Сделка купли-продажи квартиры сама по себе непростое испытание, поэтому, когда дело подходит к концу, некоторые люди уже теряют бдительность. Казалось бы, заветная выписка из ЕГРН, где обозначен новый собственник, получена, но можно ли на этом расслабиться? Это и выяснял сайт "РИА Недвижимость".
Это еще не конец
"В любом юридически грамотном договоре купли-продажи квартиры есть пункт о том, что договор считается исполненным при двух условиях – произведенных расчетах и переданной квартире", – говорит эксперт офиса "Сущевский" "Миэль - cеть офисов недвижимости" Евгений Коноплев.
Поэтому запись о переходе права собственности на квартиру в Росреестре это еще далеко не финал. Для того чтобы довести дело до конца, надо выполнить еще целый ряд условий.
«
Во-первых, провести полный расчет с продавцом и подтвердить этот факт распиской при оплате наличными или платежным поручением при безналичной оплате, согласно условиям, прописанным в договоре, указывают риелторы.
Расписка это очень важный документ, без которой в дальнейшем продать эту квартиру будет очень сложно, да и не исключены претензии и со стороны прежнего собственника, который в любой момент может сказать, что вообще не получал никаких денег.
Деньги за квартиру могут быть переданы через аккредитив, то есть по безналичному расчету. Также есть способ расчетов через нотариальный депозит, когда покупатель переводит деньги за квартиру со своего счета на специальный депозитный счет нотариуса, а тот в свою очередь сам переведет деньги продавцу, как только условия сделки будут исполнены, говорит руководитель Северо-Восточного отделения "НДВ-Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.
Также есть традиционная банковская ячейка. Условием ее раскрытия становится предоставление договора купли-продажи с печатью Росреестра. Показав данный документ, продавец имеет право раскрыть ячейку и получить причитающиеся ему деньги.
"В отдельных случаях деньги за квартиру закладываются в две разные ячейки. Одна из них раскрывается по предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи с печатью Росреестра. Для открытия второй ячейки дополнительно потребуется выписка из домовой книги, где продавец уже не будет указан в качестве зарегистрированного лица", – говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
Чтобы духу вашего тут не было!
Во-вторых, необходимо подписать акт приема-передачи квартиры и получить от продавца ключи. Если передаточный акт подписать забыли, то это создает большие проблемы в будущем, предупреждают риелторы.
"К примеру, уже новый собственник начинает продавать свою квартиру, а профессиональный риелтор или грамотный самостоятельный покупатель, видит отношения владельца с бывшим продавцом, как незавершенные, а ДКП с ним не исполненным (договорились в ДКП рассчитаться и квартиру передать – но тому нет никаких документальных подтверждений). Подобное решается уже в судебном порядке", – предостерегает Коноплев.
Ну, или придется где-то разыскивать прежнего собственника и завершать с ним документооборот. Но найдете ли вы его через много лет, согласится ли он подписывать документы – это, конечно, очень большой вопрос. Поэтому лучше всего все сделать вовремя.
Кроме того, до подписания акта всю ответственность за сохранность квартиры несет бывший собственник. Если вы уже запустили в квартиру нового владельца, не подписав акт, а квартира вдруг, не дай бог, сгорела, или ее затопили соседи, то весь спрос будет с вас, а не с нового собственника, предупреждают риелторы.
Сроки освобождения квартиры также прописываются в договоре – обычно на это дается три, максимум пять календарных дней. Если сделка была альтернативной, важно, чтобы в договорах были грамотно прописаны сроки освобождения всех квартир в цепочке.
В практике риелторов нечасто, но бывают случаи, когда прежний собственник отказывается выезжать из квартиры, хотя все оговоренные сроки по освобождению жилья уже вышли. "К сожалению, если продавец не выезжает, вопрос решается только через суд", – советует эксперт компании "Азбука жилья" Антон Пайзанский.
На ком повиснет долг?
Особняком стоит вопрос с долгами по ЖКХ, которые остались от бывшего собственника. Кто должен оплачивать их, если это выяснилось уже после подписания акта приема-передачи квартиры и передачи ключей?
Как правило, риелтор запрашивает документы об отсутствии задолженности еще во время подготовки к сделке, но даже если это не было сделано, и долг по ЖКХ обнаружен уже постфактум, то и это не так страшно.
"Подобные вопросы решаются с предыдущим собственником, к новому не имеют никакого отношения. Данные прежнего владельца, в том числе адрес регистрации, сотрудники управляющей компании могут взять из ДКП – они должны составить ему письменное обращение и отправить его по почте", – говорит Коноплев.
Единственное исключение – это взносы в фонд капитального ремонта. Эти платежи и задолженность по ним привязаны не к собственнику, а к квартире. Поэтому в момент подписания акта-приема передачи квартиры покупатель берет на себя ответственность и за этот долг (если он есть).
Чаще всего в Москве этот платеж включен в ежемесячный единый платежный документ (ЕПД).
Но в некоторых регионах, например, в Подмосковье, можно столкнуться с ситуацией, когда управляющая компания не заключила договор об отчислениях с Фонд капитального ремонта, и в ежемесячном ЕПД у собственника нет такого пункта. И новый владелец просто не знает, что месяц за месяцем накапливает долг за капремонт, предупреждает Коноплев.
Поэтому при сделках в Подмосковье риелторы, как правило, просят прежнего собственника подтвердить отсутствие задолженность по взносам за капремонт еще на этапе подготовки к сделке. Если же этого не было сделано, то новому владельцу жилья, к сожалению, придется платить по счетам.