Копайте глубже: как не потерпеть крах, проверяя юридическую чистоту жилья

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда сопряжена с юридическими рисками, ведь у жилья может быть непростая и запутанная история. Нужно максимально тщательно изучить все документы, чтобы полностью проверить юридическую чистоту квартиры. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов, к каким специалистам для этого надо обращаться, насколько глубоко копать и какие данные запрашивать.

Не всегда достаточно

Многие покупатели недвижимости считают, что достаточно будет тех проверок, которые проводят нотариус (если сделка подлежит нотариальному удостоверению), банк (в том случае, если жилье приобретается в ипотеку) и Росреестр, регистрирующий право собственности на квартиру. Но это не всегда так.

Безусловно, участие нотариуса в сделке максимально снижает риски. Кроме того, его деятельность застрахована, то есть он несет полную имущественную ответственность за свои решения, отмечают в Федеральной нотариальной палате.

В Федеральной нотариальной палате объяснили, что именно делает нотариус, когда удостоверяет сделку с жильем:

– Устанавливает реальную волю сторон: объясняет продавцу и покупателю смысл и значение сделки, предупреждает о юридических последствиях, проверяет, соответствует ли содержание договора их действительным намерениям.

– Проверяет, не противоречит ли сделка требованиям закона, не ущемляет ли права третьих лиц, например, несовершеннолетних детей, супругов, сособственников, если речь идет о сделке с долями.

– Устанавливает личности участников сделки и сам запрашивает необходимые в том или ином случае сведения – из Росреестра, баз данных МВД, органов ЗАГС, от судебных приставов.

– Перед удостоверением сделки по купле-продаже квартиры нотариус запрашивает выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, нет ли ареста, залога, иных обременений на имуществе.

– Нотариус видит, когда и на каких основаниях продавец получил недвижимость.

Так, например, для удостоверения сделки по отчуждению недвижимости, полученной по наследству, он может сделать запрос коллеге, у которого находится наследственное дело. Нотариус может уточнить информацию по кругу наследников и другие нюансы.

– Проверяет дееспособность, для чего запрашивает в ЕГРН информацию о наличии или отсутствии судебного акта о признании человека недееспособным или ограниченно дееспособным.

Также он проводит беседу с человеком, чтобы убедиться, что тот понимает значение своих действий и их последствия, на него не оказывают давления, и он хочет именно того, о чем говорит.

– Устанавливает, нет ли у человека официального статуса банкрота, а также не внесен ли он в перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

– Если в сделке участвует представитель по доверенности, нотариус проверяет его полномочия. Есть отдельная категория подделок, которые без участия нотариуса вычислить вряд ли удастся – это оригиналы с "переписанными" условиями.

Например, изначально это была доверенность на управление машиной, потом текст вытравили и вписали новые полномочия – допустим, распоряжение имуществом доверителя. При этом все реквизиты и печати остались на своих местах. Поскольку содержание доверенности является нотариальной тайной и публично не раскрывается, распознать подвох может только нотариус – сверив предъявленный документ с экземпляром, находящимся в информационной системе нотариата.

Но нужно иметь в виду, что нотариус обычно проверяет переходы права на жилье "на 3 года назад" – то есть при сделках ранее этого срока он, как правило, не будет смотреть глубже в историю такой квартиры, делится профессиональными наблюдениями риелтор Евгений Коноплев.

По аналогичной схеме, по словам риелтора, действуют и банки, которые проверяют юридическую чистоту квартиры в том случае, если она приобретается в ипотеку.

Если в банке видят, что праву нынешнего продавца меньше трех лет, то, скорее всего, запросят и предыдущий комплект правоустанавливающих документов, констатирует риелтор, отмечая, что глубоко в историю квартиры там смотреть вряд ли захотят.

«

"Дополнительную бдительность в банке проявят, если актуальное право собственности на квартиру возникло в процессе приватизации – то есть захотят убедиться, что нет отказников от приватизации, проживающих, в квартире и не утративших право пользования", – рассказывает риелтор.

Евгений Коноплев

Риелтор

Также ограничена правовая экспертиза и у Росреестра, который регистрирует право собственности на квартиру уже по совершении сделки.

Он проводит проверку документов, которые необходимы непосредственно для регистрации перехода права собственности к новому собственнику на момент сделки, говорит руководитель направления продажи компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова. Например, проверяет наличие согласия супруга, если объект приобреталась в браке, или документы для погашения ипотеки, если объект в залоге у банка.

«

"Росреестр не занимается проверкой самих участников, например, дееспособности, если только в базе Росреестра не содержится специальной отметки о том, что человек ограниченно дееспособный по решению суда", – отмечает она.

Виолетта Хачатурова

Руководитель направления продажи компании Apple Real Estate

Кроме того, он не проводит проверку действительности сделок, на основании которых приобрел право собственности продавец, и истории приобретения объектов, предупреждает старший юрист ProLegals Ольга Жукова.

"А если договор купли-продажи квартиры был нотариально удостоверен, то Росреестр не осуществляет правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности указанного договора", – добавляет член Ассоциации юристов России Борис Юрченко.

Зачем копать глубоко?

Эксперты советуют проводить более глубокую проверку истории квартиры, так как откровенные и явные проблемы нотариус и регистратор Росреестра, скорее всего, увидят, но немалое количество сделок расторгается не по причинам того, что сделка была проведена неправильно, а из-за огрехов как раз в истории, констатирует владелец агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.

«

"Перепродажи с целью скрыть мошенничество, объявившиеся наследники, люди, выписанные и имеющие права на квартиру или на проживание в квартире – всего этого в обычных документах не увидишь", – перечисляет риелтор.

Сергей Вишняков

Владелец агентства недвижимости "Вишня"

И юристы, и риелторы советуют изучить историю квартиры как минимум в течение последних трех лет, а лучше с самого начала появления права собственности на жилье – то есть с 90-х годов. И вот здесь может возникнуть вопрос: а зачем такая глубокая проверка, если срок исковой давности по спорам с жильем составляет три года?

На что Юрченко отмечает, что предельного срока, после которого можно быть в полной мере спокойным по поводу внезапного появления наследников или людей, чьи права собственности когда-то давно были нарушены, в принципе не существует.

«

"К примеру, наследство – это всегда риски. Наследник мог быть в больнице на долгосрочном лечении, в дальнем плавании и так далее. Я со своими клиентами если покупаю наследственные квартиры, стараюсь смотреть, чтобы срок собственности был не менее 7-8 лет. За это время, предполагаю, что уже все родственники объявились", – рассказывает юрист Дарья Коровина.

Дарья Коровина

Юрист

До 2020 года появление непредвиденных наследников для покупателей оборачивалась катастрофой – их заставляли вернуть жилье. Да, суд присуждал им компенсацию, но только в размере до миллиона рублей, что, конечно, гораздо меньше суммы, уплаченной за квартиру. Затем закон поменялся, и теперь потерпевшим положено возмещение, по крайней мере, кадастровой стоимости недвижимости, отмечает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.

Так что очень важно изучить полную историю квартиры, а именно – какие переходы права собственности были, как давно, где находятся предыдущие собственники, куда конкретно и на каком основании были выписаны, отмечает руководитель офиса "Митино" агентства "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова.

"Хотя, конечно, ситуации очень разные: может быть такое, что только за последний год было пять переходов права, а может быть приватизация 2000 года, и все это время квартира находилась в одних руках – это разные истории", – отмечает старший юрисконсульт офиса "Измайловский" агентства недвижимости "Миэль" Анастасия Ромашова.

Источники информации

До совершения сделки адвокат "Центрюрсервис" Екатерина Тютюнникова рекомендует проверить и продавца, и сам объект недвижимости.

Некоторую часть проверок может провести сам покупатель, так как многие данные находятся в открытом доступе, но часть из них все же невозможно получить без согласия собственника квартиры. Хорошо, если проверку будет проводить юрист или подкованный в этих вопросах риелтор.

Продавец

ВАЖНО! Не имеет значения, сколько лет прошло с момента развода, так как три года считается не с этой даты, а с момента, когда бывший супруг узнал о нарушении его прав.

Ресурсы, где любой человек может проверить продавца:

Объект недвижимости

Вот минимум того, на что, по словам Тютюнниковой, необходимо обратить внимание. Все эти документы запрашиваются у собственника квартиры для ознакомления:

Если же объект недвижимости был введен в эксплуатацию до 1998 года, то за такого рода информацией собственнику жилья следует обращаться в Бюро технической инвентаризации или в орган местного самоуправления, уточняет юрист юридической компании "Генезис" Надежда Полищук.

Кроме того, нужно попросить у продавца предоставить:

С 1 марта 2023 года были внесены изменения в закон о персональных данных, и теперь третьим лицам невозможно получить информацию из ЕГРН о собственниках-физических лицах.

Эта информация доступна сейчас только самим собственникам, их представителям, доверенным лицам, супругам и нотариусам. Поэтому получить выписку из ЕГРН об объекте и правах на него придется просить у собственника объекта, напоминает Хачатурова.

Доказательство добросовестности

В том случае, если с квартирой впоследствии возникнут какие-то проблемы и начнется судебное разбирательство, наличие всех вышеперечисленных документов и проверок будет доказательством того, что покупатель является добросовестным приобретателем (п. 1 ст. 302 ГК РФ), говорят юристы.

«

"Судом проверяется, затребовались ли покупателем те или иные документы об объекте недвижимости и его владельце. Если да, то проходит проверка, были ли такие документы подложными или нет. В подобных ситуациях часто суды исходят из того, что покупатель должен проверять продавца", – объясняет член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Мария Спиридонова

Член Ассоциации юристов России

В практике юристов есть удачные примеры разрешения таких судебных споров.

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?

«

"Мы выступали на стороне нового собственника. Ситуация заключалась в том, что спорная квартира была продана представителем прежнего владельца по доверенности. Квартира приобреталась в ипотеку, в связи с чем к участию в деле были привлечены банк, нотариус и Росреестр. Требования прежнего собственника основывались на том, что он не давал указаний своему представителю продавать квартиру, никаких документов не подписывал, денег за проданную квартиру не получил, поэтому просил признать сделку недействительной", – вспоминает управляющий партнер юридической компании "Мария Фабрицкая и партнеры" Мария Фабрицкая.

Мария Фабрицкая

Управляющий партнер юридической компании "Мария Фабрицкая и партнеры"

В ходе судебного процесса удалось доказать, что полномочия у представителя на совершение сделки имелись, доверенность не было отозвана собственником, все документы подписаны представителем, и деньги получены им же непосредственно. Единственным проблемным звеном в данной сделке было отсутствие доказательств, что данный представитель бывшего собственника передал ему деньги за проданную недвижимость.

«

"Но это никак не могло вменяться в вину покупателю. В связи с чем, суд оставил право собственности за нашими клиентами, и взыскал с недобросовестного представителя сумму непереданных собственнику денег по сделке", – завершает рассказ Фабрицкая.

Мария Фабрицкая

Управляющий партнер юридической компании "Мария Фабрицкая и партнеры"

Правда статус "добросовестного покупателя" все же не всегда может защитить нового собственника от неприятных сюрпризов. Здесь есть важный нюанс: бывший собственник, вероятнее всего, получит назад свое имущество, если оно выбыло из его владения помимо его воли – например, в результате мошенничества, предостерегает собеседница агентства.