Покупка земельного участка – дело вроде бы простое, но в нем есть множество коварных нюансов. Чтобы не кусать потом локти, перед заключением сделки нужно очень тщательно проверять все сведения и документы. Сайт "РИА Недвижимость" решил разобраться, на какие аспекты стоит обращать самое пристальное внимание, чтобы избежать потенциальных проблем.
Самые частые ошибки
Неточности в кадастровых сведениях
Наиболее распространенная неприятная ситуация, с которой сталкиваются люди при покупке земельных участков, – это неточности в кадастровом плане или реестровые ошибки в кадастровых сведениях, отмечает зампредседателя Московской коллегии адвокатов "Центрюрсервис" Илья Прокофьев. По его словам, на данную категорию проблем приходится порядка 90% всех обращений по земельным вопросам.
«
"То есть это ситуации, когда по документам у земельного участка одна площадь или одно расположение на местности, а по факту оно не соответствует реальному положению дел", – говорит он, добавляя, что такие ситуации часто еще и усугубляются тем, что границы соседних участков накладываются друг на друга.
Юрист советует отказаться от покупки такого земельного участка, чтобы избежать потенциальных проблем уже на самом начальном этапе.
Но если все же он приобретен, то исправить ситуацию тоже можно, говорит Прокофьев, уточняя, что это можно сделать двумя путями:
- 1.Подписать с соседями акт согласования границ и провести новое межевание.
- 2.Установить границы в судебном порядке.
Обременения
Распространены проблемы с обременениями земельного участка (арест, аренда, сервитут), которые могут сильно навредить планам по возможному использованию этой земли в дальнейшем, а то и вовсе сделать это невозможным, добавляет адвокат Юлия Кремер.
К примеру, у покупателя могут возникнуть трудности в случае приобретения участка, который обременен правами третьих лиц, например, договором аренды.
В этом случае существует риск, что покупатель автоматически станет арендодателем после заключения такой сделки, и ему по договору аренды перейдут все права и обязанности предыдущего арендодателя.
«
"Чтобы избежать проблем из-за покупки участка с обременением, помимо тщательной проверки и изучения выписки из ЕГРН, следует дополнительно указать в договоре положение, в соответствии с которым продавец гарантирует отсутствие таких ограничений", – советует Кремер.
В этом случае с него впоследствии можно будет требовать возмещения убытков либо расторжения договора купли-продажи земельного участка.
В случае же с арестом, наложенным на участок, сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре.
Участки без межевания
Частой проблемой становится и покупка не размежеванных участков, то есть участков без определенных границ. Фактически такой участок может оказаться меньше по площади, чем заявлено в документах.
"Например, человек купил 15 соток без межевания, а когда стал делать замеры, выяснилось, что каждый из соседей "отрезал" от его участка себе по 1 сотке. Если таких соседей 3, то можно остаться с 12 сотками вместо 15", – добавляет юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.
После такого приобретения часто возникают споры с соседями о площади, на которую новый собственник вправе претендовать. Также без межевания невозможно поставить участок на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности.
На эту тему руководитель отдела загородной недвижимости офиса "Сущёвский" компании "Миэль" Татьяна Ананьева вспоминает историю из своей практики: "Был случай, когда покупатель приобрел не тот участок, который хотел. Дело в том, что продавец продавал сразу два участка: один был угловой (где только два соседа) и еще один рядом (соответственно, там было три соседа). Оба участка не были размежеваны по новым правилам. Данные о границах участков не отражались на публичной кадастровой карте. Покупатель выбрал угловой (крайний) участок и не стал затягивать процесс выхода на сделку.
В итоге продавец напутал с документами, а поскольку номеров у участков не было и границы не были установлены, то покупатель приобрел по документам не угловой участок, который хотел, а средний с тремя соседями.
Но это еще не все! Покупатель принял в пользование угловой участок и успел построить на нем дом, а продавец продолжил продавать средний участок, который по документам уже принадлежал покупателю.
"Путаница с участками всплыла, когда покупатель решил построенный дом зарегистрировать. К счастью покупателя, продавец еще не успел продать второй участок. Они в итоге договорились об обмене", – рассказывает риелтор.
Чтобы избежать подобных ситуаций, прежде всего надо смотреть, прошел ли участок межевание и нанесены ли его границы на кадастровую карту. Если участок не размежеван, то покупать его и межевать впоследствии достаточно рискованно. Лучше переложить эту обязанность на продавца.
Вид разрешенного использования
Также часто подводит покупателей и невнимательность в отношении вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ). Лучше всего, чтобы ВРИ имел код 2.1 "Для индивидуального жилого строительства".
Если же он обозначен как "ведение огородничества", то на таком участке нельзя построить жилой дом, обращает внимание управляющий партнер адвокатского бюро "Щеглов и Партнеры" Юлия Лялюцкая.
По факту, "ведение огородничества" и "ведение садоводства" – это два принципиально разных вида разрешенного использования, только последний из которых допускает строительство жилого дома на участке.
"В нашей практике был случай, когда покупатель захотел приобрести лот, состоящий из двух участков с разными видами разрешенного использования. На одном из них можно было строить, а на другом – нет", – рассказывает начальник отдела управления загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Татьяна Максимова, добавляя, что перед сделкой пришлось приводить их в соответствие с классификатором.
Подземные "сюрпризы"
Еще одной потенциальной проблемой может стать наличие на участке подземных коммуникаций – газопровода, водопровода. Следствием такого соседства бывает возможный запрет на постройку дома или разведения сада на этой земле.
Выявить данный риск, по словам Кремер, поможет геологоразведка земельного участка или обращение в градостроительный департамент для выяснения наличия или отсутствия коммуникаций.
Иногда достаточно просто побеседовать с соседями, которые расскажут, не проходит ли на этом участке водопроводная или газовая труба.
Также стоит очень настороженно относиться к участкам, которые расположены в природо- и водоохранной зоне, а также охранной зоне объектов культурного наследия.
«
"Были случаи, когда власти принимали решение о сносе строений в границах таких зон", – предостерегает директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова.
Статус продавца
Распространенная ошибка покупателей земли следует и из невнимательного отношения к самой персоне продавца во время сделки – например, к его семейному статусу.
«
"Указание в свидетельстве или выписке из ЕГРН только одного лица в качестве правообладателя не свидетельствует об отсутствии прав на земельный участок со стороны его супруга, пусть даже бывшего", – предостерегает Лялюцкая.
Следствия всех этих факторов риска и невнимательности могут быть самыми драматичными – от невозможности использования участка в соответствии со своими планами до потери права собственности на него и длительных судебных разбирательств.
Самостоятельная подготовка
К совершению сделок с участками нужно очень тщательно готовиться и вполне разумно будет нанять юриста для сопровождения.
«
"Вне зависимости от того, какие нарушения выявлены и насколько они серьезны, само участие в судебном процессе будет стоить гораздо дороже, чем услуги специалиста", – говорит Лялюцкая.
Хотя, конечно, сейчас проверка участка перед его покупкой существенно упростилась, благодаря электронным базам данных. Многое возможно сделать и самому.
Изучите документы
Основные характеристики земельного участка вполне по силам изучить, не выходя из дома.
«
"В частности, по кадастровому номеру можно получить сведения о размере земельного участка, разрешенном виде использования и назначении, зарегистрированных обременениях, инфраструктуре вокруг выбранного лота, кадастровой стоимости, естественно, о титульном владельце ", – отмечает Лялюцкая.
Окончательный пакет документов, которые продавцу стоит требовать от покупателя, может разниться в зависимости от каждого конкретного случая.
Но вот список самых основных:
- расширенная выписка из ЕГРН (в ней прописана вся информация об участке и его ограничениях);
- паспорт продавца;
- правоустанавливающие документы продавца (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);
- кадастровый и межевой паспорт участка.
Дееспособность продавца
Для того, чтобы договор купли-продажи впоследствии не признали недействительным, следует дополнительно убедиться в том, что продавец является дееспособным лицом, добавляет президент "Национальной Ассоциации Комплаенс" Владимир Балакин.
Он советует в частности запросить у продавца справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
Если же участок приобретается не у физического, а у юридического лица, то также необходимо заказать выписку из ЕГРН, уточняет юрист.
"Кроме того, запросите у юрлица учредительные документы, нотариальную доверенность на представителя компании и протокол об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью", –дает рекомендацию Балакин.
Согласие супруга
Если продавец находится в браке, необходимо попросить у него заверенное согласие супругов на продажу (если земельный участок является совместно нажитым имуществом) или брачный договор.
Не лишним будет проверить, не ведется ли в отношении продавца процедуры банкротства. Это можно сделать через сайты арбитражных судов, обслуживающих адрес регистрации физического лица. Вот, например, картотека дел Арбитражного суда города Москвы.
В том случае, если приобретается земельный участок в коттеджном поселке, нужно обязательно выяснить, кто будет управлять поселком и на основании какого договора, рекомендует Кремер.
"Обязательно проверьте договор на предмет наличия запрета на увеличение стоимости в одностороннем порядке, необходимости подписания акта о проведенных работах. Это позволит выяснить, кто несет ответственность за подъездные дороги, очистку от снега, вывоз мусора с территории, кто будет ответственен за строительство инфраструктуры, и сколько это будет стоить", – объясняет собеседница агентства.
Своими глазами
Перед заключением сделки очень важно вживую осмотреть весь участок. А некоторые юристы и вовсе советуют приглашать перед покупкой кадастрового инженера. Он закажет выписку и с помощью геоприбора сможет показать границы земли, которые числятся в базе.
«
"В таком случае вы точно будете видеть границы участка, который покупаете, знать его фактическую площадь и не купите "кота в мешке", – говорит Коровина.
При осмотре участка можно своими глазами оценить его рельеф: не находится ли он в низине и не затапливает ли его какой-то ручей, не стоит ли на нем вода. Кроме того, так получится проверить отсутствие строительного и прочего мусора, недостроенных фундаментов, котлованов и других неописанных в объявлении нюансов.
Также при личном визите можно проверить заявленные продавцом коммуникации. "Не всегда они есть в наличии, или бывает, что нет мощностей на уже заявленные. Часто мощности полностью использованы и подсоединиться, например, к газовой трубе нет возможности. Если ближайшая точка в 1,5 километрах от участка, то будет уже дорого стоить, и можно считать, что продаваемый участок без газа", – предупреждает Ананьева.
Также при осмотре участка вы можете убедиться в том, что на нем нет самовольных построек.
"Ведь такую постройку потом очень непросто зарегистрировать как объект недвижимости, а в некоторых случаях даже может быть выдано предписание о ее сносе и, естественно, за свой счет", – предупреждает старший юрист правового бюро "Олевинский, Буюкяни партнеры" Анна Сулима.
Ну и, наконец, у вас будет возможность познакомиться с соседями и председателем СНТ и узнать у них о том, есть ли с этим участком какие-то проблемы, и насколько вообще адекватен продавец.