МОСКВА, 27 авг - РИА Недвижимость. Переезд еще большего количества министерств в деловой центр "Москва-Сити" приведет к снижению вакантности коммерческих площадей, а соответственно и росту ставок аренды, считают опрошенные РИА Недвижимость эксперты.
Во вторник газета "Коммерсант" написала, что в "Москва-Сити" вслед за Минэкономики, Минпромторгом и Минкомсвязи собираются переехать еще 14 министерств, за исключением силового блока и МИДа.
Концентрация всех чиновников в одном месте позволит оптимизировать эксплуатационные расходы. В статье напомнили, что переезд министерств и ведомств в "Москва-Сити" начался весной 2019 года с Минэкономики, Минпромторга, Минкомсвязи, Росстандарта, Росимущества и Ростуризма. Тогда почти 75 тысяч квадратных метров в "IQ квартале" у "Галс-девелопмент" купил "Дом.РФ", который занял на рынке 35 миллиардов рублей под продажу старой недвижимости министерств и уже стал агентом по продаже этих объектов. Также планируется структурировать сделку по переезду остальных министерств, говорит источник издания.
Поглощение к росту
Директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич уверяет, что переезд министерств влияет на снижение вакансии в "Москва-Сити" и, как следствие, на рост ставок.
«
"Если речь будет идти об уже построенных объектах, либо близких к вводу: Neva Towers, ОКО, то это снизит текущую вакансию в "Сити" до минимального значения - около 5%. Сокращение вакансии в моменте может привести к росту ставок на 15-20%. Но так как сейчас одним из приоритетных вариантов является строительство под министерства новой башни, это не будет столь критичным для текущего рынка", - говорит она.
Директор департамента офисной недвижимости в Москве компании Colliers International Наталья Дементьева делает более оптимистичные прогнозы. По ее предположениям, ставки аренды должны повыситься в среднем на 5-10%.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова в свою очередь и вовсе считает, что ставки останутся на прежнем уровне.
В компании также напомнили, что в ММДЦ "Москва-Сити" министерства не арендуют, а покупают площади, а текущее предложение блоками и этажами для них не представляет особый интерес. "Вследствие этого активность государственного сектора в "Москва-Сити" скорее окажет долгосрочное влияние на цены продажи, так как рынок аренды по сути остается ими не тронут", - говорят в Knight Frank.
Сложности переезда
Как уточняется в статье, сейчас общая площадь зданий в различных частях Москвы, где расположены 14 министерств, составляет около 600 тысяч квадратных метров. В "Москва-Сити" им понадобится от 350 тысяч до 400 тысяч квадратных метров. Всего в ММДЦ сейчас предлагается в аренду 110 тысяч квадратных метров, а строится в "Москва-Сити" и рядом с ним 488 тысяч квадратных метров.
По мнению Харкевич из ILM, основными сложностями с точки зрения переезда являются необходимость одновременного выполнения отделки большого количества площадей, повышенные требования к безопасности со стороны госструктур, обеспечение связью и IT-инфраструктурой.
По словам гендиректора Key Capital Сергея Камлюка, трудности вызовет и дорожная ситуация. "Транспортная система этой локации достаточно сложная: на небольшом клочке земли огромное количество офисов и апартаментов, а особенность в виде набережной не позволяет расширить дорогу", - говорит он, предполагая при этом, что многим работникам министерств после переезда придется отказаться от личного транспорта и пересесть на метро или такси.
Другим "подводным камнем" может стать и "эффект маяка", заключающийся в том, что разные компании захотят снимать офисы в "Москва-Сити" ради соседства с министерствами. Большая концентрация людей вызовет необходимость решения вопроса относительно обеспечения безопасности.
Новая жизнь старых зданий
По словам управляющего партнера компании "Метриум" Марии Литинецкой, для принятия решения о редевелопменте или перепрофилировании зданий, которые министерства занимали до переезда, нужно будет провести анализ наилучшего использования и оценить, какие из них подходят под торговлю, какие под офисы или гостиницы, а какие под смешанный девелопмент.
Некоторые здания, по ее словам, могут быть потенциально интересны инвесторам, специализирующимся на реконструкции исторических строений, а в зависимости от "глубины переработки" себестоимость реконструкции варьируется от 1000 до 4000 долларов за квадратный метр.
«
"Безусловно, главным преимуществом зданий госструктур является их выгодное расположение в центре города, однако есть и недостатки. Большинство строений проектировались и возводились более 40 лет назад и уже не соответствуют современным требованиям с технической точки зрения – устаревшие системы кондиционирования, нерациональные планировки (на долю лестничных пролетов приходится около трети всей площадей), отсутствие парковки – все это в итоге так или иначе негативно отразится на ликвидности этих помещений", - считает она.