Новостройка по переуступке: чем рискует покупатель

Если в понравившейся новостройке закончились квартиры от застройщика, покупатели обращаются на "вторичный рынок первички" – то есть приобретают их у других дольщиков путем переуступки права по договорам долевого участия. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", как оформлять такие сделки, чтобы они прошли с минимальными рисками и максимальной выгодой для покупателя.

Что такое переуступка по ДДУ?

Главная особенность самого ДДУ состоит в том, что по этому договору вы вовсе не покупаете квартиру, то есть не получаете права собственности. По нему вы получаете право требования, которое, при желании, можно передать другому человеку, и тогда застройщик обязан будет уже ему построить и передать жилье.

Соответственно, по договору уступки прав по ДДУ обладатель этих прав, то есть дольщик (цедент), заключивший ДДУ с застройщиком, уступает свои права до подписания акта приемки объекта долевого строительства, объясняет адвокат, соучредитель ЦМКА "На Тверской", специалист в области гражданского права Наталья Карагодина.

Переуступка по ДДУ оплачивается строго после государственной регистрации, если продавцом и покупателем по нему являются юридические лица. За несоблюдение данного порядка указанное юридическое лицо несет ответственность. В отношениях между физическими лицами такого требования не установлено, добавляет председатель АА МГКА "Власова и партнеры" Ольга Власова.

Есть ситуации, когда уступка по ДДУ в законном порядке невозможна, они наступают с момента получения застройщиком официального разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, добавляет владелец юридического бюро "Сделки с недвижимостью" Альфия Митрошина.

С этого момента застройщик больше не может продавать объекты по ДДУ и договор уступки не может быть зарегистрирован.

Поэтому застройщики предлагают новым покупателям приобрести объект в доме-новостройке на основании предварительного договора, по которому предполагается произведение полного расчета в течении нескольких дней после заключения такого договора, но договор купли-продажи (основной) уже оформленного в собственность объекта происходит тогда, когда застройщик оформит право собственности на себя, поясняет она.

Тайная цена договора

Одна из особенностей уступки по ДДУ заключается в том, что полную стоимость этого договора далеко не всегда указывают в нем, хотя это рискованно для покупателя и не всегда законно, рассказали эксперты.

Действительно существует такая практика, когда продавцы предлагают покупателю минимизировать свое налоговое бремя. Но сейчас установилась такая тенденция, что многие покупатели не готовы рисковать, ведь по договору уступки, как правило, нет никаких дополнительных гарантий. Люди не готовы отдавать деньги просто так, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Однако практика указания полной цены все еще не стала повсеместной, отмечают другие эксперты.

Главный плюс приобретения квартиры через уступку права требования – это возможность купить объект недвижимости дешевле, чем у застройщика. Основными продавцами таких объектов являются либо люди, оказавшиеся в сложных обстоятельствах, либо инвесторы, купившие объект на ранней стадии строительства с целью заработка, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций "Рентавед" Руслан Сухий.

«

"Стоимость продаваемой по переуступке квартиры всегда выше той, которую первый собственник заплатил строительной компании. Чтобы продавец не платил налог – 13% от разницы между стоимостью покупки и продажи – в договоре цессии как правило указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости по ДДУ. Остальная часть передается покупателю сразу в полном объеме и без регистрации", – продолжает он.

Руслан Сухий

Руководитель фонда коллективных инвестиций "Рентавед"

Это можно сделать, передав деньги лично или с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет, подчеркивает Сухий.

Также разница в стоимости может оформляться за счет различных договоров на оказание каких-либо услуг: юридических, агентских и так далее, добавляет Власова.

При такой схеме у нового дольщика появляется риск, комментирует Карагодина. Ведь в случае, если застройщик не исполнит свои обязательства и будет принято решение возвращать дольщикам уплаченные средства, он сможет получить только ту сумму, которая указана в договоре – обычно она равна стоимости изначального ДДУ. Разница же будет утеряна безвозвратно.

Застройщик, согласуй!

Еще один сложный момент, связанный с переуступкой по ДДУ – это вопрос согласования застройщиком смены дольщика. На рынке нет однозначного мнения, насколько это оправдано и законно, а также есть сомнения на предмет того, может ли застройщик брать за это плату.

Согласие застройщика на проведение сделки с помощью механизма уступки права требования – это отдельная любопытная история, рассказывает Сухий. По законодательству застройщик не может запретить передачу прав на недвижимость, не может навязать и тем более прописать в договоре, что за переуступку придется заплатить.

«

"Однако на практике такую сделку можно провести только с согласия застройщика и за дополнительную плату, причем немаленькую – в Москве это 100-150 тысяч рублей", - сетует он.

Руслан Сухий

Руководитель фонда коллективных инвестиций "Рентавед"

Как правило, застройщик в ДДУ очень хитро прописывает, что уступку прав можно провести только с его письменного разрешения. Далее, когда собственник приходит, чтобы получить разрешение на переуступку, ему говорят – пожалуйста, только для этого потребуется определенный пакет документов и за их подготовку необходимо заплатить вот такую сумму. Без данных документов сделку они не проведут. А если не хотите платить, то ждите пока дом достроят, вступайте в право собственности, а потом, пожалуйста, продавайте, рассказывает Сухий.

Сами же застройщики считают, что уступка прав требования должна с ними согласовываться, иначе такая сделка не пройдет. В большей степени это связано с тем, что застройщики сами подают документы на регистрацию, комментирует практику директор по продажам "Альфа Фаберже" Алексей Тюлькин.

Согласие застройщика требуется, соглашается директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев.

«

"В некоторых случаях застройщики даже берут плату за смену дольщика. В ГК "Инград" такого нет. Застройщик, который берет деньги за смену собственника или любые другие альтернативные варианты, это компания, которая не может гарантировать инвестиционную привлекательность", – подчеркивает он.

Константин Тюленев

Директор по продажам ГК "Инград"

При этом есть случаи, когда согласие застройщика необходимо, причем на законных основаниях: если изначальный ДДУ не был оплачен в полном объеме, напоминает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.

Законодатель предусмотрел, что уступка прав по ДДУ возможна только после уплаты первоначальным дольщиком цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, разъясняет он.

«

"Закон предполагает, что не должно быть такой ситуации, когда новый дольщик не в курсе, оплачен ли договор и что с него могут взять деньги дважды. То есть сначала деньги получит тот, кто ему передал право, а потом к нему придет застройщик и скажет, мол, не хотите ли вы оплатить стоимость квартиры, поскольку она предыдущим дольщиком не была уплачена. Чтобы такого риска избежать, необходимо, конечно, все документы запрашивать у застройщика", – отмечает Данилов.

Станислав Данилов

Партнер коллегии адвокатов Pen & Paper

Рекомендацию здесь можно дать следующую: просить либо свежий акт сверки между прежним дольщиком (продавцом права) и застройщиком, либо вступать в самостоятельную переписку с застройщиком, чтобы за подписью и печатью получить надлежащую бумагу о том, что прежний дольщик никаких задолженностей перед застройщиком не имеет, говорит он.

Риски и мошенники

Наиболее популярное мнение на рынке звучит так: новостройка, купленная по ДДУ, особенно с использованием эскроу-счета – это самая безопасная форма сделки, так что и переуступка ДДУ ничем не хуже. Однако и здесь возможны рискованные ситуации и недобросовестные участники сделок, объяснили эксперты.

Самой распространенной схемой мошенников с переуступками является попытка убедить потенциального покупателя, что переход прав не нужно регистрировать. В таком случае могут переуступить несуществующие права, предупреждает руководитель центра инвестиций "Переуступки.РФ" Роман Корякин.

Также недобросовестные продавцы могут предложить переуступку по ДДУ, который еще не оплачен. Для этого мошенники подделывают документы – акт сверки, платежное поручение, продолжает он.

Сложности возможны и тогда, когда расчеты по ДДУ были произведены юрлицами взаимозачетом, а документов о выполнении работ нет. Однако в таких случаях чаще речь идет не о мошенничестве, а о неверно оформленных документах по взаимозачету, добавляет Корякин.

Очень внимательно необходимо отнестись к первоначальным условиям покупки жилья по ДДУ, добавляет Сухий. Нужно узнать, нет ли там обременений.

"Например, нельзя продавать квартиры, приобретенные с помощью материнского капитала. Такие сделки следует согласовывать с органами опеки, но многие продавцы новостроек об этом не знают. Опека, в свою очередь, может посчитать продажу нарушением прав ребенка, так как использование маткапитала предполагает выделение ему доли в квартире. А если сделку не согласовать и ее зарегистрируют, что иногда случается, органы опеки могут ее оспорить в судебном порядке", – предупреждает он.

Также необходимо проверить непосредственно самого продавца, рекомендует председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Если это физическое лицо, нужно убедиться, не является ли оно банкротом или фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов, действителен ли паспорт продавца.

«

"Это можно проверить на сайтах: городского суда, федеральной службы судебных приставов, единого федерального реестра сведений о банкротстве, главного управления по вопросам миграции МВД России", – советует она.

Ирина Доброхотова

Председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой"

Нужно также учитывать, что до передачи прав требований предыдущий дольщик мог заключить дополнительное соглашение к договору с застройщиком, например, о продлении сроков сдачи объекта, предупреждает Власова. В силу тех же норм, поскольку новому дольщику переходят права и обязанности первоначального кредитора дольщика, это дополнительное соглашение сохранит силу. Это может дать повод для оспаривания договора цессии, но не изменит установленных соглашением отношений с застройщиком, подчеркивает она.

Уроки безопасной переуступки

Перед совершением сделки необходимо уделить внимание проверке действительности самих прав требований, проверке застройщика, а также контрагента, рекомендует эксперт по недвижимости агентства Homeapp Константин Бушуев.

Изначально следует заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Для этого нужно знать кадастровый номер земельного участка, на котором возводится жилой комплекс или дом, он обязательно указывается в ДДУ.

«

"Получив этот документ, вы сможете сверить сведения, указанные в договоре, в том числе: реквизиты договора, дату регистрации, сведения о самом объекте (квартире), участнике договора, сведения о залоге прав требования. Кроме того, в данном документе содержатся сведения и о ранее заключенных соглашениях об уступке прав требований", - перечисляет Бушуев.

Константин Бушуев

Эксперт по недвижимости агентства Homeapp

Также нужно проверить документы, подтверждающие расчеты с застройщиком: платежные поручения, справку об оплате от застройщика или справку из банка о наличии средств на эскроу-счете, продолжает он.

Не менее важным является проверка цедента (продавца). Например, в случае, если продавцом является юридическое лицо, нужно обратить внимание на то: каким образом производилась оплата, например, зачетом прав требования к застройщику; ведется ли и велась ли реальная хозяйственная деятельность; не обладает ли такое юридическое лицо признаками неплатежеспособности (банкротства), не отвечает ли сделка признакам крупной сделки для данного юридического лица, а также ряд иных обстоятельств, инструктирует Бушуев.

Если продавцом является физическое лицо, то существенных отличий от сделки по продаже на вторичном рынке жилья при проверке не имеется.

Особое внимание следует уделить опыту реализации предшествующих проектов, были ли ранее факты нарушения сроков сдачи жилых комплексов, добавляет эксперт.

Также договор уступки права требования может быть оспорен в рамках применения семейного законодательства супругом (супругой) первоначального кредитора (цедента), отмечает Власова. Поскольку указанный договор направлен на отчуждение оплаченных первоначальным покупателем имущественных прав, то предполагается, что данные права до отчуждения принадлежали также супругу цедента, который обязан выдать согласие на их отчуждение третьему лицу, так что факт нахождения в браке и наличие согласия супруга у предыдущего дольщика тоже необходимо проверить, советует она.

В целом же переуступка ДДУ – это точно такая же сделка, как и купля-продажа, поэтому и риски здесь абсолютно те же: это невменяемость сторон и продажа несуществующего объекта. Проверяется это традиционными способами через заказ справок/выписок из контролирующих органов и посредством проверки правообладателя, заключает Дымова.