В непростые экономические времена бизнесу становится все сложнее определяться с местом размещения своих объектов и точно попадать в аудиторию. Сайт "РИА Недвижимость" решил узнать у экспертов, почему некоторые магазины, салоны красоты и дома быта в спальных районах мегаполиса работают в одном и том же месте десятилетиями, а другие закрываются уже через несколько месяцев после начала работы.
Неоднозначная ситуация
В целом бизнес в России чувствует себя не самым лучшим образом. По данным аналитиков FinExpertiza, в 2022 году в стране компании закрывались на 14% чаще, чем открывались. Да и вообще число закрытий стабильно превышает количество открытий с 2016 года.
Снижается и посещаемость торговых центров. В частности, в Москве, по данным Focus Technologies, по итогам первого квартала 2023 этот показатель сократился на 7% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а сумма среднего чека стала меньше на 15%. Это связано в том числе и с тем, что люди стали больше экономить.
Что касается ситуации с популярностью локальных магазинов, салонов и точек общепита, расположенных на первых этажах многоквартирных домов или в шаговой доступности от них, то она достаточно неоднозначная. Ведь если присмотреться к любому плотно застроенному району, то можно заметить, что в нем есть кондитерская или парикмахерская, которые уже много лет не меняет место дислокации, а некоторые объекты, наоборот, постоянно открываются и закрываются без видимых на то причин.
В чем кроется залог успеха таких объектов, порой до конца не понятно даже специалистам. Каждый случай индивидуален и попасть "в десятку", не промахнувшись ни в одном аспекте, бывает очень сложно.
По данным директора департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светланы Яровой, идеальное соотношение выглядит следующим образом:
- 25% товары повседневного спроса,
- 13% красота,
- 11% общепит,
- 10% медицина,
- по 8% – образование и товары для дома.
Это, конечно, идеальная картина – на практике она очень сильно варьируется в зависимости от каждого конкретного района.
Основные факторы стабильности
В реальной жизни на устойчивость бизнеса влияет множество различных факторов.
"Основные – это выбранная модель, качество продукции, клиентоориентированность. Также крайне важна здоровая конкурентная среда, которая во многом достигается балансом сервисов и их расположением в рамках района", – перечисляет руководитель управления коммерческой недвижимости "А101" Оксана Моисеева.
Локация
Несмотря на то, что месторасположение объекта в целом является одним из основных критериев, определяющих успех того или иного бизнеса, степень его значимости не одинакова для разных бизнесов, говорят эксперты.
А вот пунктам выдачи заказов совершенно не важно, где они будут находиться. Под них часто арендуются самые дешевые помещения на нижних этажах зданий, которые не видно с улицы, далеко от трафика, добавляет президент Magic Group Александр Перемятов.
«
Кафе, конечно, лучше открывать в местах, где большая проходимость, добавляет она. Не обязательно делать это около метро – отлично работают кофейни около школ, детских центров, где родители часто проводят время в ожидании. Продажа кофе с пирожками около детской площадки – вообще отличная идея, считает Ярова.
Любопытно, что фактор близости к метро раньше был одним из основополагающих для успеха бизнеса. Но сейчас его приоритет существенно снизился, обращают внимание эксперты. Это связано как с частичным переходом людей на удаленную работу, так и с желанием сэкономить время, не выезжая лишний раз из своего района.
Соседство с "сетевиками"
Долго и с максимальной устойчивостью работают в спальных районах крупные продуктовые сети, именно поэтому они являются мощным местом притяжения для жителей, говорят эксперты.
Принимая во внимание "усидчивость" сетевых магазинов, наилучшей локацией для открытия парикмахерской или пункта предоставления бытовых услуг, является место именно вблизи таких объектов, отмечает директор направления стрит-ритейла NFGroup Ирина Козина. Ну или вблизи центров притяжения района – школа, детский сад, фитнес центр/бассейн, поликлиника, добавляет она.
Сервис по карману
Вопрос правильной цены также крайне важен. Ведь если в районе живут, работают и учатся не самые обеспеченные люди, вряд ли среди них будут востребованы элитные товары и услуги по завышенным ценам, и наоборот.
А вот в районах с дорогим жильем люди готовы не только больше тратить, но и ценят разнообразие, констатирует Ярова.
К примеру, им будет недостаточно зоомагазина поблизости, еще нужен груминг-салон, где можно помыть питомца и сделать ему стрижку. Им не хватит одной кофейни, они с удовольствием сходят и в семейный ресторан, где, к примеру, можно поесть авторскую пиццу.
«
"Плюс чем люди обеспеченнее, тем больше они следят за своим внешним видом, вкладывают в образование и развитие детей, в здоровье своей семьи и так далее. А значит им требуется больше салонов, развивающих секций, клиник рядом с домом", – рассуждает собеседница агентства.
Человеческий фактор
Одним из решающих аргументов для потребителя также является сервис и его уровень, обращает внимание руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. В магазине или кафе может быть дорого по сравнению с конкурентами, но при этом работают настолько приятные и душевные сотрудники, что заведение все равно пользуется популярностью.
«
"Я лично знаю одно кафе, сотрудники которого создают приятный микроклимат, атмосферу дружбы и сообщества. В нем всегда рады посетителям, их знают по именам. За счет этого люди приходят туда снова и снова. Заведение работает уже более 20 лет, не меняя локацию, в то время как за эти годы в соседних помещениях арендаторы успели смениться по нескольку раз", – приводит пример сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед" Руслан Сухий.
Ну, и, конечно, не нужно скидывать со счетов такой фактор, как банальная человеческая лень, говорят эксперты.
"Предположим, была одна аптека за углом, а чуть позже открылась вторая ближе к поликлинике – и все теперь ходят туда", – отмечает Моисеева. При этом в этой аптеке цены могут быть выше, чем в соседних, но купить в ней лекарства можно сразу же после посещения врача, и это становится критерием выбора.
Причины провала
Личная (не)вовлеченность
Для того чтобы понять, какое место лучше всего выбрать для открытия бизнеса, его владелец должен сам хорошо знать конкретный район, указывает президент Magic Group Александр Перемятов.
«
"То есть, если пекарня или салон красоты условно открыты в доме, где непосредственно проживает собственник, она обречена – и на контроль, и на успех", – уверен он.
Конечно, в реальной жизни такое сочетание встречается редко. Поэтому бизнесмену стоит как следует лично изучить район перед открытием магазина или салона – съездить на место, поговорить с людьми, поподробнее узнать про конкурентов. Регулярно посещать свой объект нужно и после начала его работы, и даже когда процесс уже, казалось бы, полностью налажен.
«
"Самая частая ошибка – это открытие бизнеса в районе, куда собственник физически редко добирается. В этом случае с большей долей вероятности его концепция проиграет той, которой владеет местный житель", – объясняет он.
Зачастую значение имеют даже, казалось бы, небольшие детали, которые можно обнаружить только лично. Например, по одной стороне улицы все отлично работает, а на другой арендаторы сменяются один за другим. А все потому, что эта сторона находится в тени, а на противоположной – большую часть дня светит солнце, и поэтому по ней ходят чаще, добавляет Ярова.
Мимо аудитории
Часто причиной быстрого закрытия того или иного объекта является его непопадание в аудиторию – то есть он открывается в том месте, где потенциальных клиентов практически нет или их слишком мало.
Проще всего с этим дело обстоит в новых районах, где сам девелопер создает концепцию коммерческой инфраструктуры. Для этого в команде есть продуктологи, изучающие целевую аудиторию, покупательскую способность, логистику, объясняет Моисеева.
По ее словам, они также определяют, какое количество продуктовых магазинов потребует локация, какие сервисы и услуги будут востребованы и в каком объеме. То есть, по сути, формирует "базовый пул" арендаторов, который можно точечно дополнять сервисами.
«
"Кроме того, девелоперы проводят социологические исследования, выявляют потребности жителей и их покупательские предпочтения. Этой информацией они делятся с предпринимателями. А они, в свою очередь, находят потенциальные для себя ниши, четче рассчитывают стратегию и, как следствие, быстро приобретают постоянную клиентскую базу", – указывает собеседница агентства.
В старых районах ситуация несколько сложнее. Проще определиться с потенциальной аудиторией крупным игрокам рынка, так как для этого у них больше возможностей – в том числе и финансовых.
«
"У сетевых компаний, арендующих торговые помещения, и компаний, открывающих бизнес по франшизе, существуют свои методики подсчета обеспеченности локации торговыми точками определенного профиля. С их помощью они высчитывают коэффициенты, отражающие соотношение количество квартир и жильцов в близлежащих домах к количеству уже работающих торговых объектов", – объясняет Сухий.
Малым предприятиям, конечно, приходится рассчитывать только на свои силы – они не могут провести такой точный и подробный анализ аудитории, поэтому часто владельцам приходится полагаться исключительно на свой опыт, знание людей и чутье бизнесмена.
Ошибки тут практически неизбежны. На практике нередки случаи, когда люди открывают объекты малого бизнеса с товарами или услугами, просто не соответствующими уровню запросов потребителя, обращает внимание Сухий.
«
"Например, веганское кафе в спальном районе – идея, конечно, неплохая, но столько платежеспособных веганов вряд ли получится найти на окраине города", – объясняет он.
Но есть и удачные примеры. Так, в Москве на Шаболовке работает израильский фастфуд, основная целевая аудитория которого – работники ближайшего офисного центра и студенты, рассказывает эксперт IBC Real Estate.
"В этой локации с завидной регулярностью меняются арендаторы, за исключением именно этого заведения, которое успешно, благодаря своей грамотной ценовой политике, ориентированной, в первую очередь, на ограниченные финансовые возможности студентов", – объясняет он.
Без оглядки на конкурентов
Нельзя сбрасывать со счетов и влияние конкурентной среды – много ли в принципе аналогичных заведений в районе и как они расположены.
«
"Часто начинающие предприниматели открывают в районе схожие магазины, аптеки, салоны красоты, что вынуждает их начинать ценовые войны. В итоге побеждает тот, у кого больше запас финансов и крепче нервы", – констатирует Сухий.
По его словам, опытные собственники качественных помещений сегодня в принципе стараются не сдавать их вдохновленным идеей стартаперам, открывающим свою первую точку рядом с конкурентами.
«
"Ведь вместо того, чтобы ориентироваться на реальные нужды потребителя, они все-таки умудряются открывать на одном пяточке три салона красоты – игнорируя тот факт, что у одного из них заведомо не пойдет бизнес, а то и у всех трех", – добавляет Перемятов.
Вместе с тем эксперты затрудняются назвать оптимальную удаленность объекта бизнеса от конкурентов. Хотя в некоторых сегментах такие цифры указаны – например, при размещении пункта выдачи заказов Wildberries до последнего времени удаленность должна быть не менее 500 метров. Сейчас этот показатель сократился.
Идеальная комбинация
Разумеется, дать стопроцентно действенный совет по успешной организации бизнеса невозможно – слишком много переменных составляющих. Но все-таки есть костяк показателей, которые эксперты считают основой для стабильного развития объекта. Среди них:
Расположение:
- на первой линии домов;
- возле автомобильной дороги с возможностью припарковаться;
- в локации с хорошим пешеходным трафиком;
- рядом с магазином крупной продуктовой сети;
- идеальной будет шаговая доступность станции метро, а еще лучше расположение прямо возле выхода из метро.
Оснащение:
- отдельный вход;
- большая витрина;
- место под вывеску;
- высокие потолки от трех метров – они добавляют объема, даже если объект небольшой по площади, и дают возможность увеличить полезную площадь, например, организовать на верхнем ярусе кафе дополнительные посадочные места;
- открытая планировка без столбов или перегородок, коридоров и закутков – такое помещение легче в ремонте и его можно использовать практически под любой объект.
Аудитория и конкуренты:
- максимальное попадание в потенциальную аудиторию;
- отсутствие большого числа конкурентов.
В целом феномен, когда некоторые объекты бизнеса работают в одном месте десятилетиями, а другие постоянно сменяют друг друга, объяснить с помощью набора конкретных характеристик довольно сложно.
"Есть такие магазины и рестораны, которые просто "прижились"в определенных уголках Москвы. Иногда это объясняется, тем, что здание в собственности у бизнеса, иногда – лояльностью аудитории, иногда – просто случаем, так тоже часто бывает", – заключает Перемятов.