно важной стадии реализации проекта, а АИЖК прогарантирует спрос. Мы получим по стране набор крупных проектов, которые дадут существенные объемы жилья рынку.

- Как вы сами пока кредитуетесь?

— Мы традиционно проектное финансирование привлекаем у крупных российских банков и в рублях. Нашим крупнейшим партнером является Сбербанк, далее идут "Абсолют", "Уралсиб", "Открытие", Промсвязьбанк. Хорошая идея на государственном уровне поддержать застройщиков через снижение ставки по проектным кредитам в рамках постановления правительства 1044, к сожалению, в отношении стройкомплекса пока не работает, что оставляет стоимость проектного долга на достаточно высоком уровне. Очевидно, банки буду снижать ставки вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, однако это происходит крайне медленно — вопрос нескольких месяцев.

Кроме того, мы исторически активно работаем с рынком долговых инструментов. Уже выпустили и погасили несколько выпусков рублевых облигаций.

Этот вид кредитования несколько дороже проектного финансирования, зато дает гибкость в использовании ресурсов и позволяет избегать краткосрочных колебаний в стоимости обслуживания долга.

- Не планируете обращаться к китайцам за финансированием?

— Да мы к кому угодно готовы обращаться. Деньги национальности не имеют. Другой вопрос, я убежден, что валютные заимствования рискованны в условиях того рынка, который имеем. Мы никогда не брали кредиты в иностранной валюте, поэтому мы пережили спокойно и шторм 2008 года, и нынешний.

Мы следуем старому правилу — в какой валюте ты ведешь бизнес, в такой и должен быть закредитован. Иначе принимаешь на себя риски, не зависящие от тебя, и это может обрушить экономику даже самой сильной компании.

- АИЖК в том числе курирует программу "Жилье для российской семьи", в которой вы бы, по идее, могли принять участие, но вас в ней до сих пор нет. Почему?

— "Жилье для российской семьи" — достаточно специфическая программа. Она нам немного "неформат", хотя мы и пытаемся вписать в нее наш ярославский проект.

В комплексном проекте для вас важны зеленые насаждения, качество строительства, безопасность, коммуникации. Программа же в основном нацелена на то, чтобы обеспечить максимально дешевым жильем нуждающихся. Но вы же понимаете, что максимально дешевое не бывает ни максимально энергоэффективным, ни максимально зеленым?

Мы ищем компромиссы, но, я повторяю, главная проблема в том, что это не наш формат.

- Какой у вас сейчас портфель?

— Порядка 20 миллионов квадратных метров. В основном наши проекты сосредоточены в Екатеринбурге, Московской области и Челябинске.

Кроме того, у нас есть земля и в Перми, где мы традиционно присутствовали с достаточно небольшими проектами, а сейчас вышли с крупным — это "179-й квартал". Этот квартал — абсолютно уникальный проект в той части, что это высотное строительство в зоне векового парка, чего до нас в России никто не делал.

Хороший проект у нас есть и в Санкт-Петербурге — Петровский остров, тоже уникальный с точки зрения экологичности. Мы хотим сохранить исторический Петровский парк, который расположен за нашими строениями.

- Какие новые регионы вы рассматриваете?

— Мы рассматриваем Ростов-на-Дону, где планируем застроить территорию старого аэропорта, если найдем понимание властей.

- Какая будет площадь застройки?

— Об этом пока рано говорить. Мы находимся на этапе разработки концепции, которую готовит французское архитектурное бюро Энтони Бишу, занимавшееся и нашим проектом в Перми. Я думаю, что готовность концепции — вопрос полугода.

- Вы планируете строить транспортно-пересадочный узел (ТПУ) в Перми?

— Мы пока только обсудили такую возможность с правительством Пермской области. Действительно, привокзальный комплекс расположен в центре города, и он обладает сегодня хорошим потенциалом с точки зрения логистики. Городу эти площади крайне важны, и Пермь занимается рассмотрением возможностей по этой территории.

Мы рассматриваем эту площадку, но пока никаких решений в этой части не принято, и комментировать здесь особо нечего, за исключением того, что это интересная и перспективная тема. Мы убеждены, что за ТПУ будущее. Узел создает огромный пассажиропоток, и это удобно и для населения, и для торговли.

- Планируете ли принимать участие в конкурсе на южный участок ЗИЛа?

— Не уверен. Во-первых, я не знаю цену, а без цены любой разговор по крупной площадке лишен смысла. Кроме того, я убежден, что там могут возникнуть достаточно сложные конкурентные условия. Учитывая, что на первой площадке достаточно крупный инвестор, тот, кто зайдет на второй участок, окажется волей-неволей в жесткой конкуренции, предоставив существенную временную фору покупателю первой части ЗИЛа, и я не убежден, что это плюс для проекта.

Я считаю, что проект ЗИЛа должен был бы реализовываться как единое целое, в том числе, чтобы не получилось, что одна часть будет развиваться за счет другой.

- Другие площадки в Москве вас интересуют?

— Интересуют, и мы этим активно занимаемся.

- Какие?

— Все вам расскажи (смеется). Пока рано. Но это будет такой объект, о котором будут говорить и писать.

- Хотя бы объемы скажите.

— Больше миллиона квадратных метров.

- Почему у вас до сих пор нет своего ДСК?

— Принципиальная позиция компании состоит в том, что мы не хотим собственных производств стройматериалов и собственных строительных организаций.

Сейчас мы можем выбирать на рынке лучших и лучшие условия. Как только вы создали свой завод, то сразу становитесь заложниками той или иной технологии. И вы волей-неволей будете распределять свою маржу между производством стройматериалов и стройкой.

Выставка вооружений в Нижнем Тагиле продемонстрировала достижения и проблемы отечественного ВПКМОСКВА, 12 июля. /Обозреватель РИА "Новости" Виктор Литовкин/. В Нижнем Тагиле в субботу завершает свою работу международная выставка вооружений "Russian Expo Arms-2002". В ней приняли участие около 200 предприятий из 22 регионов России, в том числе такие известные как "Уралвагонзавод", "Ижмаш", "Туламашзавод", "Красногорский завод имени С.Зверева", "Курганмашзавод" и другие. Впервые были представлены две зарубежные фирмы - из Украины и Швейцарии. Экспозицию площадью в 5 тыс квадратных метров посетили представители двух десятков стран, в том числе из США, Канады, Германии, Великобритании, Швеции, Южной Кореи, Бельгии, Кувейта. Они смогли увидеть в действии танки Т-90С и модернизированный Т-72М1, стрельбу реактивных систем залпового огня "Град" и Смерч", боевые возможности БМП-3, бронетранспортеров БТР-80А и усовершенствованного БТР-70, пуски противотанковых ракет "Метис" и "Штурм" и еще около полутора тысяч образцов оружия. Каждый из них представляет огромный интерес, как для нашей...

Как только вы заводите свою подрядную организацию, появляется огромное количество людей, которых вы должны содержать, кормить и обеспечивать работой. Если, не дай бог, в кризис придется снизить объем строительства, то для нас это обернется простым сокращением инвестиций, а для компании, владеющей подрядной организацией, это чревато сокращением персонала, что дорого и социально опасно.

- Что, по-вашему, ждет отрасль в будущем?

— Положение дел в стройке, конечно, будет зависеть от макроэкономики. Это понятно. Но при этом у нас есть одно важное преимущество. Оно состоит в том, что даже в кризисных условиях государство не сможет перестать заниматься жилищным вопросом.

В России, по разным оценкам, порядка 65-70% населения не удовлетворены своими жилищными условиями. А удовлетворенность населения должна быть заботой правительства. Я убежден, что строительная сфера должна быть в достаточной мере защищенной и поддерживаемой государством. Я думаю, что государство так или иначе будет решать проблему ипотечного кредитования, государство будет решать проблему доступного жилья.

Поэтому я говорю о необходимости внедрения законодательства о государственно-частном партнерстве. Это чрезвычайно важно в строительной сфере. Девелоперы, которые смогут грамотно взаимодействовать с государством и ответить на вызовы, которые здесь возникают, удержатся в этом бизнесе даже в кризис.

Чего нельзя здесь делать — нельзя, видимо, вести неосторожную кредитную политику, особенно с учетом валютных рисков, нельзя распылять средства.

- Что будет с объемами строительства жилья и ценами?

— Ввод жилья, я думаю, упадет в 2016 году. Именно потому, что в нынешнем году с учетом кризиса и цикличности строительства многие поосторожничали и не вошли в стройку. Есть непростое положение у ряда крупных компаний.

Цены будут, учитывая инфляционные ожидания, расти, но вряд ли более 4-5%.

- Когда наметится позитивная тенденция?

— Если в 2015 году будут решены задачи, связанные с ипотекой, будет гарантия либо сохранения существующей ипотечной программы, либо снижения ипотечных ставок, тогда мы уже в 2017 году увидим, как отрасль начнет восстанавливаться.

Беседовал Александр ЛЕКСАКОВ

Рекомендуем
Платежные квитанции за услуги ЖКХ
Жительница Самарской области получила квитанцию за тепло на 30 млрд руб
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала