Есть много ситуаций с недвижимостью, в которых законом установлена стандартная схема действий, и пытаться выкручиваться бесполезно, как бы неприятно и обидно нам не было. Сайт "РИА Недвижимость" решил составить список таких случаев, в которых изобрести велосипед не получится, хотя очень хочется.
Коммунальная повинность
Если человек является собственником жилья, но не проживает в нем, то не платить за "коммуналку" у него не выйдет.
Единственное, что можно попытаться сделать, – это несколько уменьшить сумму этих платежей, но только в том случае, если в квартире нет счетчиков на воду, электричество и газ. В такой ситуации расчет потребления осуществляется по нормативу из расчета числа зарегистрированных на данной жилплощади. Если собственник живет в другом месте, он может подать в управляющую компанию заявление о перерасчете, советует член Ассоциации юристов России Сергей Хаустов. Необходимо будет предоставить справку о проживании по другому адресу.
Правда за отопление и по общедомовым нуждам платить все равно придется, так как такие услуги предоставляются всем проживающим в многоквартирном доме вне зависимости от того, живут они в своих квартирах или нет (ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).
Если жилье принадлежит нескольким людям на праве долевой собственности, то они должны платить за услуги ЖКХ соразмерно своим долям (статья 249 ГК РФ).
Втихую не получится
В ситуации, когда у жилья несколько владельцев, они так или иначе оказываются зависимы друг от друга в вопросах распоряжения этой недвижимостью.
Это касается, в частности, случая, когда кто-то из них хочет продать свою долю. Сделать это без письменного уведомления другого владельца не получится (ст. 250 Гражданского кодекса РФ) – у сособственников есть преимущественное право на приобретение доли. Исключение составляет лишь ситуация, когда долю продают другому сособственнику, обращают внимание в Федеральной нотариальной палате (ФНП).
«
"Во всех других ситуациях оповестить остальных владельцев необходимо. Ведь при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя", – предупреждает адвокат правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Евгений Королев.
Это требование актуально и при продаже комнаты в коммунальной квартире – остальные собственники комнат также имеют преимущественное право на ее покупку в таком же порядке, что и в случае с продажей доли, добавляет директор юридического бюро "Рентавед" Артем Филатов.
Причем уведомлять нужно правильно, подчеркивают в Федеральной нотариальной палате. Извещение с указанием цены необходимо направить письменно за месяц до сделки. Продавать раньше получится в том случае, если совладельцы напишут отказы от покупки доли.
Нотариусы напоминают, что направлять уведомление нужно по месту регистрации совладельца. Если адресат будет отрицать, что получил уведомление, доказывать, что оно было корректно отправлено, придется именно продавцу доли.
Кроме того, важен не только сам факт отправки сообщения, но и его содержание (цена и иные существенные условия договора купли-продажи доли).
В Федеральной нотариальной палате обращают внимание на еще один важный момент – преимущественное право покупки доли касается всех сособственников, в том числе несовершеннолетних – им также необходимо направлять предложение. Отказаться от него от имени ребенка могут родители при согласии органов опеки.
Просто так не сдать
Собственники жилья оказываются зависимы друг от друга и в вопросах сдачи недвижимости в аренду. В случае с долевой собственностью это будет невозможно сделать без согласия всех владельцев (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ), предупреждает Королев.
«
"Если такое согласие не будет получено, договор аренды является недействительным, и арендаторы могут быть выселены из жилого помещения по иску любого несогласного сособственника", – констатирует Филатов.
Правда это не касается ситуации, когда доля выделена в натуре (ст. 252 ГК РФ). Но сделать это очень сложно, потому что для такого раздела необходимо наличие технической возможности, отмечает Филатов. Для этого должна быть возможность оборудовать для каждого владельца отдельный вход, сделать отдельные кухни и санузлы – в случае с квартирой это почти всегда невозможно.
Трудности регистрации
Не обойтись без согласия других собственников и в случае, когда один из владельцев доли в квартире хочет зарегистрировать в ней совершеннолетнего постороннего человека.
Причем такое согласие должно быть получено не на словах, а составлено в письменной форме, подчеркивает адвокат, руководитель практики разрешения споров "Центрюрсервис" Екатерина Тютюнникова.
А вот несовершеннолетнего ребенка можно зарегистрировать без разрешения владельцев, если один из его родителей постоянно зарегистрирован в этой квартире, отмечает старший юрист ProLegals Ольга Жукова. Причем ему не обязательно являться собственником.
Обязательная доля
Мало возможностей для маневров предусмотрено и в случае с наследованием.
Так, например, не удастся оставить наследство, обойдя обязательных наследников.
В завещании можно указывать любых людей, не обязательно родственников, и распределять между ними имущество по своему усмотрению. Однако вычеркнуть обязательных наследников невозможно, на них принцип свободы завещания не распространяется, отмечают в Федеральной нотариальной палате.
Правом на обязательную долю в наследстве обладают несовершеннолетние или нетрудоспособные дети: как родные, так и усыновленные, а также нетрудоспособные родители или усыновители, супруг и иждивенцы (п. 1 ст. 1149 Гражданского кодекса РФ).
«
"Они наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону", – поясняет Хаустов.
Правда в некоторых случаях суд, по его словам, может уменьшить размер обязательной доли в наследстве или и вовсе отказать в ее присуждении.
Это возможно, в частности, если наследник по завещанию использовал наследственное имущество для проживания или в качестве основного источника получения средств к существованию – например, жил в квартире умершего или работал у него творческой мастерской, добавляет Хаустов.
Здравствуйте, я сын!
В большинстве случаев не получится оставить без наследства внезапно объявившихся после смерти владельца недвижимости его внебрачных детей.
«
"Если установлено отцовство через органы ЗАГС или в судебном порядке, то дети являются наследниками первой очереди по закону", – подтверждает Хаустов, добавив, что правовая система России не использует понятие "внебрачный", и для наследования имеет значение лишь установление родства, объяснил он.
Внезапно объявившиеся дети не получат наследство лишь в том случае, если умерший оставил завещание, в котором не упомянул их, и при этом они не являются несовершеннолетними, то есть не имеют право на обязательную долю в наследстве, отмечают в Федеральной нотариальной палате.
Если наследники уверены, что внезапно объявившиеся дети на самом деле детьми умершего не являются, они могут попытаться оспорить отцовство.
До августа 2022 года это могли сделать только мать или отец, указанные в свидетельстве о рождении, либо биологические родители, либо сам ребенок по достижении совершеннолетия, а также его опекун. Но теперь оспаривать отцовство могут и наследники лица, записанного в качестве отца ребенка, обращает внимание Тютюнникова.
Отчим тоже наследник
К числу наследников первой очереди относится супруг, который не был владельцем имущества в период брака. Скажем, если недвижимость досталась его мужу или жене в дар или по наследству. К примеру, отчим после смерти жены вместе с ее детьми от другого брака будет наследником первой очереди (п. 1 ст. 1142 Гражданского кодекса РФ).
Исключением из общих правил является ситуация, когда есть завещание, но отчим в нем не упомянут. Правда в силу возраста и состояния своего здоровья порой он может претендовать на обязательную долю в наследстве.
Долг как часть наследства
Невозможно вступить в наследство, но при этом отказаться от долгов покойного. По закону ответственность по долгам наследодателя ложится на наследников пропорционально полученным долям (ст. 418 ГК РФ).
Так что наследники берут все или ничего: принять имущество и проигнорировать долги нельзя. Правда это не касается задолженности, неразрывно связанной с личностью наследодателя. К таким долгам относятся алименты или право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью другого человека.
Впрочем, паниковать наследникам не стоит, ведь они отвечают по долгам наследодателя только в пределах стоимости перешедшего к нему имущества (ст. 323, ст. 1175 ГК РФ), успокаивает Тютюнникова.