В наследовании, как и в других экономических отношениях между людьми, очень важна аккуратность и обязательность – в идеале владельцу недвижимости следует вовремя подумать, что и кому достанется после его смерти, озаботиться оформлением документов и постараться не оставить долгов, но на практике люди часто действуют по схеме "после нас хоть потоп". Юристы рассказали "РИА Недвижимость", чем рискуют поплатиться наследники в случае беспечности собственника недвижимости.
Долги в нагрузку
Стоит помнить о том, что по наследству переходит не только имущество, но и долги, в том числе за услуги ЖКХ. Правда не все – ни один наследник не будет отвечать по так называемым личным долгам наследодателя. К ним относятся алименты; обязательства, связанные с возмещением вреда, причиненного чьей-либо жизни или здоровью; обязанности, основанные на договорах безвозмездного пользования имуществом, поручения, комиссии и агентирования.
Остальные же долги перейдут к наследникам. Вот какая история была в практике нотариусов Федеральной нотариальной палаты (ФНП):
«
"Женщина узнала о четырех потребительских кредитах только после смерти мужа, когда банки начали требовать выплат. Она уже вступила в наследство, но оказалось, что общая сумма долга по кредитам приближалась к пяти миллионам рублей. Стоимость квартиры в регионе, которая должна была перейти по наследству к ней и детям, была значительно ниже".
Важный нюанс: если наследник принимает наследство, он отвечает по долгам только в рамках стоимости наследственного имущества. Но если долг, к примеру, по ЖКХ сопоставим со стоимостью полученной в квартире доли, то принятие такого наследства становится рискованным.
Ведь большой долг за коммунальные услуги грозит не только отключением услуг и арестом счетов, но и арестом доли в квартире. А в некоторых случаях доля и вовсе может быть изъята в счет уплаты долга.
«
"Еще одна потенциально проблемная ситуация – в наследство переходит объект, на который уже был наложен запрет из-за долгов наследодателя. И наследнику прежде чем получить право распорядиться квартирой, необходимо оплатить долг и снять запрет на регистрационные действия", – добавляет юрисконсульт офиса "Академическое" агентства "Инком-Недвижимость" Наталья Киселева.
Наталья Киселева
Юрисконсульт офиса "Академическое" агентства "Инком-Недвижимость"
Для того, чтобы не оставить родственникам проблемы после своей смерти, владельцу жилья, конечно, было бы неплохо еще при жизни предупредить их о том, где и какие у него задолженности, советуют в ФНП. Это не обязательно "глобальные" вещи вроде ипотеки. Люди могут брать в кредит бытовую технику, одежду и даже косметику, оплачивать услуги стоматологов и другое.
Наследникам же, во избежание неприятных сюрпризов, при вступлении в наследство нужно попросить нотариуса сделать запрос в бюро кредитных историй. И уже, получив ответ, решить, стоит ли вступать в наследство или лучше отказаться. Кроме того, можно самостоятельно проверить:
– задолженность того или иного физического лица по открытой базе судебных приставов;
– наличие судебных дел по сайту ГАС РФ "Правосудие";
– информацию о банкротстве должника в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Об аресте, наложенном на квартиру, удобнее узнать из выписки из ЕГРН. Правда, без согласия собственника с 1 марта 2023 года это могут сделать только супруги владельца недвижимости. Получить же информацию о долгах за ЖКХ возможно в управляющей компании или на "Госуслугах" в том случае, если вы знаете лицевой счет квартиры.
В принципе случаев, когда люди отказываются вступать в наследство из-за долгов наследодателя, немало, констатирует старший юрисконсульт отделения "На Киевской" агентства недвижимости "
Миэль" Анастасия Ромашова, приводя в пример ситуацию, когда наследнику доставалась часть земельного участка в СНТ стоимостью 500 тысяч, тогда как долгов у наследодателя было на 3 миллиона.
Если после смерти заемщика остался долг по ипотеке перед банком, как его должны платить наследники? А документов-то нет!
Еще одна крайне неприятная ситуация, которая может возникнуть при наследовании недвижимости (чаще всего это происходит с частными домами), – отсутствие документов о регистрации в
Росреестре.
В ФНП приводят следующий случай из практики:
«
"Пожилая женщина проживала в деревенском доме более 40 лет. После ее смерти у внука, единственного наследника, возникли проблемы – оказывается, дом за эти годы так и не был оформлен в собственность. На руках у внука была только выписка из похозяйственной книги, которая не признается правоустанавливающим документом".
В этом случае отсутствие данных в ЕГРН не позволяет нотариусу выдать свидетельство о наследстве, так как владелец не вправе распоряжаться такой постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, говорит советник практики семейного права и наследственность планирования BGP Litigation Гаяне Штоян.
Так что, если наследники знают о том, что у их родственника есть неоформленный дом, стоит посоветовать ему заняться этим вопросом еще при жизни, тем более что сейчас сделать это можно в упрощенном порядке по "Дачной амнистии".
Чем можно поплатиться, не оформив дом по "дачной амнистии" В противном случае наследнику придется собирать все документы, которые он сможет найти на дом, и доказывать свое право в суде.
Затруднения возникнут и в случае, если право собственности на дом оформлены, но, к примеру, не зарегистрированы другие постройки на участке: гараж, сарай, баня. Чтобы оформить такие объекты в собственность, наследнику придется заниматься признанием того, что все это имущество входит в наследуемую массу, что оно ранее существовало.
Чтобы разобраться в ситуации с документами, наследнику необходимо будет заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта на сайте Росреестра и посмотреть информацию о нем на публичной кадастровой карте.
Если информации в Росреестре нет, то необходимо обращаться за архивными данными в администрацию населенного пункта. В том случае, если и там не смогут предоставить необходимые документы, наследнику придется привлекать свидетелей, прикладывать фото и другие доказательства. Возможно, суд сочтет их достаточными, и по его решению нотариус впоследствии сможет выдать свидетельство о наследстве.
"В большинстве ситуаций, если дом и другие постройки на участке возведены без нарушения градостроительных норм, их удается легализовать.
Но вот если они построены с серьезными нарушениями закона, оформление невозможно", – предостерегает юрист Лариса Феттер, добавляя, что, узнав о них, местные власти могут потребовать произвести демонтаж за счет владельца.
Припозднились с приватизацией
В некоторых ситуациях проблему для наследников будет представлять неприватизированная квартира, в которой наследодатели жили на основании договора социального найма.
В общем случае, если квартира не приватизирована, она не является собственностью, а значит, в наследственную массу не входит, предупреждает Киселева.
Как получить в наследство квартиру, которая вроде была приватизирована, но не оформлена в собственность? Но тут есть нюансы. Принципиально важно, проживали ли наследники в этой квартире и были ли зарегистрированы в ней по месту жительства, говорят юристы. Если нет, то такое жилье после смерти ответственного квартиросъемщика будет сдано другому нанимателю, родственники умершего не будут иметь к ней никакого отношения, говорит Феттер.
В ситуации же, когда члены член семьи умершего нанимателя были зарегистрированы в этом жилье, то они, по словам Штоян, вправе занять его место по ранее заключенному договору соцнайма.
Более того, в судебной практике, по словам юриста, известно одно исключение из правила, когда наследники нанимателя могут требовать включения в состав наследства неприватизированной квартиры.
Это допускается в том случае, когда наследодатель, желавший приватизировать помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.
Киселева приводит в пример вот такую успешно разрешившуюся ситуацию из своей практики:
«
"Наследодатель при жизни подал документы на приватизацию квартиры, но не успел оформить право собственности. Квартира в наследственную массу не входила. В этом случае пришлось сначала признавать право собственности наследодателя на квартиру, так как он выявил свою волю на приватизацию, дав нотариальную доверенность на представителя, подав документы на приватизацию. И уже после этого можно было наследовать".
Наталья Киселева
Юрисконсульт офиса "Академическое" агентства "Инком-Недвижимость"
Но при этом все другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилья – будь то выдача доверенностей, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать – без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами не являются основанием для включения имущества в наследственную массу, предупреждает Штоян.
Суровая плата за ЖКХ: какие риски грозят владельцу доли в квартире Так что в ситуациях с неприватизированной квартирой юристы рекомендуют наследникам в первую очередь выяснять – не подавал ли умерший заявление о приватизации. Если нет, то одному из членов семьи (в том случае, если он был зарегистрирован в этом жилье) необходимо перезаключить договор социального найма. Сделать это можно, подав соответствующее заявление в муниципалитет. Правда в некоторых случаях местные власти даже могут и отказать в этой просьбе – к примеру, в том случае, когда у предыдущего нанимателя остался долг по ЖКХ или у него есть в собственности другое жилье.
Порок последней воли
Случается так, что собственник недвижимости не утруждает себя заботами о том, что произойдет с его имуществом и наследниками после его смерти. В идеале следует заблаговременно и четко прописать свою последнюю волю в завещании или в наследственном договоре, если есть потенциальная опасность споров между его родственниками. Итогом таких споров часто является дробление имущества на доли, что в дальнейшем делает распоряжение таким имуществом – будь то продажа, сдача внаем или пользование – практически невозможным.
Плата за беспечность
По российскому законодательству существуют два основных порядка вступления в наследство:
Если человек не успел или не захотел самостоятельно распорядиться, кому достанется его имущество после его смерти, и не оставил завещания, наследование происходит по закону,
объясняют в Федеральной нотариальной палате (ФНП).
Нотариус рассказала, в каком случае не поможет завещание В таких ситуациях нередки коллизии: например, за пожилым владельцем квартиры ухаживал один человек, а наследство в итоге делится между всеми родственниками. Если же ухаживавший и вовсе не является родственником или членом семьи, которому положена доля по закону, он может остаться без наследства, а имущество перейдет тем, кто при жизни наследодателя вовсе им не интересовался.
«
"Более того, если родни нет совсем и завещание на постороннего человека не составлено, то имущество признается выморочным и вообще отходит государству", – предупреждает юрист Лариса Феттер.
В практике юристов раздел наследства по закону, в отсутствии завещания, является одним из главных поводов ссор и разбирательств между наследниками, констатирует Штоян.
«
"Надо понимать, что отсутствие завещания позволяет всем наследникам одной очереди претендовать на долю в праве собственности, в результате чего у одного жилого помещения – зачастую очень маленького по площади – появляются два, три, а иногда и более собственников", – предупреждает она, добавляя, что при плохих отношениях между наследниками все это очень сильно затрудняет как совместное проживание их в квартире, так и продажу такой недвижимости.
Гаяне Штоян
Советник практики семейного права и наследственность планирования BGP Litigation
Так что юристы советуют наследникам еще при жизни владельца жилья убедить его составить завещание, апеллируя к тому, что так будет справедливо и спокойнее для всех. Ведь далеко не всегда по завещанию кто-то из наследников остается ни с чем, а другой получает все – такой документ позволяет справедливо распределить имущество: к примеру, квартиру одному ребенку, а дачу другому.
Конечно, если человек категорически против, то в дальнейшем придется наследовать по закону и, скорее всего, через суд, а потом долго договариваться с владельцами получившихся долей о дальнейшей судьбе этого жилья.
Нотариусы рассказали о самых странных завещаниях владельцев квартир Заключаем наследственный договор
Еще один возможный вариант, который можно предложить владельцу недвижимости: составить наследственный договор – соглашение между наследодателем и наследником или несколькими наследниками одновременно. Этот механизм появился в 2019 году.
Наследство – зачем составлять завещание и можно ли оставить квартиру коту Условиями наследственного договора определяются:
- перечень имущества, передаваемого по наследству, получение которого необходимо урегулировать;
- порядок, в котором это имущество делится между наследниками и как должно произойти его получение ими;
- обязательства наследников, например, совершить определенные действия, причем статья 1140.1 ГК РФ отмечает, что это должны быть действия, не противоречащие закону.
Можно заключить любое количество наследственных договоров с любым количеством наследников. При этом не является нарушением заключать их на одно и то же имущество – в этом случае наследование будет происходить в соответствии с тем договором, который был заключен первым.
Волноваться наследодателю тут не стоит: владелец недвижимости ни после составления завещания на имущество, ни после подписания наследственного договора на него не перестает быть полноправным собственником. То есть у него остается право это имущество продать, подарить или распорядиться им иным образом – наследники вступают в свои права только после смерти наследодателя, и не ранее.
Нотариус назвала преимущества наследственного договора перед завещанием