МОСКВА, 12 окт – РИА Недвижимость. Московский рынок жилья в третьем квартале 2024 года оказался во власти запредельно дорогой ипотеки, что обернулось падением спроса на новостройки более чем на 30%, а на вторичное жилье – на 20%, рассказали РИА Недвижимость эксперты, отметив, что к снижению цен это так и не привело.
Новостройки
Без льготной ипотеки
Результаты третьего квартала на рынке московских новостроек, безусловно, определило окончание массовой программы льготной ипотеки. Оно привело к ожидаемому снижению спроса, констатировала коммерческий директор компании Dogma Людмила Зайченко.
«
"Доля рыночной ипотеки сегодня минимальна. По сути, это единичные сделки, так как ставка выше 20% на данный момент заградительная", – обрисовала сложившуюся на рынке ситуацию директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина.
В целом эксперты признали, что адресные ипотечные программы не смогли отыграть долю завершившейся в середине лета госпрограммы. Это связано прежде всего с тем, что IT-ипотека не работает в Москве, а по другим адресным программам были скорректированы условия, а затем быстро закончились лимиты.
В результате в июле-сентябре 2024 года на первичном рынке Москвы объем спроса сократился на 34% по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года, привела сравнительные данные гендиректор Ricci Екатерина Ломтева.
Активность девелоперов по выводу новых проектов также существенно снизилась, добавил руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. В третьем квартале продажи начались в 80 корпусах общей площадью 1,5 миллиона квадратных метров. Оба показателя – самые низкие за третий квартал по меньшей мере с 2015 года.
Но зато сократился разрыв между первичным и вторичным рынками в количестве сделок, отметил владелец агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков. Ведь теперь высокие ставки по ипотеке действуют и там, и там. Раньше продавцы новостроек находились в гораздо более выигрышном положении.
Застройщики засучили рукава
Однако застройщики не сдаются и пытаются привлечь покупателей всеми доступными им способами.
Основными инструментами для стимулирования спроса, по словам исполнительного директора компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Татьяны Подкидышевой, в отсутствие льготной и субсидированной ипотеки от застройщика стали скидки. Сейчас они предлагаются в 70% проектов и достигают 15-20% в некоторых случаях. В среднем же скидка составляет 5%.
«
"Для привлечения клиентов, помимо дисконтов, застройщики также активно используют различные схемы рассрочки, в основном беспроцентной", – добавил управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
Кроме того, застройщики запускают коллаборации с банками для отдельных категорий клиентов. Так, ведущий эксперт компании "Этажи" в Москве Иван Золотарев привел в пример специальную программу для покупателей, ожидающих ребенка.
Снижать нельзя
Несмотря на явное сокращение платежеспособного спроса, застройщики пока просто не могут позволить себе снизить цены, отметил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
«
"Ценовая политика проекта формируется заранее, еще на этапе переговоров с банком о предоставлении проектного финансирования, когда используется конъюнктура рынка, существовавшая на момент договоренностей. В дальнейшем договор проектного финансирования предусматривает достаточно жесткий график наполнения счетов эскроу", – объяснил он.
При этом существенное снижение цены считается нарушением условий по кредитному договору, добавил руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.
Так что цены на новостройки Москвы в третьем квартале продолжили расти. Средняя стоимость квадратного метра по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года, по данным Попова, увеличилась на 11% – до 378 тысяч рублей.
Вторичное жилье
Альтернативой единой
Спрос на вторичном рынке жилья в Москве в третьем квартале упал относительно аналогичного периода прошлого года на 20%, рассказал директор направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. Как и на первичном рынке, это произошло в основном за счет существенного сокращения ипотечных сделок: их доля в общем объеме на сегодняшний день составляет 22% против 43% год назад.
Ипотечные сделки по рыночным программам со ставками выше 20% остаются единичными. Такие кредиты, по словам Попова, берут лишь те, кто рассматривает этот инструмент как заменитель рассрочки, то есть планирует погасить весь кредит или его существенную часть в обозримом будущем.
«
"На этом рынке сегодня остаются те продавцы и покупатели, кому необходимо решить жилищный вопрос, и преимущественно за счет альтернативных сделок, когда человек продает одну квартиру и на вырученные деньги приобретает другую: если необходима доплата, то сумма заемных средств не такая уж большая – около 2–3 миллионов рублей", – пояснил Шлома.
Глава агентства недвижимости "Pro Обмен" Екатерина Никитина наблюдает устойчивый тренд на рост сложных сделок-цепочек, в которых участвуют уже не два-три покупателя, а по пять-семь.
Продавцы непоколебимы
Не обращая внимание на снижение спроса со стороны покупателей, продавцы вторички все также держат цены, отметил Шлома. По данным аналитического центра компании "Инком-Недвижимость", средняя цена квадратного метра вторичного жилья в Москве в третьем квартале достигла отметки 285,5 тысячи рублей, что примерно на 3% больше, чем годом ранее.
«
"Это и называется стагнацией, когда рынок медленный, ползущий, как будто бы он в ожидании, кто победит – покупатель или продавец", – описал ситуацию управляющий директор отделения "Сущевский" агентства недвижимости "Миэль" Александр Москатов.
В нынешней ситуации продавцы все еще предпочитают повременить и снять свои объекты с продажи, чем идти на снижение цены, обратил внимание Шлома. Средние рыночные скидки, как и раньше, сегодня составляют 3-5%.
На фоне нестабильного спроса и не готовых к торгу продавцов растет и средний срок экспозиции квартир. По данным Попова, на сегодняшний день он достиг 128 дней, хотя в третьем квартале 2023 года составлял всего 90 дней.
Равновесие на крайностях
Эксперты считают, что до конца текущего года и на первичном, и на вторичном рынках Москвы не произойдет никаких существенных изменений. Ипотечные ставки останутся высокими.
«
"Рынок недвижимости переходит к новому равновесию, когда ситуацию на нем определяет крайне высокая стоимость кредита. Ожидать смягчения кредитно-денежной политики до конца года также не приходится", – дал прогноз Преображенский.
Ставка Банка России может быть снижена не ранее второй половины 2025 года. До этого момента ставки останутся высокими, а возможности для рефинансирования под более низкий процент будут ограничены, согласился с ним гендиректор ГК "Запстрой" и LAR Development Евгений Бескровный.
В случае сохранения высокой ставки до середины 2025 года рынку недвижимости не стоит ожидать притока средств с депозитов, добавила руководитель управления ипотечного кредитования компании "Мангазея" Юлия Архангельская. По ее словам, на сегодняшний день на вкладах в банках лежит около 3 триллионов рублей, но закрывать депозиты люди начнут лишь тогда, когда ставки опустятся на уровень 15-16% годовых.
Ожидать снижения цен на новостройки в Москве также не стоит, отметил Попов. По его оценкам, они даже могут немного подрасти – примерно на 1,5% до конца текущего года.
Что же касается вторички, то здесь все же вероятна небольшая корректировка цены вниз, но не более чем на 5%, прогнозирует Вишняков. На более существенное снижение цены продавцы, по его мнению, не пойдут: часть просто снимет квартиры с продажи до лучших времен, а кто-то решит уйти на время в аренду, где наблюдается существенный рост ставок.