Цены на московское жилье снижаются, а покупатели переключаются на "вторичку"

МОСКВА, 14 апр — РИА Недвижимость. Цены на московское жилье, как на новостройки, так и на "вторичку", в первом квартале 2023 года продолжили снижаться на фоне по-прежнему невысокого спроса и все большего затоваривания рынка, рассказали РИА Недвижимость эксперты. Вместе с тем они видят некоторое оживление вторичного рынка и ждут перехода в этот сегмент покупателей новостроек, которых отталкивают слишком высокие цены на "первичку".

Спрос на первичном рынке жилья Москвы в первом квартале 2023 года оставался низким при сохраняющемся высоком объеме предложения, что негативно сказалось на числе сделок — продажи сократились на 30% по сравнению с показателем за тот же период прошлого года, привела свои данные гендиректор компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Наталия Кузнецова.

Количество проектов в реализации увеличилось в годовом выражении на 18% (квартал к кварталу), рассказала основательница "Бест-Новостроя" Ирина Доброхотова. По ее данным, на конец марта в столице в продаже находилось 362 проекта против 308 годом ранее.

А по количеству лотов экспозиция увеличилась на 52% — до 51,6 тысячи на текущий момент в Москве.

Ослаблению спроса на московские новостройки способствует тот факт, что в первом квартале текущего года многие банки отменили субсидирование по околонулевым ставкам, объяснила директор ипотечного центра агентства недвижимости "Миэль" Юлия Ибрагимова. Сейчас остались акционные предложения буквально от нескольких застройщиков, дисконт в которых доходит до 25-30%, но только под некоторые их объекты.

В 2022 году покупки с применением субсидированных продуктов в целом были на уровне около 15%, оценила замдиректора по продажам компании "Гранель" Элина Ханнанова. Сейчас же эту программу частично заместили льготная и семейная ипотеки. Последнюю распространили на всех заемщиков с двумя несовершеннолетними детьми, вне зависимости от даты их рождения (ее доля уже достигла 35% в общем объеме продаж с использованием кредитов).

Однако и по этим программам господдержки в первом квартале банки постепенно увеличивали ипотечные ставки: в январе 2023 года средняя ставка составляла 3%, в феврале 2023 года она достигла 5%, а в марте — 6,5%, констатировала коммерческий директор "А101" Анна Боим.

А ведь ипотека по-прежнему является ключевым драйвером спроса на московские новостройки. В первом квартале 2023 года в старых границах Москвы 75% сделок заключалось с использованием ипотечного кредитования — за квартал этот показатель вырос на 0,5 процентного пункта, привел свои данные директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

При этом IT-ипотека, несмотря на хорошую ставку менее 5% годовых и обновленные условия, которые позволили значительно расширить число потенциальных заемщиков, не преодолевает планку 1 тысячи кредитов в месяц, поделился наблюдениями главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко. По оценкам банка ВТБ, общий объем выдач по этой программе в Москве и области в первом квартале 2023 года составил не более 1,6 миллиарда рублей.

В результате достаточно слабый спрос при большом объеме предложения, конечно, сказался на цене квадратного метра первичного жилья столицы, но снижение было несущественным.

По данным аналитического центра "Инком-недвижимости", в марте на рынке новостроек "старой" Москвы средняя стоимость "квадрата" составила 343 тысячи рублей, что на 3% меньше по сравнению с мартовским показателем прошлого года.

Цены по-прежнему остаются высокими, и это во многом тоже сдерживает продажи, констатировала Ибрагимова.

"Все чаще покупатели интересуются квартирами с отделкой, а квартиры без отделки продавать становится все сложнее. Причем сейчас уже ведутся разговоры, чтобы продавать квартиры не только с отделкой, но со всей мебелью и техникой, чтобы все это упаковать в тело одного кредита", — отметила тренд глава агентства недвижимости "Pro Обмен", вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина.

Рынок вторичного жилья Москвы в первые два месяца 2023 года вел себя достаточно вяло — оживление началось лишь в марте. При этом, как и в сегменте новостроек, также наблюдался рост предложения.

По данным аналитиков из "Инком-недвижимости", в марте в столице продавалось 86,8 тысячи лотов — на 35% большое, чем в январе-марте прошлого года.

Многие эксперты прогнозировали, что ситуация продажи жилья москвичами в связи с переездом станет локальной и, начавшись в октябре, завершится за несколько месяцев, однако, по словам собеседницы агентства, пока тренд сохраняется.

"В первом квартале доля квартир, продаваемых с целью или по причине переезда в другую страну, составила от 8 до 14% в зависимости от сегмента — такие лоты продолжают выставляться", — констатировала она.

Цены на московское вторичное жилье по итогам первого квартала тоже снизились, но незначительно — до 275,5 тысячи рублей "за квадрат", что на 4% ниже, чем по итогам первого квартала 2022 года, подсчитали в "Инкоме".

Дисконты продавцов в условиях сниженного спроса сохранялись — в среднем торг сейчас составляет около 5-8%, поделилась данными главный аналитик компании "Миэль" Екатерина Бережнова.

Вместе с тем риелторы зафиксировали некоторое оживление рынка, начавшееся в марте — так, например, ежедневное число звонков и обращений клиентов в "Инкоме" увеличилось на 20% относительно февральских значений.

Риелторы объясняют оживление покупателей, в частности, их переходом из первичного сегмента на вторичный рынок.

"В нашей компании, например, раньше каждая десятая сделка на вторичном рынке была продажей старой квартиры с единовременным приобретением новостройки, сейчас — лишь каждая 13-я", — констатировал Шлома.

Правда часть такого интереса — праздная, сильно увеличилось число тех людей, которые просто изучают рынок, но пока не собираются ничего покупать, добавил риелтор Евгений Коноплев.

В сегменте московских новостроек текущий уровень цен, даже с учетом скидок и акций, не сильно коррелирует с реально располагаемыми доходами населения и перспективами их роста в ближайшем будущем, отметил управляющий партнер компании "Живой комплекс Les" Олег Дедков.

Так что спрос на первичное жилье столицы и дальше будет под давлением, полагает он.

На фоне снижения интереса со стороны потенциальных покупателей застройщикам ничего не остается, как договариваться с банками-партнерами о новых программах лояльности и больше денег вкладывать в маркетинг и рекламу, сказала Никитина.

По словам риелтора, многие компании начали активно работать с агентствами недвижимости — проводят совместные рекламные акции. Некоторые столичные девелоперы даже начали выезжать в регионы, организовывать выставки недвижимости для региональных покупателей, чтобы познакомить их со своими проектами.

Даже те застройщики, которые ранее вообще не работали с агентствами недвижимости, а создавали только свои отделы продаж, начали выходить на рынок и тоже предлагают свои объекты риелторам, обратила внимание Никитина.

В связи с этим средняя цена квадратного метра в московских новостройках в ближайшей перспективе немного вырастет — в пределах 1,5-2,5% в зависимости от типа и класса жилья, дала свой прогноз Кузнецова.

На фоне высоких цен на "первичку" риелторы ждут дальнейшего перехода покупателей на вторичный рынок.

Ведь сейчас в старых границах Москвы ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем превышает 70%. В результате часть клиентов предпочтут квартиры в домах старого фонда в силу их относительной доступности, объяснила управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Но и роста не цен будет — скорее всего, в ближайшие три месяца они сохранятся на уровне первого квартала 2023 года, спрогнозировала Никитина.