Девелопер "Сити-XXI век" не стремится наращивать объемы строительства жилья в ущерб качеству, предпочитая сосредотачиваться на уникальности своих проектов, утверждает генеральный директор компании Антон Борисенко. В интервью РИА Недвижимость он рассказал, почему компания повышает цены при снижающемся спросе, как она стремится объединить жителей и за что он не любит термин "комплексная застройка территории".
- Антон Владимирович, одно из важнейших событий за последнее время в жизни девелоперов – программа льготной ипотеки, которая сильно поддержала спрос и даже позволила застройщикам повышать цены. Как она повлияла конкретно на вашу компанию?
«
- Льготная ипотека, конечно же, положительно сказалась на спросе, динамике продаж и росте цен. Мы смогли ежемесячно повышать цены на 2-5% в зависимости от проектов и категории квартир. Но нельзя забывать, что из-за удорожания строительных материалов себестоимость росла гораздо быстрее.
- Обновленная программа из-за лимита по стоимости жилья в Москве фактически перестала действовать. Насколько это стало неожиданностью для вас?
- И в области тоже. Мы все-таки в основном строим в Подмосковье, и там у нас также ничего не попадает под лимит в 3 миллиона рублей. Мы ожидали, что программа продлится для всех одинаково, особенно с учетом того, что Москва и область всегда были передовыми регионами. И рост цен их также коснулся, причем даже больше других, так как здесь рабочая сила дороже.
- Вы успели заложить в свои планы по продажам растущий тренд?
- Да, при этом цены повышаются в первую очередь из-за строительной готовности, что в принципе заложено в каждой финмодели любого девелопера. В этой ситуации "Сити-XXI век" выручает то, что наш продукт отличается качеством - мы очень внимательно подходим к его созданию, и покупатели это понимают. Поэтому мы все равно можем позволить себе повышать цены, опираясь на уникальность наших проектов.
- Поговорим теперь о другом рыночном явлении, менее приятном, - подорожании стройматериалов, уже вами упомянутом. Как оно отразилось на вас?
«
- Рост цен был практически еженедельный, и отразился он тяжело. На тендерах мы видели, как предложение подрядчиков с каждым разом повышается и превышает наши расчетные цены на 10-20% в зависимости от тех или иных видов работ. В первую очередь подорожала арматура – почти вдвое за этот год, что повлекло за собой подорожание всех видов работ, связанных с металлом. В три раза подорожала и фанера, которая также применяется в монолитных работах. При этом подрядчики не стесняются повышать цены не только на работы, но и на рабочую силу.
В итоге это отражается и на ценах для покупателей, и на нашей маржинальности. Но нам все равно нужно доводить проекты до конца в том виде, в котором было обещано. Для этого приходится снижать свою доходность и одновременно доказывать потребителям, что наш продукт лучше соседнего, пусть он и дороже на 10-15%. Поэтому теперь мы, понимая, что дешеветь ничего точно не будет, закладываем более высокую себестоимость и смотрим различные варианты оптимизации без потери качества.
- Можете привести примерную цифру, как выросла себестоимость?
- Если смотреть за прошедший год, то на 10,5%. Если говорить о первом полугодии 2021 года, то еще на 8%.
- Застройщики и раньше жаловались на низкое качество подрядчиков. Теперь, вероятно, стало еще хуже?
- Мало того, что качественных не хватает, так у них еще и рабочих катастрофически мало, и собственных средств нет. Проводя тендеры и исходя из желаемой себестоимости, мы выбираем подрядчиков не самой высокой ценовой категории, которая предполагает авансирование стройматериалов. Но так выходит, что сегодня у подрядчиков не хватает людей, завтра еще одна бригада уехала, послезавтра кто-то стал из области уходить в Москву, потому что там больше платят.
- Что вы делаете с дефицитом рабочих рук? Как много людей вам не хватает?
- В соответствии с нашими заявленными планами у нас на объектах должно работать 2,5 тысячи человек, но сейчас их не более 1,5 тысячи. И такая ситуация характерна для всего рынка. Чтобы выдержать сроки на плановом уровне, мы оптимизируем время, затрачиваемое подрядчиками на строительно-монтажные работы, увеличиваем количество смен по нешумным работам, увеличиваем количество подрядчиков по отдельным видам работ, имеющих постоянные собственные силы.
Но как бы мы ни пытались заставить подрядчиков увеличить число сотрудников, это не всегда удается. Подрядчики тоже рассчитывают на свою маржу, и привлечение новых рабочих ударит по ним рублем.
- Давайте поговорим про апартаменты, законопроект по которым ждут уже несколько лет. Какая доля в вашем портфеле приходится на них и будете ли вы их строить и дальше?
- На апартаменты у нас приходится где-то 10%, это премиальный апарт-комплекс Hill8 на Алексеевской. Несмотря на все трудности пандемии, в этом году мы сдали его вовремя, и покупатели сейчас там занимаются отделкой.
«
Сейчас мы ждем, какое решение примут власти по статусу апартаментов, причем неопределенность влияет на дальнейшую стратегию. На данный момент в Москве мы апартаменты не планируем строить. Делать какие-то шаги начнем, только дождавшись конкретного решения. В область же с апартаментами точно не пойдем.
- А в области разве был спрос на апартаменты, это же больше московская история?
- Были какие-то предложения год-два назад. Возможно, и сейчас что-то строится. Но это рискованно - непонятно, что будет дальше с апартаментами. Поэтому в области лучше заниматься жильем и не экспериментировать.
- Некоторых девелоперов выросшие прибыли из-за той же льготной ипотеки простимулировали к началу новых проектов. А вы планируете что-то новое?
«
- Не уверен, что прибыль девелоперов так уж выросла, тем более с учетом системы эскроу-счетов. По крайней мере, у нас пока ни один счет не раскрылся. Надеюсь, что это произойдет до конца этого года по миниполисам "Дивное" и "Рафинад". Пока эти прибыли бумажные, и с учетом роста себестоимости они не будут столь грандиозными.
Что касается новых проектов. У нас, как и других компаний на рынке, есть свой девелоперский цикл, который нужно с интервалом раз в три года "перехлестывать" – то есть брать новые проекты, когда старые завершаются. Вот сейчас мы готовим к прохождению ГЗК большой проект в новой Москве, соизмеримый с двумя нашими проектами в подмосковной Опалихе. Это участок около 40 гектаров и порядка 400 тысяч квадратных метров жилья, плюс вся социальная инфраструктура – всего около полумиллиона. Если все пройдет успешно, через год сможем вывести его в продажу.
Также готовится проект в Московской области. Он сейчас находится в стадии оформления документов – это порядка 15 гектаров и 100-120 тысяч квадратных метров жилья. Еще в Москве есть проект, небольшой по застройке, но достаточно уникальный – надеюсь, в октябре выйдем на согласование с городом.
- А планируете ли расширять географию проектов?
- Нет. Мы неоднократно рассматривали различные варианты и разные регионы – Питер, Крым и другие. Наверно, основная причина нежелания заходить в регионы в том, что мы пытаемся создать продукт класса "комфорт плюс", а его себестоимость неприемлема для районов дальше 20 километров от Московской области. Кроме того, если идти в регионы с приличным доходом населения, то нужно создавать отдельное подразделение в этих городах, к чему мы пока не готовы и не стремимся. В стратегических планах у нас Москва и до 20 километров от нее, мы знаем и понимаем этот рынок, требования и ограничения законодательства, и пока собираемся продолжать здесь работать. По крайней мере в ближайшие пять лет точно.
- Нет ли желания принять участие в развитии московских промзон? Сейчас город начинает выставлять участки на торги.
«
- Желание есть, но важно понимать, на каких условиях можно будет взять такие проекты. Если два-три года назад говорилось об участии девелоперов землей или еще какими-то активами, это было нам интересно. В случае проведения аукциона будет борьба денег, а большие деньги тяжело извлекать из оборота, из строек, учитывая еще и эскроу-счета. С проектным финансированием у нас работа налажена, но все равно процедура принятия банками решения по тому или иному кредиту достаточно долгая.
- Сейчас очень модно говорить про комплексное развитие территории, вы же свои проекты называете миниполисами, хотя это та же комплексная застройка...
- Давайте вспомним, что такое КРТ. Это "совокупность мероприятий, направленных на организованную застройку крупных территорий с их обеспечением необходимой инфраструктурой для устойчивого развития". А теперь посмотрим на продукт под названием "миниполис", которое мы вывели на рынок десять лет назад. Мы декларируем создание и поддержание комфортной среды жилых комплексов, построенных компанией "Сити-XXIвек". Наша концепция направлена на формирование уникальной атмосферы добрососедства, а также на создание условий для гармоничного развития сообщества жителей и воспитания детей.
Видите? Определение КРТ говорит больше про территорию, бетон, арматуру, строительство "коробок". А в нашей концепции главное – люди. Среда, в которой они живут, их комфорт, настроение, круг общения. Вот это нам важно. Потому в стратегии компании нет планов по строительству миллионов квадратных метров и желания быть первыми по объему ввода в стране. Мы нацелены на создание уникального продукта, который будет востребован и конкурентоспособен.
- В рамках этой концепции, насколько нам известно, вы стремитесь развивать соседские сообщества…
- В том числе для этого в наших комплексах работают специальные комьюнити-менеджеры. Это человек, задача которого состоит не в том, чтобы продать квартиру. Его целью является сформировать добрососедское сообщество жителей, чтобы они стали близкими людьми, а не просто жили рядом и здоровались в лифте. Мы знакомим соседей друг с другом в непринужденной обстановке, на праздниках и за чаепитием, вовлекаем их в разные конкурсы и активности, которые с удовольствием посещают наши будущие жители и их знакомые. Многие из наших клиентов подталкивают к покупке своих родственников и друзей, рассказывая о нашей активной жизни. Комьюнити-менеджер начинает работать в офисе продаж с первого дня и в дальнейшем, после ввода миниполиса в эксплуатацию, "переселяется" уже в "соседский клуб".
- Как это выглядит на практике?
- В каждом проекте мы изначально определяем помещение под названием "соседский клуб" от 150 до 250 квадратных метров с танцевальным залом, студиями, кабинетами, с комнатами для занятий спортом и так далее. Мы делаем хороший ремонт, обеспечиваем всем необходимым, и дальше жители сами организовывают секции, кружки, мастер-классы, множество лекций, благодаря чему их соседи получают широкий набор сервисов за меньшие деньги. Кроме того, за счет активного вовлечения местного, уже сложившегося сообщества, улучшается социальный климат всей территории, окружающей миниполис. Обычно "соседский клуб" возглавляет комьюнити-менеджер, но если жители захотят сами управлять клубом, то мы готовы пойти им навстречу.
- Если жители захотят провести там, например, банкет?
- Чаепитие - да, банкет - нет. Мы стараемся, чтобы это соответствовало ценностям нашей компании, поэтому накладываем определенные ограничения на использование нежилых помещений.
Опять же в рамках концепции миниполиса мы половину коммерческих помещений всегда оставляем в собственности компании для последующей сдачи в аренду. Не потому, что хотим получать арендный доход, а для возможности контролировать спектр услуг для жителей.
Мы прекрасно понимаем, что даже если помещение продается под заявленный покупателем детский центр, ничто не помешает собственнику через год открыть там, например, винный магазин. При продаже нежилых помещений мы обязательно уточняем направление деятельности покупателя, проверяем, каким бизнесом он занимался раньше, не противоречат ли его услуги ценностям нашей компании и наших жителей. Мы никогда не будем продавать помещение под алкомаркет, табачный магазин, ночной клуб и тому подобное. В то же время мы прекрасно понимаем, что если человек купил помещение, то мы не можем повлиять на его дальнейшее использование. Поэтому у нас в приоритете при продаже помещения всегда сами жители. Люди, которые здесь живут, скорее, не будут портить сами себе комфорт и уют.
- Ваши проекты отличаются тем, что вы их сертифицируете по экологическим стандартам, хотя это необязательное условие. Зачем вы это делаете? Сложная ли это процедура и насколько дорого вам обходится?
- Мы являемся компанией с высокой корпоративной ответственностью и, как я уже говорил, хотим создавать максимально качественный продукт. Для нас важно все, начиная от качества строительства и заканчивая качеством дальнейшей жизни покупателя. Соответствие экологическим стандартам гарантирует высокую энергоэффективность домов, меньший расход энергии, чистую воду. Например, каждый из наших домов в Подмосковье, сертифицированный по стандартам Green Zoom City, экономит ресурсов на 7 миллионов рублей ежегодно. Для жителей это, прежде всего, до 30% экономии на коммуналке.
Как проходит сертификация, можно узнать на примере нашего московского проекта Hill8, соответствующего стандартам международной системы BREEAM. Кстати, в России мы первыми по ней сертифицировали апарт-комплекс. Сертификация по BREEAM проходит в три стадии. Сначала оценивается проектная документация, потом ведется наблюдение во время стройки на предмет соблюдения всех необходимых условий, и после завершения строительства приходят специалисты и уже сертифицируют этот дом. Мы полностью прошли два первых этапа, обследование завершено и в сентябре получим финальный сертификат.
- Вы сказали, что жители экономят на коммуналке благодаря энергоэффективности. А во сколько она обходится вам?
«
- Дополнительное удорожание было не более 5% от всей стоимости строительства по дому. Конечно, мы заложили его в проектную себестоимость и в продажную стоимость.
- А получение сертификата тоже стоит денег?
- Там траты незначительные. В основном оплата технической работы специалистов, их сопровождение и проверка.
- Вашими домами управляет ваша же собственная управляющая компания. Вы считаете ее полноценным бизнес-направлением группы или это больше некая имиджевая составляющая?
- В первую очередь, своя УК - это один из составных элементов концепции "миниполис". Специалисты из управляющей компании участвуют в проекте с самого начала, вплоть до того, что с ними согласовывается проектная документация, и их опыт используется при дальнейшей эксплуатации дома.
Бизнесом назвать это, наверно, сложно, потому что речь идет о непростой работе с минимальной доходностью. Все собственники разные, многие хотят за минимальные деньги получать максимальное количество услуг. Наша стратегия предполагает, что после сдачи дома мы несколько лет управляем им сами. Но мы понимаем, что жизнь не стоит на месте. Если жители примут решение сменить УК или организовать ТСЖ, препятствовать им мы не можем. Хотя и рассчитываем, что качество нашей работы убедит людей оставить нашу компанию в управлении домом.