На прошлой неделе была закрыта сделка по SPO крупнейшего девелопера жилья в России – группы ПИК. Компания разместила почти 28,5 миллиона акций на 36,3 миллиарда рублей. Привлеченные средства планируется направить на снижение долга и расширение бизнеса застройщика. В интервью РИА Недвижимость вице-президент по региональному девелопменту ПИК Алексей Алмазов рассказал, как девелопер планирует развиваться за пределами Москвы и области, чем компанию привлекает Дальний Восток и в каком городе ПИК уже сейчас активно работает над проектом ревитализации центра.
– Алексей, давайте начнем с цифр. Каков сегодня земельный банк ПИК в регионах?
– У нас земельный банк в регионах примерно на 2,5 миллиона квадратных метров чистой продаваемой площади. В последний год активно наращиваем свое присутствие, запустили несколько проектов на Дальнем Востоке – на Сахалине и во Владивостоке.
Сейчас ведем бизнес уже в 13 городах, в этом году подтвердили, кроме первых дальневосточных объектов, Нижний Новгород и Казань. Активно планируем и дальше на Дальнем Востоке развиваться: рассматриваем сейчас Благовещенск, Читу, Хабаровск, Улан-Удэ. Плюс смотрим Сибирь – Новосибирск, Иркутск.
– Почему ПИК начал так активно интересоваться девелопментом на таких отдаленных от Москвы территориях, как Дальний Восток?
– Это случилось не внезапно. Еще год назад мы сделали стратегию регионального развития и начали собирать команду. Была подготовлена большая аналитика, мы посмотрели интересные города.
Давайте прикинем. Общий ввод жилья в многоквартирных домах в России - около 45 миллионов квадратных метров в год. При этом на Москву и Московскую область приходится где-то 11 миллионов. В остатке – огромный сегмент, в котором можно успешно работать.
Во многом наш выход на Дальний Восток обусловлен наличием расширенной господдержки. Работа министерства по развитию Дальнего Востока и Арктики создает условия, привлекательные для многих инвесторов. Команда министра Алексея Чекункова - профессионалы в области инвестиций и госуправления. Такое сочетание позволяет создавать исключительные условия для бизнеса.
«
Региональные рынки сейчас – голубой океан. Привлекательности им добавляет и масштабный нацпроект “Жилье и городская среда”. Власти вкладываются в развитие регионов, там действуют разнообразные меры государственной поддержки. Новые главы регионов очень внимательно относятся к реализации нацпроектов.
Да и в целом в последнее время мы видим, что регионы, независимо от их расположения, готовы развиваться. Серьезный потенциал есть не только на Дальнем Востоке, но и, например, в Нижегородской области, где команда губернатора Глеба Никитина внедряет лучшие практики проектного управления и пользуется всеми новациями в градостроительном законодательстве.
– Вы пытаетесь меня убедить, что девелоперу ПИК важно не заработать чистую прибыль, а получить некое развитие и перспективы?
– Мы планируем достичь в региональных проектах определенного уровня рентабельности, который был утвержден в нашей инвестиционной стратегии. Оценив риски при выходе в регион и маржинальность, которую он может дать, мы выбрали около 20 городов. Дополнительно смотрим на уровень бюджетной обеспеченности, на то, как закредитован бюджет, и многие другие показатели.
– Вроде бы Сахалинская область и Приморский край, где недавно были запущены проекты ПИК, не самые богатые регионы.
– Речь не о богатстве регионов. Речь о потенциале спроса на жилье, доле аварийного жилого фонда, запросе жителей на новое качество городской среды. Если говорить конкретно про Дальний Восток, то первостепенным является желание государства его развивать, широкий перечень исключительных мер господдержки. Регион очень перспективный и недооцененный, особенно с учетом наших геополитических интересов в Юго-Восточной Азии.
На уровне государства четко обозначена задача кратно увеличить ввод жилья, улучшить его качество и вообще изменить города, чтобы люди хотели там жить.
– Сколько вы хотите ежегодно продавать на Дальнем Востоке?
– Я думаю, что от 200 до 500 тысяч квадратных метров в год к 2025 году.
– И какую доля с такими объемами продаж ПИК планирует занять на региональном рынке новостроек?
– Мы себе не ставим задачи занять определенную долю рынка. У нас есть планы по росту и развитию в регионах. В этом году мы должны ввести около 300 тысяч квадратных метров, а в ближайшие пять лет намерены вырасти в несколько раз.
И мы надеемся, что это будет разностороннее развитие. Например, нам кажется очень важным улучшить качество жилой среды в южных субъектах вроде Ростовской области и Краснодарского края, ведь много людей переезжают сюда за солнцем, за теплом. Конечно, они хотят жить в современных благоустроенных жилых микрорайонах. Совместно с губернаторами этих регионов Василием Голубевым и Вениамином Кондратьевым мы вносим свой вклад в развитие рынка недвижимости этих субъектов.
– Вы уже упоминали о том, что в регионах вам чаще всего приходится сталкиваться с командами недавно назначенных губернаторов. И как впечатления? В чем специфика взаимодействия с региональными властями для такого крупного девелопера, как ПИК?
– Могу рассказать только о плюсах, и я сейчас абсолютно не лукавлю. В регионах я наблюдаю, что со стороны администрации решения принимаются быстро. Бизнесу, заинтересованному в инвестициях, оказывается максимально оперативная поддержка. Поэтому верю в то, что уже в самое ближайшее время жилищное строительство в регионах начнет стремительно развиваться.
Это огромная заслуга губернаторов и их команд, которые готовы работать на улучшение своих регионов и городов по 24 часа в сутки. Яркий пример - руководители дальневосточных регионов, с которыми мы сейчас сотрудничаем: Валерий Лимаренко (глава Сахалинской области - ред.) и Олег Кожемяко (глава Приморского края - ред.). Даже несмотря на значительную разницу во времени, у нас отлично получается выстроить работу. Ту же самоотдачу мы видим и в Приволжском федеральном округе.
– Расскажите, как строит ПИК свою работу в регионах - как вы выбираете города и площадки, которые вам интересны?
– Для нас работа в регионах включает три основных направления: это собственно девелопмент, франшиза и государственно-частное партнерство (ГЧП).
При развитии новых проектов за пределами Москвы и области мы всегда сталкиваемся с тем, что для девелопера важна не только маржа, но и обеспечение проектов социальной инфраструктурой и инженерными сетями, а также создание рабочих мест и транспортных объектов. Те направления, которые я перечислил, закрывают весь необходимый цикл жилищного строительства в отдельно взятом регионе.
Но вне зависимости от нашего формата работы в том или ином субъекте мы детально изучаем особенности местного рынка недвижимости. Такие исследования обязательно включают в себя анализ структуры спроса и предложения, практики работы с банками и популярных ипотечных программ, наличия потенциальных партнеров по подрядам и индустриальных мощностей на местах.
«
Огромный плюс "ПИК-Франшизы" в том, что она позволяет нам прощупать рынок и открыть для себя регионы, в которые мы не планировали приходить в ближайшее время. Ведь в рамках этого сервиса мы полностью зависим от местоположения застройщика, который обращается с запросом на технологическое и финансовое партнерство.
– Что вы имеете ввиду под технологическим партнерством?
– Последние пять-семь лет стали прорывными для ПИК. За это время мы накопили довольно много знаний и инструментов, которые помогают нам в короткие сроки возводить по-настоящему комфортное и качественное жилье. Мы хорошо понимаем, как устроен девелоперский продукт, как нужно контролировать себестоимость, внутренних заказчиков и исполнителей работ. И мы вышли за границы собственно девелоперского бизнеса, став настоящей технологической компанией.
В рамках технологического партнерства "ПИК-Франшиза" делится этими знаниями с региональными девелоперами. Наши партнеры могут воспользоваться продуктовыми стандартами, технологиями проектирования, производства и продаж, разработанными в ПИК. Работа в нашей IT-системе и по нашей методологии позволяет застройщикам строить дом "как у ПИК", то есть по современным стандартам и с использованием лучших технологических решений на рынке.
Это может быть очень ценно для регионального девелопера, ведь, как правило, ресурсы средних и мелких игроков не позволяют вложиться в подобные разработки: вся маржинальность уходит на операционную деятельность компании и покупку новых площадок. "ПИК-Франшиза" нужна застройщикам, которые хотят расти и развивать продукт, выводить региональный рынок жилья на новый уровень.
– А что популярнее всего среди региональных застройщиков?
– Чаще всего в "ПИК-Франшизу" обращаются за помощью в привлечении проектного финансирования. Сегодня без участия банка практически невозможно возвести жилой комплекс, а многие региональные девелоперы так и не разобрались, как правильно взаимодействовать с кредитором. Отсюда невозможность реализовать даже хороший проект. Денег нет, значит, стройка завершена, так и не начавшись.
Чтобы решить эту проблему, мы создали сервис "Скоринг-фабрика". Он помогает оценить потенциал девелоперского проекта по требованиям банков, избавиться от недочетов, получить проектное или мезонинное финансирование на более выгодных условиях и в более сжатые сроки.
Мы берем на себя все задачи по проекту: проводим аналитику, готовим необходимый комплект документов и ведем коммуникацию с банками. Кстати, это хорошо не только для клиента, но и для банка, ведь мы уже научились общаться на одном языке с кредитором.
– И сколько у вас франчайзи в регионах?
– В этом году уже около 20 проектов общей площадью 1 миллион квадратных метров: уже реализуются проекты в Ярославле, Чите, Хабаровске, Ижевске, Самаре, Ленинградской область, Ростове на Дону. В 2022 году хотим вырасти вдвое. Однако не совсем верно называть их полноценными франчайзи, хотя каждый из наших партнеров может дорасти до брендированного партнера.
– То есть ваши франчайзи могут продавать под вашим логотипом, как если ли бы вы были fee-девелопером проекта, но не сейчас, а в будущем?
– Да, когда это произойдет, фактически компания будет уже ПИК по технологиям. У нас не классическая франшиза, когда мы сразу отдаем бренд, наша франшиза связана с передачей технологий, методологии и помощью в проектном финансировании.
– На чем вы зарабатываете на франшизе?
– Франшиза – это минимальные затраты для регионального застройщика. Если говорить про fee-девелопмент, то это определенные обязательства внутри проекта, проектное финансирование. Мы существенно упростили модель и за меньшие деньги предлагаем из нашей витрины выбрать определенный набор услуг и продуктов под себя. Взамен мы получаем определенную долю с выручки, объективно комфортную для компании из регионов, чтобы это не была нагрузка, которую девелопер не потянет.
– Готовы ли гарантировать местным девелоперам, работающим с вами по франшизе, что ПИК не будет конкурировать с ними собственными проектами, когда зайдет в регион уже самостоятельно?
– Абсолютно. Более того, мы наблюдаем примеры, когда появление качественных проектов только усиливает спрос в регионе на новый интересный продукт. Получается не конкуренция, а синергия. Но, естественно, запускать свои проекты мы будем так, чтобы не страдали ни наши проекты, ни проекты наших партнеров.
– Еще два направления вашего бизнеса – это, собственно, девелопмент и ГЧП.
– Да, и они тесно связаны между собой. Давайте посмотрим на тот же Дальний Восток: там ежегодно вводится около 1,2 миллиона квадратных метров на протяжении десяти последних лет – и ни туда, ни сюда объем ввода не меняется. А нужно строить вдвое больше. При этом цена квадратного метра в регионе тоже не может резко взлететь и перешагнуть определенную отметку. Чтобы там начинать новые проекты, необходимы довольно большие инвестиции в развитие инфраструктуры земельных участков.
Чтобы делать крупный проект, нужна подготовленная территория с инженерными сетями, дорогами, с пониманием того, как будет организован общественный транспорт и социальная инфраструктура.
Все эти затраты в финансовую модель девелоперского проекта в регионе занести просто невозможно, иначе себестоимость превысит любые возможные прогнозы по цене продаж.
К счастью, государство осознало это, и примерно полтора года назад заработали госпрограммы поддержки строительства, например, по подготовке земельных участков с софинансированием инженерной и транспортной инфраструктуры, механизмами КРТ или "Дальневосточного квартала".
На федеральном уровне разработано и постоянно улучшается инфраструктурное меню, которое позволит регионам и застройщикам получить льготное финансирование на инженерную и транспортную инфраструктуру.
– На примере своих проектов на Сахалине и во Владивостоке можете показать, в чем конкретно заключается вклад государства?
– Конечно. "Пилот всех пилотов" для нас Сахалин, проект "Уюн". Первое, что мы сделали, когда встретились с губернатором, - это предложили ему сделать стратегический мастер-план Южно-Сахалинска, чтобы понимать, в каких направлениях должно идти социально-экономическое развитие города. Мы привлекли крупное испанское архитектурное бюро Fundación Metropoli, которое занимается проектированием городов на протяжении 50 лет и участвовало в развитии таких городов, как Бильбао и Барселона. Вместе с коллегами из Института Генплана Москвы они разработали мастер-план всего города. Дальше Институт Генплана Москвы выиграл конкурс на разработку генплана Южно-Сахалинска, в основу которого легли все предложения по стратегии для города. Собственно говоря, наш "Уюн парк" и был в составе мастер-плана города как территория нового центра города (стратегия полицентричности).
Далее мы в компании просчитали финансовую модель проекта "Уюн" и начали с властями обсуждать, при каких условиях она могла бы быть реализована. Примерно восемь месяцев назад, когда впервые заговорили об инфраструктурных облигациях, поняли, что этот механизм может быть использован здесь. Схема такая: Корпорация развития Сахалинской области получает инфраструктурный кредит от специализированного общества проектного финансирования (СОПФ), созданного "Дом.РФ", реализует через механизмы концессии все магистральные сети и дороги. СОПФ в свою очередь привлекает финансирование с помощью выпуска бондов, а гасят облигации, по сути, концессионеры. В итоге у города появляется обновленная городская инфраструктура, а также подготовленная площадка,на которой можно начинать реализацию девелоперского проекта.
– Подождите, а где здесь государственно-частное партнерство со стороны ПИК? Вы тут просто получаете площадку, строите дома, продаете и зарабатываете деньги.
– В рамках государственно-частного партнерства мы проектируем и строим качественные объекты образования, здравоохранения. Это создает то, что называется комфортной городской средой, формирует новое качество жизни. Мы привлекаем финансирование и несем полноценные девелоперские риски и ответственность за деньги банка. В случае с концессией мы и за учебный процесс отвечаем. А потом пять-семь-десять лет с нами регион и федерация постепенно расплачиваются.
– Разве строительство социнфраструктуры в рамках проекта с последующей безвозмездной передачей на баланс муниципалитета не является общепринятой практикой?
«
– В Москве и Московской области понятно. А в регионах это просто невозможно, тут рентабельность в несколько раз меньше, чем на столичном рынке. Одна школа на 1100 мест стоит около 1,5 миллиарда рублей, это очень большая нагрузка на проект. Так что для нас строительство соцобъектов в регионах в рамках концессий - большая программа, а не разовая история.
Сейчас запускаем проект с Газпромбанком в Петербурге – это будет уникальный объект, который разместится в памятнике культуры.
Надеемся поработать и с ВЭБ, который планирует профинансировать строительство 1 тысячи школ по всей России.
Есть запрос и по программе "Новая школа", а также на развитие межвузовских кампусов и городских территорий вокруг них. В целом мы сейчас смотрим на два десятка проектов от Южно-Сахалинска до Пскова. В начале следующего года сможем рассказать подробнее.
– Неужели с маржинальностью в регионах все так плохо, что соцобъекты вам просто не по карману?
– Да я бы не сказал, что плохо. Это закономерный этап развития региональных рынков. В Москве примерно 20 лет назад рентабельность была примерно такой, как в регионах сейчас, и тогда в городе были программы, помогающие девелоперу строить соцобъекты. Собственно, частно-государственное партнерство в этом и заключается, что государство понимает, что должно помочь со строительством детских садов и школ застройщику, работающему на территории, где спрос только-только начал генерироваться.
Если обобщить, согласно общемировому пониманию вклада государства в развитие инфраструктуры, это то, что социально-экономические эффекты от реализации проектов комплексной застройки в горизонте десяти лет превышают расходы на строительство инфраструктуры более чем в три раза.
– Во Владивостоке вы по ГЧП идете тем же путем, что и на Сахалине?
– Не совсем, если на Сахалине площадку мы получили в аренду через механизм масштабных инвестиционных проектов, то во Владивостоке приобрели землю у "Дом.РФ" – 12 участков. "Босфорский парк" – это коммерческий объект, чистый девелопмент. При этом во Владивостоке практически нет проектов комплексного развития территорий, в основном компактные объекты. Мы хотим во Владивостоке изменить представление жителей о качестве и комфорте городской среды. Уверен, что "Босфорский парк" станет первым эталонным проектом ПИК во Владивостоке по качеству среды с бульварами, парками, организованными детским площадками и безбарьерной средой для людей с ограниченными возможностями.
– А комплексное развитие территорий вам интересно?
– Да, сейчас очень внимательно смотрим на него и готовимся заявить о первых проектах. Особенно в тех регионах, где цена квадратного метра недостаточно высока, чтобы создать всю необходимую инфраструктуру и среду. Например, сегодня активно работаем с Улан-Удэ, столицей Бурятии. Там есть большая территория, центр города – аварийный, предаварийный, со старым фондом недвижимости и памятниками культуры, зачастую не в лучшем своем состоянии. Плюс проблема транзитного города: сейчас Улан-Удэ используют исключительно как точку трансфера сразу на Байкал, а нужно сделать так, чтобы сам город был привлекателен для туристов, чтобы они задерживались в нем и оставляли здесь свои деньги.
Мы благодарны главе региона Алексею Цыденову за доверие и открытость к сотрудничеству, потому что масштабное улучшение жилой среды мы сможем провести только сообща. Так, сегодня вместе с правительством Бурятии и администрацией Улан-Удэ ПИК занимается подготовкой проекта развития центральной части города в 70-80 гектаров - в отношении и строительства жилья, и создания общественных пространств и точек притяжения для жителей. Вначале мы пришли и предложили: "Давайте мы сделаем мастер-план!". Получили согласие, после чего привлекли к работе коллег из компании "Новая земля" и создали за последние четыре месяца документ под названием "Ревитализация центра города Улан-Удэ". Он содержит предложения и по развитию туристической составляющей, и по строительству новых гостиниц, и по благоустройству набережной и организации парка на острове. В ноябре будет опубликовано решение о КРТ и объявлен конкурс, в которым мы планируем принять участие.
– В каких регионах, кроме Бурятии, вы смотрите еще проекты КРТ?
– Стоит отметить Амурскую область и Нижегородскую область, Иркутск. Во всех этих регионах в муниципалитетах и субъектах работают команды, которые могут подать пример многим в части квалификации и слаженности работы, темпа и качества принятия решений. Губернатор Амурской области Василий Орлов держит проекты на личном контроле - расслабляться некогда.
Ключевые факторы, которые мы оцениваем, когда принимаем решение о вхождении в регион – это цена, темпы реализации и спрос на горизонте два-три года.
– То есть Дальний Восток вам интересен нереализованным спросом?
«
– Да, там есть потребность в покупке жилье, а самого жилья нет. Я, например, не знаю ни одного проекта во Владивостоке, который был бы примером комплексного подхода к развитию территории, не только со строительством жилья, но и с созданием среды, объектов образования, качественным благоустройством. Именно этот подход мы туда несем: запустили уже один проект, планируем еще несколько.
– Каким будет продукт ПИК для регионов? Будет ли он отличаться от московского?
– Он должен полностью соответствовать принципам "ПИК-Стандарта". Но, естественно, мы делаем поправку на каждый регион с учетом климата, сейсмики, оценки потребителей, что им важно иметь.
А с точки зрения индустриального или не индустриального строительства – все зависит от объема ежегодной реализации. Если где-то мы перевалим за 100 тысяч квадратных метров в год, то можно думать о создании собственных производств. Местных индустриальных партнеров мы ищем с оценки захода в регион, индустриализация строительства помогает избежать много рисков, связанных с нехваткой рабочей силы и качеством работ на строительной площадке. Например, в ДФО мы уже имеем генеральные соглашения с несколькими заводами-партнерами, которые по нашим стандартам обеспечат нас индустриальной продукцией. Кроме того, безусловное преимущество индустриального домостроения – это возможность сэкономить рабочие руки и увеличить скорость строительства, что в этом году особенно важно.
Кстати, именно "ПИК-Франшиза" занимается у нас поиском индустриальных партнеров в регионах. Мы готовы передавать им свои технологии и помогать с привлечением финансирования для модернизации. Кроме того, мы абсолютно бесплатно делаем аудит завода, чтобы дать рекомендации контрагенту, как сделать производство панелей или сантехкабин для нас еще выгоднее. Сейчас активно по такой схеме общаемся с одним из производств в Иркутске.
– Где-то уже будете точно создавать свое собственное производство?
– Мы в процессе расчетов, пока таких решений нет.
– А вы не боитесь потери управляемости компании в связи с региональной экспансией?
– Уже на протяжении года мы разрабатываем свою систему удаленного управления проектами. А физически мы разбили всю Россию на пять дивизионов: "Центр", "Восток", "Сибирь", "Урал" и "Поволжье". У каждого дивизиона есть свой руководитель, и каждый город мы рассматриваем как отдельный проект, у которого тоже есть свой руководитель. С помощью системы удаленного управления проектами мы можем мониторить множество показателей, начиная от заливки бетона и армирования и заканчивая резервами подрядчиков и закрытием актов. Ключевые показатели проверяются каждую неделю, и дважды в неделю по разным дивизионам мы их обсуждаем и смотрим на динамику.
– Однако не может ли он закончиться внезапным обвалом всего рынка новостроек такой активный рост девелоперов? Ведь сейчас не только вы активно заявляете о новых площадках за пределами Москвы и области.
– У нас аргументация очень простая. Любой проект проходит процедуру банковского андеррайтинга. Мы должны доказать банку рентабельность объекта и возможность его реализации. А банки – независимые организации, которые очень пристально смотрят на наши показатели.
Кроме того, мы уверены, что в регионах достаточно велик спрос от социальных категорий граждан, которые поддерживаются государством: аварийное жилье, ветхий фонд, военная ипотека. Это огромное количество жилья, которое должно быть построено, даже независимо от коммерческого спроса. Да и коммерческий спрос с учетом того, как сейчас работает та же дальневосточная ипотека, достаточно стабилен. Так что мы в нашем будущем уверены.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА