За последние годы количество значительных просчетов при строительстве загородных домов сильно сократилось, но все равно часто случаются досадные недоразумения, исправление которых весьма затратно. Эксперты рассказали "РИА Недвижимость", какие наиболее распространенные промахи совершают владельцы дач и к каким последствиям это может привести.
Виды земель
Первое, что нужно учитывать при строительстве дома — это категория земли и необходимость получения разрешений на строительство. Это может быть индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), земли крестьянско-фермерского хозяйства и так далее.
"Разрешение получается только на ИЖС, — объясняет руководитель проектов компании Good Wood Игорь Горячев. — По остальным категориям земли, СНТ или дачное хозяйство, сельское хозяйство, разрешение не нужно. Земельный участок ставится на кадастр и регистрируются права на основании техплана. Снести пока могут постройки, которые были построены не на своей земле. Но уже с июля все незарегистрированные постройки будут сноситься по решению суда. Соответствующий законопроект уже прошел два чтения. Уже сейчас летают квадрокоптеры и мониторят незаконные постройки и постройки, которые не соответствуют заявленному назначению".
Если говорить о землях сельхозназначения с видом разрешенного использования "дачное строительство", то на этих землях, пока действует "дачная амнистия", допускается строительство жилых объектов. Процедура регистрации таких объектов упрощена, добавляет управляющий партнер "Дачный Альянс Девелопмент" Иван Журавлев.
Домик в лесу
Значительно усложнить жизнь дачникам может строительство дома в лесу или рядом с газопроводом, отмечает руководитель проекта "Истринская долина" Михаил Африканов.
Тем, кто строит дом в лесу или рядом с газопроводом, стоит внимательно ознакомиться с законодательством, касающимся лесного фонда и обременений, связанных с линейными объектами. Нарушителям грозят солидные штрафы или даже предписания о сносе объектов капитального строительства, предупреждает эксперт.
Вопрос крайне серьезный. Например, в Подмосковье за последнее время выявлено около 200 тысяч участков, границы которых заходят на земли лесного фонда, говорит Африканов. На таких участках нельзя было ничего строить и даже зарегистрировать права собственности. Вступившая в силу "лесная амнистия", конечно, помогла решить часть проблем собственников. Но "амнистия" касается только тех земельных участков, права на которые возникли до 1 января 2016 года, и которые не попадают под ряд исключений. Чтобы не иметь таких проблем, лучше выбирать участки у проверенных девелоперов с репутацией и историей, советует эксперт.
В 2011 году был прецедент, когда суд признал постройки, расположенные на садовом участке, подлежащими сносу из-за их расположения в непосредственной близости к магистральному трубопроводу, вспоминает адвокат конторы "Бородин и Партнеры" Ольга Рогачева.
Постройки располагались на расстоянии от 112 до 150 метров, а согласно СНиП, расстояние должно было быть не менее 250 метров. Таким образом, владелец участка потерял все постройки и возможность впоследствии застроить этот участок, так как магистральный газопровод никто никуда переносить и передвигать не будет. В другом деле суд признал жилой бревенчатый дом подлежащим сносу из-за того, что он располагался очень близко к проводам высоковольтной линии электропередачи. Если суд признает, что допущенное нарушение создает опасность для жизни и здоровья, то вероятность сноса постройки очень высока говорит Рогачева.
Отсутствие норм
Одна из самых распространенных ошибок при возведении дома — это нарушение строительных норм. "К сожалению, существенная доля строительного рынка "серая", — сетует Горячев. — Из этого вытекает, что при строительстве загородного дома, независимо от материала стен, чаще всего нарушается этапность работ. Начнем с того, что полностью отсутствует проектная документация. Это значит, что никто не рассчитывал нагрузки строения и не продумывал материалы и узлы, способные выдержать их. Методы креплений (узлы) выдумываются прямо на строительном объекте, никто не проверяет их логичность и безопасность. Здание в таком случае опасно для жизни".
Также стоит упомянуть о том, что при таком методе строительства комплектующие используются по принципу экономии, их качество и безопасность остаются под вопросом, продолжает Горячев. "У нас был случай, когда заказчик решил делать самостоятельно ремонт. Он использовал некачественные материалы для утепления стен, в результате вся семья страдала от аллергии", — приводит пример эксперт.
"Мне доводилось бывать в домах, построенных амбициозными хозяевами "по своему усмотрению", без привлечения специалистов, где ошибки случались на каждом шагу, — рассказывает архитектор Илья Самсонов, владелец небольшой частной архитектурной мастерской. — Инженерные коммуникации спроектированы таким образом, что на первом этаже холодно, а на третьем — задыхаешься от жары. Снег с кровли гаража скатывается вниз и полностью блокирует въезд. Дорога в гараж сделана с таким уклоном, что попасть внутрь может только джип: автомобиль с небольшим клиренсом садится на днище. И с этим уже ничего не сделать. Неграмотно составленный проект может иметь самые плачевные последствия: планировка дома будет неэффективной, интерьер — неуютным, архитектура — нелепой".
Чтобы избежать неприятностей, связанных с природными явлениями, необходимо провести геологические изыскания земельного участка, чтобы исключить риски повреждения фундамента из-за затопления, подвижных грунтов и так далее, советует Журавлев. Изменение конструкций фундамента влечет за собой много дополнительных затрат.
Держать дистанцию
При строительстве дома необходимо соблюдать требования противопожарной безопасности и санитарно-гигиенические правила. Например, расстояние от дороги до дома должно быть не менее пяти метров, от участка соседа — три метра. Распространенная ошибка — точка отсчета. Допустим, если посчитать от фундамента, а кровля выходит за эти точки, то нормы будут нарушены, говорит Горячев.
Если имеется "красная линия", то необходимо учитывать ее требования, добавляет Журавлев. Если, например, "красная линия" утверждена на расстоянии семь метров от границы участка вовнутрь, то этого правила необходимо придерживаться, чтобы избежать возможных рисков.
"Также следует помнить, что вступил в силу закон, в котором говорится, что ширина улиц от здания до здания должна составлять не менее 20 метров. При выявлении нарушений объекты придется сносить. Этот закон был разработан для того, чтобы в местности, которая оказалась "зажата" садовыми товариществами, была возможность строить магистрали, соединяющие те или иные микрорайоны. Закон регламентирует органы муниципалитетов сносить объекты, если они построены на расстоянии менее 20 метров друг от друга", — говорит Журавлев.
По его словам, компенсация в этих случаях предусмотрена лишь исходя из кадастровой стоимости объекта, а это 1-2 миллиона рублей, в редких случаях 10 миллионов рублей. При этом рыночная стоимость дома может составлять 30 миллионов рублей. И на компенсацию можно рассчитывать в лучшем случае, так как закон говорит, что компенсации объекты, построенные с нарушением, не подлежат.
Лучше без забора
Также огромное число ошибок допускается при установке забора вокруг дачных участков, указывает Самсонов. Одни допускают просчеты при разметке, другие — при укреплении забора (неправильно устанавливается опора), третьи рассчитывают такую длину забора, что на их земельных участках потом ничего не растет.
Но в наше время, чтобы оградиться от соседей или четко определить границы своих владений, забор вовсе необязателен. Например, во многих коттеджных поселках вокруг частных домов нет ни одного забора. Ограждение поставлено лишь по общему периметру. "Это принципиально новый архитектурный подход, — замечает Самсонов, разрабатывающий такие проекты домов в подмосковном "Пирогово", — Ощущение безопасности и уединенности достигается за счет грамотной планировки и ландшафтного дизайна. Стоя в 50 метрах от такого дома, можно его и не увидеть".
Можно ли исправить неудачные решения при строительстве дома или при выборе земельного участка? Можно, но они могут быть связаны, например, с переносом дома, подъемом дома на домкратах с использованием труда профессионалов, укреплением фундамента. В крайнем случае, речь может идти о демонтаже старого дома и строительстве нового. Это очень существенные затраты. Если говорить о переносе дома, то затраты на его перенос могут достигать от 20% до 50% от его стоимости.