Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом "РИА Недвижимость".
Занижение: мы хитрее налоговой
Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.
«
"В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям", – подчеркивает она.
Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.
В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций "Рентавед" Руслан Сухий.
"Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет", – уточняет он.
Риски занижения цены в договоре
Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.
«
"Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в "черный список" кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика", – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.
Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.
Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – "гнев" ФНС.
«
"В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла. Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере", – предупреждает руководитель единого центра инвестиций "Переуступки.РФ" Роман Корякин.
Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.
"Спалиться" на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы "Бородин и Партнеры" Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.
У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:
ФНС все равно поймает
Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы "Большаков и партнеры" Андрей Большаков.
Перепродадите – переплатите
Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.
Добросовестность под угрозой
Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.
Потеряете деньги
Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке "за рамками" договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.
Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:
- оспаривание сделки в судебном порядке;
- неопределенный на какое-то время статус квартиры;
- серьезный штраф;
- доначисление налогов;
- проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
- тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
- конфликт с риелтором и нотариусом;
- репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных покупателей).
"Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета", – предупреждает адвокат.
Завышение: мы хитрее банка
Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда "игра" с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.
"В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры", – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.
Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.
Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.
Риски завышения цены в договоре
Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.
В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.
"Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды", – добавляет он.
Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.
Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов "Де-юре" Антон Пуляев.
Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.