Традиционно за полезными рекомендациями или профессиональные кейсами журналисты редакции "РИА Недвижимость" обращаются к уважаемым профильным экспертам с рынка недвижимости. Но иногда невероятные истории и уникальные советы приходят в редакцию буквально своими ногами, прямо из одного из подразделений нашего агентства. Так, настоящей кладезью опыта оказался один из наших коллег Ян, который то и дело наведывался к нам в гости и рассказывал о своих приключениях с жильем. В итоге мы решили, что скрывать от общественности потрясающий квест про рефинасирование, продажу и покупку недвижимости более невозможно, поэтому оформили хитромудрую исповедь рыжеволосого народного эксперта в текст.
Материал написан от первого лица, поэтому повествование может быть экспрессивным, а мнение автора местами может не совпадать с позицией редакции. Озвучивание в материале конкретных компаний не является рекламой, как и антирекламой.
"Летописцем" героя материала стала шеф-редактор "РИА Недвижимость" Марина Заблудовская.
Рефинансирование. Главное – не стесняться
Изначально у меня была квартира, купленная в ипотеку 10 лет назад по программе господдержки 2011 года с прекрасной ставкой 11% сроком на 25 лет, но без страхования жизни и всего остального.
Когда ставки стали понижаться встал вопрос о том, а не слишком ли я дофига плачу? А мне шекелей никто не дарит, между прочим! И в декабре 2020 года я решил рефинансироваться.
На одном портале (на каком именно, умолчу, так как они мне не нравятся из-за навязчивости) я сравнил ставки по разным продуктам, и как-то мне они не приглянулись. И тогда я полез по всем банкам, которые предлагались на этом портале, и стал изучал вопрос: какие везде подводные камни. Так как Сбербанк не хочет рефинансировать свои ипотеки, а предложения других банков были не очень интересными, я остановил свой выбор на двух банках –"Дом.рф" и "Росбанк Дом". И стал внимательно изучать их сайты. Очень много интересного узнал!
Например, во многих банках есть разные программы по понижению ставки. По умолчанию в агрегаторе светится базовая ставка, на которую они ориентируют. На тот момент она составляла где-то 8% и 7,5%. В обоих выбранных мною банках предлагались интересные программы: одна общая по понижению ставки – заплати комиссию при выдаче новой ипотеки, и ставка снижается на 1 процентный пункт от базовой величины. Также есть программы сезонные или праздничные. Я вот попал под новогоднюю программу, то есть мне 0,5 процентного пункта еще скинули.
«
Лайфхак: Надо не стесняться звонить и спрашивать, потому что на сайте не всегда все написано. Иногда в колл-центре или в отделении банка вам расскажут гораздо больше, чем написано на портале, потому что человек в банке заинтересован в продаже, у него есть свои показатели для получения зарплаты, поэтому он будет стараться вам помочь, чтобы вы не ушли.
Однако информацию про дополнительное понижение ставки на сайтах придется поискать. Нужно заходить в ипотечные программы и там целиком все читать, а не просто листать страницы. Также нужно смотреть на всякие галочки.
Например, у банка "Дом.рф" это вроде на виду, но при этом ты можешь не обратить внимания, что у них в калькуляторе есть галочка "снизить ставку". Я сам только с третьего раза ее разглядел. Открываешь эту галочку, и там уже выбирается программа: можно половину процентного пункта скинуть – комиссия меньше, можно 1 процентный пункт – комиссия больше.
Я выбрал 1 процентный пункт, плюс решил получить еще скидку по программе "выписка через ПФР (Пенсионный фонд России)". Это когда банк сам запрашивает в ПФР твои данные, и после этого тебе не надо подтверждать доход. Очень удобно, многие банки так делают. Все это через Госуслуги осуществляется, приходит смс, все очень быстро, никуда ходить не надо. Я в банке был один раз на подписании договора, когда мне выдавали новую ипотеку. И второй раз я туда пришел, когда уже продавал свою рефинансированную квартиру.
В итоге я предпочел банк "Дом.рф". Однако у "Росбанк Дом" есть две программы, одна из которых довольно интересная: она предполагает платеж не каждый месяц, а каждые 14 дней, и за счет этого ты больше года экономишь на этом (240 платежей по 2 недели – это уже не 120 месяцев, а примерно 105 месяцев).
«
Лайфхак: Когда вы общаетесь с сотрудником банка, то каждый раз проговаривайте все, что вы подавали, все акции. Потому что у меня была акция "Выписка из ПФР" – это скидка 0,3/0,4 процентных пункта, была также новогодняя акция и комиссия. То есть у меня снижалась ставка от базовых 7,8% до 6,1%. Но это все надо проговаривать каждый раз, потому что однажды я не проговорил, и потом мне начали пересчитывать по-другому. Просто если банк рассмотрит заявку на определенных условиях, то потом он не будет перерассматривать.
Что мне понравилось – оценка происходит в онлайн-формате: тебе присылают специальную ссылку, ты оплачиваешь тариф, сам ходишь фотографируешь, загружаешь, и оценочная компания (которая и затянула мне рефинанс на три недели) сама высылает электронный отчет тебе, банку и везде, куда надо. Оценочную компанию, разумеется, тебе рекомендует банк.
На заметку: При рефинансе надо очень хорошо смотреть, является ли организация именно банком, а не просто финансовой организацией. И если рефинанс происходит в финансовой организации, то теряется право на налоговый вычет по ипотечным процентам. А если ты меняешь просто банк, по это право сохраняется. Я в банке "Дом.рф" уточнял этот момент и проверял, банковская ли у них лицензия. То есть на это надо обращать внимание, чтобы не потерять деньги.
Потом я долго ждал, когда у меня подойдет очередь на подачу документов на регистрацию. Но в моем случае это была Московская область (Красногорск), надо быть к этому готовым.
Самое интересное, когда я получил деньги, мне они поступили в течение дня – и я закрыл ипотеку в Сбере. Они сейчас все перевели в электронный вид. После перевода денег мне на следующих день пришло смс, что кредит закрыт, а через день пришло смс, что обременение снято.
На заметку: Перед тем, как заняться какими-то крупными финансовыми сделками с участием банка, надо обязательно зайти на сайт бюро кредитных историй (я пользуюсь Объединенным бюро кредитных историй). По закону два раза в год кредитную историю предоставляют бесплатно – просто логинишься через Госуслуги, и все. Тогда как во многих банках она обычно стоит денег. Кредитная история формируется в течение нескольких минут, и ты видишь, нет ли у тебя каких-то неожиданных хвостов. В моем случае оказалось, что за мной значится до сих пор одна кредитная карта, которую я закрывал пять лет назад. Понятное дело, что кредит там – ноль, но по ней все равно передаются данные, и это плохо! То есть лишнего ничего не должно светиться. Так что периодически проверяйте, что у вас в финансах делается.
После того, как я, наконец, отдал документы на регистрацию, я ждал, кажется, пару недель. В итоге после рефинансирования ставка у меня составляла 6,1%, причем я сэкономил 6 лет! То есть изначально было 25 лет, я 9 лет выплатил, осталось 16. Но новую ипотеку брал с сохранением того же платежа – она вышла уже на 10 лет. Это был конец марта 2021 года. Весь процесс занял 4 месяца.
Выбор "новья". Торгуйтесь, придирайтесь, благодарите
Получив документы после регистрации, я пришел домой довольный. Лежу такой на диване и вдруг понимаю – мне тесно! И думаю: "Надо бы, наверное, поменять, посмотреть, что как… Еще и ставки какие красивые на первичку". Открыл агрегатор новостроек и стал искать варианты.
На заметку: На сайте застройщика всегда пишут цену, которая была заложена в первый день по проекту, то есть это "однушка" или "двушка" за 1,5 миллиона с отделкой. А когда ты звонишь или приезжаешь в офис продаж, то выясняется, что такая квартира была одна, ее купили еще до того, как проект подписали надзорные органы, а все остальное в десять раз дороже!
В общем, я начал присматриваться. Побывал на нескольких проектах, чтобы осмотреть их White Box (предчистовую или чистовую отделку, в зависимости от застройщика). И здесь поделюсь еще одним наблюдением. В одной компании нас собрали группой человек в двадцать и повели на готовый демонстрационный этаж с квартирами разной комнатности. Что любопытно, рассмотреть финишную отделку было невозможно, так как она вся закрыта мебелью. Конечно, когда мебель стоит, когда все новенькое, когда поработал дизайнер – выглядит квартира очень даже прилично. Получается, что на отделку саму ты уже не смотришь, тебя отвлекли – такие приемы довольно распространены.
Я только один раз видел, чтобы на объекте показывали реальный White Box без ничего. Но в других шоурумах часто даже элементы обстановки домашней воссоздаются: ковры поверх ламината, на стенах какие-то картины. И ты не можешь оценить ремонт. Я же начал ковыряться и делать замечания по электрике, водоснабжению, по натяжному потолку, спрашивать, почему закрыли стены мебелью – чтобы скрыть неровность? В одном из шоурумов менеджер мне даже сделал замечание за то, что я в слух все косяки озвучиваю. Но не стоит смущаться, помните, шоурум – это не ваша квартира. Возможно, он как раз будет сделан хорошо!
«
Лайфхак: Если вы приходите смотреть White Box, а там все закрыто мебелью и уже готовым интерьером, то, возможно, там что-то в предчистовой отделке не совсем хорошо. Бежать не надо, но просто стоит присмотреться повнимательнее и не отвлекаться на атрибутику. Когда вы изучаете White Box, вы не должны думать, какую мебель вы туда поставите, а обращать внимание на то, как оно сделано, потому что мебель найти куда проще, чем хорошую квартиру. Надо обязательно посмотреть на скрытые элементы: электрику, разводку сантехники и так далее.
После некоторых поисков я остановился на проекте AFI Development. И сразу их предупредил, что у меня сейчас есть квартира в ипотеке, и ее надо продать, чтобы были деньги на первый взнос. На что мне ответили, что вопрос решаемый.
Я вообще много куда приходил и спрашивал, и везде одна и та же схема: если хочешь купить квартиру, и у тебя есть своя, которую надо продать (трейд-ин так называемый), то застройщики предлагают это сделать только через своих партнеров. В том случае, если у вас есть свой риелтор, и ты хочешь продать через него, ты в течение трех дней должен оплатить новую квартиру. А вот если ты действуешь через риелторов застройщика, то он держит для тебя объект три месяца, причем цена не поднимается. А в итоге мне продлили еще на 2 недели, так как шло оформление сделки.
Ну мы еще посидели и поторговались с менеджером... Кстати о торге!
На заметку: Всегда надо просить скидку! С улицы вы пришли или как я – со знакомым, который у них покупал квартиру – неважно. Торговаться надо. Я вот 3,5% скидку получил. А когда покупал квартиру отцу, то выбил скидку в 5% ему как пенсионеру. Я всегда на большие покупки беру кого-то из родителей и прошу скидку для пенсионера. Но если бы я не спросил, то они бы сами и не предложили. Надо не стесняться просить. Однако вы покупаете все-таки не машину или стулья, а недвижимость, поэтому даже на предоставленные скидки не надо радостно "вестись". Прежде всего вам объект должен нравиться, ведь вам там жить. Так что будьте готовы, что за понравившийся объект вам придется заплатить больше, чем вы рассчитывали.
Кстати, хочу поблагодарить моего менеджера от застройщика Михаила Кушмана. Я иногда просил его о довольно странных и нелепых, на первый взгляд, вещах, и он мне помогал. Например, у меня дом должен был сдаваться 11 августа 2021 года. Я пятого августа кое-как с боем пробиваюсь на запись получения ключей, меня записывают на 19-е августа. Я в этот же день пишу своему менеджеру, мол, Миша, у меня простаивает строительная бригада, не могу ждать. Так он разузнал, зашел к коллегам, переговорил, и меня пригласили прийти аж 10 числа, когда дом был еще формально не открыт. Я был безумно благодарен, потому что у меня бригада приступила к работе раньше.
В общем, все свои вопросы задавайте "продажникам", даже глупые. Потому что для вас вопрос кажется глупым, а менеджер, возможно, знает решение. Точно так же, как когда у меня была продажа предыдущей квартиры, а сроки по старой госпрограмме уже поджимали, Михаил мне сказал: "Мы сейчас сделаем просто – ты сейчас подпишешь новую ипотеку, а первый взнос внесешь в течение месяца-двух". Правда потом я узнал, что на самом деле не месяца-двух, а 40 дней, но я успел все это сделать.
То есть я 30-го июня, в последний день действия старой программы, успел подписать новую ипотеку, в июле я продал квартиру и в конце июля внес первый взнос.
«
Лайфхак: Когда у вас есть выбор, купить квартиру подороже с окнами во внутренний дворик или купить квартиру на несколько миллионов дешевле с окнами, скажем, на дорогу или на ТЭЦ, как в моем случае, то подумайте, прежде чем сразу обольщаться обещанной тишиной и уютом внутреннего дворика! Дело в том, что если у вас во дворе имеется детская площадка или даже детский сад, то днем, если вы работаете на удаленке или заболели, вы не сможете открыть окно и насладиться свежим воздухом и тишиной. Там будут детские крики, писки, песенки, все дворовые посиделки. В то время как в квартире с окнами на дорогу будет просто монотонный шум, к которому вы привыкнете довольно быстро. А что касается ТЭЦ, то если она вдруг будет вонять, то она и во дворе будет вонять. Ну а вид – спросите себя, так ли часто вы смотрите в окно?
Продажа "старья" из-под ипотеки
После того, как выбор новой квартиры был сделан, настала пора продавать старую. Менеджер AFI Development "отдал" меня компании "Этажи". Однако мною начали заниматься только через три дня после того, как к ним пришла заявка. Я даже занервничал, не забыли ли обо мне. И хотя на выставление объекта на продажу обычно отводят неделю, я торопился, потому что неделя – это потенциальные покупатели. А застройщик забронировал мне цену всего на три месяца.
Но через несколько дней началась продажа, выставили объявление. Я сам писал текст, фотографировал. Кстати, готовьтесь, текст писать надо, причем правдивый.
На заметку: К вопросу про идиотские вопросы продавцу – их было много. Например, "Есть ли у вас тараканы?". Я считаю, что это глупый вопрос, так как если человеку очень надо продать, он вряд ли скажет правду. И надо иметь совесть. Например, если продается квартира после смерти собственника, то не надо расспрашивать в подробностях, как кто и где умер – это не этично! Вопрос о соседях тоже довольно странный. Никто не признается, что соседи плохие. При этом всегда можно довольно легко уйти от ответа, не соврав: "Ой, я поздно прихожу домой – не знаю" или "Я ни с кем не общаюсь, даже в домовой чат не вступал". То есть вы сами думайте перед тем, как спросить, а вы бы на ваш вопрос ответили бы честно?
Продажа квартиры стартовала с 20 апреля, на майских праздниках уже пошли первые покупатели. Многие люди спрашивали, что такое продажа из-под залога? Некоторые думали, что там чуть ли не по суду история. Оказалось, мой менеджер что-то не так объяснял. Даже был один человек, который отказался из-за этого от сделки, хотя квартира ему понравилась.
И вот в какой-то момент нашелся клиент. Это было 30 мая. Он забронировал квартиру, даже внес залог 100 тысяч. А потом пошел искать дальше. Но моя квартира в этот момент уже была снята с продажи у агрегаторов объявлений. В итоге покупатель протянул месяц, до конца июня (а мне надо было до 30 июня внести деньги по ипотеке), потом предоставил отказ из какого-то банка в ипотеке и слетел. Причем юридически к нему не подкопаться, поэтому залог ему пришлось вернуть.
«
Лайфхак: Если вы продаете квартиру, требуйте, чтобы задаток был как можно больше. Дело в том, что в законодательстве есть нюанс: залог возвращается, а задаток – нет. Так вот просите задаток! И не делайте задаток 5 тысяч, 20 тысяч и даже не 100, а в несколько сотен тысяч. Человек должен быть заинтересован в покупке, а хорошая невозвратная сумма задатка очень мотивирует.
В общем, с первым покупателем мы распрощались. Я, конечно, бился в истерике, так как новую ипотеку в этот момент мне все-таки одобрили, несмотря на то, что и старая еще у меня была. Итого: две ипотеки и квартира старая не продана. Ситуация нервная. Вдруг находится очередной покупатель – милая барышня с польской фамилией, которая поступила тоже не очень красиво. Она пришла, начала торговаться. А поскольку у меня сроки горели, я подвинулся в цене на 200 тысяч. Она согласилась. Квартиру снова сняли с продажи.
«
Лайфхак: Когда сроки по продаже поджимают, надо просить менеджероа продвигать объявление, чтобы оно чаще светилось на агрегаторах. Риелторы эту сумму на продвижение всегда закладывают.
И вот в начале июля в понедельник мы подписали документы. В момент подписания проговорили схему продажи еще раз: когда, сколько денег она мне дает, чтобы погасить ипотеку, снять обременение. Договорились на среду снимать обременение. На этом разошлись.
Во вторник жду подтверждения от менеджера о встрече. Мой менеджер утверждает, что не может до них (покупательницы и ее риелтора) дозвониться. Но вроде как покупательница говорила, что ей удобнее в четверг, поэтому мы решили подождать. В среду она тоже не объявилась, так что менеджеру пришлось вечером буквально терроризировать их по телефону. Выяснилось, что они решили расписку о том, что я взял у нее деньги для погашения ипотеки, удостоверить у нотариуса и якобы они ее "составляют". Разумеется, я понимаю, что что-то не так, потому что подобные расписки уже должны быть в наличии у крупных агентств недвижимости. В итоге они протянули до конца недели и испарились вообще.
Правда мой менеджер быстро сориентировался и в конце той же недели, когда появился третий покупатель – семейная пара – сказал им, мол, если хотите купить квартиру и обогнать другого покупателя, тогда придется доплатить 200 тысяч. И если успеете в понедельник подписать документы, то она ваша. Мы тогда еще не знали, что вторая покупательница нас решила попросту кинуть. В итоге эта семейная пара приехала в понедельник и все подписала. Тут же отдали мне деньги. Это было 19 июля, а 20 июля "Банк ДОМ.рф" выдал мне справку об отсутствии задолженности.
«
Лайфхак для покупателей: Даже если в объявлении написано, что квартира продана, но объявление все еще появляется в агрегаторах, имеет смысл позвонить и уточнить. Вполне возможно, что вы успеете перехватить объект у другого покупателя, как было в моем случае. А еще не надо стесняться покупателю и продавцу брать друг у друга мобильные телефоны. Даже если вы вроде как нашли покупателя, но к вам продолжают идти еще смотреть люди, то лучше обменяться данными на случай, если первый покупатель сорвется.
Далее началась выдача закладной. В моем случае надо было снимать самостоятельно, то есть ехать в банк. Мы с менеджером пришли к руководителю офиса банка, познакомились с ним, объяснили, что нам надо прямо срочно, что у нас пригорает уже везде. На что нам руководитель отделения Ольга ответила, мол, посмотрим, приходите завтра, так как сейчас по базе закладная не видна. И тогда, при выходе из банка, мой менеджер посоветовал мне на следующий день по дороге в банк купить тортик. Я удивился, неужели еще это работает? Но по дороге в банк все же купил маленький и вкусный тортик, и отдал его руководителю офиса вместе с заполненными документами с улыбкой и со словами "Попейте чаю, отвлекитесь от работы".
Я и не знал, как это сработает, но результат увидел сразу. Ольга расплылась в улыбке, сказала мне посидеть в переговорной рядом с ее кабинетом. И далее я слушал, как она звонила в хранилище и просила поторопиться с доставкой закладной. В итоге Ольга смогла договориться на следующее утро. И, действительно, все так и случилось. Тортик решает все! Причем это даже не взятка, а именно человеческий фактор – знак внимания. Ольге я хотел бы выразить отдельную благодарность. Она была очень мила и очень сильно мне помогла.
На заметку: Старайтесь всегда быть вежливыми, не наглеть, не хамить. Неважно, о каком этапе идет речь. У меня были случаи, когда люди на просмотр квартиры приходили с надменными лицами. А ты должен стоять и улыбаться, хотя тебя внутри переворачивает. Еще важно при покупке квартиры понимать, что хозяин квартиры расскажет вам только то, что его самого интересует. Скажем, у меня нет детей, поэтому я не имею понятия, что там с садиками и школами в округе. Но зато я могу все рассказать о парковке рядом с домом. Так что надо общаться и внимательно слушать каждого хозяина, к которому вы приходите на осмотр. В моем доме продавалось несколько квартир в тот момент. И некоторые потенциальные покупатели только от меня узнавали и про чат дома, про парковку возле ТЦ.
В итоге 21 июля я получил закладную. И тут по поводу щедрости и "ушлости". Чем хороши агентства недвижимости? У них есть связи! Так, мне менеджер сказал, что снятие обременения за два дня – 10 тысяч рублей, а постановка на нового собственника – 13 тысяч плюс госпошлина. Мы с покупателем моей квартиры просто нужную сумму положили с фразой "нам вот сейчас". В общем, через 6 дней после получения закладной, 27 июля, у нас на руках уже были документы с переходом права собственности. После этого я в этот же день пошел на раскрытие аккредитива. Через час деньги у меня были на счету. И на следующий день я с утра приехал в отделение банка чтобы оформить окончательно покупку новой квартиры. То есть я успел все сделать до 8 августа – крайнего срока, который мне был установлен.
Вот такая история.