Эксперты объяснили, что делать, если ипотечный платеж стал неподъемным
Эксперты объяснили, что делать, если не справляешься с платежами по ипотеке
Анна Смирнова
Обозреватель РИА Недвижимость
Просрочка по ипотечным кредитам в России увеличивается, и, хотя ее доля в общем объеме кредитов пока невысока, но все же есть настораживающая тенденция к росту. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, какие способы решения проблемы существуют в том случае, если ежемесячный ипотечный платеж стал неподъемным для заемщика.
Просрочка растет
Объем просроченной ипотечной задолженности в России вырос за сентябрь 2024 года на 6% – до более чем 80 миллиардов рублей, подсчитали аналитики
ЦИАН. Это максимальный показатель за историю отечественного рынка ипотечного кредитования. Как следствие, увеличивается доля "просрочки" в общем объеме задолженности. В сентябре она составила уже 0,17% на рынке новостроек и 0,5% на вторичном рынке.
В целом это не такие уж большие цифры, но настораживает рост доли. Ведь в 2022-2023 годах объем просроченной задолженности почти не менялся, а ее доля снижалась вплоть до начала 2024 года. В текущем же году, по данным ЦИАН, доля просрочки на первичном рынке растет с начала года, на вторичном – с апреля.
Просрочка по ипотеке в апреле в России росла рекордными темпами Варианты решения
Так что же делать тем, кто оказался в сложной финансовой ситуации и понял, что больше не в состоянии обслуживать платежи по ипотеке?
«
"Чего точно не нужно делать – так это брать потребительский кредит, чтобы перекрыть несколько платежей по ипотеке. Ведь ставки по нему еще выше ипотечных. И такой кредит, начиная со следующего месяца, также придется оплачивать. Так что это просто дополнительная нагрузка на заемщика", – предупреждает директор ипотечного центра "Миэль" Юлия Ибрагимова.
Юлия Ибрагимова
Директор ипотечного центра "Миэль"
Прежде всего следует обратиться в банк, где вы получали ипотечный кредит, с заявлением об изменении условий погашения кредита, дает рекомендацию эксперт по ипотечному кредитованию "
Инком-Недвижимость" Елена Санникова. Ознакомившись с ним, банк в индивидуальном порядке рассматривает данный вопрос и выносит решение.
Эксперты подсчитали, с каким доходом можно брать ипотеку по рыночной ставке В целом вариантов выхода из ситуации, которые может предложить банк, по словам замгендиректора "Национальной Фабрики Ипотеки" Игоря Жигунова, существует три:
- Программы консолидации, когда несколько кредитов и долговых обязательств семьи объединяются в один (например, под залог недвижимости) и нагрузка по платежу снижается в 3-4 раза;
- Реструктуризация кредита и увеличение его срока, что позволяет снизить платеж. Сюда же можно отнести варианты кредитных каникул или изменения графика платежей на время, если такие программы в принципе есть у банка- кредитора;
- Продажа квартиры из-под залога.
На практике самый распространенный вариант: реструктуризация ипотечного долга или ипотечные каникулы, указывает Ибрагимова.
Ипотека - мелкий шрифт, подвохи и нюансы Взять тайм-аут
Ипотечные каникулы предоставляются банком сроком на шесть месяцев в виде отсрочки платежа – то есть полгода клиент ничего не платит, после чего входит в график платежей, при этом общий срок кредита увеличивается на эти же 6 месяцев, поясняет Ибрагимова.
Как правило ипотечные каникулы предоставляются при соблюдении следующих условий:
- приобретенное жилье – единственное;
- сумма ипотеки не превышает 15 миллионов рублей;
- каникулы оформляются впервые;
- есть обстоятельства, дающие основания для отсрочки платежей (они зафиксированы в ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ ).
Важно понимать, что в том случае, когда заемщик оформляет кредитные каникулы, он получает отсрочку только по ежемесячным ипотечным платежам, но не избавляется от процентов. Они продолжают начисляться по указанной в договоре обычной ставке и выделяются в отдельный долг.
Если ипотечный заемщик должен выплачивать в месяц 50 тысяч рублей, из которых 20 тысяч приходится на проценты, то через полгода кредитных каникул у него накопится долг по процентам в 120 тысяч рублей, который ему придется погашать банку. Если же кредитные каникулы продлятся год, то речь пойдет уже о долге в 240 тысяч рублей, если полтора года, то 300 тысяч рублей.
Стоит по возможности все же продолжать вносить посильные платежи по ипотеке в течение льготного периода, рекомендуют эксперты. То есть просто в меньшем размере, чем указано в графике по кредитному договору. Такие платежи пойдут на погашение основного долга. В таком случае после окончания каникул заемщику будет начислено меньше процентов.
Эксперт рассказал, в чем заключается риск кредитных каникул Кредитные каникулы отражаются в кредитной истории человека, но не должны служить основанием для снижения его качества как заемщика в дальнейшем. Хотя на практике случается, что работники банка могут перепутать их с просрочкой, и тогда у заемщика могут возникнуть трудности с получением кредитов в дальнейшем.
Реструктурируй это
При реструктуризации нет ограничений по продлению срока кредита. Кроме того, в этом случае как правило нет ограничений и по его сумме.
Но для того, чтобы реструктурировать кредит, нужно иметь веские причины, подтверждающие снижение платежеспособности:
- увольнение или сильное уменьшение дохода;
- рождение ребенка;
- смерть супруга или близкого родственника;
- длительное лечение; получение инвалидности и т.п.
«
"В целом при таком варианте банк просто увеличивает срок кредита по сравнению с начальным сроком. За счет этого сумма ежемесячного платежа снижается, но не исключается совсем", – объясняет Ибрагимова.
Юлия Ибрагимова
Директор ипотечного центра "Миэль"
Чаще всего банки предлагают заемщикам, оказавшимся в затруднительном положении, льготный период на срок до девяти месяцев, в течение которого заемщик выплачивает не менее 50% от суммы ежемесячного платежа, обрисовывает ситуацию директор рынков России и
СНГ fam Properties Валерий Тумин.
А невыплаченные в течение льготного периода проценты и основной долг, по его словам, автоматически переносятся на будущие платежи.
В случае реструктуризации задолженности в кредитной истории будет отражаться информация об изменении условий погашения задолженности по кредиту. Новый кредитор может обратить внимание на то, что предыдущий кредит заемщик не смог выплатить на первоначальных условиях, и может отказать, к примеру, в рефинансировании.
Крайний случай
Если заемщик понимает, что даже при предложенных банком вариантах он никак не справляется со своей ипотечной нагрузкой, у него всегда остается крайний вариант – продать объект залога.
В сентябре вступил в силу закон, который позволяет собственнику самостоятельно продать жилье еще до того, как банк обратит взыскание на него, напоминает главный аналитик
Совкомбанка Анна Землянова. Для этого он должен подать заявление в банк и в случае получения согласия продать объект недвижимости и оформить все документы в течение 4 месяцев.
Российским ипотечникам разрешили самостоятельно продавать залоговое жилье "А ведь раньше заемщику нужно было погасить ипотеку для продажи залоговой квартиры. Это было непросто сделать, особенно в случае, когда у него уже были трудности с ежемесячными платежами по ипотеке", – вспоминает Землянова.
Новый порядок продажи залогового жилья распространяется на граждан, взявших ипотечный кредит в целях, не связанных с предпринимательством. Для самостоятельной реализации имущества залогодателю нужно направить соответствующее заявление в кредитную организацию. Банк в течение десяти рабочих дней должен согласовать процедуру и рассчитать минимальную цену продаваемого объекта, которая определяется как объем требований на день окончания срока реализации имущества.
Вырученная от сделки сумма зачисляется на банковский счет, определенный залогодержателем, причем положительная разница между ценой продажи и размером задолженности вернется заемщику.
Сейчас же процедура предусматривает обычные продажи, но под определенным контролем банка.
Однако на самостоятельную продажу заложенного жилья есть ряд ограничений:
- Квартира не может быть заложена несколькими залогодержателями, а процедура не может быть начата после обращения банком взыскания на заложенное имущество;
- Продажа невозможна, если залогодатель повторно подал заявление на самостоятельную реализацию имущества, которое ранее не успел продать в срок или, подав заявление, отказался от продажи;
- Продажа не допускается, если в отношении залогодателя или залогодержателя ведется процедура банкротства.
Если квартира была в собственности менее пяти лет, то при ее продаже придется заплатить НДФЛ в размере 13% с цены покупки квартиры без учета стоимости кредита. То есть, если вы покупали квартиру за 5 миллионов рублей, а продали ее за 7 миллионов рублей, то налог нужно будет заплатить с 2 миллионов рублей.
Квартир "из-под ипотеки", по оценкам руководителя "ЦИАН.Аналитики" Алексея Попова, в целом сейчас продается не так уже много – на них приходится порядка 1,5% от всего активного предложения на вторичном рынке.
Базовая стоимость лота – примерно на 15-35% ниже рыночной. Зачастую это связано с тем, что большая часть таких квартир по своим характеристикам несколько хуже "средних по рынку" – в них часто не выполнен или не закончен ремонт, объясняет эксперт.
Сбербанк рассказал, как продать ипотечную квартиру