МОСКВА, 2 апр - РИА Недвижимость. В первом квартале 2021 года цены на московское жилье преодолели все психологические барьеры, но это не остановило спрос. По мнению экспертов, опрошенных РИА Недвижимость, реальным фактором, который может "уронить" спрос, является доступность ипотеки, и недавнее повышение ключевой ставки хоть еще и не привело к массовому подорожанию кредитов, зато сработало как стимул для покупателей, которым теперь нужно успеть приобрести квартиры на "дешевые" кредитные деньги.
Новостройки: цена не имеет значения
На конец первого квартала на рынке сложилась уникальная ситуация: цена попросту перестала быть сдерживающим фактором для спроса, покупатели считают жилье доступным ровно до тех пор, пока у них есть возможность получить ипотеку в необходимом размере. На этом фоне повышение ключевой ставки и другие сигналы от ЦБ, намекающие на то, что ипотека скоро перестанет быть доступной, сработали, скорее, как стимул "купить, пока не началось", рассказали опрошенные эксперты.
По предварительным данным, за первый квартал 2021 года спрос вырос на 19% относительно 2020 года, подсчитала руководитель отдела аналитики компании "Мосреалстрой" Екатерина Николаева. Высокий уровень спроса сохраняется за счет льготной ипотеки, отмечает она.
Что касается цен, то после стагнации в начале года, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снова продолжила рост в феврале и марте, добавляет руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов. В целом по московскому региону средняя цена квадратного метра на первичном рынке достигла 198,1 тысячи рублей (+3% в месячном выражении и +26% в годовом). В Москве средняя цена "квадрата" составила в марте 245,8 тысячи рублей (+5,4% за месяц и +21% в годовом выражении). Тогда как по итогам всего докризисного 2019 года рост цен в Москве составил только 9,7%, подсчитал аналитик. А в Московской области ситуация обратная: текущая средняя цена "квадрата" в 120,1 тысячи рублей на 1,2% ниже, чем месяц назад, однако в годовой динамике рост – 28,2%.
А вот средний чек" сделки даже снижается, то есть не так уж бесконечен финансовый ресурс у покупателей, несмотря на льготную ипотеку, отмечает гендиректор экосистемы недвижимости "Метр квадратный" Вячеслав Дусалеев.
По его данным, средняя стоимость фактически приобретаемой на рынке московского региона недвижимости в первом квартале 2021 года даже снизилась с 8 миллионов рублей за объект в декабре 2020 до 6,8 миллиона в марте (по России в целом - с 5,5 миллиона до 5 миллионов рублей).
Однако важным трендом стало то, что ценник перестал быть стоп-фактором.
"Повышение цен отмечено не только на рынке недвижимости, но и по продовольственным и непродовольственным товарам, коммунальным услугам и прочему, что влияет на уровень жизни населения. Соответственно, на фоне общего роста цен, увеличенный бюджет покупки недвижимости не будет столь вопиющим", - полагает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
С этим утверждением так или иначе согласны большинство опрошенных экспертов. Более того, если прежде для рынка было еще актуально понятие психологического барьера, то есть цены, выше которой люди уже не готовы рассматривать покупку, то сейчас оно просто стерлось.
«
"В 2020 году мы уже преодолели очень много психологических отметок. Ранее считалось, что комфорт-класс на старте продаж в Москве не может стоить выше 200 тысячи рублей за квадратный метр, а "бизнес" – выше 300 тысяч. Все эти отметки были пройдены в 2020 году", - констатирует директор по маркетингу компании "Инград" Анна Соколова.
Однако некоторые эксперты осторожно прогнозируют, что спрос все-таки достиг своих пределов. "Есть инсайдерская информация замедления спроса, которая пока не подтверждена цифрами мартовской статистики", - отмечает гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
Да и психологические барьеры пали не везде, добавляет директор офиса продаж "Центральный" в Троицке агентства недвижимости Century 21 Анастасия Ковалева.
"К примеру, в настоящее время в новой Москве психологическим стоп-ценником на однокомнатные квартиры стала отметка в 8 миллионов рублей. Да, покупатели приходят, смотрят, но пока большинство из них не готовы платить такую цену за лот", - делится наблюдениями она.
С Ковалевой, правда, спорит коммерческий директор компании "Страна Девелопмент" Александр Гуторов: по его мнению, до предела покупательского терпения еще далеко.
ЦБ не шутит
Недавнее повышение ключевой ставки сказалось на рынке довольно занятным образом. С одной стороны, массового подорожания ипотеки пока не произошло, даже если говорить о кредитах без господдержки. Однако для всех участников это стало своеобразным сигналом, что вся картина рынка вот-вот изменится: льготная ипотека закончится, как и дешевые кредиты по собственным программам банков, банковские депозиты вновь станут востребованы и так далее. Поэтому, как отмечают эксперты, абсолютно все на рынке теперь начали спешить максимально воспользоваться нынешними условиями.
"Повышение ключевой ставки, естественно, повлияет на рынок: речь будет идти не только о стоимости ипотеки, но и стоимости проектного финансирования для застройщика, просто инертность рынка недвижимости не дает возможности оценить ситуацию здесь и сейчас. Наш прогноз, что первые заметные изменения мы увидим летом", - говорит Гуторов.
Это решение является первым сигналом для покупателей, ведь ЦБ выразил готовность и дальше поднимать ставку, для того чтобы сдерживать инфляцию. А это значит, что уже в ближайшей перспективе ипотека в целом будет дорожать, рассуждает председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. Соответственно тем, кто планирует покупку в ипотеку в этом году приходится спешить с заключением сделки, поскольку таких выгодных ставок уже не будет.
Корректировка ставки увеличит привлекательность банковских депозитов и приведет к удорожанию кредитных инструментов. Снизится или нет интерес к недвижимости, покажет время, рассуждает заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба.
Необходимо учитывать, что девелоперы продают машино-места, кладовые и нежилые помещения, цены на которые также чувствительны к росту ключевой ставки, добавляет управляющий директор компании "Метриум" Надежда Коркка. Поэтому такое решение финансовых властей в перспективе может привести к подорожанию займов и, соответственно, снижению спроса на недвижимость и падению выручки застройщиков.
Получается, что решение ЦБ стало для рынка чем-то вроде знака "впереди опасный поворот" – все снова ждут перемен.
Цены растут, потому что могут
Если посмотреть на рынок в целом, то рост цен раздражает абсолютно всех, кроме застройщиков, и многие, особенно покупатели задаются вопросом: "А почему они, собственно, растут?"
"Несколько странный вопрос для коммерческого застройщика, для которого строительство жилья – прежде всего бизнес. Мы работаем, исходя из своей финансовой модели, и повышение цен в наших проектах происходит планово", - отвечает Гуторов.
Он также напоминает о росте цен на строительные материалы, дефиците рабочей силы, необходимости внедрения новых технологий, организации безопасной работы на стройке в связи с эпидемией COVID-19. Все эти затраты также влияют на себестоимость.
Некоторое снижение общего уровня цен возможно в третьем-четвертом квартале, при условии отменены льготной ипотеки и выводе на рынок проектов с более осторожным ценообразованием, прогнозирует Николаева.
Большая часть экспертов полагают, что рост цен связан именно со спросом. "У людей все больше опасений потерять накопленное, если прятать недвижимость и счета за границей. Значит, возрастает объем кеша в стране, и в итоге растут цены", - считает вице-президент Гильдии риелторов Московской области, директор агентства "Удачный выбор" Ольга Власова.
Откуда все эти деньги?
В конце 2020 года некоторые эксперты прогнозировали спад спроса, который связывали с тем, что у людей на фоне кризиса попросту закончатся деньги. Однако платежеспособные покупатели все еще разогревают рынок, и дело здесь не только в доступной ипотеке, хотя она играет центральную роль, считают эксперты.
"Платежеспособность ипотечного заемщика - это не такая уж редкость, как платежеспособность покупателей с полной суммой. И сегодня далеко не все из тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, смогли это сделать за прошедший год. Одни пока не накопили средств на первый взнос по ипотеке, другие просто не нашли подходящий проект по приемлемой цене", - отмечает Доброхотова.
Можно предположить, что свою роль здесь сыграла господдержка основным секторам экономики, рассуждает Дзюба. Она помогла специалистам сохранить доход и возможность планировать ипотечные обязательства на обозримое будущее с допустимой долей риска.
"Стоит отметить рост сделок и с вторичным жильем, это дает основание предполагать, что из "старых метров" высвобождаются капиталы, которые перераспределяются в разные инструменты сохранения и преумножения. Роль играет и региональный интерес к рынкам Москвы, Петербурга и Краснодарского края, особенно на фоне ипотечной госпрограммы", - говорит она.
Спрос поддерживается страхом потенциальных покупателей из-за перспектив дальнейшего роста цен, ожиданием завершения льготной ипотеки и повышения ставок, в том числе и за счет роста ключевой ставки ЦБ, уверена гендиректор сервиса "Синица" Наталья Шаталина. Также немаловажным фактором является низкие ставки по депозитам, часть покупателей инвестируют в недвижимость средства, снятые с банковских счетов.
"Вторичка": очаг спокойствия и логики
Так получилось, что все бури пришлись на первичный рынок. Именно там бесконтрольно и непрогнозируемо растут цены, царит ажиотажный спрос, и витают все тревожные ожидания. А тем временем "вторичка" ведет себя как нормальный, логичный, умеренно растущий рынок "в полном расцвете сил". Здесь так же наблюдается рост ценника, но не взрывной, а постепенный; то же самое можно сказать и о спросе. Кроме того, как отмечают эксперты, после долгого ожидания на рынок начали возвращаться продавцы.
В феврале собственники активнее выставляли свои квартиры на продажу, что добавило 10% к объемам января. По итогам марта, количество объектов в экспозиции может увеличиться еще на 5%, подсчитала председатель совета директоров сети офисов "Миэль" Марина Толстик. К декабрю 2020 года объемы жилья на "вторичке" упали до 33,3 тысячи объектов. А нормальной ситуацией в части предложения на регулярном рынке Москвы считается 40-50 тысяч объектов.
Динамика сделок на вторичном рынке всегда менее выраженная по сравнению с новостройками, отмечает Попов. Важно, что число сделок за последние пять месяцев на вторичном рынке остается на 27% выше, чем годом ранее, то есть восходящий тренд в сегменте готового жилья сохраняется.
А вот рост цен сменился стагнацией, продолжает эксперт "Циана". По итогам марта квартиры на вторичном рынке лишь на 1,1% дороже, чем после январских праздников.
"Из интересных особенностей этого года - изменилось поведение продавцов. Впервые за последние три года число продавцов, повышающих цену в ходе продажи, стало больше, чем тех, кто снижал стартовую стоимость", - подчеркивает Попов.
Если говорить о ценах, то сейчас они находятся на психологическом максимуме, уверена Толстик. Причем, по данным компании "Миэль", развернулся тренд, который наблюдался ранее: "дешевые" локации теперь дорожают медленнее "дорогих". Так, в традиционно доступном Новомосковском округе цена "квадрата" за месяц выросла всего на 1% - до 168,16 тысячи рублей. А в более дорогих Центральном и Юго-Западном – уже на 2%, до 495,06 и 256,5 тысячи рублей соответственно.
В среднем по Москве, по сведениям "Циан", стоимость "квадрата" увеличилась на 1,6% – до 257,6 тысячи рублей. В городах Московской области с населением от 100 тысяч человек стоимость составляет в среднем 121,7 тысячи (+6,8% за квартал и +22,3% за год).
Жизнь без льготной ипотеки
Вероятно, главной причиной спокойствия, царящего на вторичном рынке, является его независимость от льготной ипотеки, отмечают эксперты.
Банки очень лояльны к покупателям "вторички", обращает внимание директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Сегодня существует достаточно продуктов, которые позволяют взять ипотеку по относительно умеренной ставке, ее значение на вторичном рынке в 7-8% , существенно ниже прежних значений. При текущих ставках взять ипотеку и купить квартиру стало достаточно выгодно, сейчас многие сравнивают приобретение квартиры с арендой жилья, и в результате из найма уходят в покупку, рассуждает она.
«
"Вторичный рынок в Подмосковье не сильно зависит от подобного рода программ, потому что у нас, например, нет сельской ипотеки", - добавляет вице-президента Гильдии риелторов Московской области, гендиректор агентства недвижимости "Оранж" Олеся Рудакова.
По ее словам, существование льготной программы для "первички" сказывается и на вторичном рынке, причем позитивно. "Лояльность многих банков, предлагающих ипотеку на "вторичке", сегодня рождается от потребности конкурировать с льготными программами на первичном рынке", - поясняет она.
Продажи из-под залога
Продажи квартир, находящихся в залоге у банков, можно назвать скрытым трендом. Первой о нем сообщила компания "Миэль", а вскоре о том же упомянула и глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Опрошенные эксперты по-разному оценивают значимость этой тенденции для рынка в целом, но ее наличия уже никто не отрицает.
Однако, утверждает Попов, пока объем этого рынка крайне невелик, менее 1% от всего объема предложения, и заметного влияния на общую ситуацию не оказывает.
Дымова же оценивает ситуацию иначе: "Сегодня на рынке присутствует большое количество залоговых квартир, и мы ожидаем их дальнейший прирост, поскольку с 1 апреля отменяется ряд поддерживающих карантинных мер, в связи с чем некоторые граждане намерены пересмотреть свои активы и пассивы".
Залоговых квартир на рынке "вторички" новой Москвы действительно стало чуть больше – примерно на 5-7% от показателей прошлого года, отмечает Ковалева. Однако это вовсе не связано с тем, что люди оформили ипотеку и теперь не могут обслуживать кредит. Наоборот, многие посчитали, что в состоянии выплачивать платежи по квартирам большей площади, тем самым желая улучшить жилищные условия еще раз, поясняет она.
Светлое будущее
Если на первичном рынке все прогнозы упираются в "отменят или продлят льготную ипотеку", то "вторичка" и в этом верна себе – эксперты ожидают сдержанный рост всех показателей: спроса, предложения и цен.
"Резких скачков цен на рынке, скорее всего, не будет. С одной стороны, собственники, даже впервые выходящие на рынок, ориентируются на выложенные объекты, где цена зачастую завышена, и переоценивают свои лоты. С другой, при росте объема предложения может расти срок экспозиции, что будет побуждать продавцов со временем уступать в цене", - настаивает Толстик.
Сейчас можно отметить тенденцию возвращения спроса на небольшие площади, то есть некоторые граждане реализуют свои большие квартиры в Подмосковье, чтобы переехать в Москву, делится наблюдениями Дымова. Хотя в период карантина был другой тренд, когда люди посидев в четырех стенах своей малогабаритной квартиры, хотели перебраться на более просторную площадь за город, подальше от эпидемии. "Это встречные тренды, которые быстро меняются в зависимости от текущей ситуации и потребностей каждой отдельно взятой семьи", - добавляет она.
Попов видит перспективы восстановления предложения на рынке, в том числе и в связи с последствиями COVID-19. "Избыточная смертность привела к появлению свободных квартир, которые по мере оформления наследства будут выходить в продажу", - прогнозирует он.
Но в целом при относительной стабильности политических и экономических факторов в стране, а также незначительных колебаниях ключевой ставки ЦБ, большого роста цен на рынке вторичной недвижимости ждать не стоит, предупреждает Толстик.