Жилые консервы: россияне скупают метры в Дубае, чтобы переждать бурю

МОСКВА, 13 июл – РИА Недвижимость. О том, что Дубай весной этого года превратился в "Дубайск" за счет рванувших туда вкладывать свои деньги россиян, разве только ленивый не написал. И переоценить данный ажиотаж сложно, ведь, как утверждают риелторы, рынок Дубая просто пышет перспективами, надежностью и безопасностью. Сайт "РИА Недвижимость" решил выяснить, кому именно из россиян по карману эмиратские "квадраты", как они используют приобретенные метры и действительно ли прекрасная восточная роза может утолить все потребности широкой русской души.

Очевидно, что очевидно хорошо

Перед тем как начать "разоблачение" Дубая и его рынка недвижимости как "невероятного открытия года", а также оплота надежности и перспективности, стоит отдать ему должное. Жилье в эмирате стало лидером восстановления спроса на недвижимость в пандемийном 2021 году. По данным Savills Global Prime Residential Index, который сравнивает премиальное жилье в 30 городах мира, цены на недвижимость в Дубае в прошлом году поднялись в среднем на 17% по сравнению с 2020 годом, заняв третье место после Майами и Лос-Анджелеса. Общий же объем сделок с жильем, зарегистрированных в городе в 2021 году, вырос на 74% – до 56,6 тысячи единиц, добавляет директор private-офиса Savills в России Алена Поллок.

Представитель портала Emirates.Estate Ален Еремеев отдельно отмечает, что росту интереса к недвижимости в Дубае поспособствовала и закончившаяся в марте 2022 года всемирная выставка Expo-2020. За полгода работы выставки эмират посетило более 24 миллионов человек, многие из которых в перспективе могут считаться потенциальными арендаторами и покупателями. Для сравнения: население всего Дубая - 3,4 миллиона человек, причем около 85% из них – экспаты, уточняет эксперт.

«

"К посетителям Expo-2020 мы можем добавить местное население, создающее внутренний спрос, и регулярных трудовых мигрантов из той же Индии. Пополняют копилку потенциальных покупателей и сезонные туристы. До пандемии Дубай посещало от 15 до 18 миллионов человек ежегодно", − с энтузиазмом рассуждает о масштабах интереса к жилью в эмирате Еремеев.

Спрос на местную недвижимость настолько высок, что уже больше десятилетия держит регион в состоянии постоянного дефицита предложения на рынке, указывает эксперт. Но в этом же кроется, по его словам, и основная проблема рынка недвижимости Дубая: лотов для покупки относительно мало, новые проекты, способные удовлетворить спрос, например, в такой важной категории, как виллы, ожидаются не раньше второй половины 2023 года. Как результат – перегрев рынка и взрывной рост цен, который уже не раз в истории Дубая приводил к появлению пузырей на рынке.

Действительно, рынок города прошел через несколько циклов роста и падения: в 2008-м, в 2012-м и в 2018-2020 годах, указывает Поллок.

«

"Были периоды, когда и наши инвесторы неудачно входили, приобретая недвижимость на пике цен. Покупали просто дорого, не зная рынка и "поведясь" на рекламу активных застройщиков, а потом выясняли, что продать купленную квартиру можно на 50% дешевле, чем они ее купили. Кому нужны были средства, были вынуждены продавать, фиксируя убытки. Те, у кого хватило терпения дождаться нынешнего пика, смогли выйти в ноль", – делится опытом собеседница агентства.

Раскачивание маятника в прошлом заставляет многих инвесторов дважды подумать о выходе на рынок Дубая: стоимость жилья растет и обещает прибыль в результате дальнейшей перепродажи, но не отпугнут ли ценники покупателей и не останется ли рынок в будущем с никому не нужными лотами – большой вопрос.

Ну просто так сошлись звезды

Впрочем, пока это несветлое будущее не наступило, посмотрим, насколько сильно укрепил и без того неплохой спрос на дубайскую недвижимость российский покупатель.

До 2021 года доля покупателей из РФ на рынке Дубая была незначительна, но с прошлого года она выросла заметно, а этой весной, после начала спецоперации на Украине, и вовсе скакнула через две ступеньки рейтинга, указывает Еремеев. До марта 2022 года россияне, годами инвестируя в недвижимость, добрались лишь до седьмого места в десятке самых активных покупателей жилья в эмирате. Но всего за два с лишним месяца, к концу апреля, они выпрыгнули сразу на пятое место после британских, индийских, итальянских и канадских инвесторов, подчеркивает он.

Еремеев из Emirates.Estate приводит следующие аргументы в пользу привлекательности инвестиций в недвижимость Дубая:

– экономика эмирата активно развивается и диверсифицируется;

– развиваются такие сектора, как IT, наукоемкие отрасли, здравоохранение, производство;

– страна демонстрирует явный интерес к инвестициям иностранцев, а также экспатам-специалистам и создает огромное количество льготных условий для открытия иностранного и местного бизнеса, причем не только крупного, но и мелкого и среднего;

– получить визу для постоянного проживания в Дубае за инвестиции или покупку недвижимости достаточно легко, хотя и затратно;

– визу для постоянного проживания можно получить без труда, просто устроившись на работу в местные компании, квалифицированный IT-специалист из России, например, сможет достаточно просто найти себе занятость в Дубае;

– Дубай – это красивая картинка, роскошь и глянец, белоснежные пляжи и живописные небоскребы.

Правда, здесь стоит сделать небольшое "лингвистическое" отступление – на самом деле в Дубае говорят о "русских" инвестициях, даже когда деньги приходят не из нашей страны, а из государств по соседству.

«

"Я общался с крупнейшим застройщиком не только в Дубае, но и на всем Ближнем Востоке – Emaar – и они сказали, что 15-17% среди их портфеля – это покупатели из СНГ. Русскими считают всех, кто говорит на русском. Несильно выделяют казахов, украинцев и белорусов", – говорит основатель агентства элитной недвижимости Whitewill Олег Торбосов.

Впрочем, о чем можно говорить с уверенностью, так это о том, чем мотивируются наши сограждане, вкладываясь в дубайские "квадраты". Как утверждает Еремеев, с конца февраля 2022-го главный фактор привлекательности недвижимости в Дубае для россиян − нейтралитет ОАЭ в текущем международном кризисе.

С этим соглашается и Поллок, уточняя, что с конца зимы на Дубай переориентировались клиенты, ранее планировавшие покупку в так называемых недружественных странах. Еще один плюсик в пользу эмирата добавили сложности с сохранением валютных сбережений внутри РФ.

«

"Если откинуть сугубо культурные корни популярности Дубая как своеобразной витрины роскошной жизни, по сути, мы имеем ситуацию, когда все звезды случайно сошлись на небе. Внезапно образовалось огромное количество россиян, которым надо где-то спрятать свои средства, и желательно сделать это через диверсифицированные портфели активов", – говорит Еремеев.

Для обеспеченных людей, кстати, немаловажным бонусом Дубая является то, что при покупке недвижимости на сумму от 205 тысяч долларов они получают резидентскую визу, которая позволяет открыть банковский счет и диверсифицировать свои финансовые инструменты и просто элементарно иметь возможность международных расчетов, добавляет Поллок.

Роскошные "нычки"

Получается, популярность рынка недвижимости Дубая – не следствие его уникальности. Просто в настоящий момент в инвестиционной тактике обеспеченных россиян доминирует стремление вложить свои деньги в некую "тихую бухту", в безопасные и стабильные активы на период высокой волатильности рынков, экономического и геополитического кризиса. Такие покупатели, убежден Еремеев, будут ждать момента, когда ситуация стабилизируется, а затем решат распродать активы с тем, чтобы вновь вложить их куда-нибудь в Европу.

Это подтверждает и Торбосов, замечая, что многие россияне покупают сейчас недвижимость в Дубае не только для жизни, но и для создания штаба или базы, куда они увозят драгоценности, бриллианты, картины и другие предметы искусства, потому что хранить состоятельным людям предметы роскоши в Европе опасно.

Так что Дубай – это хаб между мирами, который сочетает в себе высокий уровень безопасности и мощный интертеймент, делает вывод эксперт.

Дешево, но не для всех

В связи с тем, что основной причиной интереса россиян к Дубаю на данный момент является стремление спасти свои сбережения от заморозки или изъятия, возникает резонный вопрос – значит, речь идет не о простых смертных, а сама недвижимость покупается ими не с прицелом на переезд на ПМЖ в дальнейшем?

Действительно, Дубай привлекателен далеко не для всех россиян, даже не для всех иностранцев, безапелляционно заявляет Еремеев.

«

"Во-первых, он предлагает крайне специфический образ жизни, пропитанный кричащей роскошью и глянцем. Во-вторых, далеко не все могут такой образ жизни себе позволить", – констатирует эксперт.

При этом собеседник РИА Недвижимость тут же подчеркивает, что рынок недвижимости Дубая очень разнообразен и думать, что он состоит лишь из роскошных вилл, не стоит. Так, по его словам, в пригороде, на значительном удалении от моря, экспонируются вполне бюджетные варианты площадью от 30 до 60 квадратных метров, доступные для покупки с бюджетом до 4 миллионов рублей. Обычно это лоты без отделки, без мебели, то есть фактически "коробки". Средний же прайс этой весной колебался в зависимости от района от 3,72 до 44,1 миллиона рублей, приводит данные Еремеев. В целом потянуть такие цены по силам, в том числе с ипотекой, процентные ставки по которой в Дубае пока что не сильно превышают 5%.

Торбосов в свою очередь озвучивает чуть больший стартовый бюджет – в 10-15 миллионов рублей за квартиру с одной спальней, причем не в самой популярной локации. Более того, глава Whitewill делает важную оговорку: иностранцам как нерезидентам ипотека в Дубае недоступна – местные банки выдают кредиты на жилье тем, кто шесть-восемь месяцев получает зарплату в эмирате и имеет местную резидентскую визу.

Те покупатели-иностранцы, которые резидентской визы не имеют, могут пользоваться при покупке новостройки только рассрочкой, а не ипотекой. Как рассказывает Торбосов, рассрочка в Дубае выглядит следующим образом: "Ты на входе в сделку и платишь 10-20% от стоимости квартиры, плюс 4% за регистрацию сделки, а остальные платежи делаешь либо поквартально (5%), либо раз в полгода (10%). И оставшуюся сумму – обычно это 40-50% – нужно перечислить продавцу уже перед сдачей объекта. Получается, инвесторам для входа на рынок с рассрочкой нужно 3-5 миллионов рублей. И ты уже становишься собственником апартаментов".

Однако генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская и вовсе утверждает, что минимальный порог входа на рынок Дубая превышает 15 миллионов рублей, то есть держится в районе 250 тысяч долларов, а средний чек в реальности значительно выше и составляет 600-700 тысяч долларов.

Что касается портрета русского покупателя недвижимости в Дубае, то он очень разный – от молодых инвесторов, заработавших капитал на криптовалютах, до людей старше 50 лет, желающих сохранить свои валютные накопления, рассказывает Поллок. Она отмечает большое количество инвесторов из России с бюджетами от 300 тысяч долларов – они покупают новостройки и готовые апартаменты под сдачу в аренду. А вот покупки в высоких бюджетах от 5 миллионов долларов, как правило, делаются уже для собственного проживания.

От резидентства не уйдешь

Нужно заметить, что Дубай действительно делает максимум для привлечения новых резидентов. Взять хотя бы визы. По словам Торбосова, их здесь несколько типов: предпринимательская, инвестиционная, рабочая, спонсорская, виза талантов (на десять лет выдается талантливым спортсменам, певцам, инженерам).

«

"И с конца этого лета вводится еще виза для инвесторов, которые покупают новостройки, потому что до этого ты мог получить инвесторскую визу, если открываешь компанию либо покупаешь недвижимость на 205 тысяч долларов и выше (готовую). Сейчас будет список аккредитованных правительством строящихся объектов, покупка лотов в которых также дает право на резидентство", – рассказывает риелтор.

При этом Поллок подчеркивает, что сектор строительства жилья в Дубае государство сейчас жестко регулирует, так что риск оказаться обманутым дольщиков, как раньше, минимален.

"Застройщик обязан выкупить участок, на котором будет строить проект. Под проект открывается эскроу-счет, куда поступают деньги от покупателей, а также сам застройщик должен держать на нем 20% средств. Все сделки регистрируются в земельном департаменте. Если даже и случается банкротство компаний, то государство передаст проект другому застройщику, который его завершит", – приводит вполне обнадеживающие для покупателей новостроек сведения эксперт Savills.

В свою очередь Бурлаковская рекомендует для дополнительной гарантии покупать недвижимость у проверенных и крупных застройщиков, вроде Nakheel, DAMAC, Emaar, Meraas. Это холдинги, которые работают уже по 10-20 лет и имеют большой пул реализованных проектов.

Коммуналка по-королевски

Отдельного внимания заслуживают условия приобретения заветного дубайского метра и стоимость его содержания. Здесь тоже есть свои нюансы, подтверждающие тот факт, что недвижимость эмирата потянет далеко не каждый.

Прежде всего, она разнится от времени года: летом, например, расходы на электроэнергию из-за кондиционеров многократно возрастают, отмечает Еремеев.

Кроме того, ценники могут отличаться друг от друга и от проекта к проекту: дело в том, что в Дубае жилые комплексы "нафаршированы" по-разному, в некоторых может быть несколько бассейнов, тренажерные залы, барбекю-зоны, большая благоустроенная территория, парки, отмечает Торбосов. В среднем за облуживание 1 квадратного метра в Дубае платят 200-250 рублей, то есть квартира в 100 метров будет обходится в 20-25 тысяч рублей в месяц. Но есть и проекты более высокого класса, где ставка может доходить до 600 и даже 800 рублей за метр.

Также в эмирате встречаются и некоторые локальные начисления в виде муниципального взноса или тарифов на услуги вроде вывоза мусора, добавляет Еремеев. В то же время в Дубае нет подоходного налога и налога на землю, на богатство или наследство, подчеркивает он.

"ОАЭ в целом предпочитают не использовать фиксированное налогообложение, а вместо этого прибегать к акцизам и вкладывать налог на товары потребления. Например, в виде наценки на чек в ресторане", – замечает собеседник агентства.

Спокойствие, все вестернизировано!

Кому же и насколько будет хорошо жить в Дубае? Все комментарии экспертов о жизни в эмирате можно сжать в короткое резюме: "Дубай – это рай".

Еремеев уверяет, что власти города стремятся предложить людям любой стиль жизни на их вкус, главное, чтобы они согласились туда переехать. Если есть деньги – можно получить все, что душа пожелает. На вопрос о том, насколько комфортно россиянину оказаться в мусульманском мире, эксперт без тени сомнения отвечает, что на культурный шок здесь можно не рассчитывать, так как эмират всеми силами старается быть вестернизированным.

Правда, еще один наш собеседник, не так заинтересованный в продаже недвижимости в Дубае, описывает жизнь в городе немного другими красками. По словам тренера по теннису Ярослава, несколько сезонов проработавшего в Дубае, жизнь там довольно однообразна.

«

"Смотреть в ОАЭ особо нечего – небоскребы в Дубае, еще Абу-Даби. В остальных эмиратах делать нечего, плюс там царит жесткий шариат. В итоге все перемещения только – работа и дом. Общаться тоже особо не с кем, наших людей крайне мало. Экспаты в основном европейцы, причем такие европейцы-европейцы с "неживой душой": англичане, голландцы, немцы, у которых все по расписанию. С локами, местными арабами, тоже общий язык не найдешь, поэтому скучно. Да, человек едет туда за хорошей погодой, за морем, но летом в Дубае невозможно находиться. Так что потихоньку загниваешь. Найдешь максимум двух своих, и все на этом. В общем, нет там широкой русской души", – делится он своим опытом жизни в Дубае.

Действительно, в Дубае жаркое лето, подтверждает Торбосов, и остаются в эмирате в этот сезон только контрактники или те, у кого дети учатся в школе. Более обеспеченные резиденты, как правило, стараются устроить свою жизнь так, чтобы проводить самый жаркий период года в более комфортной обстановке, а в Дубай возвращаться уже в октябре.

При этом описание дубайской роскошной жизни у всех опрошенных экспертов выглядит довольно "по-отпускному", как рассказ о долгожданной вылазке на отдых. "Там не такой богатый природный ландшафт, нет каких-то исторических мест, которые можно посещать. Поэтому люди просто живут в хороших домах с видом на воду, на море, на пальмы, и ходят в хорошие рестораны, занимаются вечерним досугом, так же, как и во всех других городах и странах", – признает глава Whitewill.

Но, как подчеркивают эксперты, опять же каждому свое. Главное, чтобы инвестиции в итоге приносили доход и рынок не сотрясали кризисы или геополитические проблемы.

Хотя, как напоминает Еремеев, в случае с ОАЭ тоже может "выстрелить" и конфликт в Йемене, и напряженность в отношениях Саудовской Аравии и Ирана.

Впрочем, пока, по сравнению с другими крупными рынками недвижимости, ОАЭ чувствуют себя относительно лучше, поэтому и привлекательность эмиратов на сегодняшний день достаточно высока, резюмирует собеседник агентства.