Динамика цен на московское жилье давно превратилась в экономический триллер. Пока во всей остальной стране средний размер ипотеки составляет 3 миллиона рублей, в столице требуется почти в два раза больше, чтобы купить хоть что-то, к тому же Подмосковье стремительно догоняет столицу по показателю стоимости жилья. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", какую квартиру можно купить в московском регионе, располагая бюджетом от 5 до 15 миллионов рублей.
До 5 миллионов
Квартиры, стоимость которых составляет менее 5 миллионов рублей, на территории "старой" Москвы являются музейной редкостью. В 2020 году доля приобретенных новостроек из этой ценовой группы составила всего 1,6% от общего количества сделок, отмечает управляющий директор компании "Метриум" Надежда Коркка. По ее данным, на первичном рынке Москвы в пределах МКАД в пришлом году в категории "дешевле 5 миллионов" экспонировался всего 31 лот.
Правда, с таким ценником все же можно найти очень компактные студии как в проектах апартаментов, так и квартир, добавляет председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. Но это будут действительно очень маленькие помещения площадью в 20 квадратных метров, если речь идет о жилье, и около 25 "квадратов" в апартаментах.
Зато в новой Москве по цене ниже 5 миллионов рублей доступны квартиры в новостройках площадью от 19 до 31 квадратного метра, продолжает Доброхотова.
В Московской области выбор в этом бюджете больше, однако сконцентрирован он преимущественно в однокомнатных лотах, а средняя площадь предлагаемой квартиры составляет 39,5 квадратного метра, отмечает генеральный директор сервиса "Синица" Наталья Шаталина.
Из-за роста цен на протяжении почти всего последнего года, а также относительно невысокой девелоперской активности количество квартир на первичном рынке в минимальном снизилось почти в 2,5 раза, поясняет главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. По ее словам, сегодня на рынке московского региона доступно порядка 11,3 тысячи квартир и апартаментов стоимостью ниже 5 миллионов, хотя еще год назад таких вариантов было порядка 27 тысяч.
Если же говорить о вторичном рынке, то в Москве за эти деньги можно купить разве что комнату, подчеркивает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«
"Например, высоким спросом сейчас пользуются комнаты в домах под снос, так как по столичному закону взамен комнаты в реновационном фонде предоставляется квартира", - уточняет она.
Многих это привлекает, в связи с чем такие комнаты выросли в цене, вплоть до 4,5-5,5 миллиона рублей, и очень быстро расходятся – средний срок их экспозиции зачастую меньше недели, иногда даже до нескольких дней, это зависит от очередности сноса по программе реновации, говорит риелтор.
Если рассматривать покупку квартиры на вторичке в Подмосковье, то цена напрямую взаимосвязана с удаленностью от столицы. К примеру, по Ярославскому направлению это может быть либо однокомнатная квартира в районе Мытищ, либо "двушка", но уже в Пушкино. Приблизительно такое же соотношение цен и по остальным направлениям. Чем дальше от МКАД, тем больше будет "комнатность", объясняет она.
От 5 до 10 миллионов
В этом ценовом диапазоне находится большая часть московских новостроек массового сегмента, отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
По данным эксперта, предложения в бюджете от 5 до 10 миллионов рублей представлены в 64 московских районах. При этом на долю квартир приходится 84% лотов, на долю апартаментов – 16%.
В ЦИАН в свою очередь утверждают, что за эту цену на первичных рынках Москвы и Подмосковья продается примерно одинаковое количество квартир: 14,8 тысячи и 14,9 тысячи соответственно. Но значительную часть столичных новостроек стоимостью от 5 до 10 миллионов рублей – 44% – можно приобрести только на стадии котлована. В области доля котлована ниже – 29%.
В новой Москве, по итогам февраля 2021 года, средний предлагаемый бюджет покупки квартиры в новостройке составил 8,7 миллиона рублей, добавляет Доброхотова. Поэтому суммы в 10 миллионов хватит покупку одно-, двух- или даже трёхкомнатной квартиры в строящемся доме, либо однушки или двушки в готовом доме. Всего в "старой" и новой Москве лоты стоимостью от 5 до 10 миллионов рублей представлены в 162 проектах, в 362 корпусах (14% рынка), подсчитывает глава "Бест-Новостроя".
На вторичном рынке с подобным бюджетом можно присматриваться уже не только к комнатам в сносимых домах, но и к полноценным квартирам, отмечает Дымова.
Нижний диапазон позволяет приобрести "однушку" стандарт-класса в относительно приличном состоянии. Если в этот бюджет нужно уместить "двушку", то она уже будет ближе к верхней границе – 10 миллионам рублей, продолжает она. Но тогда в данной ценовой категории придется рассматривать квартиры ближе к МКАД – на севере, востоке, юго-востоке Москвы и в Некрасовке, которая пестрит объявлениями с ценником до 10 миллионов.
«
Большая часть этих предложений – площади, которые реализуются городом с муниципальных торгов, уточняет Дымова.
Кстати, за 10 миллионов рублей на востоке Москвы выставлено сегодня и несколько "трешек" стандарт-класса. На севере и северо-западе лоты по цене меньше 10 миллионов тоже имеются, но на них очень высокий спрос, даже несмотря на их крайнюю степень изношенности.
А вот в Московской области предложения в данном бюджете встречаются в большинстве городов, хотя основная концентрация отмечается в крупных городах вблизи Москвы. Порядка 13,3% приходится на Люберцы, 9,6% - на Котельники, 6,7% - на Балашиху, добавляет гендиректор сервиса "Синица" Шаталина.
От 10 до 15 миллионов
В старых границах Москвы в бюджет 10-15 миллионов рублей укладываются квартиры и апартаменты в новостройках разных сегментов. Основной объем таких предложений (58,8%) приходится на новостройки комфорт-класса, 40% - на бизнес-класс. Средняя площадь таких предложений составляет 51,46 квадратного метра, то есть это двухкомнатные варианты, а также классические однокомнатные, отмечает Шаталина.
В новой Москве на квартиры в этом бюджете приходится четверть всего предложения. Как правило, они представлены новостройками комфорт-класса (67,4% лотов), но можно найти и бизнес-класс – 31,3% от всего объема предложения. Средняя площадь объектов больше, чем внутри МКАДа, – 67,5 "квадрата", что соответствует двух- и трехкомнатным квартирам, продолжает она.
В новой Москве у обладателей 10-15 миллионов, действительно, будет шире выбор проектов бизнес-класса как в строящихся, так и уже готовых домах, соглашается Доброхотова. По итогам февраля 2021 года, средний предлагаемый бюджет покупки на рынке новостроек в данной локации составил 12,6 миллиона рублей, уточнят она. Всего же в "старой" и новой Москве в заданном бюджете представлены квартиры в 468 корпусах в 180 проектах (18% рынка).
Интересно, что в области выбор в бюджете 10-15 миллионов небольшой, так как в этом бюджете представлены уже либо объекты бизнес-класса, которых в Подмосковье немного, либо квартиры в три и более комнат, которые тоже традиционно не представлены большим количеством лотов. На новостройки эконом-класса приходится около 37,7% предложения, на комфорт-класс – 59,8%. Средняя площадь предлагаемой квартиры составляет 80,4 квадратного метра, основной объем приходится на трехкомнатные варианты, добавляет Шаталина.
«
При более существенных бюджетах - свыше 15 миллионов рублей можно присматриваться уже к объектам бизнес- и даже премиум-классов, добавляет глава "Метриума" Коркка.
Нужно отметить, что на рынке жилья московского региона справедливо правило: чем выше бюджет, чем ближе к центру Москвы находится квартира, заключает Кирюхина. Например, если с суммой до 5 миллионов рублей даже в области можно рассчитывать преимущественно на среднее и дальнее Подмосковье, а в Москве – на ТиНАО, то с бюджетом от 15 до 20 миллионов квартиры в области располагаются уже в городах-спутниках: Красногорск, Одинцово, Химки, Мытищи, а в Москве – это в том числе районы ЦАО, резюмирует она.