Сделки с недвижимостью – это всегда очень ответственное дело, но некоторые люди порой проявляют удивительную наивность и попадают на удочку разного рода мошенников, в результате лишаясь жилья. Причем часто обмануть их пытаются не посторонние люди, а самые близкие родственники. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у психолога, люди какого психотипа чаще всего становятся жертвами мошенников, а нотариусы рассказали о реальных историях из практики и о том, как им удалось спасти клиентов от роковой ошибки.
Портрет слабого звена
Обычно в руки мошенников попадают люди определенной категории, рассказывает практикующий психолог, руководитель "Лаборатории психологии здоровья" НМИЦ ТПМ Минздрава России Михаил Хорс.
«
"Это либо чересчур уверенные в себе люди, у которых есть установка, что их точно никогда "не кинут", либо наоборот чрезвычайно неуверенные, которые во всем всегда сомневаются, в том числе в себе", – отмечает он.
Они постоянно действуют на эмоциях, без рационального осмысления ситуации, и в конечном итоге нередко оказываются обманутыми.
А вот тот, кто в целом уверен в себе, но понимает, что всегда и во всем нельзя полагаться на себя, как раз отдает себе отчет в том, что его могут и обмануть. Эти люди не теряют над собой контроль и поэтому обработать их мошенникам довольно сложно, говорит Хорс.
Кто и как попадается
Злоумышленники, по словам психолога, не вычисляют жертву каким-то определенным образом. Обычно они ищут ее наобум, часто начинают, к примеру, с обзвона по телефону и набирают всем подряд.
«
"В результате "ковровых бомбардировок" кого-то в конечном итоге "продавливают". Один из тысячи звонков будет успешным, то есть они нащупают человека из группы риска", – объясняет Хорс.
По наблюдениям нотариусов, чаще всего жертвами аферистов оказываются люди из уязвимых социальных категорий – пожилые и одинокие, люди с зависимостями и психическими заболеваниями, инвалиды.
В Федеральной нотариальной палате (ФНП) рассказали историю о мошенниках, которые представились сотрудниками правоохранительных органов и вынудили 66-летнюю жительницу Перми продать квартиру, взять кредиты и отдать все деньги им.
«
"По телефону ее напугали тем, что некие "нехорошие люди" ходят по городу с генеральной доверенностью на распоряжение ее недвижимостью, вот-вот ее продадут, поэтому нужно действовать на опережение", – описали случай в ФНП.
Людям также внушали через мессенджеры, что их жилье выставлено на электронном аукционе, и чтобы его сохранить, нужно продать его посредством обычной сделки, после чего перевести полученные деньги в "надежные" руки.
Кстати, есть немало случаев, когда на удочку мошенников попадались и люди среднего возраста, с высшим образованием, достаточным жизненным опытом и без каких-либо ментальных проблем, рассказывают в Федеральной нотариальной палате.
Получая подобный звонок или сообщение, человеку стоит сразу же задать себе несколько вопросов:
- Почему столь серьезную проблему пытаются решить по телефону или переписке?
- Как можно быть уверенным в том, что на том конце провода реальный полицейский или представитель, к примеру, банка?
- Как ваш собеседник понимает, что разговаривает с реальным собственником имущества – не видя ни вас лично, ни оригиналов ваших документов?
Если вас уговаривают пойти на сделку, то очень действенным способом раскрыть мошенников будет предложение удостоверить такую сделку нотариально. В подавляющем большинстве случаев аферист будет до последнего отнекиваться от такого варианта, понимая, что провернуть схему при наличии нотариуса ему вряд ли удастся.
Если, как в приведенном ранее примере, собеседник рассказывает вам о какой-то загадочной доверенности на распоряжение вашей недвижимостью – помните, такого рода документы по закону могут быть только нотариально удостоверенными! А значит, смело просите прислать вам фото доверенности, чтобы в ту же минуту проверить ее действительность по реквизитам через бесплатный сервис портала Федеральной нотариальной палаты.
Кроме того, не стоит забывать, что вы как доверитель можете в любой момент отменить выданную когда-то доверенность (если она действительно была) в любой удобной для вас нотариальной конторе.
Без дополнительной проверки
Главным инструментом мошенников, которые нашли доверчивого человека и пытаются лишить его жилья, является простая письменная форма сделки, подразумевающая и легкость использования поддельных документов, обращают внимание в Федеральной нотариальной палате.
То есть все проходит без визита к нотариусу, который смог бы предупредить собственника в том, что его хотят обмануть. А ведь нотариус всегда беседует со всеми сторонами, включая продавца, и способен увидеть, когда человек действует в стрессе или под давлением.
Кроме того, такая сделка, хотя и не занимает много времени, никогда не совершается впопыхах.
Нотариус не будет торопить человека с принятием решения и точно не пожалеет времени, чтобы ответить на все вопросы, объяснить им правовую суть и последствия договора. И, главное, он убедится, что стороны понимают, что делают, и хотят именно тех последствий, которые подразумевает обсуждаемая сделка.
При подозрении, что продавец или покупатель введены в заблуждение, нотариус и вовсе отказывает в проведении сделки. Если он распознает преступление, то обратится к представителям правоохранительных органов.
Наследство – не тетка
Очень часто нотариусам удается уберечь от потери жилья людей, на чьи квартиры претендуют не откровенные преступники с детально продуманными планами, а их же собственные родственники, причем порой даже очень близкие.
Так, нотариус рабочего поселка Кузоватово Ульяновской области Валерия Дудина поделилась историей, связанной с наследованием по праву представления: когда доля наследника первой, второй или третьей очереди, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит его потомкам.
К нотариусу обратилась девушка для получения свидетельства о праве на наследство, оставшееся после смерти бабушки. При этом она утверждала, что других наследников нет. Нотариус попросила у заявительницы свидетельство о смерти родителя, по линии которого она является родственницей покойной, для подтверждения права наследования по представлению. Девушка замялась, но потом ответила, что ее мать – дочь почившей бабушки – жива, но вступать в наследство не будет.
Нотариус объяснил заявительнице, что в связи с этим у нее нет права на наследство. По этой же причине мать даже не может отказаться от наследства в ее пользу. "Ну тогда будем решать с ней", – недовольно сказала девушка и пропала на два месяца.
Когда заявительница пришла вновь, она повторила свой рассказ, добавив, что у нее есть тетя – вторая дочь бабушки – которая готова отказаться от наследства в ее пользу. При этом девушка добавила, что тетя сильно пьет, и неизвестно, где ее искать.
Но нотариус помнила первый визит девушки и снова попросила объяснила ей всю ситуацию. В результате заявительнице все же пришлось привезти в нотариальную контору свою мать для подачи заявления о принятии наследства.
Бывают ситуации, когда давление на родственников не стесняются оказывать даже в присутствии нотариуса - как, например, в истории, когда с намерением принять наследство, оставшееся после смерти матери, обратились брат и сестра.
Как только брат подтвердил желание принять наследство, его сестра начала настаивать на том, что тот должен отказаться в ее пользу. Причина – психическое расстройство молодого человека и, как следствие, невозможность принимать решения самостоятельно.
При этом официально брат не был ограничен в дееспособности, соответственно, о попечительстве над ним его сестры речи не шло. Все эти нюансы заявителям, естественно, разъяснил нотариус, рассказав также о последствиях отказа от наследства.
Брат и сестра не стали ничего оформлять, однако вернулись в контору через некоторое время повторно. В этот раз брат заявил о желании отказаться от наследства, однако говорил неуверенно, избегал зрительного контакта и не хотел отвечать на вопрос об оказываемом на него давлении. Тогда нотариус вновь разъяснил молодому человеку, что будет, если тот откажется от наследства, и заявитель вновь поменял свое решение, сказав, что все же будет оформлять наследство наравне с сестрой.
В результате попытки сестры надавить на брата и заполучить его отказ от имущества так и не увенчались успехом.
В ФНП советуют оставаться максимально объективными, отделять эмоции отрешения деловых вопросов, а также личные отношения с родней от норм закона, которые одинаковы для всех.
«
"Даже если в моменте отношения с тем или иным родственником кажутся максимально доверительными, не стоит пренебрегать документальным подтверждением ваших договоренностей и уж точно не нужно слепо следовать советам близкого человека", – подчеркивают нотариусы.
Лучше обратиться к беспристрастному профессионалу, который четко объяснит все правовые нюансы и расскажет о последствиях принятия того или иного решения.
Отчаянные мужья и жены
Нередко люди пытаются схитрить и в рамках брачных правоотношений, пытаясь обмануть как друг друга, так и третьих лиц – к примеру, кредиторов или банк.
Так, к нотариусу города Красноярска Сергею Полякову обратилась пара с просьбой удостоверить брачный договор, по которому она хотела разделить имущество.
«
"Но при этом супруги скрыли, что квартира, о которой шла речь в договоре, находится в залоге у банка. Разделить такое имущество без согласия кредитной организации невозможно, но заявители решили обойти эту преграду", – вспоминает Поляков.
Однако нотариус всегда проводит полную проверку всех юридических значимых деталей, в том числе, запрашивает информацию о зарегистрированных правах и наличии обременений недвижимости в ЕГРН.
Такая проверка позволяет на корню пресечь подобные попытки махинаций, которые, по наблюдениям Полякова, супруги пытаются провернуть совсем не редко.
Немало историй, когда находящиеся в законном браке супруги хотят распорядиться имуществом, нажитом в период брака, без ведома своей второй половины и без получения его согласия на сделку, которое требуется по закону.
Чтобы провернуть подобную сделку, заявитель скрывает факт нахождения в браке, подтверждая сказанное, к примеру, отсутствием штампа в паспорте.
В ФНП напоминают, что проставление штампа в паспорте о регистрации брака на данный момент не является обязательным.
Зная это, нотариусы делают оперативные электронные запросы в органы ЗАГС, получая достоверную информацию об актуальном семейном положении заявителя.
Еще одна супружеская "подстава", с которой нередко сталкиваются нотариусы – это попытка вдовца или вдовы продать ничего не подозревающему покупателю нажитую в браке недвижимость, намеренно не включая ее в состав наследственной массы и не оформляя должным образом после смерти супруга/супруги.
«
"Предыстория здесь, как правило, состоит в том, что в состав наследства включено лишь имущество, которое было изначально оформлено на имя покойного. Однако, согласно Семейному кодексу РФ, на все имущество, приобретенное в период брака, распространяется режим совместной собственности супругов (если он не был ими изменен посредством брачного договора или соглашения о разделе). Соответственно, в случае смерти мужа или жены в состав наследства должно также войти все имущество, которое семья купила с момента регистрации отношений в ЗАГСе – вне зависимости от того, на какого из них оно было оформлено", – объясняют в ФНП.
Если же вдовый супруг схитрил и "вывел" из наследства такую квартиру, то новый хозяин рискует впоследствии столкнуться с праведным и вполне законным гневом других наследников, которые оспорят сделку. Ведь в проданном имуществе могли быть и их доли.
Поэтому нотариус, к которому пришли удостоверять сделку по распоряжению подобным имуществом, вначале направит продавца к нотариусу, занимавшемся наследственным делом его/ее супруги/супруга, чтобы дооформить объект, то есть выделить в нем супружескую долю и доли других наследников.
И только после предъявления продавцом свидетельства о праве на наследство покупателю можно будет выходить на сделку.