Строить и содержать дачу – дело не только приятное, но и довольно хлопотное. При этом типичные ошибки зачастую совершают не только начинающие дачники, но и, казалось бы, вполне опытные садоводы. Сайт "РИА Недвижимость" решил собрать список сложных ситуаций, в которые может попасть любой непредусмотрительный владелец участка за городом.
Покупка дачи зимой
Покупать загородный дом или дачу зимой – не лучшее решение. Под снегом, когда толком ничего не разглядишь, могут скрываться кучи мусора, а то и серьезные недостатки самого участка и построек.
«
Оптимальным будет приехать посмотреть землю весной или осенью. "Ранняя весна, когда начинает таять снег, вообще идеальное время, чтобы увидеть скрытые неровности и возможные затопления", - говорит бренд-менеджер компании Estima Елизавета Родионова.
А вот непосредственно приобретать участок лучше всего в сухую погоду, когда будет хорошо просматриваться ландшафт, советует эксперт.
Выбор земли в низине
Если участок расположен в низине, и грунтовые воды на нем проходят близко к поверхности, то покупатель впоследствии почти наверняка столкнется с проблемой затопления.
«
"Это не смертельно, но потребует регулярного дренажа участка. Важно проверить поселковую дренажную систему, если она есть. Зачастую за общими дренажными канавами не следят, они заполняются илом, землей, зарастают травой", - говорит руководитель проекта Dom Tecnonicol Андрей Баннов.
Наличие дренажных канав легко установить визуально. При этом обратите внимание на то, чтобы они были свободны от растений, не заилились и не были заполнены мусором. В противном случае канавы нужно будет очистить уже новому собственнику дачи самостоятельно – убрать мусор, грязь, ил, выкорчевать кустарники или растения.
Уровень низкого участка можно попытаться приподнять и при помощи привозного грунта. По словам Баннова, для этого лучше всего найти стройку поблизости и договориться о том, чтобы грунт с нее привезли бесплатно.
"Это актуально для больших строек, в рамках которых роют глубокие котлованы. Им самим такой грунт некуда девать, они с удовольствием его отдадут", - утверждает специалист Dom Tecnonicol.
Но, конечно, разумнее всего будет избежать проблем еще на этапе покупки, и не покупать дачу в низине.
Участок без межевания
Специалисты рекомендует при подготовке сделки по покупке дачи обращать внимание на то, размежевана ли земли с соседними участками. Если участки не размежеваны, то это создает огромное количество вопросов в отношениях между соседями, так как границы между ними, по сути, никак не установлены.
Конечно, можно провести межевание уже после покупки, но лучше избежать самого возникновения подобной ситуации, и покупать участок только со всеми правильно оформленными документами. Иначе велик риск того, что в конечном итоге придется судиться с соседями, а это дополнительная трата денег и нервов.
«
"Чтобы узнать, было ли межевание, у собственника при приобретении участка необходимо запросить либо межевой план, либо землеустроительное дело", - объясняет руководитель проектов ProLegals Андрей Стаценко.
Также узнать, было ли проведено ли межевание или нет, можно с помощью публичной кадастровой карты. Для этого нужно знать кадастровый номер и расположение земельного участка. Если межевания не было, то границы участка не будут отображаться на карте, добавляет член Ассоциации юристов России Ольга Турунина.
Покупка "голой" земли
Если купить участок, на котором вовсе нет растительности, то может оказаться, что почва нем крайне плохая, и на ней почти ничего не растет.
«
"Иногда попадаются участки земли, казалось бы, в неплохой местности, окруженной красивыми пейзажами и природными объектами. Но если на них нет никакой растительности, это может говорить о низком качестве почвы либо наличии в ней вредных примесей", - предупреждает Родионова из Estima.
По ее словам, не помешает проверить территорию возле участка на предмет того, нет ли поблизости загрязняющих предприятий и других факторов, которые ведут к ухудшению плодородности земли. Для этого стоит поговорить с соседями, посмотреть местные форумы и группы в соцсетях.
Кроме того, перестраховщики могут заказать анализ почвы на плодородие, чтобы понять, чего не хватает земле. Такие услуги предоставляет множество частных компаний, анализ земли в Подмосковье обойдется примерно в сумму от 3 тысяч рублей.
"Еще одна опасность "голой" земли в том, что участок относится к охранной природной зоне или имеет историческое значение, поэтому на нем и не высаживалось никаких растений ранее", - добавляет Родионова.
Чтобы не столкнуться с такой проблемой, нужно проверить историю участка. Сделать это можно, также используя публичную кадастровую карту, где указываются вид разрешенного использования земли, ограничения и особые условия использования территории.
Частая пересадка деревьев
Конечно, посадить растение однажды и не трогать его всю жизнь практически невозможно. Время от времени кустарники, цветы и деревья приходится пересаживать на новое место, так как почва под ними истощается, и сад перестает плодоносить. Часто пересаживают и молодые побеги, так как их начинают затенять взрослые деревья.
Однако, чтобы предотвратить хаос на участке, нужно с умом подходить к выбору нового места под каждое растения.
Родионова советует начинать работы на даче с подготовки минимального плана рассадки, куда должна входить точная информация о самих растениях и цветах – что и когда цветет и приносит плоды, какого цвета вырастут цветки, какой уход требуется растениям. "Это значительно сэкономит ваши нервы и время", - уверяет эксперт.
Деревья слишком близко к дому
Саженцы больших деревьев нужно размещать на участке с понимаем габаритов взрослого растения, иначе есть риск посадить их слишком плотно друг к другу. Лет через 5 слишком частая посадка станет проблемой - придется прореживать деревья, что-то просто вырубать.
«
"Такая же проблема появляется, если большие деревья сажать рядом с домом. Например, у хвойных корни разрастаются не вглубь, а вширь, поэтому их нельзя сажать рядом со зданием, иначе будет поврежден фундамент. А у лиственных деревьев листва закрывает солнечный свет, и дом в течением времени становится темным и сырым", - предупреждает Баннов.
По его словам, универсальное расстояние для высадки крупных деревьев – 2 метра друг от друга и от стены дома.
Строительство без плана
В любом деле нужно начинать с подробного плана, тем более, когда речь идет о таком серьезном вопросе, как строительство. Построенные в хаотичном порядке дом и хозяйственные постройки в конечном итоге могут стать источником большого количества проблем и неудобств.
"К планированию участка нужно подходить с большой ответственностью. Как в случае с планированием квартиры, дизайн-проект дома и окружающего ландшафта требует внимательного расположения всех будущих построек", - говорит Родионова.
Дизайн-проект дома – это пакет документов, подробно отображающий план будущего экстерьера постройки. Он предполагает разработку планировки жилплощади, чертежей, цветовых решений, визуализации местности, разводки всех инженерных систем.
Есть еще такое понятие как генплан, или план ландшафтного участка, отражающий расположение всех имеющихся и предполагающихся к постройке объектов на участке: дома, парковки, клумбы, хозяйственные строения и так далее.
«
"Прежде, чем создавать ландшафтный проект, нужно провести анализ участка, где будет осуществляться строительство дома. Анализ объекта включает в себя планы инженерных коммуникаций, топографическую съемку, подготовку отчёт по почвенным и климатическим особенностям и изучение уже имеющихся построек", - рассказывает Родионова.
Кроме того, планирование ландшафта обязательно учитывает следующие детали:
- какие существующие постройки на участке остаются, а какие сносятся;
- как будут прокладываться и располагаться дорожки/тротуары;
- будут ли находиться на территории малые архитектурные формы;
- месторасположение точек уличного освещения.
Не стоит забывать и о выделении места под огород, сад, пруд, газон и прочие элементы, если они необходимы, добавляет эксперт из Estima.
Экономия на временных постройках
Часто при строительстве дачного дома, люди, ограниченных в деньгах, рассчитывают обойтись временными постройками, которые потом надеются заменить более подходящими вариантами. Но, как показывает практика, нет ничего более постоянного, чем временное. Так что любую постройку, даже, например, забор, лучше сразу делать капитально.
"Разумнее все делать сразу и хорошо - переделывать потом сложнее и дороже. Почти всегда на перестройку дома денег требуется гораздо больше, чем на строительство нового дома классом выше", - предупреждает Баннов.
Если у людей нет денег на то, чтобы сразу построить постоянный вариант, придется искать компромиссы. Есть вещи, которые нужно делать сразу, с какими-то можно и подождать.
"Всегда в доме нужно с самого начала планировать санузел. Это не сильно увеличит первоначальную смету, а вот в готовый дом проводить коммуникации будет гораздо сложнее по трудозатратам и финансам", - отмечает Баннов.
Создавая проект дома, нужно изначально предусмотреть ниши и отверстия под канализационные трубопроводы, гидроизоляцию, а также учесть, с какой стороны находится внешний приемник сточных вод, добавляет технический специалист торговой сети "Технониколь" Станислав Гапеев.
Кроме того, он советует продумать подведение коммуникаций, электричества и воды.
«
"Например, бойлер и душевая не должны быть по разные стороны дома, наоборот, они должны находиться как можно ближе друг к другу, но не в прямом доступе у детей и животных, чтобы избежать травм", - советует он.
Неправильный расчет электромощности
Основная проблема с электричеством, с которой часто сталкиваются дачники, это нехватка мощностей, а также желание увеличить и доразвить существующую электропроводку.
В этом случае Баннов советует делить все электроприборы на группы и для каждой группы рассчитывать максимальную мощность и, соответственно, определять предельное количество подключаемых электроприборов.
"Еще один важный момент: для освещения делаются более слабые, а значит, более дешевые сети, для розеток более мощные. Когда сетка уже есть, но захотелось добавить больше розеток, а правильно организовывать лень, часто ведут провода от системы освещения. Если потом в такую розетку включить мощный обогреватель, то короткое замыкание обеспечено", - объясняет он.
Непродуманное водоснабжение
Эксперты предостерегают будущих дачников от непродуманных решений в части водоснабжения участка. Одна из самых частых ошибок, по их словам, неправильно выбранная глубина скважины, из которой будет браться вода для дома в случае, если он расположен вне зоны централизованного водоснабжения. Если скважину недобурили до правильной глубины залегания постоянного водного пласта, то через какое-то время уровень воды в ней снижается, или она совсем исчезает. Тогда приходится углублять скважину снова либо вовсе бурить новую.
Однако и перебарщивать с глубиной скважины тоже не стоит: физические лица для собственных нужд могут бурить скважину только на глубину до 30 метров, для дальнейших работ нужно получать специальную лицензию, предупреждают юристы. Так что перед тем, как начать работы, необходимо провести анализ территории, изучить геологию и рельеф территории, а также понять, где и насколько глубоко залегают грунтовые воды.
Кстати, скважина и колодец отнюдь не одно и то же: колодец обустраивают в том случае, если грунтовые воды залегают относительно недалеко от поверхности. Глубина колодца зависит от гидрологических особенностей местности, и с ней легко можно промахнуться, потому что зачастую приходится ориентироваться только на колодцы по соседству и опыт мастеров.
После того, как дачник определился с источником воды на участке, ему необходимо задуматься о создании правильного водопровода, в том числе, с учетом длинных и холодных российских зим, заглубить его ниже уровня промерзания. В случае неправильного расчета в холода вода может замерзнуть, даже если была предусмотрена система утепления.
Если же вы не планируете пользоваться дачей зимой, то, Баннов рекомендует не забывать о сливе воды из системы во время консервации дома. Иначе в морозу вода превратится в лед, а трубы лопнут. Кроме того, собеседник РИА Недвижимость напоминает, что на водопроводных трубах летом почти всегда в обильном количестве образуется роса. "Если трубы скрыты внутри стен, то это мина замедленного действия: в деревянном доме увлажнение конструкции влечет за собой риск образования плесени и грибка", - обращает внимание он. Решается подобная проблема дополнительным утеплением, которое блокирует попадание влажного воздуха к холодной трубе.